上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题.docx

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上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题

上半年广东省房地产估价师《理论与办法》：

城乡基准地价含义考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某投资商欲进行写字楼置业投资。

其目的收益率为12%，当前整个市场平均收益率为15%，国家债券收益率为3.5%。

此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场风险有关系数是__。

A．0.57

B．0.74

C．0.80

D．1.04

2、某房地产开发项目开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建导致本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，所有建导致本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建导致本利息是万元。

（试题）

A：

755.54

B：

772.84

C：

1400.88

D：

1433.90

E：

借款合同

3、某套200㎡、单价4000元／㎡住宅，规定成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。

如果折现率为5％，则该套住宅实际价格为万元。

A：

71.84

B：

74.47

C：

75.23

D：

80.00

E：

工业用地监测点评估价格

4、在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司（如下简称甲公司）开发S住宅社区预购一套商品住房。

8月，李某与甲公司订立了购买该套商品住房预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅商定“房屋建筑面积100，1建筑面积价格为3000元”。

2月，S住宅社区综合验收合格并交付使用。

经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊共有建筑面积为450。

3月，李某将房屋出租给王某。

8月，王某将房屋转租给张某。

（试题）李某实际应支付房价为万元。

A：

28．50

B：

30．00

C：

30．90

D：

32．76

E：

执行层组织协调

5、动产拍卖成交普通以__为标志。

A．拍卖标物财产所有权转移

B．拍卖标物实际占有转移

C．拍卖过程中最高应价者拟定

D．拍卖合同订立

6、某宗房地产交易成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。

该房地产公摊面积为建筑面积10％，套内建筑面积为100㎡，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算实际单价为元／㎡。

A：

2593

B：

2619

C：

2727

D：

2862

E：

工业用地监测点评估价格

7、普通股股东权利中，自益权涉及。

A：

股东享有出席股东大会权利

B：

表决权

C：

查询公司经营状况祈求权

D：

股票过户权利

E：

执行层组织协调

8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。

要想使开发项目达到预期经济效果，必要一方面做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

9、国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”政策，对国内房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中。

A：

需要适时更新改造投资

B：

投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

C：

易受政策影响

D：

存在效益外溢和转移

E：

借款合同

10、某写字楼建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。

本地有电梯类似写字楼平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。

A：

67.60

B：

811.24

C：

1622.48

D：

2433.72

E：

工业用地监测点评估价格

11、当建筑场地上部土层较弱，承载力较低，不适当采用在天然地基上作浅基本时宜采用__。

A．条形基本

B．独立基本

C．箱形基本

D．桩基本

12、在房地产市场调查办法中，最科学调查办法是__。

A．专体讨论法

B．问卷调查法

C．观测法

D．实验法

13、估价报告有效期应从起计．【考题】

A：

估价时点

B：

估价作业期

C：

出具估价报告之日

D：

订立估价委托合同之日

E：

工业用地监测点评估价格

14、某宗房地产土地使用年限为40年，涉及土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预测该宗房地产正常状况下年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产资本化率为8%，该宗房地产收益价格为（）万元。

A．457.40

B．476.98

C．686.10

D．715.48

15、某公司2年前租赁某写字楼中500㎡用于办公，商定租赁期限为，净租金为3元／（㎡·天），已知该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，当前市场上类似写字楼净租金为3.5元/（㎡·天），报酬率为6％，则当前承租人权益价值为

A：

98.80

B：

592.81

C：

691.61

D：

667.22

E：

工业用地监测点评估价格

16、国家机关用地和军事用地，都市基本设施用地和公益事业用地，国家重点扶持能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定其她用地确属必须，可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上人民政府

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上人民政府

17、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案经济合理性进行比较，则比较基本是该项目．（试题）

A：

损益表

B：

资金来源与运用表

C：

资本金钞票流量表

D：

所有投入钞票流量表

E：

借款合同

18、钞票流量表可以用来进行房地产开发项目（）分析。

A．财务赚钱能力

B．清偿能力

C．资金平衡状况

D．营运能力

19、某单位以现时楼价30%预付款订购了开发商开发建设过程中楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款收益率为__。

A．50%

B．60%

C．70%

D．75%

20、一块先后两面临街、总深度为20m矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。

采用重叠价值估价法计算其前街影响深度为（）m。

A．13．33

B．6.66

C．11.33

D．8.66

21、__是指消费者在某特定期期内和一定市场上，按一定价格乐意并且可以购买某种商品或劳务数量。

A．供应

B．需求

C．购买能力

D．购买欲望

22、在房地产市场自然周期复苏阶段，房地产市场中空置率与合理空置率关系是__。

A．空置率＞合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＝合理空置率

D．不能判断

23、管理中心运作住房公积金基本规定是__。

A．效益性

B．安全性

C．流动性

D．风险性

24、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某都市开发供老年人居住“银发公寓”。

那么，开发商在目的市场选取过程中采用是__模式。

A．选取专业化

B．产品专业化

C．大量定制

D．单一市场集中化

25、依照商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度规定，管道渗漏最低保修期限为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选每个选项得0.5分）

1、物业公司在选取零信商作为零售商业物业租户时，一方面要考虑因素是__。

A．零售商财务能力

B．零售商名誉

C．零售商组合与位置分派

D．零售商经营内容

2、从买方角度来看，房地产价格是基于社会上“生产费用”，类似于__，详细来说，是买方乐意支付最高价格，不能高于所预测重新开发建设该房地产所需耗费代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．代替原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理

3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案经济合理性进行比较，则比较基本是该项目。

A：

资金来源与运用表

B：

损益表

C：

资本金钞票流量表

D：

所有投资钞票流量表

E：

借款合同

4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不但要考虑其过去业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目。

A：

施工方案

B：

工期

C：

质量目的

D：

报价

E：

市场售价

5、土地使用权出让合同商定使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地，应当至迟于期满前__年向土地管理部门提出申请，经批准续期，应当重新订立土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。

A．4

B．3

C．2

D．1

6、下列不属于国内信托机构开办业务是__。

A．信托业务

B．委托业务

C．代营业务

D．外汇业务

7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查涉及__。

A．产品调查

B．市场需求容量调查

C．价格调查

D．分销渠道调查

E．促销方略调查

8、下列房地产中，依法可以转让是。

A：

已抵押房地产

B：

未依法登记房地产

C：

人民法院查封房地产

D：

国家已依法收回建设用地使用权房地产

E：

执行层组织协调

9、开发一持有一出租一出售模式重要合用于写字楼、零售物业、高档公寓等收益性房地产项目和某些政策性租赁住宅、普通商品住宅。

这种业务模式下钞票流出涉及等。

A：

土地成本

B：

建导致本

C：

运营成本

D：

开发费用

E：

购买税费

10、下列关于房产分丘图表述中，对的有。

A：

房产分丘图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况基本图

B：

房产分丘图是房产分幅图局部明细图

C：

房产分丘图比例尺为1：

100～1：

1000

D：

房产分丘图涉及控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记

E：

房产分丘图是在分户图基本上进一步绘制明细

11、下列选项中，属于影响房地产价格社会因素有。

A：

政治对立状况

B：

政治安定状况

C：

社会安定状况

D：

都市化

E：

房地产投机

12、关于下列数据表述中，对的是__。

A．1

B．2

C．3

D．4

E．5

F．6

G．7

H．8

I．9

J．10

K．98

L．101

M．101

N．100

O．101

P．99

Q．102

R．97

S．102

T．99

13、现实中，某种房地产在将来某一时间供应量为__。

A．供应量＝存量-转换为其她种类房地产量+新开发量

B．供应量＝存量-转换为其她种类房地产量+其她种类房地产转换为该种房地产量

C．供应量＝存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量+新开发量

D．供应量＝存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量+其她种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

14、国家免费收回划拨土地使用权因素有。

A：

土地使用者自动放弃土地使用权

B：

矿场、机场等核准报废土地

C：

非法转让土地

D：

不按批准用途使用土地

E：

转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金

15、房地产公司债务融资重要资金来源有。

A：

上市

B：

增发新股

C：

发行公司债券

D：

住房抵押贷款

E：

信用贷款

16、关于流动比率，下列说法不对的是__。

A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”

D．