三亚漂亮春天产权酒店研究报告.docx
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三亚漂亮春天产权酒店研究报告
三亚漂亮春天产权酒店研究报告
海南衍宏实业投资
第一部份：
产权酒店概述
第二部份：
漂亮春天产权酒店背景分析
第三部份：
漂亮春天产权酒店经营模式
第四部份：
业主权益及投资收益分析
第五部份：
投资回报预算及与其它投资方式的分析比较
第六部份：
可持续经营和盈利保障
第一部份：
产权酒店概述
一、产权酒店的概念解析
1、产权酒店的来源
产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅行目的地酒店客房特按时刻里的所有权。
这一概念的初创者是瑞士的亚历山大.耐提。
1976年，法国阿尔卑斯山地域的旅行酒店开辟了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特按时刻内旅馆住宿和娱乐设施的权利。
产权酒店那么是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一样不在酒店居住，而是将客房委托给酒店治理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店治理公司赠送的一按期限的免费入住权。
2、产权酒店的进展
产权式酒店最先诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风光优美，气候迷人的旅行胜地盛行，全世界产权式酒店已逾1000家，丰硕的旅行资源所吸引的大量游客，使得酒店入住率长期维持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全世界产权酒店收入达40亿美元，据专家估量2004年全世界产权酒店销售将冲破300亿美元。
二、产权酒店的大体特点
1、地址要求
产权酒店一样位于闻名旅行城市，如夏威夷，拥有充沛的客源，能够保证足够的客房出租率。
2、经营方式
投资者将客房委托给酒店治理公司经营治理，获取分红和一按时刻的免费入住权。
3、投资收益庞大
业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。
4、运营本钱低
酒店开业之前，已收回部份投资，在运营当中幸免了庞大的财务费用，运营本钱比常规酒店低的多，从而在经营政策上超级灵活，在行业竞争中占据绝对主动。
第二部份：
漂亮春天产权酒店背景分析
一、产权酒店在中国的现状
1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。
三、三亚概况
一、旅行资源概况
三亚市位于海南岛的最南端，是我国唯一的热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、丛林、动物、温泉、岩洞、田园、风情等十大景源要素，是世界上热带海洋旅行资源最密集的地域之一，有海角天涯、鹿转头、南山寺等闻名的旅行景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎的热带风光，如诗如画，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住的地域之一，三亚更素有“不是夏威夷，胜似夏威夷”的佳誉。
得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风光旅行开发的优势，也使三亚具有了建设现代国际避隆冬泳、旅行度假胜地的条件，三亚被列入中国首批全国优秀旅行城市，中国唯一的国际化热带滨海旅行城，被誉为中国最正确旅行名胜，并被世界旅行组织认证为AA级旅行城市。
二、城市交通状况
三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。
3、旅行配套产业概况
随着世界经济一体化进程的蓬勃进展，城市建设进展的规模向国际化迈进，三亚旅行业不断进展，国内外游客纷至沓来，旅行形势愈来愈好。
但在旅行业不断进展的同时，阻碍旅行业进展的因素也显现出来，第一：
旅行配套设施存在着许多缺点，如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。
第二：
酒店业的产业结构的合理性与日趋进展的旅行业相较仍显滞后，至旅行旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因此不能享受到好的效劳，极大的挫伤了游客热情。
建一些档次高、配套全、效劳好的酒店减缓三亚本地高级酒店入住压力，势在必行。
小结：
综合以上因素，充分利用三亚旅行资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，增进三亚旅行业的进展有着踊跃的意义，投资产权酒店有着光明的前景。
第三部份：
漂亮春天产权酒店经营模式
一、名牌酒店治理公司治理
酒店特委托瑞士香格里拉的国际名牌酒店参与治理。
二、业主委托经营
业主投资后，委托酒店治理公司代为经营治理。
酒店治理公司对漂亮春天产权酒店进行全权经营治理，业主取得协议许诺的消费权利和投资收益，不得干与酒店治理公司的日常治理。
三、业主权益保障
1、从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务治理进行监督。
2、委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店治理公司财务治理和利润分派的透明度和公正性。
四、客房利润多元化
为知足进货企业客户及常客的需要，同时成立一个固定的客户网络，酒店治理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以必然面值进行销售，持卡人将取得本酒店客房优先定房权和依照不同消费额确信的不同折扣优惠。
会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部份，参与到利润分派。
五、多点开发连锁经营
海南衍宏凭借自身实力，在三亚和青岛同时启动产权酒店，成立连锁经营体系，实现资源共享，提倡“夏游青岛，冬住三亚,一处置业，两处为家”的崭新消费模式，同时使投资者的回报更具潜力。
六、客源保障体系
配合两地产权酒店，海南衍宏已注册成立了雁归来旅行社，且与多家旅行社达到合作协议，致力于漂亮春天产权酒店形象推行，成立最普遍的销售网络，保证酒店源源不断的客源。
第四部份：
业主权益及投资收益分析
一、业主权益
一、大体权益
业主每一年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或一、二、3、1一、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一，并提早一个月通知酒店治理公司）
业主可将免费利用天数折合成利用套数。
如昔时没有享用或没有享用完，可累计至下一年.
业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。
业主在自用期间可享受酒店配套效劳6-8折优惠。
业主在其他时刻入住本酒店可享受最低折扣优惠即：
淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以那时市价为基数）
二、附加权益
充分发挥卓达集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其他类似项目和呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权，真正表现“一处置业，多处为家”。
二、投资收益
1、客房利润分红
年度客房出租总收入扣除经营本钱营业费用，由酒店治理公司提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。
A单位分红系数=A单位第一次交易额/总面积的对应第一次交易总额
A单位年度利润分红=业主可分派年度利润总额×A单位分红系数
2、附加许诺
如200六、2007、2007三个经营年度年投资回报率低于%,2007年1月1日——3月31日期间，可按原值回购业主投资购买的客房。
其中涉及费用由公司承担。
注：
一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；
银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。
小结：
业主只需交纳30%的首期款，即可取得如下回报：
a、还清按揭贷款后即可取得这套酒店房间的100%的永久物业产权。
b、淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲友老友。
c、近70年的客房利润分红。
d、70年客房房产的增值空间。
目前，全世界经济苏醒，国内经济维持持续稳固的增加，增加了人们消费的信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促令人们寻觅新的消费点、投资点，随中国加入WTO日趋临近，中国的各类产业将受到面临严峻的考验，但旅行、房地产等以不可再生资源为依托的产业将维持强劲的增加势头，卓达产权酒店是将旅行和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。
为了更好的增进海南的大进展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。
93年94年受经济过热的阻碍，海南房地产一直在低谷彷徨，通过几年的沉淀积存，已经到了触底反弹的时候，产业主在现在购买的漂亮春天产权酒店客房必将有一个庞大的升值空间。
e、酒店配套设施消费优惠权。
第五部份：
客房计划经济效益分析：
一、客房计划
一、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。
二、房间数642间，每间50平米。
3、客房类型：
项目
间数
单位面积
总面积
房价（元）
标准间
420
50平方米
面积20400平米
688
商务标间
26
50平方米
面积1300平米
788
蜜月间
37
50平方米
面积1850平米
688
普通套间
20
100平方米
面积3600平米
1238
家庭套间
34
100平方米
面积3000平米
1268
商务套间
13
100平方米
面积2000平米
1398
豪华套间
5
150平方米
面积750平米
1888
总统套间
1
500平方米
面积500平米
8888
共计客房数：
556间套
注：
全国五星级酒店114家，平均出租率高达%，在2000年全数盈利，有的利润高达37%。
三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。
二、经济效益分析
（一）、客房营业收入
漂亮春天产权酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。
平均开房率按60%计，计算如下：
天天的营业收入为：
474元×556间×60%=158126元
每一个月的营业收入为：
158126元×30天=4743792元
每一年的营业收入为：
4743792元×12月=元
（二）、客房营业本钱：
通常星级酒店客房的营业本钱为营业收入的8—10%，咱们按10%计算为：
4743792元×10%=474379元/月
（三）酒店治理公司提取的毛利：
一样为毛利润的2%，即（4743792-474379）×2%=85388元
（四）、客房营业费用共计：
2380986元/月，详细如下
一、工资：
客房人员配备=客房总数量（556间）×=334人，人均工资按1500元/月计算，每一个月工资总额为334×1500=45万元，；
二、广告费：
按营业收入的1%计为474379元/月
3、水、电、油费：
按营业收入的5%计为元/月
4、维修保养费：
按营业收入的2%计为元/月
五、培训费：
每一年10万元，合8333元/月
六、服装费：
每一年10万元,合8333元/月
7、办公差旅费：
按营业收入的%计为元/月
八、招待费：
按营业收入的1%计为元/月
九、绿化费：
按营业收入的%计为元/月
10、酒店公司治理费：
按营业收入的2%计为元/月
1一、保险费：
20000元/月
1二、其他费：
按营业收入的2%计为元/月
13、税项：
①营业税5%,计元/月
②所得税三减两免,暂不计。
14、折旧费计:
96万元/月
①预备费：
2700万元，折旧期50年，折旧费计万元/月。
②土建费:
5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。
③装修费:
5400万元,折旧期10年.折旧费计45万元/月。
④设备费:
4500万元,折旧期10年.折旧费计万元/月。
（五）利润核算
毛利润=月营业总收入–营业本钱–营业费用-提取毛利=1803039元/月
治理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，
剩余可分派利润为1803039×94%=1694846元/月
投资回报率为：
每一年%
三、回报方案分析
1、投资情形举例
例：
以投资卓达产权酒店五层a标准间，简单情形如下：
A、a房间面积
50平方米
B、a房间交易价格
10000元/平方米
C、总房款
500000元
D、付款方式
8成30年按揭
E、首期付款
100000元
F、按揭总款
400000元
G、月供款
元
H、分红系数
I、分红
元
J、投资收益
元
二、投资漂亮春天产权酒店与各类其他投资方式比较
1、投资漂亮春天产权酒店与银行储蓄比较
源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。
但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了全然性的转变。
银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念的政策引导。
在如此的宏观背景下，银行储蓄将再也不是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。
比较项目
银行储蓄
投资卓达产权酒店
投资回报率
年存款利息最高为%（加征20%利息税）
仅承诺固定回报就高达%,二倍于银行储蓄。
投资风险
较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的
立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。
连带回报
无
拥有多项连带回报，如：
70年物业产权增值潜力，淡季1400天的免费入住权等。
2、投资漂亮春天产权酒店与投资其他地产品种比较
比较项目
投资住宅
投资商铺
投资卓达产权酒店
投资回报方式
增值后转让变现
出租、增值后转让变现、自用
委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报
产权
通常为70年
通常为50年
70年
投资额
投资较大
单价高，投资额根据铺面大小浮动。
仅需交纳20%的首期款，投资小。
升值保障
国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌
国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。
国际或国内宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等
市场现状
市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调
商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌
国际经济复苏、三亚旅游业保持持续增长，星级酒店供应不足，投资前景广阔
3、投资漂亮春天产权酒店与投资股票证券比较
比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
多少不限
几万元
投资风险
股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大
零风险投资，坐享广阔回报空间
精神成本
承受巨大压力
专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。
投资回报
低吸高抛，赚取差价，利润分红等
利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1400天免费入住权、连锁消费权等
4、投资漂亮春天产权酒店与投资人寿保险的比较
比较项目
投资股票
投资卓达产权酒店
投资额
分期小额投资，总额几万元
一次性投资，几万元
性质
储蓄型抗意外投资
低风险高回报投资
投资期
数年、数十年不等
一次付清20%，即可
回报时间
退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有20~30年的回报期。
70年回报期，可获得利润分红，物业增值等多种回报
第六部份：
可持续经营和盈利保障
一、业界联盟联合营销
海南衍宏凭借自身实力，依托三亚和青岛旅行资源，在两地同时启动产权酒店，成立连锁经营体系，配合两地产权酒店，海南衍宏已注册成立雁归来旅行社，并将接踵启动旅行项目，同时和青旅、中旅等大型旅行社成立了联系，组建最普遍的销售网络，实现资源共享，一起致力于漂亮春天产权酒店形象推行，保证漂亮春天产权酒店历久弥新的壮大吸引力和稳固的客源。
二、超一流的酒店治理
酒店特委托瑞士香格里拉国际名牌酒店参与治理，大力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式效劳，追求“治理零缺点，效劳零距离”的治理标准，正符合三亚市政府提出的“精品立市”的进展战略。
咱们的酒店治理公司必将成为您值得信任的好管家，更将是您投资回报的顽强保证。
三、产权酒店自身运营本钱优势
酒店开业之前，已收回投资，在运营当中幸免了庞大的资金占用，运营本钱比常规酒店低的多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级效劳,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。
四、商业互动开拓经营
围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅行年会等等，提高酒店的入住率。
海南岛的会议资源极为丰硕，许多重要会议都在此召开，每一年在海南召开的会议不下200个，其中包括阻碍庞大的亚洲论坛、全世界经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰硕的信息，提高了海南的知名度，同时也为本地带来了庞大的经济效益，在以后酒店的经营进程中，会议将成为酒店稳固的客户来源之一，充分挖掘三亚本地的会议资源，组织一个精干壮大的会议组织机构，是超级必要的。
五、经典的建筑营造惬意生活
酒店采纳五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又表现返朴归真“家”的温馨，并添置个性扮装修布置，营造一种舒适宁静的居住气氛。
酒店由闻名建筑设计师执笔设计，结合三亚特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入中国古典文化、现代建筑理念和浓浓的南洋风情，表现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格，酒店裙楼共三层，四层全数架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园，上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。
酒店每一个房间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。
设计师在注重酒店外部景观的同时，充分表现酒店功能上的合理性，使环保和节能的概念得以充分表达，现代建筑学在此取得科学而完美的诠释。
早晨，您迎着漂亮晨光，伸展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台非常清明，新的一天就此开始。
夜晚，在淡淡的月光下，听着柔柔的钢琴曲，品着醇香的的葡萄酒，与友人轻声低语，一切苦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静……
经典建筑，营造惬意生活，维持酒店恒久魅力！
六、超五星级标准的配套完美诠释“度假365天”
酒店以五星级标准建设，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含九大中心，是三亚目前规模最大，配套最全的超大型酒店，这九大中心指的是：
①健身娱乐中心：
健身娱乐中心设有网球场4个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池9个（最大的泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设标准均高于五星级酒店同类场馆。
③美食中心：
特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧
④会务中心：
可容500人的会议中心、各国语言翻译、并设有专门的会务部为酒店客人举行各类研讨会、展览会、定货会等活动提供效劳。
⑤信息中心：
专人负责每日从网上下载各类有效资料，进行分门别类的整理，酒店客人可免费查阅，也能够依照需要预定资料仅下班本费。
⑥文化艺术中心：
不按期的举行各类音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆的同时，还可感受到高雅的艺术气息。
⑦医疗康复中心：
，优质的空气、美好的阳光，辅以良好的医疗康复设备，使整日埋头于繁琐的工作，而心烦意乱或体力透支的您，取得细心的呵护，在此度假可使您疲惫的身心取得完全的恢复。
⑧教育中心建有大型图书馆，有书、报刊1000种，总量20万册，客人可免费阅览。
图书馆配有导读秘书，能够使您在百忙当中有人协助博学多才，或为您提供摘要，或助您精读。
⑨效劳中心：
备有通往机场、卓达海边浴场、及卓达其他各项目景点的专线班车，可供您免费乘坐，并设有出租车效劳中心为您提供各类各样的租车效劳。
多元化配套设施配以丰硕高雅的各类活动，使卓达产权酒店成为游客流连忘返，乐不思蜀的度假胜地！
七、高贵人文环境更添永久魅力
“南国第一社区”汇聚中国各行各业精英人士，构筑并世无双的社区人文环境，漂亮春天产权酒店作为社区的核心配套区，必将成为群英荟萃之地,言谈之间，商机尽现，为酒店平增无穷魅力。
八、三亚旅行业的持续进展
随着我国假日旅行经济的进展，三亚作为旅行生态示范城在国内外阻碍与日俱增，针对日趋蓬勃进展的旅行业，三亚市政府提出了精品立市的进展战略，卓达产权式酒店依照酒店精品的要求建设，保证酒店高起点、高标准、高质量的建设水准。
目前，三亚旅行市场大有淡季不淡，旺季更旺的进展趋势，每逢节假日，酒店家家爆满，酒店业在三亚有着的庞大潜力和广漠的市场前景。
这正是漂亮春天产权酒店持续经营和盈利的全然所在。
小结：
漂亮春天产权酒店顽强的可持续经营和盈利保障体系，使酒店在运营当中一帆风顺，在酒店利润不断增加的同时使您所购的产权酒店拥有了庞大升值空间，在以后70年中，您将取得的是投资回报是酒店经营利润和房产增值的双重收益。
第七部份：
结论
漂亮春天产权酒店依托三亚市丰硕的旅行资源，结合自身独特优势，推出一系列的优惠政策，在原先产权酒店的基础之上，又前进了一大步，最大限度的保障了业主的利益，真正实现了零风险和和高回报的和谐统一，具有其他投资方式无法比拟的优势。
产权酒店是目前最理想的投资方式之一，关于业主来讲能够小投入、大产出、无风险，同时它也有极为重大的社会效益，第一，这种经营方式能够为三亚市带来众多的异地投资者，刺激本地经济进展，同时减缓了三亚市旅行配套设施的压力，增进旅行业的蓬勃进展，拉动整个三亚市经济建设快速向前。
第二，快速的资金回笼，极大的唤起了开发商的投资热情，
对开发商加大资金投入和三亚市进一步招商引资有极为重大的意义。
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