高新技术产业园项目可研报告.docx
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高新技术产业园项目可研报告
“高新技术产业园”项目
可行性研究报告
二0一一年十二月十六日
1.7项目管理与实施7
1.8资金筹措7
第2章建设内容及投资估算8
0
0
3.2项目建设条件10
3.2.1自然条件10
3.2.2自然条件对项目建设的影响12
3.2.3公用工程现状及建设条件12
4
4.1区域概况14
4.2项目建设背景15
4.2.1区域经济背景15
4.2.2区域工业发展背景16
4.2.3政策背景17
4.3项目建设的必要性17
第五章项目规划设计与方案21
5.1规划设计依据21
5.2规划目的21
5.3规划原则22
5.4总体设计方案23
5.4.1项目总平面布置23
5.4.2主要技术经济指标26
5.4.3辅助工程、配套设施规划设计27
道路交通工程27
给水工程27
排水工程27
供电28
通信29
消防29
绿化美化设计29
0
0
道路管线综合30
防雷30
主要建筑工程31
第六章 项目管理和实施进度32
6.1项目管理32
6.2项目实施进度32
第七章 环境保护33
7.1 编制依据33
7.2环境质量标准33
7.3污染物排放标准33
7.4 建设场地环境现状34
7.5 施工期环境影响分析34
7.6营运期环境影响分析38
第八章节能节水措施40
8.1节能措施40
8.1.1设计依据40
8.1.2节能措施40
8.2节水措施40
第九章 劳动安全卫生与消防41
9.1 指导思想41
9.2 职业安全卫生健康对策与措施41
9.3 劳动安全42
9.4 消防42
第十章 项目风险分析43
10.1 项目风险分类43
10.1.1 建设风险43
10.1.2 成本超支风险43
10.1.3 其他风险43
10.2 项目风险控制对策43
10.2.1 建设风险控制对策43
10.2.2 成本超支风险控制对策44
第十一章 项目招标内容、方式和组织形式45
第十二章 效益评价46
第十二章 结论和建议47
第一章总论
1.1项目名称
“高新技术产业园”项目
1.2项目建设单位、项目负责人
项目建设单位：
xxxxx
1.3项目建设地点
xxxxx
1.4编制依据
1、xxx发展和改革局文件——
2、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
3、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的
《投资项目可行性研究指南》；
4、国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；
5、建设部《市政工程可行性研究投资估算编制办法》（试行）
6、《建设项目经济评价方法与参数》；
7、xxx经济技术开发区总体规划；
8、建设方对项目建设的主要意见及预期目标；
9、建设方提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
1.5编制原则及范围
1、积极贯彻国家改革开放方针政策，解放思想，实事求是，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定。
2、根据xxxx总体规划，以满足经济开发区当前及可持续发展为前提，切合实际地做出该项项目建设的规划。
3、以建设标准化、规范化为原则，博采全国相关项目建设的成功经验。
4、充分考虑项目建设区域现有和规划建设的基础设施。
5、坚持项目建设与生态环境保护同步进行的原则。
6、根据国家对建设项目可行性研究阶段的工作范围和深度规定，通过广泛收集各方面相关资料的基础上，通过实地勘测，对工程地质、水文情况进行了调查。
分析拟建项目的技术状况、建设内容的适应程度。
本报告以xxxx经济的发展为依据对该项目以下方面进行研究，为政府有关部门审批项目和建设单位进行投资决策提供可靠的依据。
7、主要研究内容：
（1）项目建设的必要性；
（2）项目建设条件与建设方案；
（3）劳动安全与消防；
（4）环境影响分析；
（5）节能措施；
（6）招标方案；
（7）项目实施进度安排；
（8）项目的施工；
（9）投资估算和资金筹措；
（10）经济与社会效益评价；
（11）结论与建议。
1.6建设周期
根据项目规模和资金情况，该项目的建设周期确定为两年。
1.7项目管理与实施
该项目建设单位为xxxxx，为做好该项目，公司专门指定了项目负责人，负责各项手续的办理、设计、报批与实施工作。
1.8资金筹措
资金全部由xxxxx自筹。
第二章建设内容及投资估算
该项目总投资11300万元，其中：
征用土地60亩，投资600万元；土建60000平方米，投资9000万元；新增电量投资300万元；新增用水投资100万元；绿化及道路设施反资500万元；不可预见费用800万元。
估算依据：
⑴、工程量根据方案设计估算
⑵、《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程概算编制办法》；
⑶、《江苏省市政工程预算定额》；
⑷、《江苏省建筑工程预算定额》；
⑸、近期公布人工单价、辅材调整系数、机械单价；
⑹、《市政工程可行性研究投资估算编制办法》；
⑺、《工程勘察设计收费标准》。
⑻、设备价格：
设备价格优先采用厂家报价和所了解的市场价格，不足部分采用《全国机电设备价格汇编》。
价格为原价或厂价的设备按有关规定计取设备运杂费、成套设备业务费等。
⑼、材料价格：
材料价格采用市场价格，不足部分采用施工期间《南京市工程造价信息》公布的指导价格。
⑽、相关税费按国家及江苏省有关规定计算。
总投资估算表
序号
费用名称
投资估算额（万元）
备 注
一
工程费用
9000
1
建安工程费用
9000
二
设施配套费
8500
1
新增电量
300
2
新增用水量
100
3
绿化及道路设施
500
含小区共公照明
三
土地费用
600
四
不可预见费用
800
项目建设总投入
11300
前期费用表
第三章 建设地址与建设条件
3.1地理区位
本项目区位图
该项目选址在经济开发区内：
17号路经东、19号路以南、福田路以西、宁溧路北侧，距离不远处有高速入口，交通便利。
3.2项目建设条件
1、水文气象
工程区域属北亚热带季风气候，全年平均气温21℃，雨水充足，四季分明，全年平均温度为15.5℃，年平均降水量1070毫米，常年最多风向为东南风（夏季），年均无霜期272天。
地势高、地耐力强，区内地壳稳定，土地承载力强，达25吨/平方米，地下水位1.5-2.5米。
2、区域地质概况
a、地层
本项目区域地层自上而下简述如下：
1、层素填土：
灰黄～灰褐色，松散，以粘性土为主，夹少量碎石、碎砖及植物根茎，硬质物含量10～20%，粒径1～4cm不等。
整个场地分布，欠均匀，工程地质性质差。
2-1、层粉质粘土：
灰黄色，硬塑，见大量铁锰质斑点及少量青灰团块。
无摇振反应，稍有光泽，韧性及干强度高。
整个场地分布，工程地质性质较好。
2-2、层粉质粘土：
黄灰色，可塑，见少量铁锰质斑点及大量青灰团块。
无摇振反应，稍有光泽，韧性及干强度高。
整个场地分布，工程地质性质一般。
3-1、层强风化泥岩：
砖红色，结构大部分破坏，矿物成分显着变化，岩芯呈“柱”状，手捏易碎，遇水软化。
岩体完整，属极软岩，岩体基本质量等级为Ⅴ级。
整个场地分布，强度低。
3-2、层中等风化泥岩：
砖红色，结构部分破坏，矿物成分显着变化，岩芯呈“柱”状，锤击声哑，无回弹，有较深凹痕，手可掰断，遇水软化。
岩体完整，属极软岩，岩体基本质量等级为Ⅴ级。
整个场地分布，未揭穿。
3、地震及区域稳定性
地震强度：
根据《中国地震动参数区划图》（ＧＢ18306－2001），本区域地震动峰值加速度为0.05g、地震动反应谱征周期为0.45Ｓ，基本烈度可按ＶＩ度考虑，本场区属相对稳定区。
1、对工程方案的影响
该项目的建设在开发区内，场地大部分为农田，基地地势较平坦，对方案没有影响。
2、对施工条件的影响
该区域内雨量较多，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分有季节性水灾，冬季有轻冻，对施工有一些影响。
3、对工程造价的影响
该区域石料、水泥等建筑材料丰实，且质量较好，有利于本项目进行房屋及道路等建设，可就近取材，大大降低了工程造价。
4、自然条件评价
综上所述，项目所在地的地理条件、自然条件、地质条件、气象水纹等对项目建设比较适合的。
1、电力线路
项目区内目前用电已初具规模，主要电力线路为110kV及以下架空配电线路，场区内供配电需要能得到保证的。
2、电信
项目区内宽带电信已开通，移动通信已覆盖全区。
3、给水
项目区内由开发区供水网洪水，因此项目建设供水是有保证的。
4、排水
区内部排水管网是雨污分流制，项目建设按雨污分流制建排水管网，污水将排入市政排污管网及污水处理系统。
5、交通
项目区域四周均有公路，为项目的实施提供了极大的运输条件。
第四章项目提出背景和建设必要性
4.1区域概况
交通情况：
公路:
区内有三条高速公路，东邻宁杭高速（开发区至杭州2小时车程），西靠宁高高速（十分钟到禄口机场，半小时车程到南京市区），北有沿江高速（从禄口机场经开发区、常州到太仓、上海只需三个小时车程），宁杭二期在开发区卧龙湖南端设互通立交，并延伸至南京城东中山门沪宁高速接口处，与沪宁高速、长江二桥、南京新生圩港纵横贯通。
铁路:
南京是中国东部的主要铁路枢纽，货物从南京中华门铁路货运进出，直发全国各地，规划建设中的宁杭铁路将在xxx设第一货站，并与京沪、沪杭、皖赣铁路形成网络。
港口:
开发区至南京新生圩港60公里（有高速公路直达），是长江第一大港，亚洲内河第一港，常年通航能力5-6万吨，最大通航能力7万吨，开辟有至欧、美、日、韩、香港、东南亚地区等十几条国际航线和至上海、广州、天津等国内航线。
航空:
南京禄口国际机场距开发区13公里，是华东地区主要客、货运机场之一，已开通国内和日本、韩国、香港、澳门96条航线。
4.2项目建设背景
4.2.1区域经济背景
xxxx自建区以来在县委、县政府的正确领导下，以招商引资、项目开工、载体建设为重点，紧紧围绕目标任务，奋力进取、扎实工作，经济社会呈现出快速、健康、和谐发展的态势，主要经济指标快速增长。
经过多年的发展，开发区现已具有较高的开发度和较强的综合经济实力。
开发区去年经济建设和社会发展等各个方面的工作都取得了新的成绩，可以说是全线攀升，亮点纷呈，可圈可点，可喜可贺。
这是开发区党工委、管委会在市委、市政府领导下，把握大势、高点定位，抢抓机遇、开拓创新，扎实苦干、攻坚破难的结果。
xxxx为加快推动“三个发展”，实现“十二五”良好开局，抓位新的发展机遇，努力创建新的经济增长点。
4.2.2区域工业发展背景
随着xxx经济的飞速发展和对外经济技术交流与合作的进一步加强，作为xxx项目投资依托和新的经济增长点的xxx经济开发区也取得了长足发展和显着成就。
现已发展成为一个具有现代化气息的综合园区。
园区不仅成为了xxx县最具活力的地区之一，而且也成了促进xxx县经济发展的强有力的推动器。
近几年xxx经济开发区骨干优势企业不断成长，中小企业发展态势良好，企业群体和企业家队伍进一步壮大，工业经济地位进一步提升。
逐步形成了以食品医药、汽车及部配件、机械电子、新型材料等四大类为主的工业经济格局；现有三百多家企业。
喜之郎果冻、旺旺食品、小洋人乳酸饮料、蒙牛棒棒冰、恒生制药、星银药业、长安汽车、晨光航天、香港德昌电机、云海金属、广东联塑、创维物流、秦源热电厂、江苏舜天、南京朗诗纺织、名鹰服饰、陶玉梅服饰等一批国内外知名企业己进区兴业。
xxx经济开发区不断加大招商引资力度，有针对性地加强服务，营造政府与企业共克难关、和衷共济的氛围，增强了企业发展信心。
目前xxx经济开发区正处于工业化中期向工业化后期过渡，迫切需要加快转型发展。
走新型工业化道路是开发区经济发展与改革进入新的历史时期的必然选择，必须围绕结构优化升级，强力推进新型工业化，促进经济增长方式的转变。
近年来开发区工业经济以产业结构优化升级和经济增长方式转变为主线，强化政策导向，明确鼓励类、限制类的产业、产品和技术目录，集中力量扶持高、尖端企业，努力引进一批规模大、水平高、效益好、带动力强的工业项目，向新型工业化道路迈进。
xxx经济开发区目前处于工业化加速发展时期，工业的快速发展需要土地资源的有利支撑。
根据《xxx经济开发区总体规划》，加大土地整理、开发力度，统筹安排各业用地，促进土地资源的集约利用。
构筑以高新技术产业、现代制造业为主导，新型产业成长迅速，特色产业显着，重点产业形成后续发展能力，形成高水平的产业组团与基地。
4.3 项目建设的必要性
高新技术园区，指的是高新技术产业以高新技术为基础，产品的主导技术必须属于所确定的高技术领域，而且必须包括高技术领域中处于技术前沿的工艺或技术突破。
经多年的建设发展，国家高新区已拥有独特的创业文化氛围，形成我国高新技术产业的强大实力和国际竞争力，从整体上优化我国的产业结构，对促进科技成果的转化，培育创新型的高科技企业和企业家，孕育新的技术革命和新兴产业，推进新经济的发展进程发挥了根本性的推动作用，成为一个国家和地区实现高新技术产业化、促进经济增长和社会持续发展的有效方式和重要手段。
经济总量占到我国工业增加值、出口创汇的20％以上，为解决就业、保持社会稳定、融入经济全球化发展做出重大贡献。
可见，高新技术产业园的建设对区域经济的发展起到非常大的作用。
随着xxx经济开发区的发展，开发区的环境、服务得到社会广泛认可，更多新的高新技术企业有入驻意向，为引导和促进开发区坚持以发展为第一要务，牢固树立和切实落实科学发展观；引导和促进开发区不断提高集约开发程度，推进产业集聚、延伸产业链；引导和促进开发区不断提升产业发展水平，增强科技创新能力；引导和促进开发区不断优化综合投资环境，营造新的竞争优势。
xxx经济开发区在大量调研和反复研究讨论的基础上，因地制宜，合理利用一切可利用资源，决定在本开发区新建“高新技术产业园”项目。
建立高新技术产业园是开发区经济社会发展的客观要求，有利于拉动开发区以及附近区域的经济增长，有效推进开发区城市化进程和开发区经济结构的调整、优化和升级，对促进开发区经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。
1、该项目的建设是开发区走新型工业化道路的需要
所谓新型工业化道路，其要点之一是可持续发展；要点之二是注重信息化的作用，即坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走出一条科技含量高，经济效益好，资源消耗低，环境污染少，人力资源得以充分发挥的新型工业化路子。
近年来开发区工业经济发展在推进经济结构调整和增长方式转变方面，与新型工业化要求还有差距。
从深层次分析原因，一是工业经济结构性问题，像代表高新技术产业的新型材料工业为数不多，以信息产品制造业为代表的高新技术产业比例很低。
二是工业经济增长方式的问题。
大多企业整体竞争力和抗市场风险的能力较弱。
三是科技创新能力弱与劳动者素质不高的问题。
创新是企业走新型工业化的核心，部分企业技术创新能力还较弱。
上述问题的存在，已经成为影响开发区企业竞争力和经济效益提高的重要因素，成为调整和优化产业结构、技术结构、产品结构，构筑工业发展新优势的严重制约。
为进一步推进企业自主创新，加快产业升级步伐，提高企业核心竞争力。
高新产业园的建设尤为必要。
项目建成后在产业特色上以发展以信息通信、新材料等高新技术产业为主，充分利用高新科技完成产业升级，形成xxx开发区高档次、成规模的特色型高科技园区，促进开发区新型工业的发展。
2、该项目的建设是优化开发区投资环境的需要
环境是影响区域经济发展的重要前提因素，在某种意义上，环境也是生产力。
区域的发展离不开工业的推动，发展工业经济，推进工业化、城镇化进程，离不开招商引资，离不开大型工业企业的支撑，改善投资环境是加大招商引资力度、促进经济发展的重中之重。
高新技术产业园的建设，为开发区创造有利的发展硬件环境，再加上工业用地紧缺的宏观环境，项目建设后将增加招商引资的吸引力。
因此项目建成后接收高新技术的转移于入驻，有利于引进环保型、科技型项目，提升xxx经济开发区产业档次。
3、该项目的建设是解决开发区工业发展土地高效利用的需要
实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。
符合工业的布局规律，是实现资源配置的有效途径，同时园区入驻高新技术企业，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型工业园。
4、项目的建设是加快开发区城镇化建设的需要
在经济全球化的新形势下，竞争越来越来表现为城市为核心、以城市为载体、以城市为平台的综合实力的竞争。
只要全力打造好城市这个平台，优化城市产业结构，发展壮大城市经济，加速提高城市化水平，才能增强创新的发展优势，提高竞争能力，进而在未来发展和竞争中赢得主动。
综上所述，本项目的建设是很必要的。
第五章项目规划设计方案
5.1 规划设计依据
1、建设方提供的项目设计要求；
5、《江苏省城市规划建筑管理技术规定》；
6、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
7、《建筑抗震设防分类标准》（GB50023—95）
8、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
9、《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
10、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
11、《钢筋混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
12、《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
13、《建筑地基处理技术规范》（JGJ79—2002）
14、《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）；
15、建设方提供的规划红线图。
5.2规划目的
规划力求体现建产高新技术产业区的目的，突出“工业、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好，以高科技产业为主导的经济技术园区，带动xxx经济开发区整体经济加快发展。
1、明确产业发展方向。
综合评估产业环境及竞争力，确立园区战略定位，科学合理规划布局。
2、促进工业化与信息化的深度融合，进一步加快构建以高新技术为引导、以区内龙头企业为依托、以主导产业为支撑、配套服务体系全面发展的现代高新工业体系。
建立完善的支撑和保障体系，鼓励区内企业研发、制造、经营优质、高附加值产品。
3、打造综合性的高端服务业平台。
建立综合性的科研生产服务体系，既满足区内对服务体系建设的需求，同时也对整个开发区发展形成支撑作用。
4、提高区内资源配置效率。
制定长远的、综合的空间布局体系和配套基础设施规划，合理配置区内资源，提高资源使用效率，注重社会效益提升。
制定土地开发时序，提高单位土地产出效率。
5.3规划原则
1、贯彻落实《xxx经济开发区总体规划》，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的高新技术产业园区。
2、坚持可持续发展原则，应经过科学、严谨的分析，判断出未来经济、科技的总体走势；关注市场需求和节能环保，在整体布局、配套设施等方面适度超前规划，为未来留下充分的发展空间。
使高新技术产业园区建设带动区域总体建设进一步加快发展。
3、设计要考虑节省投资，节约用地，提高有效使用面积。
考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。
4、项目的建设不能单一只考虑自身，其发展必须融入到周边地区的整体布局中去，注重功能、布局、路网以及市政配套设施、生态环境等等各方面的协调。
5、规划设计时在道路设置、地块划分、土地兼容性等方面保留一定的弹性，使园区发展适应不同外部环境变化的要求。
5.4 总体设计方案
总平面布置
1、总平面布置原则
a、该工程的总平面布置的主要设计依据：
《工业企业总平面布置设计规范》GB50187-93；《建筑设计防火规范》GBJ16-87等。
b、设计在满足工业生产用地的前提下，考虑了物料运输，管线敷设，环境保护，安全卫生及消防等方面的用地需要，
c、总平面布置紧密结合拟利用场地的现状及当地的自然条件进行设计，。
d、区内建、构筑物通道宽度适中，为通风、采光、安全卫生、物料运输、绿化等创造了有利条件。
2、总平面布置概况
详见《总平面布置图》
项目区位平面分布图
总平面布置图
5.4.2 主要技术经济指标
项 目
单 位
指 标
总占用地面积
㎡
40189
建筑密度
%
47.2
容积率
1.95
总建筑面积
㎡
79813
绿化率
%
15
建设工期
年
2
建筑占地面积
㎡
18989
其中办公楼占地面积
㎡
2040
停车位
个
96
项目总投资
万元
30050
本项目效果图
5.4.3辅助工程、配套设施规划设计
道路交通工程
1.区外交通
本项目地段地块于17号路以东、19号路以南、福田路以西、宁溧路北侧。
从物质条件上已经为该地段的外部交通奠定了良好的基础条件，规划项目对外道路有机衔接总体规划、地段分区规划及该区的现状与市区规划道路的联系，保证了高新技术产业园区与周边的快捷、方便的联系。
2、区内交通
区内道路交通结合区外交通近远期一次规划，形成方格网的道路基本骨架，交通流线明晰，区内道路划分出不同的标准地块，每个标准地块都有交通干道通达充分满足生产、运输要求。
给水工程
本项目水源由开发区区内自来水网供给。
开发区在本项目周围建成有给水管网，有比较标准管道引入，水压满足工业以及生活需要。
排水工程
本项目将根据场地的整平情况、周边地块的自然地面标高、四周道路标高，来确定场地的整平标高和室内地平标高，使其与四周建筑物和道路的标高相协调，以利于场地雨水的排放和厂内外物料运输。
本项目区域内雨水及生产、生活污水的排放采用分流制、暗管排放的形式。
雨水通过项目区内暗管直接排入开发区雨水管。
生产、生活污水在厂区内进行处理，达到国家排放标准后，再分别排至开发区污水管网。
1.污水工程规划
由于多年的建设，xxx经济开发区内主要道路敷设污水干管，以支管收集沿路两侧区内的污水，统一收集至污水处理厂，处理达标后方可排放，对于本项目区域内，其污水应在区内作预处理，达到《污水排入城市下水道水质标准》后，方可排入污水管网，输送至污水处理厂进行处理。
污水管网管径d300-d600采用钢筋混凝土排水管。
2.雨水工程
雨水排水充分利用项目区内雨水管就近排入项目区外市政雨水管网。
雨水量计算
雨量计算采用LYS暴雨强度公式：
雨水流量计算公式
Q=q。
①`F
其中：
Q----雨水设计流量
q----设计暴雨强度
gp------径流系数，取综合系数0。
6
F--------汇流面积
TM-------暴雨重现期，取一年
t.---地面集水时间
t:
----管渠内雨水流行时间
m------拆减系数，管道折减系数取2。
项目内雨水管网管径d600-d1000采用钢筋混凝土排水管。
供电
1.本项目用电设备安装总容量待企业入驻后核定,供电电源引自开发区供电网。
2.道路照明
园区内道路照明均采用高压钠光源、不锈钢灯杆，道路采用单侧布置，杆距为35米左右。
照明电缆采用直埋方式在绿化带或人行道下敷设。
另设专用箱式变电站作为道路照明电源。
通信
通信工程是当今社会、经济领域的重要组成部分，要以社会信息化的需求为主要依据。
本项目中各建筑物内均设电话通讯。
由园区统一规划，考虑解决。
通信管道采用埋地建设，电信主干管道管孔数6-10孔。
考虑信息技术的发展
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