XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目可行性研究报告.docx
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XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目可行性研究报告
XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程
项目可行性研究报告
1.总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称：
XX县XX乡XX北街农民集中居住建设工程项目
1.1.2项目责任单位:
XX县XX乡XX村民委员会
1.1.3建设地点：
XX县XX乡XX村。
1.1.4投资估算及建设规模内容：
该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩（585平方米），总建筑面积2200平方米。
主要建设内容包括住宅楼、门面及绿化等配套设施。
1.1.5资金筹措：
村民自筹。
1.1.6进度计划：
本项目拟在1年半建设完毕。
1.1.7主要技术经济指标（见表1-1）
表1-1项目主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总占地面积
平方米
585
0.88亩
2
总建筑面积
平方米
2200
其中
住宅建筑
平方米
1650
门面建筑
平方米
550
3
居住户数
户
7
4
机动车停车位
辆
7
5
绿化率
%
29.5
6
容积率
3.76
二
经济指标
1
总投资
万元
150
2
建设期
年
1.5
1.2编制依据
（1）国家发改委审定的《投资项目可行性研究指南》。
（2）国家发改委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。
（3）《XX县城镇总体规划》
（4）《XX县住宅小区配套设施规划建设管理办法》
（5）农村房地产开发的有关规定
（6）项目单位提供的其他资料
（7）有关统计调查资料
（8）有关政策和技术标准
1.3研究范围
受建设责任单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、市场环境、投资构成与能力、经济效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。
1.4项目综合评价
1、本项目属农村农民集中居住建设项目，符合国家产业政策。
2、该项目所在XX乡是XX县东北部乡镇依托交通枢纽，打造商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。
环境优良，交通优越。
XX乡XX村街面规划面积20.27万平方米，规划人口规模1.18万人。
3、项目开发主要建设农民集中居住型住宅，锁定的是经济不宽裕以及改善性购房人群，以此确定相应的投资水平和价格水平，市场目标是明确的，定位是准确的。
4、2010年以来，XX县房地产市场逐月升温，随着我县经济的快速发展和城镇规模扩张的加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好的市场前景。
5、最近召开的中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快农村城镇化建设。
会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，对于地产行业的政策基调是积极扶持的。
房地产跨年度行情即将展开。
6、该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行的。
7、项目建设在可一定程度上满足城市居民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好的社会效益。
2.项目选址及建设条件
2.1选址
该项目项目用地位于XX县XX乡XX村，是XX乡通往茶陵县的重要交通枢纽，打造农村商贸、休闲、居住为一体的城镇新区。
2.2建设条件
2.2.1配套建设条件
历经多年建设，XX县东北部的XX乡不仅形成了四通八达的交通网，并且强电、弱电、供水、排水、供电、供气等配套建设全面跟进，达到了“道路通、供水好、排水畅、电力稳、供气足、环境美”的总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件的要求。
1、供水：
附近山塘、水井众多，可以保证建设供水。
2、排水：
乡道沿线修有雨水管网和污水管网。
3、供电：
区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。
4、镇内通信光缆网和有线电视网均延伸到达。
2.2.2自然条件
地形、地貌、工程地质
项目地位于安攸丘陵地区，总的地势西北高，东南低，地面高程在230-224米。
2.2.3设计基础资料
年平均气温：
17.7℃-19.6℃
极端最高气温：
40℃
极端最低气温：
-10℃
采暖室外计算温度：
3℃
夏季主导风向：
南风
冬季主导风向：
东、东北
夏季平均风速：
2.6m/S
年最大降雨量：
1541.9
年平均降雨量：
1067.2
最大冻土深度：
10mm
最大积雪厚度：
50mm
抗震设防烈度：
6度
2.2.4、建材供应条件
项目地周边建材资源丰富，各类建材生产、经销企业众多，项目建设所需的砂子、石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供，钢材、水泥由各生产厂家驻区城供货商定点供应。
项目的建筑材料来源充足。
3.市场分析及营销策略
3.1市场分析
3.1.1XX县社会经济发展概况
XX县东界茶陵、炎陵县，南邻资兴、永兴、西连耒阳、衡阳，北接衡东、攸县，素有“八县通衢”之称，是郴州市最北端的县。
国土总面积219.17万亩（约1462平方公里），下辖6个镇，15个乡，225个村（居）民委员会，3005个村（居）民小组。
2010年总人口43.2万人，其中农业人口35.92万，出生率为10.23‰，自然增长率为7.54‰，出生人口男女性别比为122：
100。
XX县地势自东南向西北倾斜，属半山半丘陵区，万洋山脉蜿蜒于东南部，五峰仙屹立于西部边境，武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部，醴攸盆地从北向南、茶永盆地从东向西南横跨其间，形成“三山夹两盆”的地貌格局。
永乐江顺地势由东南向西北流贯XX全境。
土地肥沃，气候温和，雨量充足，四季分明，其中耕地面积42.35万亩，水田34.11万亩，旱土8.24万亩；森林面积121.16万亩，森林覆盖率60.3%，木材蓄积135万立方米；土壤类型繁多，适应性强，一至二级优质土壤占70％以上；年平均气温17.7℃，年平均降水量1404.3毫米，年平均日照1663.3小时，无霜期280天。
XX县以农为本，物产丰富。
林产品主要有杉、松、樟、梓、楠竹、油茶、油桐、乌桕、茶叶、药材等400多个品种。
野生动物有800余种，其中兽类67种，鸟类210种，蛇类27种，鱼类79种。
境内蕴藏丰富，有大量的红柱石、石英石。
水利资源丰富，理论蕴藏量6.98万千瓦，可开发水利资源3.98万千瓦，有装机容量10325千瓦，发电量4324.5万千瓦时。
现已兴建了两座11万伏变电站，一座22万伏变电站，一座日产2.2万吨的自来水厂。
水稻生产历代享有盛名，是湖南省主要漕粮县之一，1989年列为全省商品粮基地之一。
3.1.2XX县XX县商品住宅未来需求判断
随着XX县国民经济和社会的发展，人们的财富水平有较大提高，人们的消费理念生活方式正在迅速发生变化，在衣、食、住、行等基础生活要素中，住房已成为人们改善生活的首要目标。
根据《XX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》的生活质量目标，到2015年XX县城镇居民人均住房面积为39平方米，而目前XX县城镇居民人均住房面积才达到28.5平方米（XX县统计局统计数），按照《XX县城市总体规划（调整）（2010—2020）》预测，到2015年XX县人口约15.82万人（到2008年底实际人口为20.91万人），至少还需要194万平方米的商品住房供应。
截止2010年11月底，XX县商品住房累计可售量为65.15万平方米，其中1年以上待销售住宅8.52万平方米，从发展角度讲，XX县商品住宅开发近两年还有较大的市场空间。
同时，根据XX县城市新一轮发展规划预测，到2015年，XX县人口将增长到15万人，城市建成区面积由目前的10平方公里增加达23平方公里。
按照人均住房面积34平方米计，2011年至2015年间新增城市人口对商品住房的需求总量为262.12万平方米。
3.1.3全国房地产市场运行情况
2010年全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1-10月提高0.8个百分点；房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比1-10月提高12.5个百分点；房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1-10月提高3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1-10月提高3.2个百分点。
全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。
其中，商品住宅销售面积增长54.4%；办公楼销售面积增长39.2%；商业营业用房销售面积增长39.1%。
1-11月，商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。
其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
全国完成房地产开发投资31271亿元，同比增长17.8%，增幅比1-10月提高1.2个百分点。
其中，商品住宅完成投资22369亿元，同比增长15.7%，比1-10月提高1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。
延续今年以来的逐月回升势头。
3.1.4XX县2010年房地产市场情况分析
2010年我县房地产市场保持了持续稳定的发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过09年同期水平。
一、房地产市场基本情况
房地产投资增幅明显。
2010年XX县房地产开发投资20.05亿元（不含XX县乡镇房地产开发），同比增长89.64%。
其中住宅9.90亿元，商业房8.55亿元，办公房2.59亿元。
商品房新开工面积增幅较大。
XX县商品房新开工面积106.67万平方米。
其中住宅65.93万平方米，商业房34.48万平方米，办公房6.26万平方米。
商品房竣工面积保持增长。
2010年XX县商品房竣工面积94.38万平方米，同比增长94.20%。
其中住宅69.98万平方米，商业房20.00万平方米，办公房2.86万平方米。
截止2010年，XX县商品房累计可售量为95.44万平方米，其中商品住房60.15万平方米，其中1年以上待销售商品房的面积为8.31万平方米。
二、房地产市场供给和销售情况
2010年XX县共批准商品房预售面积69.98万平方米，同比上升6.12%，其中住宅47.68万平方米。
2010年XX县各类商品房销售（签约）面积共63.39万平方米（预售房销售面积35.12万平方米，现房销售面积28.27万平方米），同比09年增长149.07%，其中商品住宅销售（签约）面积共90.63万平方米，同比09年增长120.04%。
2010年XX县一般二手房交易面积共4.37万平方米，同比上涨81.9%；其中一般二手住房共3.87万平方米，同比上涨172.65%。
情况表明，XX房地产市场消费信心稳定，市场回升明显，目前处于较好的发展状态，是房地产投资的较好时期。
三、房地产市场价格分析
1、商品房价格分析
2010年XX县商品房平均销售价格为1964.78元/平方米，同比上升14.1%；商品住房平均销售价格为1648.63元/平方米，同比上升11.9%。
2、二手房价格分析
2010年XX县二手房平均销售价格为1359.69元/平方米，同比上升11.43%；二手住房平均销售价格为1351.62元/平方米，同比上升5.02%。
四、市场总结
从以上分析情况看今年XX县房地产市场交易稳步增长，特别是这三个月市场交易量增长幅度较去年更为明显，显示一方面宏观经济情况较好，需求旺盛；另一方面我县各惠民政策仍在持续地发挥拉动房地产市场消费的作用，预计短期内我县房地产市场仍将保持持续增长势头。
3.1.5对今后房地产市场形势的初步判断
今年以来房地产市场形势具有一定的合理性，这种合理性表现在三个方面：
其一，住房刚性需求客观存在；其二，去年中央实行的宽松政策发挥积极效果；其三，资金流动性过剩导致通胀预期大增，资本避险因素推动房产成交放量。
但流动性过剩引发的投资需求主要集中在大城市和东部城市，其向中小城市和西部城市传导力度有限。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，特别是在当前市场条件下，成交放量对抗击金融危机有正面作用。
现阶段，我国房地产业不存在产能过剩的问题，国家对房地产业只会进行扶持，不会进行政策打压。
最近召开的中央经济工作会议表示保持宏观经济政策的连续性和稳定性，就是最好的说明。
中国房地产业不会对经济带来主导性负面影响，而只要中国经济健康，中国房地产价格就还将继续向上攀升。
与美国等发达国家住房市场已进入成熟期不同，我国正处在城市化和工业化进程加速阶段，住房水平低和需求比较旺盛，是我国住房市场快速发展的市场基础，其中除了少数低收入群体住房需要政府提供保障性外，还有几种类型的住房需求依靠住房市场：
一类是刚刚步入社会不久，成家立业需要住房的年轻人，包括本地离开父母独立生活和外地进入大中城市工作的年轻人。
他们需要的住房是功能设施齐全、舒适、方便，小户型、价格适中，可以承受得起的住房。
一类是已经有房，生活水平提高后，希望以小换大、改善居住条件的人群。
这两部分人具有一定收入和经济能力，借助银行贷款，可以购买普通住宅，他们是社会的基本群体，占大多数，也是住房市场自住型的基本需求群体。
还有一类是投资型需求。
改革开放使中国人民财富有了较大增长，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人选择了住房市场。
购置住宅不是为了自己居住和使用，而是为了出租获利或住宅涨价后出售获利，是通过购房实现手中的货币增值。
总之，有几大因素决定了可以对未来房地产市场持积极乐观看法：
一是中国经济保持稳步发展；二是城镇规模和城市人口加速扩大；三是人民改善生活的愿望日益强烈；四是个人理财投资的需求不断增长。
3.2项目竞争力分析
1、优越的环境
该项目项目位于XX县东北部，外部交通条件优越，靠近茶陵县大镇界首。
2、时代化发展性的规划设计
随着XX县房地产开发水平的提升，各个板块都出现了代表性的楼盘，因此，必须做到有所创新，有所提升。
结合基地的区位条件，该项目将规划设计纳入到XX乡小城镇建设的整体结构框架的构建之中，进一步完善城镇功能组成和结构框架。
进行准确的市场定位与山水景观资源的完美对接，创造生态化的全新社区生活形态。
秉承以人为本的理念，强调社区服务设施配套的舒适化、便捷化和完整化。
深入考虑客户群体的心理需求。
推出个性多样化、立体化的建筑特色，实现建筑群体与环境、建筑单体与景观的有机结合。
兼顾开发建设的实际情况，充分考虑市场变化，强调规划的弹性和可操作性。
3、满足高尚层次的需要
随着XX县国民经济和社会的发展，人们的生活水平有较大的提高，对生活环境、工作环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。
本建设项目正是基于此种社会现实投资兴建的集居住、购物、文化、休闲于一体的生活小区，定会得到市场的青睐。
4、产品定价合理
该项目的商品房价格根据农村的实际情况定价，每幢按均30万元出售。
由于它的独特区位与环境价值，按照目前中高房价水平及走势，该价位应当具有较强的吸引力。
4.方案设计
4.1投资估算及建设规模内容
该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩，总建筑面积2200平方米。
主要建设内容包括住宅楼、门面以及绿化等配套设施。
4.2建筑设计
4.2.1设计原则
1、整体性——和谐共生
从整体出发，对外强调规划区与城市空间环境的协调性，对内强调规划区内部结构的系统性，构筑整体有效，和谐共生的整体环境。
2、多样性——兼容并蓄
针对多元化的市场需求，有机组合多样化的住宅类型，在整体协调的基础上，塑造丰富的空间景观，营造多样性的宜人场所空间。
3、文化性——多元文化
挖掘XX地域文化特质，与现代文化交融结合，社区设计为浓郁的乡土风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的商业氛围相呼应，提升社区文化品质。
4、生态性—自然健康
以环境的塑造为主题，注重绿化空间的整体性、均好性，强调人、建筑、环境的共生与融合，充分发挥景观优势，营造社区小气候，实现人与自然的交流融合，同时注入健康休闲的理念，提升环境品质。
5、操作性——弹性成长
充分考虑现状条件和开发建设的实际情况，注重超前性和长效性。
通过具有弹性的整体结构，使项目具有良好的可操作性，以利于起步建设和分期开发。
4.2.2方案描述
1、绿化和景观设计
景观设计突出“农村住房”空间的构成形式，构建“四重景观”递进式空间体系，为居民提供多重的交流活动空间。
2、交通消防设计
在每栋楼合适位置设置消防登高场地，满足消防要求。
静态交通规划也是本次设计的重要方面，适应小汽车的日益增长，充分考虑停车库的安排设计，采用地面停车和地下停车库的形式，分别服务于不同人群。
3、日照分析
本项目中所有建筑均能满足日照要求，基地周边建筑也不会因本项目原因而造成日照不满足。
5、建筑单体设计
房型设计以人为本，在有限的面积范围内尽量合理地安排可用空间，大面宽的农村住房设计，层层退台，提高套型附加值。
做到间间全明，南北通透，针对同样的功能需求作个性处理，同时提供房型的自由改造度，为室内空间的二次塑造留有余地。
住宅的建筑造型体现总体规划精神，采用浓郁的清代南方建筑风格，深厚的文化底蕴，与区域内浓厚的乡土文化氛围相呼应，提升社区文化品质，反映当代建筑设计思潮。
同时又体现现代建筑的一些基本特点，利用一些特殊的细节处理，形成变化丰富的有倾向性的地域建筑风格。
4.2.3主要技术经济指标（见表4-1）
表4-1项目主要经济技术指标汇总表
序号
项目
单位
指标
备注
一
技术指标
1
总占地面积
平方米
585
0.88亩
2
总建筑面积
平方米
2200
其中
住宅建筑
平方米
1650
门面建筑
平方米
550
3
居住户数
户
7
4
机动车停车位
辆
7
5
绿化率
%
29.5
6
容积率
3.76
4.3.1通信系统
从乡电信机房接入，每户一线。
4.3.7有线电视系统
1、电视系统规模
房间或场所
数量
单位容量
小计
住宅
7户
1对/户
7个
配套公建
1个
总计
8个
4.4节能设计
4.6.1设计依据
《湖南省居住建筑节能设计标准》
4.6.2节能措施
1、建筑节能
（1）多层部分：
外墙外保温：
采用25厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；
平屋顶：
采用30厚挤塑聚苯板保温系统；
坡屋顶：
采用55厚挤塑聚苯板保温系统；
外门窗：
采用塑钢中空玻璃窗（6A），传热系数为3.0W/m2·k，自身遮阳系数0.85，可见光透射比0.71；
（2）高层部分：
外墙外保温；采用30厚聚苯颗粒保温砂浆保温系统；
平屋顶：
采用30厚挤塑聚苯板保温系统；
坡屋顶：
采用55厚挤塑聚苯板保温系统；
2、排水节能
采用节能型水泵，以达到节能之目的。
3、电气节能
（1）灯具选用贯彻“绿色照明”原则，选用T-8细管荧光灯、节能灯，并采优质电子镇流器：
走道，楼梯灯采用声，光控开关；对户外环境照明可由楼宇设备自动控制系统（BAS）实施自动控制，自动减少下半夜的亮灯数，在保证安全情况下，达到节能要求。
（2）建议由设备自动化管理系统（BAS）实施对工程的给排水、变配电，照明系统、电梯等各类几电设备运行情况的监测和控制，以实现矗优化运行，达到集中管理、程序控制和节约能源效果。
（3）采用预装式箱式变压器。
（4）除住宅内照明外，其它区域照明采用节能型灯具，以达到节能效果。
（5）室外路灯、庭园灯采用节能型灯具，并采用分段跳跃式在门卫集中控制管理。
5.环境保护
5.1环境保护
5.1.1执行的环境保护标准
（1）《中华人民共和国环境保护法》
（2）《中华人民共和国水污染防治法》
（3）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
（4）《建设项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号
（5）《环境空气质量标准》（GB3095-1966）中二级标准
（6）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中Ⅲ类水域水质标准
（7）《声环境质量标准》（GB3096-2008）中2类标准
（8）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中二级标准
（9）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中三级标准
（10）《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523-90）
（11）《社会生活环境噪声排放限值》（GB22337-2008）中2类标准
5.1.2环境质量状况
1、建设项目所在地区域环境质量现状
该建项目工程总投资150万元，占地面积0.88亩，总建筑面积2200平方米。
其生态环境目标是：
全方位重视节能减排，加速推进生态建设，生态环境质量进一步改善，全镇林木覆盖率达到30%左右，主要污染物排放总量优于全县平均数的10%左右，空气环境质量优于Ⅱ类标准。
5.1.3主要环境保护要求
1、施工期和运营期区域声环境质量满足GB3096-2008《声环境质量标准》中2类标准；
2、施工期和运营期区域空气质量满足GB3095-1996《环境空气质量标准》中二级标准；
5.1.4项目建设期环境影响分析
1、项目所在地位于XX县东北部的XX乡，周围无较突出的环境污染问题。
根据本项目的工程特点，本工程施工期的环境污染主要来自施工机械的噪声、建筑垃圾及挖方产生的扬尘、植被被毁坏造成的生态破坏、建筑废水以及建筑施工人员少量生活污水和生活垃圾。
2、水环境影响分析
施工期间，有雨天地面泥水、施工机械冲洗水、混凝土养护废水等建筑废水，其主要污染物为SS。
同时，工地简易住宿、食堂、厕所等生活设施将产生少量生活污水，产生量以200人、0.1吨/人·日、排放系数0.85计，为17吨/日，其主要污染物为COD、SS、NH3-N。
本工程不取用地下水，其用水由城市自来水管网供给，对地下水环境无影响。
3、固体废弃物的环境影响分析
（1）工程弃土
主要产生源为各主体建筑物桩基开挖回填后多余的土石方及地下室的挖土，可用于场地平整和站前区建设的填方工程。
（2）建筑垃圾
本项目建筑面积约5万平方米，建筑垃圾产生量按1.5公斤/平方米估算，产生量为75吨。
（3）生活垃圾
施工高峰期施工人员及管理人员约100人，产生量圾按0.25公斤/人·天计，即为25公斤/天。
（4）装修垃圾
项目施工期装修垃圾产生量按1公斤/平方米估算，项目总建筑面积约5万平方米，产生量500吨。
4、空气环境影响分析
该项目在施工过程中，产生的废气主要是施工机械的燃油废气，装饰工程使用油漆、涂料产生的废气。
建筑材料装卸和运输过程产生扬尘，场地平整、基础开挖、弃渣、沙石骨料筛分、混凝土拌和等将产生粉尘。
工程施工对环境的影响主要是增加空气中的总悬浮颗粒（TSP）含量。
5.1.5生态环境保护措施
1、项目建设期间环保措施
（1）施工噪声防治措施
施工噪声是人们特别敏感的噪声源之一，根据目前的机械制造水平，又不能从根本上采取措施予以消除，只能通过加强施工产噪设备的管理，以减轻施工噪声对周围环境的影响。
因此提出采取以下控制措施：
1）加强施工管理：
施工单位应严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12525-90）和《中华人民共和国环境噪声污染防治法》中的有关规定，遵守当地环境保护主管部门的有关环境管理规定，强化施工噪声环境管理，减轻施工噪声对周围环境的影响。
2）合理安排施工时间：
单位施工禁止在夜间22∶00～次日6∶00进行。
如因建筑工程工艺要求或特殊需要必须连续作业而进行夜间施工的，
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