中级房地产整理资料001.docx

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中级房地产整理资料001

1、一个完整的房地产开发项目的全寿命周期，包括前期策划、设计、实施和使用四个阶段。

2、房地产市场调研的程序大致可分为准备阶段、信息搜集阶段、研究阶段和总结阶段。

3、根据《物权法》的规定，下列财产不得抵押：

土地所有权；耕地等集体所有的土地使用权；学校等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产。

4、出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用、销售税费。

5、商业区区位选择指向特征：

（1）空间关系的外部性；

（2）地价是商业区位的重要因素；（3）商业区位的选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡。

6、在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件有：

被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。

7、环境影响评价的主要内容包括：

建设地区的环境现状；主要污染源和污染物；项目可能引起的周围生态环境变化；设计采用的环境保护标准；控制污染和生态变化的初步方案；环境保护投资估算；环境影响的评价结论和环境影响分析；存在的问题及建议。

8、国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和国有土地租赁。

9、资金具有时间价值的主要原因是通货膨胀和承担风险。

10、房地产税收的职责有：

（1）保障财政收入，筹集公共建设资金；

（2）发挥经济杠杆的调节作用，促进经济健康发展；（3）抑制房地产投机行为，维护市场交易秩序；（4）调节收入水平，缩小贫富差距。

11、房地产税收的特征有：

（1）征税对象特定；

（2）税收体系复杂；（3）税源分布零散；（4）税收基础稳定；（5）收入主要归地方。

12、房地产市场调研资料搜集的途径主要有：

（1）交易双方当事人；

（2）促成交易的房地产经纪人；（3）房地产开发商的各种租赁广告；（4）熟悉房地产市场的专业人士；（5）同行间的资料；（6）准交易资料；（7）房地产交易会；（8）各类二手资料。

13、印花税采用比例税和定额税率。

比例税率有五档，分别是1%0、0.5%0、0.3%0、0.05%0、0.03%0。

土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同采用0.5%0。

房屋租赁合同采用1%0。

14、处分抵押的土地使用权所得金额，依下列顺序分配：

（1）支付处分抵押土地使用权的费用；

（2）扣除抵押土地使用权应缴纳的税费；（3）偿还抵押权人的债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。

15、房地产定价的基本方法：

成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法和比较定价法。

16、房地产投资项目的主要不确定性因素有：

土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。

不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。

17、物业基本情况包括以下内容：

（1）公司简介；

（2）公司法人地位及法定代表人证明；（3）投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

18、相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下有点：

（1）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；

（2）促使房地产开发企业提高资金使用效益；（3）降低房地产开发融资成本；（4）降低房地产融资风险。

19、等额分付终值公式应该满足三个基本条件：

每期支付的金额相同；支付间隔相同（如一年、一个月、一个季度等）；每次支付都在对应的期末，终值与最后一期支付同时发生。

20、属于出售型房地产开发项目的现金流出中开发费用的主要有：

管理费用、销售费用、财务费用。

21、在测算投资利息时需把握的应计息的项目包括：

（1）未知、需要求取的待开发房地产的价值；

（2）取得待开发房地产税费；（3）开发成本、管理费用和销售费用。

22、交易情况修正的方法主要有差额法和百分率法。

采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格（加或减）交易情况修正金额=可比实例正常市场价格。

采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：

可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。

23、成本加成定价法是在商品房成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。

其公式为：

商品房单位价格=商品房单位成本*（1+成本加成率）/（1-销售税费率）。

其中成本加成率的确定是定价的关键，成本加成率实际上就是企业与其收益率。

24、协议出让与招标拍卖出让的区别包括：

（1）适用范围不同；

（2）出让金形成方式不同；（3）最低价确定的原则不同。

25、不确定性分析是房地产投资的重要依据，对投资者来说，不确定性分析的意义主要体现在有助于投资决策的科学化和加强项目的风险管理和控制。

26、征收与征用的主要区别：

（1）前提条件不同，征收是为了公共利益的需要，征用是抢险、救灾等紧急需要；

（2）所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用后要返回财产；（3）适用对象不同，征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产；（4）补偿措施不同，任何征收都要给予补偿，而且必须依法补偿，而征用是财产因此而毁损灭失时，应对其征用前的实物状况或价值状态进行复原。

27、房地产销售渠道选择的原则有：

经济性、可控性、适应性。

28、房地产投资风险的特征主要表现为：

客观性、不确定性、潜在性、损益双重性、可测性和相关性。

其中，不确定性是风险的主要特征。

29、出售型房地产开发项目的现金流出包括土地取得成本、开发成本、开发费用、销售税费。

30、伯吉斯的同心圆理论与杜能区位理论一样，都忽略了交通道路、自然障碍物（如河、湖等）、土地利用的社会文化和区位偏好等方面的影响。

31、现代房地产市场营销战略规划的详细内容包括：

企业状况和环境分析，确定企业发展目标；分析现有业务组合，设计新业务组合；制定增长战略，协调各职能的战略等。

32、房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤是：

项目搜集与整理统计、项目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。

33、物业管理招标的特点为：

招标主体的特殊性、物业服务内容的特殊性、早期介入的特殊性、阶段性。

34、互斥方案是指选择其中一个方案，则其他方案就要被排斥的一组方案。

互斥方案按照服务寿命长短，分为服务寿命相同、服务寿命不同和服务寿命无限长的方案；按照规模，可分为相同规模和不同规模的方案。

35、业主首次缴存住宅维修资金的标准为当地房改成本价的2%。

售房单位交存的住宅专项维修资金，多层住宅不低于收房款的20%，高层住宅不低于收房款的30%。

公有住房售房单位应当在收到收房款之日起30日内，将应当提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

36、收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式主要由以下用途：

（1）直接用于计算价格；

（2）市场法中因期限不同进行的价格调整；（3）不同类型房地产不同年限价格之间的换算；（4）相同类型房地产比较不同年限价格的高低。

37、按风险所涉及的范围，可分为基本风险和特定风险；按是否有获利机会，可分为纯粹风险和投机风险；按风险因素的性质，可分为静态风险和动态风险；按风险的来源，可分为系统风险和非系统风险。

38、建设用地管理是指国家为维护社会主义公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地，合理利用建设用地，采取行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施进行控制和监督。

39、资金来源与运用表能够全面反映房地产投资项目的资金活动全貌，反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方面，制定适宜的借款及偿还计划，并为编制资产负债表及资金平衡分析提供依据。

40、房地产投资项目的比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在以下几个方面：

（1）有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用；

（2）有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误；（3）有利于增强房地产企业市场竞争的能力。

41、当出现下列情况时，业主委员会应及时组织召开业主大会临时会议：

（1）20%以上业主提议；

（2）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况；（3）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理。

42、假设开发法最基本的公式，按被估价房地产状况可具体细化为：

求生地价值的公式、求毛地价值的公式、求熟地价值的公式、求在建工程价值的公式、求旧的房地产价值的公式。

43、盈亏平衡点的计算主要有图解法和数学计算法。

44、不确定性分析：

通过对项目投资环境变化及项目自身特点的预测与认识，分析项目各个技术经济变量的变化及其对项目经济效益的影响，以估计项目对各种不确定因素变化的承受能力，进一步确认项目在财务和经济上的可靠性。

不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析。

盈亏平衡分析只用于财务效益分析，敏感性分析和风险分析可用于财务效益分析和国民经济效益分析。

敏感性分析是指预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标（如FIRR、FNPV等）的影响，从中找出敏感因素，分析评价指标对该因素的敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目的承受能力。

敏感性分析的作用：

（1）可以使决策者了解不确定因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；

（2）可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；（3）可以研究各种不确定因素变动对投资项目经济效果的影响范围和程度，了解投资项目的风险根源和风险大小；（4）可以筛选出若干较为敏感的因素，集中力量对它们进行研究，尽量降低其不确定性，进而减少投资项目风险；（5）可以判定不确定因素在什么范围内变化能使投资项目的经济效益情况最好或最差等这类最乐观和最悲观的边界条件或边界数值。

45、差额净现值只能用来检验差额投资的效果，或者说是相对效果。

在采用差额净现值法对方案进行比较时，通常也先设有一个零投资方案，并先假设零投资方案为临时最优方案。

差额净现值大于零只表明增加的投资是合理的，并不表明全部投资是合理的。

46、净现值率

47、差额投资内部收益率——是两个方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。

48、差额净现值率

49、超额投资回收期

50、施工单位负责在新图上加盖“竣工图”，并附以有关记录和说明，作为竣工图。

51、房地产企业税后利润分配顺序依次是弥补企业以前年度的亏损、提取法定盈余公积金和公益金、向投资者分配利润。

52、城市发展的四个阶段每个阶段的特征：

第一阶段是绝对集中阶段，大量乡村人口向城市迁移；第二阶段是相对集中阶段，市区人口增长速度高于郊区人口增长速度；第三个阶段是相对分散阶段，郊区人口增长速度超过了市区人口增长速度；第四阶段是绝对分散阶段，郊区人口上升，市区人口绝对量下降，出现负增长。

53、房地产金融的职能：

筹集资金、融通资金、结算服务。

54、从投资者的角度看，资金产生时间价值的主要原因有投资收益、通货膨胀和时间风险。

55、小组访谈法的优点主要有：

（1）资料收集快、效率高、方法简便易行；

（2）信息广泛、理解深入、创意新颖；（3）结构灵活、针对性强、有效性高；（4）调研与讨论相结合。

56、招标文件一般包括：

招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件（如投标保函及履约保函格式等）。

57、房地产投资风险识别的特点有系统性、连续性和制度性。

58、房地产市场调研的分类，按照市场调研深度的不同，分为探测性调研、描述性调研、因果性调研和预测性调研。

59、折现率是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与收益法中的报酬率的性质、求取方法相同，具体应等同于一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，体现了资金的利率和开发利润率两部分。

60、项目产品策划包括规划设计指导思想、规划设计总体思想、规划设计具体建议。

61、前期物业服务合同的特点包括：

（1）由建设单位和物业服务企业签订；

（2）过渡性；（3）附终止条件的合同。

62、住房抵押贷款证券化是一种以住房贷款为支撑发行证券进行融资的金融工具，它最初诞生于20世纪70年代的美国。

住房抵押贷款证券化只是广义证券化的一种特殊形式，与其在内涵上还是有着一定的区别，不能混淆。

住房抵押贷款证券化是一种不同于传统证券化方式的新的金融工具。

抵押贷款证券化又被称为二级证券化，是资本市场发展的新产物。

63、信托投资公司办理房地产信托业务，应当遵循下列原则：

（1）公开、公平；

（2）有明确的投资目标、投资策略及投资风险控制措施；（3）委托商业银行担任房地产信托资金的保管人；（4）维护委托人和受益人的最大利益；（5）不得损害国家利益和社会公共利益。

64、房地产保险的作用主要体现在下列方面：

（1）抵御意外不幸，实现经济补偿；

（2）促进房地产业和保险业的发展；（3）增强投保人的信用，促进资金融通；（4）为抵押二级市场的发展提供坚实的基础；（5）有利于社会增强防灾救灾能力，减少灾害损失。

65、房地产市场调研报告正文包括五个部分：

导言、研究方法、调研结果、限制条件、结论和建议。

66、房地产开发项目是一个大工程，该工程分为若干个阶段，具体分为项目建议书阶段、可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工阶段、验收交用阶段。

67、房地产投资项目可行性研究的工作步骤是：

接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。

68、房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规摸、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。

69、敏感性分析的作用在于：

（1）可以使决策者了解不确定性因素对项目经济效益指标的影响，从而提高决策的准确性和科学性；

（2）可以启发经济评价人员对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性；（3）可以了解投资项目的风险根源和风险大小；（4）可以筛选出若干较为敏感的因素进行分析，进而减少投资项目风险。

70、根据《建设用地审查报批管理办法》第15条的规定，供地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：

（1）符合国家的土地供应政策；

（2）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；（3）划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件；（4）以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定；（5）只占用国有未利用地的，必须符合规划、界址清楚、面积准确。

71、对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。

对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。

72、房地产开发项目工程设计的基本原则共有六个，分别是：

贯彻国家的经济建设方针和政策；先进适用；经济合理；安全可靠；合理利用资源和可持续发展。

73、在对互斥方案进行评价时，经济效果包含了两部分内容：

一是考虑各个方案自身的经济效果，即进行绝对经济效果检验；二是考察哪个方案相对最优，称为相对经济效果检验。

74、房地产开发项目策划报告的基本内容为：

项目市场调研；项目市场定位；项目产品策划；项目主题策划；项目营销策划；项目推广计划；项目广告策划；项目投资分析。

75、房地产开发项目产品定位的策略有：

目标客户需求定位策略；竞争对手定位策略；属性、利益定位策略；价格、性能策略；复合定位策略。

76、管理规约的主要内容包括：

（1）有关物业的使用、维护、管理；

（2）业主的共同利益；（3）业主应当履行的义务；（4）违反管理规约应承担的责任。

77、临时管理规约的主要内容包括：

（1）物业的自然状况和权利状况；

（2）业主使用物业应当遵循的规则；（3）违约责任；（4）维修养护物业应当遵循的规则；（5）涉及业主共同利益的事项。

78、代理人应当在业主委托书的授权范围内行驶代理权，如投票、发表意见、参加表决、有关咨询等。

业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会成员的竞选。

79、盈亏平衡分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法。

80、资金时间价值计算公式的假定条件有：

（1）实施方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初；

（2）方案实施中发生的经常性收益和费用假定发生在期末；（3）本期的期末未下期的期初；（4）现值P是当前期间开始时发生的；（5）终值F是当前往后的第n期末发生的；（6）年值A是在实施期间间隔发生的。

81、在估算投资项目各年净现金流量时，为了避免发生错误，应注意掌握以下原则：

（1）以增量现金流量为基础；

（2）沉没成本不应考虑；（3）不要忽视机会成本；（4）不应忽视项目实施产生的间接影响。

82、房地产开发项目工程招标程序都要经过以下步骤：

（1）招标前的准备工作；

（2）发出招标公告或邀请函；（3）对投标人进行资格审查；（4）发售招标文件；（5）开标、评标和授标；（6）签订工程承包合同。

83、建立价格可比基础主要包括：

统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵、统一面积单位。

84、项目营销策略包括全程营销策略制定、全程供应量的建议、全程价格策略建议和全程促销策略建议。

85、假设开发法估价一般分为6个步骤：

（1）调查了解待开发房地产的状况；

（2）选择最佳的开发利用方式；（3）估算开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测开发所必要的支出及应获得的正常利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

86、土地增值额未超过扣除项目金额50%，应纳税额=土地增值额*30%；土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额*40%-扣除项目金额*5%；土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额*50%-扣除项目金额*15%；土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额*60%-扣除项目金额*35%。

87、房地产股票融资的缺点是：

（1）资本成本较高。

股票投资者要求有较高的报酬，股利在税后利润中支付。

另外，普通股发行费用也较高。

（2）容易分散控制权。

企业发行新股时，出售新股票，引进新股东，导致公司控制权分散。

另外，新股东分享公司未发行新股前积累的盈余，会降低普通股的净收益，引起股价下跌。

88、竞争优势应满足：

重要性、专业性、优越性、感知性、先占性、可支付性和可盈利性。

89、工期计划主要是确定项目活动之间的相关性及各项目活动时间，其主要内容包括：

确定项目活动之间的逻辑关系；根据所需要的资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间；按照总进度目标编制详细进度计划，绘制工期网络计划图，并进行网络计划分析的计算和优化。

90、社会文化环境的内容主要包括：

居民职业构成、教育程度、文化水平等；家庭人口规模及构成；居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等；消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。

91、固定成本与变动成本的分解方法主要有费用分解法、高低点法、回归分析法。

92、房地产投资项目可行性研究报告的编制步骤是：

项目搜集与整理统计、项目规划方案设计、项目进度安排、项目总投资费用估算、项目租赁计划及价格预测、项目资金筹措计划、基本报表的编制及经济指标计算、对经济评价指标的检验、不确定性风险和风险分析、可行性研究报告的结构设计、可行性报告的编写。

93、征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产，两者都具有强制性和补偿性。

两者的所有权转移不同，征收要强制取得财产所有权，征用旨在使用财产，使用完后返回财产；两者的使用条件不同，征收在非紧急的状态，国家为了共同利益的需要会采取，而征用一般适用于临时性的紧急状态；两者的适用对象也不相同，征收的财产限于不动产，征用的财产既包括不动产也包括动产。

94、项目的经济评价及社会效益分析的主要内容包括：

项目总投资估算、项目投资来源和筹措方式的确定、开发成本估算、销售成本和经营成本估算、销售收入等收入的估算、财务评价、国民经济评价、不确定性分析与风险分析、项目环境效益和社会效益及综合效益评价。

95、在城市规划区内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

96、设计阶段的质量控制包括：

委托专家审查、分阶段进行审查、多方案对比选择、对设计工作质量进行检查。

97、房地产开发项目的目标系统是房地产开发项目所要达到的状态的描述系统，包括功能目标、管理目标和影响指标等。

98、房地产开发层面质量控制的特点：

全面性、及时性与主动性、标准的适应性、连续性和相关性。

99、管理规约的主要内容有：

业主的共同利益，业主应履行的义务，违反管理规约应承担的责任，有关物业的使用、维护、管理。

100、房地产开发项目是一种类型的工程建设项目，与一般的工程项目相比，具有更为复杂的特征，主要表现为：

质量要求较高、时间目标的限定性较强、涉及诸多法律法规、费用目标较强、具有较强的系统性。

101、项目资本金包括用于建设投资、建设期利息和流动资金。

102、不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量，房地产投资项目的主要不确定性因素主要有以下8个方面：

土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。

103、在对互斥方案进行比选时，必须具备的可比性条件有：

被比较方案的费用及效益计算口径一致；被比较方案具有相同的计算期；被比较方案现金流量具有相同的时间单位。

104、公积金个人住房贷款的基本程序是:

借款人向住房公积金管理中心提出申请；受托银行初审合格；住房公积金管理中心审批借款；签订借款合同；办理结款手续；使用及偿还贷款等。

105、营销策划系统可分为销售策划系统、形象策划系统和广告策划系统三个子系统。

106、累加法和市场提取法是求取报酬率的基本方法。

累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加得到报酬率的方法。

市场提取法是通过搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出报酬率。

107、招标文件内容包括：

招标公告、投标人须知、投标书格式、合同的通用条款、合同的专用条款、技术规格和图纸、工程量清单、各种必要附件。

招标公告的内容一般包括：

项目名称和业主、资金来源、工程情况介绍、投标截止时间、开标的时间及地点、购买招标文件的时间、联系地址及费用、招标机构的联系地点及其他事项。

108、相对于其他融资方式，房地产开发投资有如下优点：

（1）发行房地产企业股票可以在短时间内筹集到房地产开发所需要的资金；

（2）促使房地产开发企业提高资金使用效益；（3）降低房地产开发融资成本；（4）降低房地产融资风险。

109、在市场经济条件下，房地产定价应当服从价格浮动原则、反映市场供求原则和价值规律原则。

110、细分市场可行性评估主要集中在细分市场的规模和增长性、细分市场结构的吸引力、细分市场与企业发展战略的复合性。

111、房地产投资项目可行性研究的作用：

申请项目核准的依据、项目投资决策的依据、筹集建设资金的依据、房地产开发企业与有关部门签订协议合同的依据、下阶段规划设计工作的依据、项目考核和后评价的依据。

112、环境营销评价的主要内容包括：

建设地区的环境现状；主要污染源和污染物；项目可能引起的周围生态环境变化；设计采用的环境保护标准；控制污染和生态变化的初步方案；环境