房地产全套开发手册.docx

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房地产全套开发手册

一.设计管理

（1）工程设计管理制度

第一章总则

第1条本着以下三个目的，特制定本制度

（1）鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料。

（2）保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得到符合要求的设计成果。

（3）提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进度。

第2条适用范围

（1）适用于从方案招标开始到施工图经审图企业审核完成为止。

（2）该范围的交付件为：

经审图企业加盖印章的施工图。

第3条相关部门及人员的职责

（1）设计管理部负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调。

（2）总设计师负责拟订《设计任务书》，组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比。

（3）设计管理部结构设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。

第二章设计招标管理

第4条设计招标的原则

（1）确保企业选择合格的设计单位，并充分体现集团的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性。

（2）建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”（边勘察、边设计、边施工）工程，严格按照“先勘察、后设计、再施工”的原则开展。

（3）建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求（根据不同的项目制定具体标准）的设计单位。

禁止将设计业务委托给超越其资质等级许可范围的设计单位。

（4）设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平，整个方案投入产出的经济效益评估，服务细则承诺，以及设计单位资历和社会信誉等。

（5）方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位。

参加方案竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度。

选择方案设计单位的数量视具体项目而定，但原则上不少于三家。

第5条招标程序和内容

（1）设计计划

对每一项工程设计任务，总设计师负责制订该项目的《设计控制计划》，明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工、控制工作的方式、要求、阶段性交付件等。

（2）设计任务书

①方案设计任务书

总设计师根据收集到的资料，拟定《建筑工程设计任务书》，经总工程师签字审定后，报总经理批准后实施。

②初步设计说明

收到政府的规划方案审批意见后，总设计师组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。

最终形成《初步设计说明书》，经总工程师签字审定后，报集团批准实施。

③扩初设计说明

根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。

（3）招标邀请函。

由设计管理部负责编制《招标邀请函》。

（4）集团、设计管理部、项目前期部等均可推荐设计单位。

（5）设计单位初选。

总设计师组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考察，考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成初选拟邀请投标的单位名单，并报总经理批准。

（6）发标

在设计管理部拟订的邀请单位中，集团有权根据实际情况直接委托设计单位。

如集团决定招标，则由设计管理部负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加，进行设计发标，同时组织踏勘现场，解答招标文件中的问题。

（7）评标

①在《投标书》确定的投标日期，设计管理部负责接受《投标书》，接标人员根据《设计任务书》及招标文件的要求检查《投标书》的有效性。

②总设计师拟订的评委名单，需报集团批准后实施。

超过一定规模或有影响力的项目，应按有关规定向政府主管部门提出申请，由其确定评委名单并组织集团内外有关专家对各投标单位的设计方案进行评标。

③经评标确定中标单位后，填写《标书评审记录》和《合同推荐书》报集团批准，批准后由总设计师向中标单位发《中标通知书》，并拟订《委托设计合同书》报总经理审批。

（8）签约。

总设计师代表企业与设计单位签订《委托设计合同书》。

第三章设计过程控制管理

第6条设计过程的跟踪控制

（1）设计管理部应根据项目设计特点，确定对设计过程的控制要求，并形成《设计管理配合要求》，发放至设计单位。

（2）对每一个设计项目，在设计开始前，设计管理部要求设计单位提供该项目的设计计划和设计输入文件，由设计管理部指定的控制人员审查认可，并填写《设计跟踪检查记录单》。

（3）在初步设计及施工图设计进行过程中，设计管理部应组织控制人员，依据《委托设计合同书》要求和《设计控制计划》规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。

（4）实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等。

检查的依据是《委托设计合同书》、《设计管理配合要求》、设计单位编制的《设计计划》；检查结果应填入《设计跟踪检查记录单》，并将该文件报企业备案。

（5）检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入《专业工程师通知单》，要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报设计管理部备案。

第7条设计评审

（1）方案设计

①在收到方案设计后，设计管理部对方案设计进行施工成本估算，评估施工难度和工期。

②设计管理部收到方案设计后五日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人员通报成本估算、施工难度和工期。

③方案设计的方案最终经总经理签字后生效。

（2）初步设计

在收到初步设计方案后，设计管理部根据规划部门的意见，组织有关部门依据《方案/初步设计审查方案》对初步设计进行审查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下最大限度地控制成本。

最终形成的初步设计评审意见，经总工程师签字审定，报集团批准后，设计管理部交给设计单位完善初步设计。

（3）扩初设计

①扩初设计完成后，设计管理部将设计文件同时送交项目前期部，由项目前期部负责征询当地政府部门进行扩初评审。

②项目前期部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改扩初设计还是直接在施工图中予以修改。

为加快进度，项目前期部应将市政部门的审查意见直接电传至设计单位、设计管理部，原件保存于企业档案室。

③根据扩初意见，设计管理部组织相关部门对扩初设计进行局部功能优化，工程管理部对设计资料进行研究，在满足使用功能且不降低项目质量的前提下提出降低成本的合理化建议。

④如市政部门的意见影响到了项目的使用功能，则设计管理部应立即与营销策划部协商并同时通知设计单位将该部分内容设计修改暂缓，待设计管理部和工程管理部、项目前期部、营销策划部协商，取得一致意见后，再由设计管理部通知设计单位设计修改具体内容。

⑤所有市政部门意见和集团各部门意见应由设计管理部汇总交至设计单位，作为施工图设计的依据。

（4）施工图设计

①设计单位开始设计施工图前，设计管理部应将以下资料准备好作为设计单位的设计依据，包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件（其中市政配套的具体条件由地区企业和工程管理部取得）。

②设计管理部根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行、施工图的出图数量、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑施工图出图日期等。

③设计单位除了由设计管理部直接将设计图交项目前期部用于报建使用外，其他各阶段的施工图均由设计管理部落实审图企业审图。

④设计管理部将审图企业的审图意发回设计单位见，用于对施工图进行修改。

修改完成的施工图作为项目前期部招投标的正式依据。

第8条设计输出文件的审查与验收

（1）在初步设计及施工图设计等各设计阶段完成后，根据《设计控制计划》，由设计管理部组织项目前期部、营销策划部、造价管理部参加，审图企业、设计单位分别按《方案/初步设计审查方案》和《施工图审查方案》的规定对有关图纸进行审查，填写《设计输出文件审查表》，报集团公司批准后，发给设计单位，设计单位据此完善设计输出文件。

此项工作反复进行直至集团公司签署《设计验收单》为止。

（2）设计输出文件的审查，应包括如下两个方面文件的审查：

对设计结果文件的审查及对设计单位所进行设计评审、设计验证的记录的审查。

审查应依据《设计任务书》、《委托设计合同书》、《设计管理配合要求》和设计单位编制的《设计计划》进行。

第9条设计控制总结

集团公司签署《设计验收单》后，设计管理部组织有关控制人员撰写《设计控制总结》，内容包括设计进度控制情况、设计质量控制情况和设计投资控制情况等。

经总经理审核签署后报集团公司档案室备案存档。

第四章设计变更管理

第10条定义。

施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更（以下统称为“设计变更”），由设计管理部负责统一管理。

第11条设计变更管理程序如下

（1）因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告给设计管理部。

设计管理部审核后签发《设计变更申报表》，设计单位按《设计变更申报表》内容修改并填写《设计变更通知单》，设计管理部将修改结果送交相关部门。

（2）因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送工程管理部和设计管理部进行会签，再送设计单位签证后生效。

但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审单位签字，交至设计管理部备案。

（3）因设计单位原因变更设计的，可由设计单位以《设计修改通知单》的形式送达设计管理部，由设计管理部发放至造价管理部、工程管理部、项目经理部及有关单位。

（4）其他部门不能直接通知设计单位变更设计。

项目进入销售期并于网上公布信息后原则上不再进行设计变更。

第五章施工图管理

第12条设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程质量和进度的重要保证。

第13条通过审图备案正式出图的施工图、方案设计文本、初步设计文本均应先交设计管理部登记归档，由设计管理部统一发放。

设计管理部、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分发设计文件，各收图单位由指定人员到档案室签领。

第14条配套企业在征询阶段和方案调整阶段所需的工作图纸，正式出图后各部门所需的增晒图纸可由设计企业直接发给所需单位的指定人员。

第15条超印、超晒的设计文件，在工程结束后由设计企业凭《文件签领单》统一和项目经理部结算。

第16条设计文件的归档内容和负责归档单位按表4-1的规定执行。

表4-1设计文件的归档单位一览表

文件名称

归档单位

设计任务书

设计管理部

详规设计

设计管理部

方案设计

设计管理部

初步设计

设计管理部

概算书

设计管理部、造价管理部

施工图审图备案图

项目经理部、监理企业、质量管理部

施工图电子文件

设计管理部

设计变更通知单

项目经理部、监理企业

施工技术核定单

项目经理部、造价管理部、监理企业

竣工图

项目经理部

第六章总则

第17条本制度由设计管理部拟订，其修订权、解释权归设计管理部。

第18条本制度报总工程师审核后，经总经理审批通过后颁发执行。

（1）设计图纸自审制度

第1条图纸自审由设计管理部负责组织与安排。

第2条接到图纸后，总设计师应及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自审记录。

第3条总设计师应及时召集有关人员，组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求。

第4条图纸自审的主要内容

（1）各专业施工图的张数、编号与图纸目录是否相符。

（2）施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾。

（3）平面图所标注坐标、绝对标高与总图是否相符。

（4）图面上的尺寸、标高、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误。

（5）建筑施工图与结构施工图是否矛盾，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置（坐标）、标高及交叉点是否矛盾。

平面图、大样图之间有无矛盾。

（6）图纸上构配件的编号、规格型号及数量与《构配件一览表》是否相符。

第5条图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议，做好记录，待图纸会审时提交讨论解决。

2.设计管理操作工具

（1）工程项目设计任务单

项目名称：

专业：

编号：

日期：

序号

设计任务内容

设计师：

专业负责人：

项目负责人：

（2）设计任务修改审批表

设计项目名称：

编号：

序号

原设计任务内容

设计任务修改内容

……

设计人

项目负责人

批准人

日期

（3）设计任务修改审批表

编号：

招标工程概况

工程名称

工程类型

建筑面积

估算投资

技术复杂程度

拟邀请投标单位基本情况

企业名称

经济性质

地址

电话

设计资质

等级

定级时间

资格证号

企业法人

代表资料

姓名

职务

职称

文化程度

出生年月

电话

企业技术

负责人

姓名

职务

职称

文化程度

出生年月

电话

专业技术人员状况

高级职称

人

中级职称

人

助理级职称

人

技术员级职称

人

前三年业务成果

考察人

考察日期

年月日

审

查

意

见

审查人意见：

审查人签名：

日期：

年月日

招标投标领导小组审核意见：

审核人签名：

日期：

年月日

（4）设计跟踪检查记录单

编号：

检查日期：

年月日

工程名称

编号

工程地点

专业

审图单位

联系人

联系电话

设计单位

联系人

联系电话

工程当前进度

设计进度

序号

检查项目

检查依据

检查结果

备注

检查人（签名）

检查日期

（5）设计输出文件审查表

编号：

审查日期：

年月日

工程名称

输出文件

编号

工程地点

专业

审图单位

联系人

联系电话

设计单位

联系人

联系电话

设计阶段

设计内容

审查项目

审查结果

1．设计输出文件的完备性、及时性

2．设计的经济性、合理性

3．遗留问题是否解决，是否要跟踪检查

审查人

设计师

设计总负责人

认可设计输出文件，毋需整改

需要整改后才能认可，《整改通知书》编号：

_________

3.万科房地产开发有限公司设计管理工作流程

（1）图纸设计管理工作流程

流程名称

图纸设计管理工作流程

文件受控状态

文件管理部门

总经理

总工程师

设计管理部