购房合同的补充条例.docx

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购房合同的补充条例

购房合同的补充条例

　　篇一：

买房补充条款

　　补充条款：

　　出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。

若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　　关于公摊面积

　　陷阱：

建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。

依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

　　对策：

1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。

2、在附件二中列明公摊面积的构成。

3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。

　　补充条款：

　　双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：

　　1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结

　　算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买

　　受人据实结算。

　　2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

律师建议增加补充条款：

　　如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的

　　，双方选择以下第____种方式处理：

　　1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第

（1）项的违约金计算标准承担责任。

　　2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责

　　任。

　　如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。

　　如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。

但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。

律师建议增加补充条款：

　　本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。

律师建议增加补充条款：

　　出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在

　　本合同附件一内加盖公章。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人

　　应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

　　律师建议增加补充条款：

　　出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管

　　理公约》。

　　买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理

　　公约》。

　　律师建议增加补充条款：

　　如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：

　　出卖人的责任范围：

　　1、退还已付房价款及其利息（此利息的计算，如果是一次性付款按同期银行

　　存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。

　　2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。

　　3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据

　　为限）。

　　4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（

　　包括：

银行手续费、保险费、评估费、公证费等）。

　　篇二：

商品房买卖合同补充协议若干问题探讨

　　《商品房买卖合同》补充协议

　　若干问题探讨

　　遵义市工商部门开展《商品房买卖合同》备案工作已有近三年的时间，备案工作有效地规范了商品房买卖合同订立，保护了商品房买卖合同双方当事人的合法权益。

　　2011年省住建厅和省工商局联合发文，在全省范围内推行《贵州省商品房买卖合同示范文本》（以下简称《示范文本》）。

推行初期，《示范文本》在较大程度上避免了因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现显失公平和违法条款，大量减少了商品房买卖合同纠纷。

然而，近一年多来，开发商普遍采用增加《补充协议》的方式订立合同，大量霸王条款甚至违法条款通过《补充协议》重新得以确立，《示范文本》多个重要条款被删改，示范作用沦为空谈。

在此笔者结合合同备案工作实际，重点探讨《补充协议》存在的主要问题，并尝试找到解决办法。

　　一、《补充协议》的种类及其法律效力

　　广义的商品房买卖合同《补充协议》除了作为《示范文本》附件签订的专门《补充协议》外，还包括出卖人所做的销售资料和宣传广告，如售楼书、宣传册、报纸广告等当中内容“具体确定”且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的合同条款。

本文探讨的《补充协议》仅限于狭义的《示范文本》附件。

　　《示范文本》第二十九条已对《补充协议》内容做了限制，其内容应当是“本合同未约定、约定不明确或不适用”的，只有这几种情形下，才能订立《补充协议》，且明确了《补充协议》与本合同具有同等法律效力。

然而现实情况是出卖人并非针对“未约定、约定不明确或不适用”的内容进行变更或补充，而是对很多关键部位条款予以删改，再约定当补充协议与本合同冲突时，以补充协议为准的格式合同条款，试图以此定性《补充协议》的效力，达到其规避自身应承担责任等目的。

实际上，对其法律效力的定性仍应当遵照《示范文本》二十九条：

“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

”我们在备案工作中，重点审查的也就是这些内容。

　　二、《补充协议》存在的主要问题

（一）名称、概念应当规范

　　1、补充协议中经常出现买卖双方称谓混乱情况，同一合同中会出现“出卖人、卖方、售房人；买受人、买房、买房人”等不统一的名称，应当将其统一规范为出卖人、买受人。

　　2、对日期概念应当规范，有的合同一会“日历日”，一会“工作日”，应当统一规范为工作日，也可直接简称为几日内。

　　3、补充协议中很多地方约定了违约金比例，从按日计万分之一至按合同总价的30%承担等，不一而足，除了要求双方条款尽量对等外，违约金比例过高或过低很难在备案中予以规范，对

　　此我们暂时采取的做法是涉及到影响较大，金额较高的违约金条款，在违约金比例等位臵要求出卖人在补充协议中留空，在与买受人签订合同时再行手工填写，这样一是避免出卖人随意解释备案工作，二是通过手工填写能有效引起买受人的注意，尽量避免吃暗亏。

（二）面积计算及差异处理方式的审查

　　1、三种面积计算方式的选择。

根据《贵州城镇房地产开发经营管理条例》，自2009年5月1日起，商品房一律按照套内建筑面积或者按套（单元）计价销售，也就是说目前只有这两种面积计算方式可以选择，但实际情况中仍有房开商在补充协议中约定以建筑面积计算，这种直接违反了地方性法规的条款应当责令改正。

需要特别说明的是，经济适用房等政策性房屋销售虽然使用的是《示范文本》，但可以以补充协议方式约定以建筑面积计算，这是因为其并非商品房开发，不适用该条例。

　　2、面积差异处理方式。

这是在当前备案中争议较大的条款之一。

目前补充协议中普遍不采用《示范文本》约定的处理方式，而是单独约定“据实计算”、“以产权登记面积为准，单价不变，多退少补”等类似内容，其设立理由依据于《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《司法解释》）第十四条第一款：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……。

出卖人以此为由，对面积差异处理予以另行

　　约定。

　　对此条款，出卖人的理解实质是片面的，并未严谨地解读该条款。

该条款同时规定：

合同没有约定或者约定不明确的，需按照上下3%的面积误差比规定来处理。

出卖人仅约定“据实结算”等而没有区间范围限制，对面积误差比例及处理方式都没有进行约定，不应视为双方对误差处理另行进行了约定，实质上是约定不明确，且明显不利于业主，系霸王条款。

实际操作中，全国很多法院都曾有过同类案例，尽管双方约定“据实测算”，但最终法院认定该条款无效，系霸王条款，违反了司法解释规定，最终仅判业主承担3%超面积费用。

因此在备案中，我们均要求出卖人予以修改，要么按照原《示范文本》两种方式来订立合同，要么必须对该补充条款的内容予以细化，以达到明确具体。

这里要注意经济适用房等政策性住房销售同样不适用《司法解释》。

　　（三）规范不可抗力条款

　　由于相关法律规定难以对不可抗力事件一一列明，出卖人通常会在补充协议中对不可抗力的范围作扩大解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其他不能控制的因素均列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承

　　担的违约责任。

这里需注明在出现不可抗力时开发商应该提供政府主管部门、公证机构或专业机构的书面证明性文件才能作为其免责的理由，同时约定当不可抗力事件导致逾期交房超过一定期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际

　　天数要求开发商给予一定数额的经济补偿。

另外不是所有市政工程都可以列入不可抗力的免责，有些市政工程是出卖人有足够的理由预见的。

买受人可以放心的是，补充协议中将此类事件列入不可抗力条款，会因其违反法律的明确规定，成为无效条款，同时出卖人也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。

　　（四）约定广告宣传资料无法律效力

　　目前备案的补充协议基本都加上了一则条款，就是出卖人所做的销售资料、宣传资料等仅作参考，与补充协议不一致的以补充协议为准；口头意向和信息不构成合同，双方不受其约束。

之所以要订立这一条款，与当前楼盘销售普遍夸大宣传等有关。

为配合商品房销售，开发商和销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式在促销过程中就与商品房有关的小区环境、会所、学校、医院、物业管理等方面做出承诺。

上述因素直接影响购房者的居住和生活质量，实际是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者期望值大打折扣。

因此《司法解释》第三条规定：

出卖人…所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

也就是说，广告宣传属于“商品房开发规划范围内”，其内容“具体确定”，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，也是合同内容，出卖人需承担相应违约责任。

　　篇三：

购房合同标准

　　房屋买卖合同

　　卖方（以下简称甲方）：

姓名：

__________，身份证________________________

　　地址：

____________________________________，联系电话：

__________________

　　买方（以下简称乙方）：

姓名：

__________，身份证________________________

　　地址：

____________________________________，联系电话：

__________________

　　第一条房屋的基本情况。

　　甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于____________________________；位于第______层，共______（套）（间），房屋结构为____，建筑面积__________平方米（其中实际建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米），房屋用途为____________；房地产权证号为____________________。

　　第二条房屋价格。

　　该房屋售价为人民币每平方米__________元，总金额为__________元整。

　　第三条付款方式。

　　乙方应于本合同生效之日一次性向甲方支付全部价款_______________元整，具体付款方式可由双方另行约定。

　　第四条交付期限。

　　甲方应于本合同签订之日起_____日内，将该房屋的产权过户至乙方，同时甲方应收到该房屋全部价款之日起_____日内，将房屋交付乙方。

　　第五条违约责任。

　　甲方保证上述房产及土地产权清楚无任何纠纷，如发生产权方面的纠纷由甲方负责解决，若由于甲方的任何原因导致乙方不能获得房屋产权，乙方有权要求甲方全额退还购房款及乙方在购房过程中所支付的一切合理费用。

　　第六条关于产权登记的约定。

　　过户费用由方承担，在合同签订之日起二十日内，甲方协助乙方向房地产产权登记机关办理权属变更登记手续。

如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起__________天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起__________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__________％赔偿乙方损失。

　　第七条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

　　第八条本合同经甲、乙双方签字之日起生效。

本合同共_____页，一式_____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。

　　甲方（签章）：

乙方（签章）：

　　______年______月______日______年______月______日