重庆大渡口项目定位报.docx

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重庆大渡口项目定位报

重庆大渡口项目定位报告

（二）

六、土地市场分析

1、土地市场反弹成交增加

重庆主城区房地产相关用地成交量在2008年触底，至到2009年6月土地市场开始快速反弹，成交量迅速增加。

虽然在2009年第四季度，受一系列土地调控政策的影响，成交量略有回落，但土地供应量开始增加，土地市场相对活跃。

2009年主城区房地产相关用地成交共114宗，出让土地面积达万平方米，可建建筑面积达到万平方米，成交量虽不及2006年及2007年，但成交量同比增幅达到了%。

2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交量单位：

万平方米

数据源：

重市土交中心

2009年各季度重庆市主城区房地产相关土地成交面积单位：

万平方米

数据源：

重市土交中心

2、土地成交价格创新高

2009年的土地成交量虽不及2006年和2007年，但土地成交价格却创历年来最高。

从2009年下半年开始，多宗土地的拍卖屡屡出现多家实力开发商竟拍的情况，新“地王”频现，重庆地王的纪录在一年之内就4次被刷新。

2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右，每亩土地的成交均价约344万元，平均的楼面地价也达到每平方米1738元，与2008年相比，价格分别上涨了%和%。

2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地成交金额（单位：

亿元）

2004-2009年重庆市主城区房地产用地成交均价（单位：

万元/亩）

数据源：

重市土交中心

2004-2009年重庆市主城区房地产相关用地平均楼面地价（单位：

元/平方米）

数据源：

重市土交中心

3、土地集中度于少数大型房企

由于地价高涨等原因导致拿地成本越来越高，土地市场的竞争越发成为资本的竞争，由此导致2009年重庆主城区出让的土地相对集中，集中在少数资金雄厚的大型地产商手中。

据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。

从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3。

据初步统计，2009年仅保利、万科、龙湖、中海九龙仓、招商地产、华宇、金科和南方东银这8家地产商在重庆主城区竞得的土地总面积达到377万平方米左右，占全市房地产相关用地的一半左右，竞地总金额达到257亿元左右，超过全市总额的一半以上。

从全年成交金额最高的十宗土地了，资金充足的房企购得的这十宗土地总面积达到277.5万平方米，占全市总量的1/3。

4、热点组团突出

2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变：

“三北”区域比例最高，西部区域土地出让逐年增加。

另外，几个重点组团的土地市场表示突出。

北区2009年最热的组团非江北大石坝组团和江北城组团非属，由于主城最大森林公园鸿恩寺公园的建设、朝天门大桥通车经及江北嘴金融中心建设的开始，使这两个组团成为年度最热的组团，包括保利、中海、龙湖在内的大开发商均在这两个组团展开激烈土地争夺战，年度地王频出于这两个组团。

西区最热的组团是大学城组团，沙坪坝全年共17宗的房地产相关用地成交有11宗集中在西永大学城，其中龙湖以超过10亿元拍得的近900亩土地将持续带热该区域。

南区的热点组团是南坪弹子石组团，由于年内交通的完善和两江新区、CBD等规划热点，吸引了众多实力开发企业，也催生了2009年底的最后一宗地王。

除此之外，相对较为成熟的大石杨组团在2009年也成为龙湖、万科、保利、南方东银等地产商争夺的热点区域。

2008年重庆市主城各区房地产相关用地成交情况

数据源：

重市土交中心

七、新政对重庆市场的影响

1、重庆新政具体内容

一是构建多层次住房供应体系。

第一，加快保障性住房建设，明确2010年完成主城区危旧房拆迁362万平方米，“城中村”拆迁420万平方米，棚户区拆迁70万平方米，建成廉租住房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。

第二，要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%，涉及征用农民集体土地的，落实农用地转建设用地计划和占用耕地计划指标，加快征用土地进程，及时向社会公布住房用地年度供应计划，并督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

第三，严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地，并将高档住房土地增值税预征率上调到2%。

积极引导开发企业将高档住房项目调整为普通商品住房项目，逐步减少大套型高档住房上市量。

二是实施差别化引导政策。

第一，支持保障性住房建设，保障性住房项目土地可以实行行政划拨，危旧房拆迁和“城中村”改造安置房享受相关契税和税费优惠，试点将住房公积金结余资金用于政府投资的公共租赁住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房和经济适用住房的建设。

第二，鼓励普通商品住房消费，普通商品住房（含二手住房）交易契税按1%征收，住房交易手续费减半收取。

对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付，同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。

执行购房入户和公积金贷款优惠政策。

第三，限制高档住房和投机型购房消费，重申严格执行国家税费及信贷政策。

个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转让的，免征营业税；不足5年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税。

个人购买高档住房超过5年（含5年）转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税，不足5年转让的，按其转让收入全额征收营业税。

高档住房交易契税按3%征收。

三是引导房地产企业合理发展。

第一，明确政府引导方向，促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范。

第二，发挥政策引导作用，引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求。

引导房地产企业集约节约用地，多利用地下空间，对居住用房地下配套建设的车库和设备用房，免交土地出让金和配套费。

引导房地产企业参与“森林重庆”建设，搞好小区绿化，房地产开发企业为小区绿化而购买的林木、苗圃不计入绿化施工企业的营业收入计征营业税及附加。

四是强化房地产市场监管。

第一，加强土地供应管理，保障划拨土地供应，规范土地招拍挂制度，合理确定土地供应的方式和内容，建立健全房地产开发企业诚信档案，限制拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人参与土地出让活动，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

第二，整顿房地产市场秩序，完善商品房预售管理制度，已取得预售许可的房地产开发企业，要按照信息公开的原则，在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

明确各职能部门在房地产市场监管中的责任。

2、重庆版“国十条”

贷款购买首套自住房（建筑面积大于90平方米）的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不低于基准利率的倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率大幅度提高。

3、新政影响

重庆楼市在经历本次调控后，在原来价格基础上，并未出现跌的现象，再加上房产税搁置、重庆保税区正式获批等有利条件，重庆楼市即将进入黄金时代！

即地产的重庆时间！

房价的抬升也将是必然的。

其一，新政期间受影响明显不大，量价均未大幅度下跌。

新政实施的一个多内，重庆范围内虽然也出现观望现象，但丝毫没有影响其楼盘的价格，因为细则未出台，大部分开发商也是保持观望。

因此并未受太大的冲击。

其二，重庆新政有如温柔一刀，杀伤力不大。

和大多数的城市如北京、上海等地的细则相比，重庆，3套房并未停止放贷。

这对于打击投资炒房来说，只是首付提升至50%而已。

而实质上这批人，对于首付的提升是影响不大的。

尤其以那些温州财团等，采用一次性付款并不受到影响。

而重庆的刚性需求基础大，即使首付多一点，大部分购房者也可以应付。

其三，重庆正式获批保税区，重庆城市价值大大拉升。

重庆正式获批保税区，这对于重庆来说是一次历史性的转折。

这将是提升重庆经济一大历史性举措。

重庆的城市价值在西部甚至全国来说都将提升一个台阶。

国家政策强有力的扶持，将使重庆绽放新一轮的机遇，外来人口的增加，流动人口的拉大，重庆将再次呈现其人口红利所带来的效应，这必然带动城市地产的发展。

其四，新政调控严厉城市广大投资热钱将袭重庆。

值得一提的是，重庆的温柔将迎来投资者的新一轮角逐。

其经济环境的良性发展，许多受调整政策过于严厉的城市，将纷纷转战重庆这一新兴发展区域，续写辉煌。

可想而知，大量热钱的进驻，投资渠道的不足，以地产为投资将会迎来新的机遇。

综述：

1、发展历程总结

从重庆整体市场发展来看，2003年起商品住宅已占整个商品房开发的90%以上。

重庆近10年房地产投资总量持续增长，2009年1-11月投资总额首次突破1000亿。

2、房产供需总结

住宅产品共给

近10年重庆主城区商品房施工面积保持稳定增长，年平均增长率在20%左右。

2009年1-11月期全市商品房施工面积万㎡，同比增长%;新开工面积占比呈现波动下滑趋势，从2005年以后，该值在30%附近波动，2007-2008年新开工面积在3500万㎡；竣工占比从2005年开始，下滑趋势明显，住房建设周期拉长。

2009年重庆主城区商品住宅实际供应量达1098万平方米左右，供应套数万套,商品住宅中有10万套为高层形态，供应量876万㎡，供应量80%，单套的供应面积也增加，2009年单套高宅平均建筑面积88㎡；主城区商品住宅实际供应套数增加了近3000套，供应量增96万平方米，增%。

2009年重庆主城区商品住宅供应房型仍然以两房和三房为主，分别供应万和万套，占总供应量%和%。

2009年南部区域（南岸、巴南）供应量增加，占主城区总供应量1/3。

北部区域（江北、渝北和北部新）供应量占到总量的37%，近几年供应量首次未超过40%。

西部区域（九坡、大渡口、沙坪坝和高新）供应量占总量25%左右，与2008年比比例下降6%左右。

住宅产品需求

2009年主城区共成交商品房约万套，成交面积达2418万平方米。

从大区域的成交来看，北部区域（江北、渝北和北部新区）占到主城区总销售量4成以上，西部区域（九坡、大渡口、沙坪坝和高新区）成交量占主城区总成交3成以上，成交价格和成交量均出现上涨的趋势；

2009年大渡口、九龙坡、沙坪坝分别成交58万㎡、280万㎡、274万㎡，三区总合计612万㎡。

成交价格

2009年重庆主城区商品房总成交额达亿元，建筑面积成交价格达4306元/平方米，与2008年比增长了每平方米1122元，增幅达%，比2004年翻一倍。

拆迁状况

九龙坡为三大主拆迁区域之一。

人均住宅分析

从各区需求值看，渝北区、江北区、南岸区已经处于高需求状态，未来预期将所有调整，其它区域需求压力不高，渝中区该值偏低，商品住房供应相对缺少。

平均家庭人口数逐年下降，2008年为个/户，2008年家庭年购买住房为㎡/户。

城镇家庭住房购买力相对较强，按100平计算，家庭购房承受年份在10年。

3、土地市场总结

2009年主城区房地产相关用地成交共114宗，出让土地面积达万平方米，可建建筑面积达到万平方米。

2009年重庆主城区房地产相关用地成交价格达到410亿元左右，每亩土地的成交均价约344万元，平均的楼面地价也达到每平方米1738元。

2009年重庆主城区土地成交的楼局基本未变：

“三北”区域比例最高，西部区域土地出让逐年增加。

第四部分住宅各版块简述

一、分区人口

从户籍人口与常住人口量可看出：

渝中、江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、北碚区有一定流动型人口；大渡口、渝北、巴南人口常住人口基本上已经转为户籍人口；

2008年大渡口、沙坪坝、九龙坡三区常住人口总和为万人；

从图中可看出，近年渝北区、巴南区外来常住人口增涨量较大，占总体增量的40%；

渝中区和北碚区户籍人口数呈现减少趋势，渝中区作为经济中心区域，商业及商务氛围浓厚，流动型人口较多，巴南区和大渡口区户籍人口增长缓慢；

南岸近年住宅开发量较大，吸引外来人口落户；

巴南区由于城市社会环境相对落后，对外来人口吸引力不足；

北部片区由于城市化进程加快及基础设施的改善，成为外来一般群体的居住之所；

北碚区和大渡口区城市化力度相对较弱，户籍人口增量相对缓慢；

重庆家庭数量保持1%的增长速度，家庭结构基本为3口之家，家庭结构稳定。

二、分区经济

目前九龙坡、渝中经济实力较强，大渡口、北碚、巴南经济相对较弱；

从近年经济增长速度来看，渝北区最快，年均增速为34%，近年重庆大力向北区区域扩张，渝北区得到迅速发展，大渡口、九龙坡、南岸经济发展相对较快；

受经济危机影响，渝中区发展有所减缓；从图中产业可看出，渝中区三次产业比重占91%，商务服务该区主要经济收入；

大渡口区属工业产业型，制造业很发达；

江北、沙坪坝、九龙坡近年三次产业比重平稳增长，随重庆成为西部经济中心，环境优良且配套完善的区域将向服务产业转型；

南岸、北碚、渝北、巴南将以发展各产业园经济为主。

三、分区住宅供应及销售

04-08年九区商品住宅竣工面积累计为5210万㎡，累计销售面积6970万㎡，总体市场需求量略大于实际竣工面积，随主城区改造及城市扩张，未来需求将继续增长；

从上图看出，渝中、大渡口、北碚区住宅竣工面积占比不足总体的5%，区域住宅市场供应份额较少；江北、南岸、渝北住宅竣工面积占比在15%以上，为重庆近年热点开发区域；

从下图可看出，渝中、大渡口、北碚区在供应较少的情况下，市场需求面积占比亦较少；江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、渝北为市场需求的主要区域，其中渝北地区近年销售面积占总体的25%，市场份额最高；

从四条箭头线可看出，沙坪坝销售占比略超过供应占比，区域发展势头较好；南岸区域供应占比略超过销售占比，市场竞争压力相对较强；渝北区域销售占比远超过供应占比，区域市场供应偏紧，市场竞争压力较弱；

渝中区、大渡口、北碚区市场处于萎缩期；

江北地区市场发展稳定；

重庆目前住宅开发热点区域为江北、渝北、南岸区；发展平稳区域有沙坪坝、九龙坡、巴南；乏力区域有渝中、大渡口、北碚。

四，板块分析

渝中区板块分析

市场特征

解放牌是重庆市中心商务、商贸区，住宅物业供应较少，且多为商住/公寓混合型产品，区内商业、办公用房供应偏多

上半城板块是过去几年渝中区住宅物业主要供应区域，集中在大坪长江路一线，产品多为中高档混合住宅

下半城板块是新兴居住区域，目前多为综合体项目，未来发展前景看好

未来住宅用地供应极为有限，区域住宅市场逐渐萎缩

2004-2007年渝中区商品住房需求稳定增长，受经济危机影响，2008年住宅销售量下滑较大；

2009年11月均价为5327元/平，区内商品住宅价格持续上涨，区内住宅供应量严重不足，凸显住宅产品的稀缺性，导致价格持续上涨；

区内土地资源稀缺，拆迁成本很高，总体开发成本偏高，同时高价格住宅产品购买群体数量有限，市场风险性较高，不适合普通住宅开发模式。

大渡口区板块分析

市场特征

区府-双山板块是目前大渡口区热点开发区域，近年出让住宅用地规模普遍较大，市场竞争以大盘开发为主

近年新山村板块发展迅速，经过近几年旧城改造，目前板块基础设施，交通配套已经完善，成为住宅开发的重要版块

除上述板块外，区域内其它片区项目开发分散；

未来开发将呈现区府-双山板块和新山村板块并行发展的格局。

受整体市场带动，2007年大渡口区商品住房需求迅速增长，经济危机导致2008年住宅销售量下滑较大；

2009年11月均价为4236元/平，区内商品住宅价格持续上涨，轻轨2号线的开通大大提高了该改区域与主城区的交通便捷度，区域地块价值得到提高，同时扩大了改区域的购房群体，但目前区域住房价格相对合理；

大渡口区是重庆老工业基地，区内以钢铁行业人员，中小企业管理者及企业主位购房群体。

江北区

市场特征

江北区是重庆商务、商贸居住区，住宅物业发展相对成熟，多为中高档项目，随沿江景观的改善，高层，高档住宅项目成为近年开发热点产品

观音桥、五里店是近年供应的主要片区，多为中高档产品；随可开发地块的减少，石马河片区有望成为新的开发热点片区

近年区域内品牌开发商有龙湖地产、招商地产、国美地产等，项目竞争已经开始转向品牌竞争

区域住宅市场占有率较高，近年累计销售量占比为14%，2008年销售住宅面积占比未18%，呈现增长态势，从曲线走势看出，经济危机对该区域项目打击较小，区内产品市场吸引力较高，表明重庆具有景观资源的产品极具市场欢迎；

价格增长态势强劲，2009年11月价格为4788元/平，攀升到近年最高点；

区域内供需基本平衡，市场发展状态良好，未来有望保持该状态；

区域消费群体以高档居住、商务投资类型为主。

沙坪坝区

市场特征

沙坪坝区是重庆文化居住区，以重庆大学为代表的高等学府位于区内，近年开发项目多为中高档产品，迎合区域高知消费群体

东部滨江板块依托景观优势，为区内开发较早片区，以供应高档产品为主，大学城板块连带杨公桥片区为中等户型产品的主要供应区域

凤天路板块为近年区域内中小户型产品的主要集中区，多为单体高层物业形态。

沙坪坝区近年可开发供应住宅土地呈现减少趋势，影响了住宅开发的进度，近年住宅竣工面积呈现平稳减少态势；

市场需求稳定增长，市场占有率在10-15%之间，价格保持平稳，短期内将维持目前发展状态，2009年11月均价为4000元/平，价格从9月份增长迅速；

区域内供需基本平衡，市场需求略紧；

购房群体来自区内，主要为区域内教师、医生、公务员及机构管理者。

九龙坡区

市场特征

九龙坡区是重庆市老工业区、传统中心居住区，区内住宅相对陈旧，近年区内项目多为中档高层产品

中部石桥铺板块近年旧城改造力度较大，建设用地容积率较高，开发产品多为小户型公寓；杨家坪-九滨路板块依景观资源优势，开发中高档产品

新兴板块位于二郎-九龙工业园片区，该片区依托产业园优势，面向园区企业人员开发中档产品；落户园区及合资、合作的世界500强企业已有沃尔玛、雅马哈、五十铃、宝马、奔驰等5户，世界知名企业有椿中岛、佳速、光阳等3户企业，国内500强有建设集团、隆鑫集团、徐工集团、五粮液普什集团、建工集团、庆铃汽车等6户

近年市场需求增长加快，主要因为轻轨2号线对该区域发展带动作用很大，市场占有率在10%左右，价格保持平稳，目前市场占有率有下降趋势；

2009年11月均价为3831元/平，价格稳定小幅增长，在重庆九区中位于中间水平，区内多数产品需求来自普通居民及企业职工，价格承受弹性度较弱，导致价格增长乏力；

随东部沿江板块可开发土地的减少，随工业园区的发展，未来开发将转向九龙工业园片区，该区域将有长期充足的市场消费潜力。

南岸区

市场特征

南岸区为重庆市传统的旅游、休闲、购物、居住区，区内基础设施完善，近年住宅开发多为中高端产品，特别是沿江高层观景住宅

南部滨江板块为近年区内住宅物业的主要供应区域，以高档、中高档大户型产品为主

茶园新区板块多开发低密度洋房别墅产品，经开区板块多为中高层产品为主

市场需求保持快速增长态势，供应/需求市场占有率均在在20%左右，为重庆九区中第二大市场规模区域；

近年区内低密度产品开发占比增长带动整体价格增长，目前价格在重庆九区中位于中偏上水平，2009年上半年均价为4200元/平；

南岸区域近年累计销售量已经突破千万平，目前开发热点区域为茶园新区板块，未来需求呈现稳定态势，区内市场供需基本平衡；

客户主要来自区内、渝中、巴南。

渝北区

市场特征

龙溪板块位于渝北老中心城区，属于旧城区，区内城市配套完善，近年开发主要以中档产品为主，户型面积多为两室和三室产品；农业园板块为渝北区高端产品主要集中区，开发产品主要为洋房、别墅

随近年重庆向北拓展，空港新区成为重庆市新的热点开发区域，空港区域致力于发展“企业总部经济”区域内将打造集高档写字楼、酒店、娱乐、休闲及居住为一体的现代服务区，住宅产品开发将趋向高端

北部新区于2001年挂牌成立，住宅市场从2003年开始起步，2005年进入快速发展期，目前为渝北地区开发热点区域，如万科、复地已经在区域内进行大面积开发

渝北区住宅市场销售快速增长，市场供应占有率为20%，为目前重庆住宅市场第一；销售面积占九区的1/4,成为重庆住宅市场发展的风向标；市场需求强劲，带动价格持续增长，除渝中区外，渝北区住宅价格最高，2009年上半年均价为4300元/平；

区内供需失衡，需求与竣工面积比为，供应偏紧，北部新城、空港新区将成为未来开发热点片区；

客户主要来自江北、渝中和南岸区，以中产阶层、教授、高官为主。

五、各区住宅用地供应

从土地出让面积分布看，江北、九龙坡、沙坪坝、渝北出让量较大，未来将继续成为开发热点区域；

2009年，大渡口出让土地面积22万㎡，九龙坡出让土地70万㎡，沙坪坝出让土地189万㎡，三区合计出让281万㎡；

从出让土地可开发年限来看，大渡口、渝中未来潜在供应偏多；南岸偏少；其它区域均衡；