房地产相关税法知识.docx

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房地产相关税法知识

问题标题：

我看到您的答复是不可税前扣除，我还有点疑问：

根据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

但本条同时规定：

“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第三十一条规定：

企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：

当期纳税义务发生，则属于发生期费用；纳税义务尚未发生，则不属于当期费用（如预缴税款）。

2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号）第二十八条规定：

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号）第二十五条规定：

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

那可以得出结论：

房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

另外，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：

“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。

从该预计毛利额的调整也可以看出：

预售收入在结转收入时，没有扣除营业税金及附加，也说明在企业缴纳的当期应当予以税前扣除。

请再解释下，谢谢！

问题类型：

问题回复：

您好。

针对您的问题，现回答如下：

在计算缴纳企业所得税时，房地产企业按商品房预售收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加能否扣除呢对此问题，目前主流的观念认为是可以扣除的，其理由主要有三点：

其一，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第一条明确规定：

“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

”很显然，按照此条款的规定，房地产开发企业在按照预售收入和预计计税毛利率计算当期毛利额，必须扣除“相关的期间费用、营业税金及附加”之后，才计入应纳税所得额。

而此处的“相关”也应当理解为与商品房预售收入相关。

如此，与商品房预售收入相关的营业税金及附加是可以在计算企业所得税时进行税前扣除的。

其二，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定：

“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

”第三十一条又进一步规定，允许在企业所得税前扣除的税金，“是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

”将这两条款结合起来进行分析，可以得到这样的结论：

在企业所得税上，除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加能不能在计算企业所得税时扣除主要的看其是不属于的当期的税金，举凡按照相关的税法规定属于的当期应当缴纳的税金与附加即便未实际缴纳也应当在当期进行扣除，相反只要不属于当期的税金，即便在当期缴纳了，也不能进行税前扣除。

而房地产开发企业按照商品房预售收入计算缴纳的营业税、城建税以及教育费附加等恰恰属于当期应当缴纳的税费，因为《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确规定：

“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”其三，《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条规定：

“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

”根据此规定，可以看出，房地产开发企业在最终开发商品完工时需要调整的仅仅是实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，也就是说，其中并不包括营业税金及附加的纳税调整。

既然预售商品房时缴纳的营业税金及附加不需要进行纳税调整，那么也就可以推定：

按商品房预售收入缴纳的营业税金及附加是可以在其缴纳的当期进行税前扣除。

应该说，上述主张从正反两个方面说明了房地产开发企业按预售商品房收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加可以税前扣除的理由，具有相当的合理性。

可能正是此原因，因而包括中国税网在内的很多权威财税网站都主张这一观点。

但是，这种主流的观点真的就合理、合法了吗我个人认为，并非如此。

首先，从合理性与合法性上进行分析，上述主张的第一点理由是难以成立的。

我们认为这一理由是不能成立的理由有两个：

其一，新企业所得税法施行后，国税发〔2006〕31号文已经不再有效，因为《国家税务总局关于做好2008年度企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函〔2009〕55号）第三条明确规定：

“对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关的政策性文件，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准。

”而新企业所得税法施行后，国税发〔2006〕31号文已经被国税发〔2009〕31号文所取代。

其二，即便按照国税发〔2006〕31号文的规定，我们也得不出房地产开发企业按照预售收入缴纳的营业税金及附加可以税前扣除的结论。

国税发〔2006〕31号文第一条只是规定：

“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

”但是其中的“相关的期间费用、营业税金及附加”未必一定包括了按照预售收入缴纳的营业税金及附加，理由是“相关”可以理解为企业所得税法所规定相关性要求。

而且更为重要的是，房地产开发企业按预售收入所缴纳的营业税金及附加等在会计上并不反映为“营业税金及附加”而通常反映为“待摊税金”。

其次，依据现行的企业所得税法的规定，上述主张中的第二条理由也不能成立。

不错，按照《企业所得税法实施条例》第三十一条的规定，允许在计算企业所得税前扣除的税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。

但是我们不要忽视一个重要的前提，即《企业所得税法实施条例》第三十一条是以《企业所得税法》第八条即“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除”的规定为前提的。

也就是说，允许税前扣除的税金，不仅需要实际发生，而且还必须与企业取得收入有关。

其中的实际发生，不应当理解为实际缴纳，而应当理解为权责发生制上所说的“发生”，也就是应当与《企业所得税法实施条例》第九条所规定的权责发生制要求是不一致的，即按照相关的税法规定属于的当期应当缴纳的税金与附加即便未实际缴纳也应当在当期进行扣除，相反只要不属于当期的税金，即便在当期缴纳了，也不能进行税前扣除。

而所谓“有关”，按照《企业所得税法实施条例》第二十七条的规定，应与取得收入直接相关。

如此，我们也就有了下列结论：

企业所得税法上允许税前扣除的税金不仅必须符合权责发生制原则，而且还必须与取得的收入直接相关。

但是，房地产开发企业按照预售收入计算缴纳的营业税金及附加并没有可与之对应的收入。

第三，仅仅依据国税发〔2009〕31号文的规定就可以推翻上述主张的第三个理由。

确实，按照国税发〔2009〕31号）第九条的规定，房地产开发企业在最终开发商品完工时需要调整的仅仅是实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，其中并未提到营业税金及附加的纳税调整。

但是，请注意，第九条的规定是“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

”其中强调“企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。

”任何一个略懂财务与税收的人都知道，营业税金及附加恰恰属于计税成本的范畴。

既然计税成本中包含了营业税金及附加，也就意味着房地产开发企业在最终开发项目完成时，也需要对其中的营业税金及附加进行纳税调整。

所以，那种所谓的“不包括营业税金及附加的纳税调整”并据此推定“按商品房预售收入缴纳的营业税金及附加是可以在其缴纳的当期进行税前扣除。

”是建立在对计税成本的无知基础上的，是不正确的，是根本不能成立的。

第四，现行的国税发〔2009〕31号文以及已经作废了的国税发〔2006〕31号文，规定对房地产开发企业按照其预售收入和预计计税毛利率预缴企业所得税的根本目的在于确保财政收入的及时与足额入库。

这也可以看作是国税发〔2009〕31号文以及国税发〔2006〕31号文的立法意图。

那么，如果允许房地产开发企业在计算缴纳企业所得税时扣除商品房预售收入部分的营业税、城建税与教育费附加又会出现什么结果呢按照国税发〔2009〕31号文第八条的规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

请注意第（三）项与第（四）项。

假设税务机关核定的位于其他地区的开发项目的应税所得率为%，经济适用房、限价房和危改房的应税所得率为%，那么，意味着纳税人只需就商品房预售收入按照%或者%缴纳企业所得税。

然而，众所周知，销售不动产的营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加为3%，地方教育费附加为2%［按照《财政部、国家税务总局关于统一地方教育附加政策有关问题的通知》（财综〔2010〕98号）的规定，2010年起，地方教育费附加统一调整为2%］，那么，商品房预售收入所承担营业税金及附加的总征收率为6%［5%×（1＋7%＋3%＋2%）］。

如此，问题也就出现了：

纳税人按照商品房预售收入的%或者%缴纳企业所得税计算缴纳企业所得税，但是却同时允许纳税人抵扣商品房预售收入6%左右的营业税、城建税及教育费附加的问题，进一步讲，就是说国家需要向纳税人退还%～%的税款。

如此，对商品房预售收入征收企业所得税还有什么意义呢所以，从国家组织税收收入以及国税发〔2009〕31号文以及国税发〔2006〕31号文的立法意图考虑，房地产开发企业在计算缴纳企业所得税时，显然不能扣除商品房预售收入所缴纳的营业税金及附加。

第五，国税发〔2009〕31号文第十二条规定：

“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

”对于此条款，可以有两种理解：

其一，可以理解为企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税等四项成本费用在当期进行扣除；其二，可以理解为企业发生的期间费用、已销开发产品的计税成本、已销开发产品的营业税金及附加、已销开发产品的土地增值税等四项成本费用在当期按照规定扣除。

两者的差别在于：

前一种理解不强调营业税金及附加、土地增值税与已销开发产品对应，而后者则强调营业税金及附加、土地增值税必须与已销开发产品的对应。

那么，两种理解中哪一种理解更为恰当呢如果是前一种理解，那么纳税人按照主税务机关核定的预征率预缴纳的土地增值税就可以税前扣除了，这显然不符合《企业所得税法实施条例》第九条所规定的权责发生制原则，因此，第一种理解是不恰当的。

自然，只能作第二种理解，也就是说，可以在企业所得税税前扣除的营业税金及附加和土地增值税必须是已销产品所应承担的。

据此也就可以断定：

鉴于房地产开发企业就商品房预售收入计算缴纳的营业税、城建税以及教育费附加都不属于已销产品的，因而不能在税前扣除。

因而，综合上述的分析，我们只能得出一个结论：

房地产开发企业就商品房预售收入计算缴纳的营业税、城建税以及教育费附加不能在企业所得税税前扣除。

问题标题：

土地增值税清算后再销售房屋如何缴纳土地增值税（有商铺、住宅、别墅）

问题类型：

问题回复：

您好。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：

“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”

因而，您应当区分不同类型的房产，根据上述政策的规定进行处理。

问题标题：

房地产企业土地增值税清算时能否放弃普通住宅免税权，选择与非普通住宅合并计算增值额

问题类型：

土地增值税

问题回复：

您好。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知》（国税发〔2009〕91号）等的规定，纳税人应当将其不同土地增值税项目分开核算，未分开核算的，相关项目不得享受税收优惠。

如果纳税人愿意放弃税收优惠，那么不分开核算也是允许的，但是此时应当从高计算土地增值税，即所有的项目都按照非普通住宅项目计算缴纳土地增值税。

欢迎您再次咨询。

问题标题：

房地产开发企业利用自有资金开发项目，在计算土地增值税时，允许计算扣除利息费用吗

问题类型：

土地增值税

问题回复：

您好。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：

“

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条

（一）、

（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

”

因而，按照上述的规定，房地产开发企业利用自有资金开发项目，在计算土地增值税时，利息支出也按照上述的规定进行扣除。

问题标题：

房地产开发企业支付给销售公司的佣金有没有扣除限额

问题类型：

企业所得税

问题回复：

您好。

《财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税[2009]29号）对企业发生的手续费及佣金支出税前扣除政策作了如下规定：

一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。

1.保险企业：

财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的10%计算限额。

2.其他企业：

按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。

二、企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金。

除委托个人代理外，企业以现金等非转账方式支付的手续费及佣金不得在税前扣除。

企业为发行权益性证券支付给有关证券承销机构的手续费及佣金不得在税前扣除。

三、企业不得将手续费及佣金支出计入回扣、业务提成、返利、进场费等费用。

四、企业已计入固定资产、无形资产等相关资产的手续费及佣金支出，应当通过折旧、摊销等方式分期扣除，不得在发生当期直接扣除。

五、企业支付的手续费及佣金不得直接冲减服务协议或合同金额，并如实入账。

六、企业应当如实向当地主管税务机关提供当年手续费及佣金计算分配表和其他相关资料，并依法取得合法真实凭证。

因而，您单位应当按照上述的规定处理。

问题标题：

房地产公司开发产品（住宅、别墅、商铺）转作企业自用固定资产需交哪些税

问题类型：

个人所得税

问题回复：

您好。

综合现行的税收法律规范，房地产开发企业将期开发的商品自用时主要涉及到营业税（销售不动产，税率为5%）、城建税（税率为7%或者5%、1%，视地区确定）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（1%）；土地增值税（视情况确定税率）、印花税（万分之五的税率）等。

题标题：

请问1、房地产企业预收房款缴纳的营业税税前可以扣除吗？

2、开发过程中借入贷款，向银行支付的财务顾问费可否直接进费用，还是一定要资本化。

问题类型：

企业所得税

问题回复：

您好。

《国家税务总局关于印发＜房地产开发经营业务企业所得税处理办法＞的通知》（国税发〔2009〕31号）第十二条规定：

“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

”注意，其中强调了“已销”因而，如果仅是预售，那么由于不属于正式的销售，因而预缴的税款不可扣除。

至于因借款而发生的顾问费等应当视具体情况确定，如果属于固定资产等的借款，那么相关的费用应当作为资本化处理，如果属于流动资金借款，那么相关的借款顾问费用也应当按照规定，视具体情况或者资本化或费用化。

问题标题：

我这里有一家房地产企业2005年通过挂牌得到一块毛地，对该地上民房及建筑物进行拆迁改造，由于拆迁进度缓慢，公司边拆边建，2005年——2007年公司按实际拆迁面积缴纳了土地使用税，2008年公司根据财税（2006）186号文件将未开发的土地面积一并缴纳了土地使用税，请问公司还要补交2005年——2007年未拆迁土地的土地使用税吗

问题类型：

城镇土地使用税

问题回复：

　　《土地使用税暂行条例》的规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。

　　《国家税务总局关于转发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（〔1988〕国税地字第015号）规定，土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人。

拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的由代管人或实际使用人纳税。

土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税，土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

　　《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

　　拥有土地使用权的单位和个人是土地使用税的纳税人，因此，贵公司应补交2005年——2007年未拆迁土地的土地使用税并计缴滞纳金。

问题标题：

普通住房、普通标准住宅、别墅的定义区分是什么在实际工作中土地增值税清算中如何正确划分谢谢

问题类型：

综合问题

问题回复：

　　您好！

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条条例第八条

（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　通地税发〔2007〕185号第二条普通标准住宅，是指按当地政府部门规定的建筑标准建造，按商品房住宅价格管理的要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济实用房、微利房、解困房、拆迁安置房、落实私改房等。

（苏地税发[1995]103号）。

　　我市低价位商品房即符合市政府通政发[2004]5号《市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》规定，建造低价位普通住宅商品房的建设用地，采取限定房价竞争地价或限定地价竞争房价等方式出让。

其销售对象为：

1、经市政府认可的市政建设工程、土地储备项目、市级重点建设项目用地的被拆迁人；2、符合经济适用房政策性补贴条件的家庭；3、其他中低收入家庭。

房地产开发公司按照上述规定建造、销售低价位普通住宅商品房属普通标准住宅。