上海新塘桥广场项目市调报告.docx
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上海新塘桥广场项目市调报告
上海新塘桥广场项目市调报告
上海新塘桥广场项目市调报告-市调报告
一、 商业调查
鉴于本案业态布局的确定、商铺租售价的市场判断及各相关业态、业种招商引租的需要，我们进行了为期一周的浦东商业供应调研，分别对项目周边商业、临近本案的大型商业中心“新上海商业城”以及周边住宅中的会所商业进行了实地调研，对他们的业种购成、业态布局以及商铺的租售价格作了详实的统计，同时对他们的经营状况也作了深入了解。
以下就主要业种和经营管理模式做一简明阐述。
此次调研的商业业种有：
A. 零售业：
百货店、大卖场、超市、便利店、专业市场、专卖店等；
B. 餐饮业：
大型酒店、风味美食店、休闲小吃店、连锁快餐店等；
C. 文化休闲娱乐业：
迪厅、茶坊、酒吧、美容美发、健身中心等；
D. 服务业：
房屋中介、冲印、银行等。
基础。
根据去年的统计数据，浦东8家大卖场销售额达到近25亿元，同比增长超过60%，占全市大卖场销售额的1/5强。
平均每家大卖场的日销售额能达到90多万元，节日期间销售好的甚至高达500万元。
而大卖场大多建在内环线边靠近居民区，居民区人口一般20－30万左右。
此次调研主要考察了位于浦建路杨高路的易初莲花超市，由于其规模大、经营时间久，已拥有了相当的知名度，他作为浦东最早的大型综合卖场，其目前已形成的对周边数公里范围内的居民购物消费习惯的影响力，有目共睹。
其产生的商业聚集效应及市场知名度远非周边其它商业项目所能比拟。
所以对其经营业种、人流量及人均消费额的调查旨在为本项目的业种定位提供一定的参考，避免其现有的竞争影响。
在本案的业种配比及业态布局中，势必考虑到与之形成互补。
易初莲花的主力业种分布如下：
地下层：
大型停车库（免费）、烟酒专卖店（小面积）
地上一层：
休闲食品、时鲜水果、饮料、菜物、乳制品、调味品、生活用品、家电
二层：
西南区——
以休闲快餐类（包括吉时客、麦当劳、上海风味小吃）和儿童娱乐区（奇乐儿）为主，辅有面积较小的上图书店、眼镜店。
东北区——
普通体育用品、彩电专卖区、中低档休闲服装区、文化用品、儿童玩具、日用化妆品等。
人流量及消费金额:
通过现场的抽样调查测算，商场入口处的人流量平均每小时应1000-1500人次，人均消费金额约在80-100元/次，且多数顾客均为经常性来此购物的消费者。
客源组成中以周边居民为主，但也有数公里以外的外区域客源。
对本项目的启示:
易初莲花作为一个以家庭日常生活用品为主营业种的大型卖场，其业已形成的市场影响力和商业效应决定了本项目在业种引进上应充分考虑到其对本项目构成的潜在竞争威胁。
其固有的优势在于日常生活用品的经营上，而在休闲购物方面，无论是现有的业种分布及市场号召力均难体现出优势。
所以选择符合项目商业形态的业种布局，走差异化的商业经营定位将直接避开其对本项目的竞争冲击力。
λ 超市、便利店
连锁超市以及便利店以其分布面广、布点多等多种特性已成为现在居民的主要消费场所，是社区商业不可或缺的商业业态，特别是在近几年，由于其便利及崭新的购物方式已在各大城市中蓬勃发展，超市便利店的普及面似乎已成为衡量一个城市都市化程度的标准之一。
便利店：
便利店最早于1927年出现在美国，我国内地便利店起步较晚，1995年1月上海牛奶公司开设的可的食品便利店，华联罗森便利店为中国第一批出现的便利店，而目前尚处于起步阶段。
可的便利店、华联罗森便利店、联华便利店、等是一批较有实力的便利连锁店，其中可的便利店2000年已经拥有260家门店，销售额达到42700万元。
应该说目前出现的24小时连锁便利店和以前粮油系统改造后以便民、利民、为民为宗旨的便民店有本质的不同。
在一些经济比较发达的国家，便利店最初发挥着附近单身居民的大冰箱的功能，但经过几十年发展便利店利用其网络优势服务范畴已经有很大的延伸。
还协助附近社区居民收取电费、煤气费、保险费、水费、有线广播电视，甚至包括快递费、国际通讯费的收取，对附近居民切实起到了便利的作用。
便利店的商圈范围应该不超过500米，主要顾客5－7分钟步行就能到达店面。
他最主要的特点就是便利，便利性作为企业一种无形商品，是企业利润的主要源泉，因此便利店销售的商品比一般超市要贵一些，毛利通常能达到40%以上，远远超出了一般超市的水平。
中型超市：
中型超市的定位比较难于满足顾客需求。
市民通常在中型超市中选购的商品与大卖场十分相近，因此希望中型超市能够提供像大卖场一样多的商品种类和服务，能够较为方便地选购到所需的食品、日常用品、家用电器、化妆品、服饰和办公用品。
周边中型超市仅顶顶鲜一家，似乎众多商家都认为易初莲花的存在使中型超市失去了生命力。
但从顶顶鲜的经营情况来看，由于易初莲花离居民区还有一段距离，同时众多便利店的商品线路也比较狭窄，所以它的客流量还是比较稳定。
结论：
就本案的地理位置结合周边小区以及超市便利店的分布情况，在本项目内设置一定面积的日用品超市非常有必要。
λ 专业店
一般大型专业店在营业面积在3000平方米以上，目前浦建路沿线有两家专业店，分别是为位于浦建路、南泉路的春申江家具城以及位于浦建路近杨高路的永乐家电城。
这两家都是在该行业中经营时间较长同时都拥有一定知名的专业店，在他们各自的领域中都拥有了一定的品牌知名度。
此类专业店都拥有相当的规模效应，有很多都可达成免费送货上门、免费班车等多种服务项目，显现出其规模性的优势。
将专业店的调查范围扩大，周边还有苏宁、国美等众多知名的家电商业，而东方路又被称为家具一条街，对于塘桥社区来讲，家电和家具行业的商业供应显然已相当充足，所以，在本案的业种构成中，对于此类商品比例的设置应尽量减少或者与他们产生较大的差异。
由此可见家电、家具类商业，显然不能成为本案的主力业种。
同时就专业店这种业态来讲，多数专业店需要充足的停车位，如家电、家具、建材等，而这一点是本案所无法提供的，因此就本案而言，不适合发展专业店。
而这些商业对本案有一定借鉴意义的是他们的租金情况，以春申江家具城为例，1楼8元/平方米•天、2楼6元/平方米•天、3楼4元/平方米•天。
从它的租金情况来看，已可以支撑平均15000元/平方米左右的售价。
同时从区域商铺的供求失衡比例来看，价格还有一定的上涨空间，但是总价控制尤为重要，也就是说商铺面积一定要控制得当。
λ 其他零售商业
其它零售商业主要业态以沿街商铺为主，个体私营商户承租此类商铺。
主要业种为服装鞋帽、音像制品、医药商店、食品、面包房、鲜花、绸布店等，各业主自负盈亏，灵活的商业机制以及充足的人流量，使此类商业经营情况颇好。
他们主要分布在兰村路、南泉路等路幅较窄，居民新村密集的地带。
物业形态主要为住宅破墙改建，因此店面条件较差。
但面积较小。
主力面积在20平方米左右。
这种沿街的小商铺显然受到商户的极大欢迎，由于面积较小，虽然单位租金较高，但每月的租金总额却并不是很高，是他们所乐于接受的。
目前沿街店面座无虚席，可见经营情况甚是让他们满意。
可见，沿街商铺在外观陈旧，装修简单，经营品种扎乱，产品档次不高的情况下，由于单位面积较小，平均租金可达到8—14元/平方米天
而从商业环境来看，现有沿街商铺一般都为无品牌、档次较低的商业，它主要通过人流量的支撑，但本案的建筑形态是垂直的购物中心式的建筑，一般店面都以店中店的形式出现在内部，因此他与沿街店面的人流量自然是无法比拟的。
所以，在招商过程中，应选择有品牌或有一定知名度的连锁商业入驻其中，以带动人流的进入式消费。
而沿街或人流较多的位置，可选择随意性消费比较强的商业。
综上所述，在招商过程种，注重品牌的引进和单位面积的控制，有利于聚集本案的商业人气，提升单位面积的商业价值。
周边各路段租金/售价一览表：
道路 商铺租赁价格（元/平方米•天） 售价（元/平方米） 面积（平方米） 特点
贵龙园底商 浦建路（近易初莲花） 10（大面积）
14（小面积） 20000（底层） 40-300 住宅底商，临近易初莲花，人流量大
兰村路、南泉路 11（小面积）
8—10（大面积） —— 12（实用面积）
15-25（实用面积） 多用住宅房改建，物业条件差，
浦东南路、宁阳路 7—8 12000 —— 集中在宁阳路周边，主要吸引浦东南路以西的客源以及目前南浦城内的客源。
东方城市花园 东方路（近北园路） —— 15000（1-3层均价） 300（共三层，煤层100平方米） 中高档住宅区裙房，物业品质较高
雍江新座 浦明路、唐桥路 —— 12000 —— ——
区域零售商业一览表
南泉路
序号 店名 业种 面积㎡
1 21世纪 便利店 50
2 好德 便利店 100
3 音像店 音像店 20
4 三枪内衣 服饰 40
5 大众好面包店 面包店 10
6 金浦鞋业、音像 鞋业、音像 50
7 可的 便利店 60
8 南鹏鞋业、花店 鞋业、花店 60
9 南厦文化用品 文化用品 10
10 协大洋绸布店 绸布店 100
11 华祯食品店 食品 50
12 显康鞋业 鞋业 60
13 新桥食品 面包店 40
14 红星眼镜 眼镜 100
15 喜士多 便利店 70
16 南泉参药店 药店 80
17 家家乐 便利店 100
18 好德 便利店 20
19 东方眼镜 眼镜 70
20 顶顶鲜 超市 500
21 蓝村日用品市场
22 香特莉西饼 面包店 20
蓝村路
1 服饰店 服装
2 罗森 便利店 70
3 卡连娜西饼 西点 20
4 好德 便利店 70
5 老同盛 南北货 80
6 三枪专卖 服装
7 21世纪 便利店 40
8 乐字号面包房 面包房 60
9 老凤祥银楼 银楼 80
10 可的 便利店 70
11 美亚音像 音像制品 40
宁阳路
1 好德 便利店 60
2 同春国药店 药店 60
3 家家乐超市 超市 90
4 罗森 便利店 80
塘桥渡口
1 老同盛 南北货
2 良友 便利店 60
3 美亚音像连锁店 音像制品 30
4 童氏大药房 药房 90
5 新亚大包 餐饮
茂兴路
1 家家乐 超市
2 农工商超市 超市 200
B. 餐饮类
塘桥地区商业中，餐饮业的所占比重较大，大约占到30—40%左右。
而兰村路火锅一条街的美名也已名声在外。
结合此次调研，我们发现该地区的餐饮业的特点主要有：
λ 以中小型规模为主，大型餐饮较少。
λ 大众消费为主，有档次、有品牌的餐饮颇少。
λ 火锅所占比重较大，其他类型餐饮为辅的形式。
λ 经营情况普遍较好，且非常稳定，较少有易主的餐饮店。
λ 建筑物业自然形成，条件较差。
λ 餐饮店的面积相对其他业种店面面积要大，故租金比较便宜。
λ 客源还是以周边住宅区中居民为主，外来客源较少。
形成以上特征的原因主要取决于周边居民的消费能力，塘桥是上海老新村的聚集地，消费水平有限，而此地居民形成的习惯是如果有更高层次的需求，他们一般就会到新上海商业城商圈消费，因此，需要引导客户的某些的消费习惯，以吸引部分中档餐饮消费的回归。
区域餐饮业一览表
南泉路
序号 店名 业种 面积㎡
1 广源饭店 餐饮（杭帮） 1-2楼200
2 美食来小吃 餐饮 120
3 小米多 餐饮 80
4 莫狮莫堡 快餐 40
5 南春饭店 餐饮 80
6 振鼎鸡 餐饮 200
7 麦多小炒面店 餐饮 100
蓝村路
1 上防火锅酒楼 餐饮
2 如花酒家 餐饮 1F+2F
3 小蒙羊火锅 餐饮
4 比大营PIZZA 餐饮 80
5 五芳斋 餐饮 120
6 陌生人火锅店 餐饮 1F+2F（400）
7 图门串烤 餐饮 40
8 四季旺 餐饮
9 惠顺酒楼 餐饮
10 胡乔火锅 餐饮 300
11 扬州人家 餐饮 70
12 莱汤香 餐饮 100
13 新亚大包 餐饮 200
14 天天晓酒楼 餐饮
15 上防（老店） 餐饮
16 21世纪 餐饮 120
17 莱春香辣蟹火锅城 餐饮 120
19 老凤祥酒楼 餐饮 1F+2F
20 小重庆酒店 餐饮 1F+2F
21 胡乔火锅 餐饮 120
浦东南路
1 吴越人家 餐饮 40
宁阳路
1 小浦东鸡粥店 饮食 50
2 朝国料理 餐饮 60
3 天天晓饭店 餐饮 100
塘桥渡口
1 我家厨房（大盈鸭面馆） 餐饮 120
茂兴路
1 家家乐 餐饮
C. 休闲娱乐类
区域的休闲娱乐类商业基本依赖新上海商业城商圈，在本商圈现有商业中，此类商业的种类不仅非常少，且发展及不平衡，美容美发行业多的泛滥，而诸如茶坊、酒吧等现代休闲娱乐场所却少之又少，而所谓的娱乐场所也仅为几间规模不大的棋牌室而已。
因此，本案的机会点应该为休闲娱乐类商业，适度的引进多种类型的休闲娱乐商业，是项目制造人气的级佳手段。
文化、休闲、娱乐商业一览表
南泉路
序号 店名 业种 面积㎡
1 金体美容美发 美容美发 50
2 特价书店 书店 10
3 阿兰美发厅 美发 30
4 南泉理发店 理发店 30
5 铭城美容美发沙龙 美容美发 80
6 会都棋牌 娱乐 2F
7 慧纹美容 美容美发 20
8 威娜美容院 美容 30
9 宏盛棋牌娱乐中心 娱乐
蓝村路
1 雅阁休闲茶庄 茶坊
2 诗诗美疗专业会所 美容 80
3 文峰 美容美发 100
4 雅芳 美容 30
浦东南路
1 新新美容城 美容 120
2 名粤专业美发 美发 100
宁阳路
1 组合发型中心 美发 100
2 靓丝美容美发设计中心 美容美发 40
3 名流美发 美发 30
茂兴路
1 新南美发厅 美发 60
D. 服务类
服务类商业由于其特有的利润低、技术性比较强等特点，在老式的社区商业中所占的比例非常小，而一般我们所见到的主要为银行金融机构、照片冲印店、洗烫店等。
而如果作为社区商业中心模式发展的商业，服务类的业种的设置是必不可少的，他所体现的是商业规划的专业性。
同时，对于这些商业本身来讲，消费的目的性是非常强的，他们的主力客源是老客户。
因此，可去化那些位置相对较差的物业，但租金也会相对低廉，这与他们的利润也可相匹配。
每种服务型商业的数量不宜多，但服务种类应尽量齐全，给消费者以全方位服务的感觉。
服务类商业一览表
南泉路
序号 店名 业种 面积㎡
1 柯达 冲印 50
2 建行 银行
3 我爱我家 房屋中介 20
蓝村路
1 上海银行 银行
2 富士冲印 冲印
3 中国银行 银行
4 柯达 冲印 30
塘桥渡口
1 农业银行 银行
2 柯尼卡 冲印 50
小结:
λ 周边商业日常生活机能颇为完善，但休闲娱乐机能缺乏，显现出各业种比例失衡。
λ 社区商业气氛浓郁，但消费环境及档次欠佳，消费环境承待提高。
λ 老居民区内商业过于集中，而新建小区周边商业严重缺乏，区域商业分布不协调。
λ 老式社区商业已经发展到顶峰，而取而代之的将是有规划有布局的新型社区商业中心。
因此，本案的商业规划应该立足周边中高收入阶层，商业规划适当超前。
2.2新上海商业中心概况
作为浦东的首个区域型大规模商业中心，新上海商业中心经过数年来的市场培育和在浦东大经济背景的良势带动下，已成为浦东最有影响力的和最繁华的商业中心。
由于其距本项目公交车程仅三站之遥，对本项目的商业定位影响至关重要，所以对该中心现有业态布局和租金价格的市场调查分析，将会给本项目商业部分的业种引进和售价租金上限制定上提供重要的市场依据。
λ 现有业态布局和商业运营模式
目前，新上海商业中心内已汇集了以上海八佰伴、时代广场等为代表的综合性休闲购物广场；
和以东方书城、永乐家电城、三鑫电脑广场、办公用品市场、世贸家居城等为主的专业性卖场。
而周边的张扬路、浦东南路、崂山西路等聚集了众多大型的品牌餐饮，如美林阁、丰收日等，还有众多国际知名品牌餐饮。
由于他还担任着交通、商务中心的职能，人流密集，商业氛围浓烈。
因此地段商业价值较高，所有商业项目都由投资商城成立专门的商业运营公开进行长期租赁经营。
招商模式上主要采用月租金方式和保底扣率两种方式，
永乐家电城、三鑫电脑广场、世贸家居城等专业性卖场，以月租金招商模式，一般租价在12-17元/平方米/天；
而以第一八佰伴、时代广场为代表的百货类商业项目则采取保底扣率的方式，规定经营者必需达到一定的营业额，在此基础上按规定的扣率上交租金，不足者仍由经营者补足，超过规定营业额的仍按此扣率提交租金。
并视经营业种不同，一般在20-25％之间，其中服装业租价最贵。
λ 内部环境配套
通过对新上海商业中心现有的商业项目内部环境配套调查发现，整体上除八佰伴、时代广场和世贸家居城的购物消费环境较好外，其它项目在内部装修、环境布置和物业服务上均较为普通。
拥有中央空调、自动扶梯和大型地下或地上停车位均是商业中心现有商业项目的共性，另外物流区域相对较为宽敞。
λ 对本项目商业定位的影响分析
新上海商业中心固有的地段商业氛围及专业性卖场的规模影响力，决定了本项目业态布局上应尽量避免与其产生正面冲突。
从“错位经营，拾遗补缺”的商业经营定位考虑，弱化其对本项目的市场竞争影响力。
新上海商业中心的商业繁华程度、市场影响力、规模效应上均非本项目所能抗衡的现实，决定了其现有的商业经营租金水准在短时间内应是本项目的租金/售价定位的上限值。
以此为参考，预测本项目的上限租金水准应较符合市场规律。
由于上述单位面积均为实用面积，主力租金水准一般为12-18元/平方米/天，结合本项目商业部分的产品形态，从实际得房率考虑（暂按60％测算）可得出项目按建筑面积计算的最高租金水准应在7.2-10.8元/平方米/天。
在此基础上，再结合项目周边商业环境、商业房产租金/售价情况及项目本身的物业形态、单位面积分割和经营业种定位等综合因素，最终确定物业的售价及租金水准。
λ 主要项目介绍
东方书城
位于新大陆广场一、二层内，总营业面积约5000平方米，其中底层为整层，二层约占用一半面积。
1F为各类图书，带有一小型咖啡吧，2F为音像、软件制品和文具。
内设二部狭窄的自动扶梯，货运电梯二部，有地上泊车位和地下停车场，整体租金约为8-10元/平方米/天。
永乐家电城
共4层，目前1-2F为永乐家电连锁店，3F为其它家电代理商，4F暂空。
每层面积约在2500-3000平方米间，租金价格：
1F为15元/平方米/天，2F为12元/平方米/天，3F为6元/平方米/月。
由于永乐家电的租金较高，经营状况不太理想，3F层经营者的单位使用面积在50-70平方米之间。
鑫电脑广场
营业面积约为4000平方米左右，共2层。
主要经营业种为：
电脑及电脑配件、手机、电信产品。
主力单位面积在10-15平方米间，平均租价为15-17元/平方米/天。
办公用品市场
营业面积约2000平方米，为整幢大楼的底下二层半，三层以上为办公用房。
单层面积约800平方米，单位经营面积在12-60平方米之间，平均租金为8-9元/平方米/天，主要经营办公用品。
体育运动城
总营业面积约300平方米，单位经营面积16-25平方米，采用保底扣率的方式出租，扣率一般在20％左右，主要经营中高档体育用品（包括运动服饰），单位铺面的月营业额多在10万元左右。
世贸家居城
项目为地上4层，地下1层（供仓库用），总建面3.1万平方米。
单位经营面积为108-234平方米间，可自由组合。
主要家具品牌为深圳、北京、广州、香港等地厂家，约100家。
各层租金分别为：
1F：
380元/平方米/月、2F：
322元/平方米/月、3F：
265元/平方米/月、4F：
207元/平方米/月。
家具城南侧有可供50车辆汽车同时停泊的露天广场。
相关配套服务：
每周一次的报纸、电视媒体广场；统一布局，营造温馨家居购物环境。
统一营业员服装，统一打卡上下班；代办送货、安装、仓储等一条龙服务（需收费）。
第一八佰伴
整个商厦位于浦东南路和张杨路交汇处，西侧、南侧、东侧均有公交站点，商业人流量密集，总体经营产品定位为中高档产品。
内部装修档次较高，硬件环境优越，底层设总服务台，保安严谨，各层导示系统清晰。
除户外二部自动上下扶梯外，每层均设有二处自动上下扶梯区。
整个商厦内部设有多处货运电梯通道，运营模式上总体采用保底扣率方式出租经营单位。
目前除地下一层尚有空余位置外，其它楼层几乎均无虚席。
一般扣率在20％以上，视经营业种和空间位置增加，服装行业最贵。
商厦设有经返八佰伴至南京路步行街的商厦巴士。
具体业种如下：
B1层：
以流行饰品、服装小百货为主，辅以少量办公灯具、家具用品（沙发、床势垫等）、五金配件等。
主力单位面积在10-20平方米，扣率折合租金价格约在12-18元/平方米/月，经营业种档次不高。
1F：
名牌化妆品、汽车展区、珠宝、金银饰品店、品牌快餐美食区、咖啡吧、高档箱包，配有总服务台和自动取款机。
2-3F：
女士服饰、皮鞋、箱包、时尚手表、品牌餐饮（避风塘）、咖啡屋等。
4-5F：
品牌绅士服装、皮具、旅行箱包、运动体育用品等。
6F：
家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音响、办公文教、照相器材、中外工艺品、床上用品、保健品、室内饰品等。
7F：
综合家电、通迅产品、土特产品、药房、洋参柜、烟酒茶叶、洗涤店等。
8F：
儿童用品、儿童娱乐天地（包括服装、玩具、婴儿用品、娱乐区、儿童图书等）。
9F：
美食天地（含火锅、中华名点，汉堡、寿司吧、家常小炒、休闲饮料等）。
10F：
健康娱乐
2.3社区型商业案例分析
A. 联华社区商业
地址：
浦东新区浦三路、临沂路口
规划：
总建筑面积23000平方米，共有五层楼面，分设便民服务街、华联吉买盛、百货文化用品专卖、餐饮娱乐、健身美容中心和“邻里乐”社区服务中心七大功能区域。
此外，中心还备有3800平方米的停车场。
租金状况：
1F：
7-9元/平方米/天
2F：
5-7.65元/平方米/天
面 积：
面积从30至90平米。
主要业态布局：
1F：
麦当劳、食品二店店、妇女商店店、可颂坊、红星眼镜、达芙妮、奇安特、宝璐丝、汇丰医药、豫园、凯普狄诺等
2F：
网吧、游戏世界、新华书店（40M2）、儿童天地（各类童装）、避风塘、今亚金店、东方体育、柯达彩扩、上海时装公司、钟表修理、老介福布店、中央干洗、天宝典当行、小皮件、花花公子、百事、三枪、乔家栅旅行社等
3F：
超市、服务中心
4F：
平方米诗美婷STARBAR450（平方米左右）、棋牌室
5F：
邻里中心
简 述：
该项目是比较典型的集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、便民服务和社区服务于一体的社区商业中心，其内部业种非常贴近社区，将社区购物和社区服务相结合，不但引进华联吉买盛大卖场和一些品牌专卖店，还和街道联手共建“邻里乐”社区服务中心，将家政服务、医疗保险、社区教育、政策咨询、职业中介等引入中心，为创建社区商业服务业的先进模式做了积极的探索，受到了周边社区居民的欢迎。
华联集团为此成立了上海浦东华联购物中心有限公司，将把社区商业作为新的商业形态逐步推广。
店堂内装修尚可，自动扶梯、中央空调，有导购系统。
经营状况：
采用店中店的形式招商引资，引进品牌多数为上海品牌店，店内品牌齐全，以“中档”产品为主。
但是各类商品不够丰富，顾客挑选商品的余地不大，并且商品缺乏时尚感，只是供应一般日常需求。
顾客的年龄层次偏大。
在布局上没有充分利用沿街店铺的优势，所有的品牌店均没有对外开门，主要以百货店的形式经营。
店内客流量不大，经营状况一般。
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