上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题.docx

1、上半年广东省房地产估价师理论与方法城镇基准地价的含义考试题上半年广东省房地产估价师理论与办法：城乡基准地价含义考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目的收益率为12%，当前整个市场平均收益率为15%，国家债券收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场风险有关系数是_。 A0.57 B0.74 C0.80 D1.04 2、某房地产开发项目开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建导致本估算为10000

2、万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，所有建导致本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建导致本利息是万元。(试题) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同3、某套200、单价4000元住宅，规定成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅实际价格为万元。 A：71.84 B：74.47 C：75.23 D：80.00 E：工业用地监测点评估价格 4、在职职工李某以抵押贷款方式在甲房地产开发公司(如下简称甲公司)开发S住宅社区预购一套商品住房。8月，李某与甲公司订立了购买该套商品住房预

3、售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅商定“房屋建筑面积100，1建筑面积价格为3000元”。2月，S住宅社区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊共有建筑面积为450。3月，李某将房屋出租给王某。8月，王某将房屋转租给张某。 (试题)李某实际应支付房价为万元。 A：2850 B：3000 C：3090 D：3276 E：执行层组织协调5、动产拍卖成交普通以_为标志。 A拍卖标物财产所有权转移 B拍卖标物实际占有转移 C拍卖过程中最高应价者拟定 D拍卖合同订立 6、某宗房地产交易成交价格为3

4、0万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算实际单价为元。 A：2593 B：2619 C：2727 D：2862 E：工业用地监测点评估价格 7、普通股股东权利中，自益权涉及。 A：股东享有出席股东大会权利 B：表决权 C：查询公司经营状况祈求权 D：股票过户权利 E：执行层组织协调 8、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期经济效果，必要一方面做好_工作。 A项目策划 B项目方案设计 C可行性研究 D成本收益分析 9、国家出台了国有土地

5、使用权出让实行“招拍挂”政策，对国内房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中。 A：需要适时更新改造投资 B：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C：易受政策影响 D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 10、某写字楼建筑面积为4000，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80，月租金为30元。本地有电梯类似写字楼平均出租率为90，月租金为40元，报酬率为6，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72 E：工业用地监测点评估价格11、当建筑场地上部土层较弱，承载力较低，不适当采用在天

6、然地基上作浅基本时宜采用_。 A条形基本 B独立基本 C箱形基本 D桩基本 12、在房地产市场调查办法中，最科学调查办法是_。 A专体讨论法 B问卷调查法 C观测法 D实验法 13、估价报告有效期应从起计【考题】 A：估价时点 B：估价作业期 C：出具估价报告之日 D：订立估价委托合同之日 E：工业用地监测点评估价格14、某宗房地产土地使用年限为40年，涉及土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预测该宗房地产正常状况下年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产资本化率为8%，该宗房地产收益价格为（）万元。 A457.40 B476.98 C686.10 D715.48 15、某公

7、司2年前租赁某写字楼中500用于办公，商定租赁期限为，净租金为3元(天)，已知该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，当前市场上类似写字楼净租金为3.5元/(天)，报酬率为6，则当前承租人权益价值为 A：98.80 B：592.81 C：691.61 D：667.22 E：工业用地监测点评估价格 16、国家机关用地和军事用地，都市基本设施用地和公益事业用地，国家重点扶持能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定其她用地确属必须，可以由_依法批准划拨。 A县级以上土地管理部门 B县级以上人民政府 C省级以上土地管理部门 D省级以上人民政府 17、某房地产开发项目拟有

8、三个投资方案，若对这三个方案经济合理性进行比较，则比较基本是该项目(试题) A：损益表 B：资金来源与运用表 C：资本金钞票流量表 D：所有投入钞票流量表 E：借款合同 18、钞票流量表可以用来进行房地产开发项目（）分析。 A财务赚钱能力 B清偿能力 C资金平衡状况 D营运能力 19、某单位以现时楼价30%预付款订购了开发商开发建设过程中楼宇，如果一年后楼宇竣工交付使用时楼价上涨了15%，则其预付款收益率为_。 A50% B60% C70% D75% 20、一块先后两面临街、总深度为20m矩形土地，前街路线价（土地单价）为1000元/m2，后街路线价（土地单价）为500元/m2。采用重叠价值估

9、价法计算其前街影响深度为（）m。 A1333 B6.66 C11.33 D8.66 21、_是指消费者在某特定期期内和一定市场上，按一定价格乐意并且可以购买某种商品或劳务数量。 A供应 B需求 C购买能力 D购买欲望 22、在房地产市场自然周期复苏阶段，房地产市场中空置率与合理空置率关系是_。 A空置率合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能判断23、管理中心运作住房公积金基本规定是_。 A效益性 B安全性 C流动性 D风险性 24、某房地产开发公司通过市场调研后，决定在某都市开发供老年人居住“银发公寓”。那么，开发商在目的市场选取过程中采用是_模式。 A选取专业化 B产品专

10、业化 C大量定制 D单一市场集中化25、依照商品住宅实行质量保证书和住宅使用阐明书制度规定，管道渗漏最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5二、多项选取题（共25题，每题2分，每题备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选每个选项得 0.5 分） 1、物业公司在选取零信商作为零售商业物业租户时，一方面要考虑因素是_。 A零售商财务能力 B零售商名誉 C零售商组合与位置分派 D零售商经营内容 2、从买方角度来看，房地产价格是基于社会上“生产费用”，类似于_，详细来说，是买方乐意支付最高价格，不能高于所预测重新开发建设该房地产所需耗费代价，如果高于该代价，

11、还不如自己开发建设。 A代替原理 B生产费用价值论 C预期收益原理 D价格构成原理3、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案经济合理性进行比较，则比较基本是该项目。 A：资金来源与运用表 B：损益表 C：资本金钞票流量表 D：所有投资钞票流量表 E：借款合同 4、开发商在将工程发包给建筑承包商时，不但要考虑其过去业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目。 A：施工方案 B：工期 C：质量目的 D：报价 E：市场售价5、土地使用权出让合同商定使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地，应当至迟于期满前_年向土地管理部门提出申请，经批准续期，应当重新订立土地使用出让合同，按规定

12、支付地价款并更换土地权属证件。 A4 B3 C2 D1 6、下列不属于国内信托机构开办业务是_。 A信托业务 B委托业务 C代营业务 D外汇业务 7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，可控因素调查涉及_。 A产品调查 B市场需求容量调查 C价格调查 D分销渠道调查 E促销方略调查 8、下列房地产中，依法可以转让是。 A：已抵押房地产 B：未依法登记房地产 C：人民法院查封房地产 D：国家已依法收回建设用地使用权房地产 E：执行层组织协调 9、开发一持有一出租一出售模式重要合用于写字楼、零售物业、高档公寓等收益性房地产项目和某些政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下钞票

13、流出涉及等。 A：土地成本 B：建导致本 C：运营成本 D：开发费用 E：购买税费 10、下列关于房产分丘图表述中，对的有。 A：房产分丘图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况基本图 B：房产分丘图是房产分幅图局部明细图 C：房产分丘图比例尺为1：1001：1000 D：房产分丘图涉及控制点、行政境界、丘界、房屋、附属设施等要素和注记 E：房产分丘图是在分户图基本上进一步绘制明细11、下列选项中，属于影响房地产价格社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：都市化 E：房地产投机 12、关于下列数据表述中，对的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8

14、 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102 R97 S102 T99 13、现实中，某种房地产在将来某一时间供应量为_。 A供应量存量-转换为其她种类房地产量+新开发量 B供应量存量-转换为其她种类房地产量+其她种类房地产转换为该种房地产量 C供应量存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量+新开发量 D供应量存量-拆毁量-转换为其她种类房地产量+其她种类房地产转换为该种房地产量+新开发量14、国家免费收回划拨土地使用权因素有。 A：土地使用者自动放弃土地使用权 B：矿场、机场等核准报废土地 C：非法转让土地 D：不按批准用途使用土地 E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益金 15、房地产公司债务融资重要资金来源有。 A：上市 B：增发新股 C：发行公司债券 D：住房抵押贷款 E：信用贷款 16、关于流动比率，下列说法不对的是_。 A流动比率=流动资产总额流动负债总额100% B又称之为“银行家比率” C又称之为“二对一比率” D