聊城阿尔卡迪亚大酒店项目调研报告.docx
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聊城阿尔卡迪亚大酒店项目调研报告
聊城阿尔卡迪亚大酒店
可行性调研报告
调研地点：
山东聊城
调研时间：
20092月17日—23日
调研单位：
荣盛酒店管理公司
调研组长：
安树贤
调研成员：
孙闻天张东玲李洪振宋玲陈太杰（辅助）
编辑单位：
荣盛酒店管理公司
撰稿人：
安树贤
编撰时间：
二00九年二月二十三日
第一章总论
一、项目概况
二、项目提出的背景及建设必要性
三、可行性研究的依据和范围
四、项目规划原则
五、主要技术经济指标
第二章地方经济及发展趋势
一、目前地方经济状态
二、市场经济发展趋向
第三章同行竞争力调研分析报告
一、市场旅游概况
二、旅游发展规划
三、聊城酒店业发展状态
第四章项目定位
一、主题定位
1、休闲商务酒店的概念
2、休闲商务酒店的发展趋势
二、功能定位
1、项目整体定位策略
2、各营业功能定位
3、项目开发目的的定位
第五章投资与回报
一、资金投入
二、营收预估
1、餐饮预估
2、客房预估
3、贵宾楼预估
4、会议预估
5、康乐预估
三、投入回报期
第六章营销策略
1、营销渠道
2、销售理念－全员销售
3、外引内推－设立销售点
4、产品组合
5、营销思路
第七章结论
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
聊城阿尔卡迪亚大酒店（五星）
2、项目地址
中国•山东省聊城湖南路北、东昌湖西南
3、项目占地及周边环境
“聊城阿尔卡迪亚大酒店”项目总占地200亩。
项目位于湖南路北、东昌湖西南。
酒店东侧有区公安局,聊城大学,经济技术开发区,区环保局,中国联通,检察院等,酒店西侧有公路局总公司,建材技校,东昌府区中医院,湖西中学,酒店北侧聊城海关,火车站,长途汽车站,东昌府区委,区政府,市粮食局,图书馆,水城明珠剧场,东昌湖浴场,区水务局等,酒店南侧有聊城农科科技园,凤凰苑,谢园,姜堤乐园等.
项目距离火车站及长途汽车站仅２公里,距离南站２公里,西有京九铁路,北有济邯铁路及济馆高速,湖南路贯穿聊城东西,三路围合的一独立地块,地理位置优越,交通十分便利.
4、项目所在区域概况
聊城古称东昌府，位于山东省西部，黄河下游。
总面积8590平方公里，人口558万。
聊城处于京九铁路与济邯铁路，济聊馆高速公路的交汇点上，是呼南应北，承东接西的重要交通枢纽，交通十分便利。
从聊城一个小时可以到达济南国际机场，四小时到达青岛港，实现了一个小时上天，四个小时下海的战略目标。
聊城市内镶嵌着江北最大的城市内湖――东昌湖。
它始建于宋熙宁三年，就是1070年，共有八大湖区，水面面积5平方公里，略小于杭州西湖，是济南大明湖的五倍，是我国江北地区最大的城市内湖。
千顷湖水，晴如许，明如镜，景色秀丽，民间有“南有杭州西子秀，北有聊城胭脂美”的说法。
湖水环绕着1平方公里的古城，古城中央耸立着巍峨的光岳楼，京杭大运河像一条玉带侧城，湖而过，形成了“城中有湖，湖中有城，城、湖、河三位一体”的独特格局。
聊城市位于北纬35º47’~37º02’和东经115º16’~116º32‘之间，南北直距138公里，东西直距114公里。
总面积8715平方公里，总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。
其中，少数民族38个，约有6.73万人。
市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。
耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。
属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。
气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463~2741小时之间，无霜期200天左右。
聊城市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
东昌府区，是中共聊城市委、市政府驻地。
位于山东省西部，东依东阿县、茌平县，南接阳谷县，西连冠县、莘县，北靠临清。
地处东经115°14″—116°06″、北纬36°16—36°42″之间。
全区辖10镇4乡和4个办事处，总面积1245平方公里，人口97万。
5、项目提出的背景及建设性
在目前的创新型城市建设中，聊城通过实施高新技术、自主知识产权和自主品牌发展三大战略，加快促进产业结构调整和经济增长方式转变，进一步增强自主创新能力，提高城市综合竞争力。
高新技术带动战略。
实施“聊城市高新技术创新示范工程”，围绕全市若干百亿产业、“5513”工程，重点培育20家创新型高新技术示范企业，80家创新型企业；研发、引进一批高新技术项目，孵化一批高新技术企业，嫁接改造提升一批传统产业，发展民营科技型中小企业，引导壮大一批优质产业，推动一批走出去的产业，力争使高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重年增2个百分点以上。
知识产权战略。
将获取自主知识产权作为科技计划、科技奖励以及企业工程技术中心、高新技术企业认定和评审的重要条件。
建立知识产权创造机制，落实知识产权的奖酬政策，在科技人员的考核、收入分配、奖励和技术职务晋升等方面，将知识产权工作业绩作为重要指标。
设立知识产权专项扶持资金。
不断完善专利执法手段，规范并维护市场经济秩序。
引导、扶持企业积极参与行业标准、国家标准和国际标准制定，形成有自主知识产权的技术和标准。
名牌战略。
以自主品牌创新为着眼点，完善有利于企业品牌和农业知名品牌培育发展的政策环境和市场环境，形成“共担投入、共享利益、协调运作”的品牌培育市场化机制。
采取各种措施，引导、鼓励、支持企业积极开展自主品牌经营，打造更多具有自主知识产权和国际竞争力的名牌。
在目前开展的“项目突破年”活动中，聊城把技改项目作为重要内容，力争全年完成技改投入300亿元以上，增长20％以上。
技术改造不仅是当前投资拉动经济增长的有力措施，而且是调整产业产品结构、提高企业竞争力的有效途径。
我市把技改项目与争取项目、l00个重点项目等一同对待，做好优势产业、优势产品的技术改造，把传统产业和停产半停产企业作为技术改造的重点，加大工作力度，改造提升传统产业，淘汰落后生产能力，增强企业竞争力。
相关企业加快进行设备的更新改造，提升技术水平和产品竞争力，在经济危机过后可迅速开足马力进行生产。
落实好政策。
加强技术改造已经上升为国家战略决策，我市将抓住这个重大机遇，用足用好增值税转型、进口设备免税、贴息等优惠政策。
同时加强具体指导。
经贸等有关部门搞好技改业务指导，建立技改项目帮包制度，为企业搞好服务。
发挥好主管部门的优势，帮助企业研究制定技改方案，联系专家、设备，办理相关手续，妥善安置好因企业技改下岗的职工。
6、可行性研究的依据和范围
a）地方市场经济发展
b）地方同行业市场调研报告
c）项目规划
d）地方旅游业发展趋势
本可行性报告是建立在对地方市场经济、发展规划、同行业业务接待、服务水平、历史旅游接待及旅游产业规划等方面充分了解的基础上,对本项目的市场前景有着准确的判断而拟定的,调研工作一直围绕市场需求及前景发展等因素综合开展的,为了提升报告的精确性,各调研项目均以数据来进行论证,对聊城酒店项目在定位\市场预测\项目长远发展起到指引作用.
四、项目规划原则
在充分了解市场的基础上,对酒店作出准确的市场定位,项目规划首先必须遵循市场规则,其次要符合五星级评定需求,通过合理的资源组合,降低成本投入,为后期运行争取最大的利润空间,缩短投入回报期.
五、主要技术经济指标
用地面积
133311平方米
接待中心面积
3784平方米
总建筑面积
64457平方米
餐饮中心面积
5222平方米
地上建筑面积
61502平方米
会议中心面积
5170平方米
建筑占地面积
22779平方米
康体中心面积
10827平方米
建筑密度
17.09%
贵宾楼一面积
6057平方米
容积率
0.46
贵宾楼二面积
4152平方米
绿化率
40.4%
客房面积
22868平方米
泊车位
680个
职工宿舍面积
2955平方米
第二章地方经济与发展趋势
一、目前聊城经济状态
2007年，全市经济继续保持平稳、较快、健康发展态势，经济结构进一步优化，经济运行质量明显提升，城乡居民生活继续提高，实现了又好又快的发展目标。
初步核算，全市实现生产总值1022.96亿元，按可比价计算，同比增长16.2%。
其中一、二、三产业增加值分别为154.51亿元、605.16亿元和263.29亿元，分别增长3.8%、17.8%和20.8%。
三次产业结构由上年的16.5：
58.5：
25.0调整为15.1：
59.2：
25.7。
农业基础地位进一步加强。
2007年全市农林牧渔业总产值279.92亿元，同比增长3.8%。
粮食总产量455.54万吨，增长7.5%；棉花总产量9.20万吨，增长8.6%；油料作物总产量15.83万吨，降低16.7%；蔬菜总产量951.63万吨，下降1.6%。
工业经济效益良好。
2007年全市规模以上工业实现增加值539.66亿元，同比增长22.0%。
其中轻、重工业实现增加值165.42亿元、374.24亿元，分别增长15.9%、24.8%。
经济效益进一步提高。
实现主营业务收入2099.30亿元，增长33.2%；实现利润140.16亿元，增长44.5%；实现利税214.98亿元，增长37.3%。
工业产品销售率为99.46%，提高0.15个百分点。
经济效益综合指数为246.93%，提高18.67个百分点。
固定资产投资稳定增长。
2007年全市完成全社会固定资产投资420.26亿元，同比增长23.8%，其中50万元以上项目完成投资414.19亿元，增长24.5%。
按种类分，城区完成投资288.52亿元，增长20.0%；农村投资100.00亿元，增长15.7%；房地产投资25.67亿元，增长3.4%。
消费品市场繁荣活跃。
2007年全市实现社会消费品零售总额322.27亿元，增长18.6%。
其中市级实现零售额83.13亿元，增长18.0%；县级实现零售额121.86亿元，增长22.8%；县以下实现零售额117.28亿元，增长14.9%。
财政收入稳步增长。
2007年全市实现地方财政收入42.40亿元，同比增长26.0%。
其中税收收入31.15亿元，增长31.8%，占财政收入的比重为73.47%。
全市完成财政支出75.03亿元，增长25.1%。
对外贸易增势强劲。
2007年全市完成进出口总值17.20亿美元，同比增长72.8%。
其中出口9.99亿美元，增长63.6%；进口7.21亿美元，增长87.5%。
城乡居民收入继续提高。
2007年城镇居民人均可支配收入为12401元，同比增长18.4%。
农村居民人均纯收入4501元，增长14.0%。
在岗职工平均工资16074元，增长16.9%。
二、聊城经济发展趋向
在聊城市第十一次党代会上，聊城市委书记提出了“坚持科学发展，构建和谐社会，加快建设强市名城实现新跨越”的宏伟奋斗目标，聊城未来的13年，特别是“十一五”时期，是全面建设小康社会、努力实现崛起的重要时期，也是实现新跨越发展的关键时期。
因此，认真分析当前聊城经济发展所处的阶段和面临的形势，研究如何实现跨越发展的目标，具有重要意义。
1、聊城经济跨越发展的基础分析
（一）跨越发展的内涵。
跨越式发展是指经济后起国家和地区，在一定历史发展阶段和环境条件下，依靠现有的经济基础和条件，以科学技术的跨越、体制机制和管理的创新，突破经济社会发展的一般轨迹和途径，实现超常规、突进式的发展，迅速跨越某个发展阶段，从而缩短与先进国家和地区之间的差距，甚至超越先进国家和地区的行为。
其本质是经济后起国家和地区对发达国家和地区的一种赶超战略。
（二）跨越发展的外部环境
1、经济全球化与信息化提供了重要外部环境。
随着经济全球化与信息化的到来，新一轮产业结构调整和国际产业转移迅速展开。
这既给尚未完成工业化的中国提出了更严峻的挑战，又为中国加速工业化进程提供了历史机遇。
这为积极吸纳国际产业转移，借助外源性生产要素快速提升经济发展水平，将工业化和信息化同步推进，通过信息化带动工业化，用先进适用技术改造提升传统产业，走新型工业化道路，为培育动态比较优势创造了条件，也是聊城市获得工业化进程“后发优势”的源泉，从而为实现跨越发展提供了重要条件。
2、经济社会发展的大背景带来了新的机遇和挑战。
首先，我国正面临着重要战略机遇期，又处于经济快速发展阶段。
其次，国家以科学发展观为统领，构建和谐社会，建设全面小康社会，到2020年实现人均国内生产总值比2000年翻两番等一系列重大战略措施，既为聊城市跨越发展提出了客观要求，同时也提供了重要历史机遇。
第三，区域竞争加剧。
从目前全省的竞争格局看，经济发展原来属于同一层次的德、滨、聊、菏四市，滨州大有进入第二发展阵营之势。
在“突破菏泽”的形势下，菏泽奋起直追，财政收入已与聊城不相上下。
尽管聊城市各项主要经济指标的增长幅度在全省的位次居中游以上，有的甚至名列前三，但由于基础差、底子薄，与先进市的差距有进一步拉大之势。
山东省第九次党代会上提出科学发展、和谐发展、率先发展的工作指导方针，聊城要实现富民强市，紧紧跟上全省发展的步伐，必须实施跨越发展战略。
（三）跨越发展经济条件分析。
改革开放近三十年来，聊城市经济持续快速发展，在1984年比1978年实现翻番的基础上，基本上每5-6年就实现一次翻番。
2006年聊城市GDP总量达到841.33亿元，人均GDP达到1925美元。
站在新起点，聊城市经济已进入全面建设小康社会、加快经济社会发展进程新阶段，已经具备了实现跨越发展的基础。
1、经济快速增长，综合实力显著增强。
2006年GDP总量达到841.33亿元，与1980年相比，聊城市GDP增加了16倍，年均增长11.6%。
尤其是近五年来GDP年均增长17.06%，增幅高于同期全省水平2.36个百分点。
年度间最高与最低增幅波动仅相差0.9个百分点，经济增长速度处于较高的稳定增长平台。
人均GDP呈现快速增长态势。
2004年人均GDP按当时汇率折算超过1000美元后，人均GDP迅速由1000美元跨过1500美元，2006年接近2000美元。
2、工业化进程步入由初期向中期过渡的加速时期。
根据钱纳里、霍夫曼等国内外经济学家对工业化进程的测度，聊城市经济发展总体上处于工业化初级阶段，同时还具有中级和高级的特征，并且重化工业特征明显，这是聊城市进入跨越发展阶段的重要基础和标志。
从人均GDP发展水平来看，2006年人均GDP达到15347元，按当年平均汇率计算为1925美元。
属于工业化水平的初级阶段。
从产业结构方面来看。
第一产业比重明显下降，1980-2006年，一产增加值占GDP的比重由65.1%下降到16.5%，但农产品供给却实现了由短缺向总量基本平衡，近四年粮食生产连续创历史新高的历史性转变；第三产业发展迅速，1980-2006年，三产增加值占GDP的比重由9.4%提高到25.0%。
房地产、金融、旅游等现代服务业正在兴起，这些都是工业化中级加速阶段的新特征。
从工业发展进程来看。
1980-2006年，二产增加值占GDP的比重由25.3%提高到58.5%，其中工业增加值比重由21.0%提高到53.9%。
从轻重工业结构来看。
2006年重工业增加值比重为62%，根据霍夫曼比例测算，已达到高级阶段。
制造业水平提高较快，制造业占GDP的比重达到45.5%，具有工业化发展的中级阶段特征。
从城镇化发展水平来看。
2006年年末城镇化率为32.3%，属于工业化的初级阶段。
国际经验表明，人均GDP达到1000美元时，城镇化将进入快速提高阶段。
城镇化的最大作用在于它能够提供有效的供给，是伴随工业化加速发展，共同推动跨越发展的重要力量。
3、城乡居民消费进入结构升级阶段。
聊城市农村居民恩格尔系数呈逐年递减趋势，由2000年43.4%下降到2006年的38.1%；城市恩格尔系数自开展调查以来也逐年下降，2006年为31.05%。
这种消费结构变动趋向表现出小康生活的一个显著特点，即聊城市目前正处于从基本实现小康向全面小康过渡的实质性变动时期。
社会消费结构开始加速向发展型、享受型升级，新一轮的消费结构以住房、汽车、高档耐用消费品，通信、电脑、休闲旅游、教育娱乐等为主导。
4、资金积累集聚规模显著扩大。
近年来聊城市经济快速发展，自身资金积累能力显著增强。
从金融存贷规模看，2006年末金融机构人民币存款余额582.36亿元，贷款余额480.86亿元，存贷比为1.21：
1。
城乡居民储蓄存款余额402.84亿元，资本积累达到了相当规模。
投融资环境明显改善，对资金的吸纳集聚能力不断提高。
2006年实际利用外商直接投资0.69亿美元。
招商引资中引进市外资金136.70亿元。
资金积累集聚规模的扩大，融资能力的提高，为全市经济实现跨越发展提供了有效的资金保障。
5、市场机制更加完善。
从市场主体来看，随着国企改革的不断深化，全市95%的国有工业企业实现了股权多元化，作为市场主体的活力不断增强。
非公有制经济实现了重大突破，聊城市非公有制经济占经济总量的比重由2003年的38.2%提高到2006年的48.9%，非公有制市场主体地位基本确立。
加之政府审批、定价等管理体制改革的深入，市场运行机制不断完善，市场在资源配置中的基础地位更加巩固。
6、转变经济发展方式的必然要求日益突出。
聊城市产业结构层次较低，经济增长方式粗放，特别是近年来经济的持续快速增长对能源资源和生态环境造成了很大压力。
2006年万元GDP能耗比全省平均水平高0.45吨标煤，其中规模以上工业万元增加值能耗比全省高1.06吨标煤。
经济发展的能源资源成本不断提高，环境保护压力加大，资源环境的约束日益加剧，经济发展方式到了必须转型的关键时期，经济发展方式转变的内在要求也日益突出。
目前聊城市已经进入人均GDP1000-3000美元发展的阶段，经济快速发展，消费结构向全面小康迅速演变，工业化进程加速向中级过渡，城镇化水平进入快速提高阶段，市场机制在经济发展中的基础地位更加巩固，经济发展方式转变的内在必然趋势更加明显，已经具备了实施跨越发展的基础。
（四）跨越发展动力分析
1、三次产业驱动变动分析。
聊城经济增长格局由改革开放初期主要依靠一产推动，发展到九十年代的一、二产业共同推动，近年来逐步演变成二、三产业共同推动的格局。
从“十五”以来的数据可以看出，第一产业对经济增长的作用不断弱化，二三产业驱动力不断增强，特别是第二产业对经济增长的贡献强劲。
随着产业结构的调整升级和服务业的大力发展，二三产业在经济发展中的作用会进一步强化，特别是第三产业的带动作用会增强，从而成为跨越发展的新动力。
2001-2006年各产业拉动百分点和对经济增长的贡献率
年份
各产业部门拉动百分点
各产业部门的贡献率（%）
GDP
第一
第二产业
第三产业
GDP
第一
第二
第三
产业
工业
产业
产业
工业
产业
2001
12
1.41
6.68
5.66
3.91
100
11.73
55.67
47.20
32.59
2002
14.2
0.69
8.32
7.12
5.19
100
4.83
58.60
50.16
36.57
2003
16.4
1.26
10.70
8.93
4.44
100
7.68
65.27
54.42
27.05
2004
17
1.48
11.60
9.54
3.93
100
8.70
68.21
56.09
23.10
2005
17.5
1.38
11.26
11.33
4.87
100
7.87
64.32
64.76
27.81
2006
17.3
0.67
11.75
12.58
4.88
100
3.86
67.91
72.70
28.23
2、三大需求驱动变动分析。
改革开放初期，最终消费需求在聊城市经济中占有较大份额。
分阶段看：
八十年代年均投资率为39.4%，年均消费率为58.8%，投资率偏低，消费率总体较高。
进入九十年代以来，随着经济的发展，投资率趋升、消费率下降的势头比较明显，年均投资率为46.0%，年均消费率为53.4%。
“十五”期间，聊城市投资率逐年攀升，投资率由2001年的56.1%上升到2006年的60.0%，成为拉动经济增长的主动力。
而多年来净流出对经济增长的作用持续保持较低水平。
投资率的变化与聊城市工业化、城镇化加速发展和投资的大幅增长相一致。
未来一段时间，投资和资本积累仍是经济发展的重要动力，也是聊城市实现工业化、城镇化的必经之路。
3、比较优势支撑状况分析。
区位、资源、劳动力资源是聊城的比较优势，并且近年来在经济发展中得到了充分发挥。
一是区位。
聊城地处冀鲁豫三省交界，京九、邯济铁路和济聊馆、青银高速公路在这里交汇，是重要的交通枢纽。
二是资源。
资源较为丰富，有储量可观的石油、煤炭、天然气、地热等矿产资源。
三是劳动力资源。
2006年底全社会从业人员达到318万人，劳动力供大于求，而且成本低于全国和全省水平的趋势在相当长的时期不会发生大的变化。
随着科教兴国战略的逐步实施，劳动力素质会普遍得到提高，人力资本积累仍会在聊城市经济发展中起较大作用。
4、产业竞争力分析。
坚持走新型工业化道路，积极推进工业结构战略性调整，突出抓好工业重大项目建设，发展精深加工，延伸产业链条，工业竞争力得到显著提升。
农副产品加工、电力及有色金属、汽车及机械设备、化工、生物等产业在全省乃至全国均有一定的竞争优势。
铝冶炼和加工发展成为全国重要的铝工业基地，农副产品加工涌现出凤祥、蓝山等在全国有较强竞争力的骨干企业，电解铝、铜冶炼、客车等重点产业技术达到国内领先水平。
今年10月底，全市规模以上企业达到1526家，利税超过千万元的企业224家、过亿元的企业21家。
这些方面都是聊城市提升区域竞争力，实现跨越发展可以倚重的竞争优势。
5、国际国内产业转移的影响。
目前世界制造业中心逐渐向中国转移，而东部地区向西扩散、南方向北转移的态势也将逐步加快。
近几年来聊城市积极承接国内外产业转移，加快融入环渤海经济圈和省会城市经济圈，尤其是山东“一体两翼”战略的实施，是聊城市借力发展，实现十一次党代会提出的“建设先进制造业基地、现代服务业基地、现代农业基地”的大好时机。
同时也是聊城市抓住产业转移机遇，推进跨越发展的有效途径。
2、聊城实现跨越发展的建议
新时期的聊城市情和经济发展环境已经或正在发生重大而深刻的变化，经济领域中出现的新困难新问题是面临的新考验。
面对新起点、新形势，要正确把握好战略指导思想的转变、创新和继承，研究制定出符合聊城实际、具有聊城特色的经济发展模式，对聊城实现跨越发展的宏伟目标至关重要。
（一）明晰发展蓝图，理清工作思路。
聊城市十一届二次全委会确定了当前和今后一个时期聊城市工作的总体把握是：
在党的十七大精神指引下，按照省九届二次全委会部署，深入贯彻落实科学发展观，以加快建设强市名城实现新跨越为目标，坚持工业强市、三产兴市、三农稳市、城建靓市的方针，加快结构调整，强化节能减排，坚持富民优先，维护和谐稳定，推动全市经济社会又好又快发展。
从中可以清晰看出，聊城今后一段时期的发展有两个主旋律，增强城市实力，彰显城市魅力。
（二）借鉴发展经验，选择发展模式。
要建设“强市名城”，关键在于工业能否有新的大的发展。
经过前些年的发展，聊城市形成了一批带动性较强的大企业集团和骨干企业，对这些企业做强、做大、做稳、做到可持续发展，应借鉴江苏的发展模式，深化企业改革，明晰产权
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