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统计学课程论文
天津农学院
课程论文
（2012—2013学年第一学期）
题目：
关于2011年广东省主要城市
房价走势的分析报告
摘要
中国人一向非常重视住房问题，所谓“金窝银窝不如自家狗窝”，有自家的住宅比一切都重要。
这才造就了现在即使房价多么高涨，老百姓都要拼命买房，房地产商完全占据主导。
为了抑制这种趋势，确保广大老百姓有房可住，近年来，国务院每年都会出台相关政策对房地产进行调控，尤其是2010年以来先后三次出台了房地产调控政策，而且调控力度不断加大，最令人关注的是“限”令，如“限购”、“限贷”等。
然而，从现在种种迹象表明，调控政策没有取得预期的成效，高房价仍未完全“降服”。
所以才令我们产生了研究房价走势的想法。
希望通过所学的统计学知识对搜集到的房价数据进行分析，探究房价的波动走势，同时了解，政府为了调控房价所采取的一系列措施，对一线城市和二三线城市产生什么的影响，通过我们的分析，提出能我们觉得更有效、更有针对性调控一线和二三线城市房价的建议。
关键字：
住房问题；房地产调控政策；房地产；数据进行分析
1引言
对于中国目前的社会普遍认知而言，“住房”跟“水”、“电”一样，都是人民生活所必须的东西。
社会对于住房的刚性需求，在可以预见的相当长的时期内是不会有所削减的。
那么，最为拥有强大宏观调控能力的社会主义国家，政府有理由对于“房产”这种特殊的商品进行行政手段的调控。
我们对于水价、电价的小幅度调整尚可以进行详尽的调研和论证，可是对于住房的非理性上涨，为什么却要听之任之，使得越来越多的居民无力支付呢。
接下来我们分析一下住房情况。
2调查过程
2.1调查步骤
2.1.1调查步骤介绍
经过调查和数据收集，选取了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价（单位：
元/平方米）作为我们的数据分析源，以统计分组为起始，对数据进行处理，分为三大类别；首先验证房价是否符合正态分布，这是进行后续分析的基础环节。
接着，分别对同一地区不同月份的房价进行分析；再对整体的进行分析；最后，根据分析所得结果得出相关结论。
2.2 调查主要特点
对几个广东主流城市的房价进行了调查
3调查方法与数据分析
3.1调查方法
调查方法为报告法。
利用广东省7个主要城市2011年1-9月的房价为数据资料。
3.2分析工具
金山EXCEL软件、SPSS数据分析软件
3.3调查方法与分析
3.3.1广东省7个主要城市2011年1-9月的房价
收集了广东省7个主要城市2011年1-9月的房价的有关数据，并计算9个月中房价的平均值如表1所示和最大值如表2。
接着根据增长率的大小将91至10年分为4组，如表2所示。
再根据人均占有量的大小将数据分为六组，如表3所示。
表12011年1-9月主要城市的房价及各个地点的平均房价单位：
元/平方米
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
平均数
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
22854.33
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
14439.56
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
11652.22
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
9553.222
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
8112.667
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
7523.778
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
5892.556
表22011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最大值单位：
元/平方米
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
最大值
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
24361
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
14950
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
13438
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
10317
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
8525
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
8134
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
6296
表32011年1-9月主要城市的房价及各个地点的最小值单位：
元/平方米
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
最小值
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
21544
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
13800
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
11048
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
9012
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
7872
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
6995
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
5558
由表1、表2、表3所描述的数据，例如西安市深圳1月到9月的最大值为24361，最小值为21544，并结合所有数据，不难得出，这几个月房价的变化还是比较大的。
同理可得，其他地区的房价变化也比较大。
为了更好的了解房价的趋势和波动，以及给我们生活带来的影响，我们将从以下三方面进行分析：
3.3.2各城市房价变化分
图12011年1-9月7大城市的房价变化的折线图
图22011年深圳、广州和珠海的房价折线图
如图1，反映出珠三角九市的房价在前三个季度，有小幅度的波动，但基本趋于稳定。
这里我们特选三个分别代表高、中、低价格的城市进行分析：
如图2，三个城市中，深圳波动最大，广州次之，惠州最稳。
其原因主要是中央对房价较高的几个主要一线城市加强调控力度，年初，“新国八条”的出台，使深圳和广州两个城市的房价进入低开状态，但是这两个城市最终还是波动上升，哪怕中央再紧缩银根，限制房贷，或者不断颁发“限购令”，也无法浇灭两地房地产市场的热火。
而以惠州为代表的二三线城市，所受到政策影响比一线城市小，在调控期间房价依然平稳，可见中央调控的主要对象是一线城市。
5月份，由于“五一”黄金周的到来，各地的成交量和放假都有或大或小的增长，而深圳房价却在此时反常地下降，那是因为，五月份深圳再次启动“限购令”，抑制房价上扬，而且在4月底，中海在深圳启动的大规模降价推盘计划。
据悉，中海在深圳的两个项目中海康城国际、中海塞纳时光共推出了1349套“限价房”，11000元/平方米左右的均价比市价低了近2000元。
降价的作用还是很明显，这也明显拉低了整个深圳的房价的均值。
3.3.3各城市房价描述统计数据和分析
表4关于各城市房价的描述统计数据
深圳
广州
珠海
平均
22854.33
平均
14439.56
平均
11652.22
中位数
22837
中位数
14490
中位数
11548
标准差
809.2605
标准差
386.5421
标准差
742.758
方差
654902.5
方差
149414.8
方差
551689.4
峰度
1.008724
峰度
-0.26575
峰度
4.687609
偏度
0.144581
偏度
-0.7334
偏度
1.993972
最小值
21544
最小值
13800
最小值
11048
最大值
24361
最大值
14950
最大值
13438
佛山
汕头
东莞
惠州
平均
9553.222
平均
8112.667
平均
7523.778
平均
5892.556
中位数
9471
中位数
8009
中位数
7523
中位数
5863
标准差
468.6765
标准差
226.9108
标准差
317.7541
标准差
239.2593
方差
219657.7
方差
51488.5
方差
100967.7
方差
57245.03
峰度
-1.31296
峰度
-0.26733
峰度
1.279546
峰度
-0.74204
偏度
0.395143
偏度
0.908467
偏度
0.354732
偏度
0.215299
最小值
9012
最小值
7872
最小值
6995
最小值
5558
最大值
10317
最大值
8525
最大值
8134
最大值
6296
图32011年7大城市9个月份的房价均价
表5各城市五个特征值的列示表
深圳
广州
珠海
佛山
汕头
东莞
惠州
下四分位
22735
14351
11099
9142
7970
7366
5717
最小值
21544
13800
11048
9012
7872
6995
5558
中位数
22837
14490
11548
9471
8009
7523
5863
最大值
24361
14950
13438
10317
8525
8134
6296
上四分位
23254
14664
11808
9975
8174
7656
6038
从整体来看，我们第一感觉就是房价各个城市的差距很大，再结合图3可以看出各地房价的集中趋势：
深圳遥遥“领先”于其他城市，平均房价22854元/平米，中位数也高达22837元/平米，广州、珠海分居第二、三位；佛山、汕头、东莞的房价较低，且差距不大，7000元/平方米到10000元/平方米之间；惠州的房价在几个城市中最低，房价均值只有5892元/平方米。
房价均价，直接体现该城市的房价水平。
为何各城市房价水平会呈现这种现象呢？
究其原因，最基本的想必就是经济发展程度，经济相对发达的一线城市城市化进程较快，吸引大量农村人口，地少人多，造成了房价的高涨。
而经济相对落后的二线城市，生活水平、生活质量较一线城市差，吸引不了外来人口，人口压力不大，住房相对充足，房价水平相较于一线城市就低了。
从房价的离散程度的来看，由箱子的大小和上下四分位数的差值可得知佛山、珠海和深圳的的离散程度较大，汕头的离散程度最小。
同时由表2可知，深圳和珠海的标准差分别为809.2605和742.758，而汕头的标准差仅为226.9108，离散程度明显知。
从房价的偏态峰度来看，由图4可知，珠海显然为严重右偏，大部分房价集中在11000元/平方米左右，深圳房价为轻微右偏分布，其他城市均呈现的接近正态分布。
同样是一线城市，同样是人口集中，经济发达，土地资源稀少的广州和深圳的房价差距如此之大，深圳比广州的房价平均每平米高出近一万，其中深圳的极高房价与极低房价也较突出，同时两者的离散程度也较大，深圳房价为右偏分布，而广州的呈现接近正态分布。
经过我们调查、研究发现以下原因：
1.广州政府出台了一系列控制房价的政策，是全国做的最好的城市。
2.广州政府将城建与社会保障建设俩部门分开，严格按照一定比例建设保障性住房，廉租房的，有效控制了房价。
3.广州市政府做了大量的宣传，人民房价跟风的“热情”远小于深圳人民。
同样是二线城市，珠海和佛山的房价差距也很大，相比之下珠海较为分散，汕头和东莞的房价差距较小，两者却较为集中。
我们分析其中的原因，珠海和佛山房地产开发不同档次差距大，贫富水平差距大。
而东莞和汕头整体经济发展水平较为一致，人们贫富差距小，房产开发档次较集中，加之政府措施：
（1）珠海和佛山政府大量建设高质量廉租房、保障房和经济适用房。
（2）合理规划高档住宅的建设，科学引导购买。
（3）限制土地价格。
3.3.4各城市成交价格的增长率
从去年至今，国务院出台多条房价调控政策，就是为了利用宏观调控抑制房价快速增长，并且在今年初的“两会”当中提到各地方政府务必加快保障性住房的建设；在这些政策和方案的出台之下，广东省主要城市房价水平得到控制，同比和环比价格增长缓慢甚至出现下跌现象。
我们查询到广东省的7个主要城市，分别是深圳、广州、珠海、佛山、汕头、东莞、惠州。
从以上分析计算出广东省主要城市在2011年1月至9月份一手房成交价的平均增长率，如下图所示：
表6广东省主要城市1-9月份一手房成交价平均增长率
城市
平均增长率
深圳
0.91%
广州
0.57%
珠海
-1.31%
佛山
1.67%
汕头
0.11%
东莞
0.34%
惠州
0.29%
图42011年7大城市9个月份的平均增长率
除此之外，我们还将广东省这7个城市列为两类进行平均增长率的计算分析，其中一线城市广州和深圳的平均增长率为0.74%，而二、三线市仅有0.22%
3.3.5 广东房价的趋势分析
由此可见，在国家房价政策的调控下，暂时遏制了疯涨的房价，全国一手房的成交价格也随着楼盘成交量的下降而趋于平缓水平，调控政策取得初步的成效。
在调查的广东省7个城市中，2011年前9个月楼盘成交价的平均增长率并不大，其中珠海还出现负增长趋势。
平均增长率最高的城市是佛山，达到1.67%，原因在于受到了房价调控政策下广州的影响。
于是，投资者就倾向附近的二三线城市发展，由于供求关系，使得佛山的成交价没有得到较好的遏制，其他平均增长率较高的城市依次是深圳和广州这些全国的一线城市。
从上面的数据我们分析得出，虽然受到国家出台多条强制性房价调控政策的影响下，成交价格的增长速度得到了抑制，但这样的调控效果将
3.3.6 有关增长量和速度指标的计算
增长量的计算
计算公式为：
逐期增长量=报告期水平-前一期水平
表7广东省主要城市1-9月份房价逐期增长量
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
逐期增长量
--
-47
533
-431
-1293
371
1339
-261
1368
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
逐期增长量
--
-67
669
-118
313
-77
191
172
-460
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
逐期增长量
--
-2344
607
-442
616
-776
-51
500
260
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
逐期增长量
--
-73
634
-232
504
-963
277
712
316
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
逐期增长量
--
-195
39
-137
653
-629
101
409
-232
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
逐期增长量
--
-157
-371
430
-142
434
-102
519
-478
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
逐期增长量
--
-83
-76
305
231
-73
17
258
-484
累计增长量=报告期水平-某一固定基期水平
表8广东省主要城市1-9月份房价基期增长量
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
累计增长量
--
-47
486
55
-1238
-867
472
211
1579
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
累计增长量
--
-67
602
484
797
720
911
1083
623
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
累计增长量
--
-2344
-1737
-2179
-1563
-2339
-2390
-1890
-1630
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
累计增长量
--
-73
561
329
833
-130
147
859
1175
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
累计增长量
--
-195
-156
-293
360
-269
-168
241
9
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
累计增长量
--
-157
-528
-98
-240
194
92
611
133
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
累计增长量
--
-83
-159
146
377
304
321
579
95
由表7，表8可以看出广东各城市的房价的逐期增长量在1月到9月很不稳定有极大的范围波动，且在2000年达到最大值-2344，说明珠海这一月份人房价呈下降趋势。
这些数据没有什么全正、全负，说明广州房价在这几个月没有持续上涨或持续下跌的趋势。
粮食人均占有量不断增加。
而珠海一月到九月累计增长量都为负，尤其在7月份，其值达到了-2390，说明近几个月房价状况不好，但后几个月有所回升，房价稍有增加。
总之，广东应加强房价控制，努力使各阶层的人都有房住，以保障广东人民住房水平。
速度指标的计算
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
深圳
22782
22735
23268
22837
21544
21915
23254
22993
24361
环比发展速度
--
0.997937
1.023444
0.981477
0.943381
1.017221
1.0611
0.988776
1.059496
广州
13867
13800
14469
14351
14664
14587
14778
14950
14490
环比发展速度
--
0.995168
1.048478
0.991845
1.02181
0.994749
1.013094
1.011639
0.969231
珠海
13438
11094
11701
11259
11875
11099
11048
11548
11808
环比发展速度
--
0.825569
1.054714
0.962225
1.054712
0.934653
0.995405
1.045257
1.022515
佛山
9142
9069
9703
9471
9975
9012
9289
10001
10317
环比发展速度
--
0.992015
1.069908
0.97609
1.053215
0.903459
1.030737
1.07665
1.031597
汕头
8165
7970
8009
7872
8525
7896
7997
8406
8174
环比发展速度
--
0.976118
1.004893
0.982894
1.082952
0.926217
1.012791
1.051144
0.972401
东莞
7523
7366
6995
7425
7283
7717
7615
8134
7656
环比发展速度
--
0.979131
0.949633
1.061472
0.980875
1.059591
0.986782
1.068155
0.941234
惠州
5717
5634
5558
5863
6094
6021
6038
6296
5812
环比发展速度
--
0.985482
0.98651
1.054876
1.0394
0.988021
1.002823
1.042729
0.923126
表9广东省主要城市1-9月份环比发展速度
表10广东省主要城市1-9月份定基发展速度
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
深圳
22782
22735
23268
22
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