四月佛山禅桂.docx
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四月佛山禅桂
2007年四月佛山禅桂、良桂市场月报
一、宏观市场
1. 宏观经济
□ 国家统计局：
1季度GDP增11.1%经济续保持平稳快速发展
国家统计局表示，据初步核算，一季度，中国国内生产总值50287亿元人民币，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。
CPI同比上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百分点。
其中，3月份同比上涨3.3%，超过3%的警戒线。
——简评：
一季度宏观经济形势可能导致央行采取加息等手段进行宏观调控。
□ 国家发改委：
房地产开发投资加速反弹一季度激增近3成
一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。
由此可见，今年以来，房地产开发投资速度出现反弹。
一季度住宅投资同比增长30.4%，其中，经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点，表明经济适用房投资持续下降的趋势得到扭转。
——简评：
在国家宏观调控了大半年后，房地产开发投资增速不降反升，外商直接投资几近翻番，主要城市房价仍然上涨明显。
这些数据离国家的调控目标还有一定距离。
这又会导致政府‘抓落实’的态度进一步强化，加息、税费等方面的调控力度可能再次加大。
□ 外资银行全面提供人民币业务，居民可在外资银行申请房贷
汇丰、渣打、花旗和东亚四家外资银行上周透露，目前已接受了中国银监会的验收，最快本周（21-27日）便可向当地居民提供人民币业务。
——简评：
短期内外资银行存在网点少、业务速度审批慢、服务收费项目多而且贵、业务项目少等“硬伤”，因此短期内房贷业务的主要选择仍然是内资银行。
2. 政策法规
□ 八部门掀起房地产市场整治风暴
从现在起到明年3月，围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易的关键环节，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发展改革委、工商总局等八部门将联手对房地产市场秩序进行为期一年的专项整治。
专项整治行动将与治理商业贿赂相结合，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查，全面清理。
——简评：
这让人很容易联想起去年8月房地产交易秩序专项整治行动，但这次八部门的专项整治突出了房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为的检查。
□ 11部门掀整治房地产“风暴”
市建委、市国土房管局等11部门将开展为期一个月的房地产市场秩序专项整治。
通过专项整治，重点查处房地产开发经营中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，使囤积土地、擅自变更规划用途、未落实公建配套同步建设、违规交易、恶意炒作等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。
——简评：
在“五一”之前开展整治活动，无疑能对黄金周楼市交易秩序起到规范作用。
但为期近近一个月的整治，是否能对市场违规行为改变起到根本性的作用则令人质疑。
□ 国土资源部再遏别墅供地多项指标弥补政策漏洞
国土资源部土地利用司副司长表示，国土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。
国土系统要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。
——简评：
通过“报建多层单体”等变通的方式建造别墅使得别墅类产品屡遏不止，政府节约土地的最终目的没有达到。
现国土局通过“二度一率”交叉监控实现调控目的在理论上是可行的，但落实到地方的执行力度却是政策落实无法保证质量的一环，预计佛山将不受影响。
□ 广州新物管规定征求公众意见
此次公布的《广州市物业管理规定（征求意见稿）》共分八章，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并就社会较为关注的专项维修资金的收取、使用、管理等内容首次在政府规章中做了明确规定。
——简评：
新规对等过去欠缺具体操作规范的《物权法》出台后的相关热点问题进行了规定，对于解决业主和物业管理部门的矛盾冲突有积极意义，佛山有望效仿广州做法。
□ 国土规划部门达共识：
小区规划将入购房合同
广州市人大常委会举行题为“学好物权法，安居新生活”的羊城论坛，广州市房管局副局长刘仲国在会上透露：
目前房管局已和规划局达成共识，近期将开始要求开发商在预售时就要向社会公布楼盘的具体规划。
——简评：
在物业权利上将有更清晰的及具指向性的法律条文，消费者权利得到更多保障，也使一众不规范的项目及开发商失去欺压弱势消费群体的借口，这有利于房地产行业的产业化、规范化发展，是行业的良性发展的前提。
□ 今年不考虑征物业税要大建廉租房和经适房
国家税务总局政策法规司巡视员丛明最近透露：
由于税率及面积起征点未确定，因此物业税今年不开征，今年楼市调控策略是大建廉租房和经适房；另外以后实施的税率可能不超过1%，且只对“大户型”开征。
——简评：
威慑房地产市场一段时间、被行业内外视为最高级别的宏调措施被押后缓施，将进一步解冻市场观望资本；核心条款带有强烈针对性，更巩固市场信心，有望加速中远期需求入市。
3. 城市建设
□ 千灯湖地区将跨越佛山水道与大沥连接，形成新的城市中心；虫雷岗公园将成新城“绿肺”
南海区规划分局联合大沥镇政府组织进行的南海城市中心区北延战略研究进行了中期成果汇报，研究成果认为，在南海城市转型、经济升级的动力促使下，城市中心区北延时机成熟，可以打造成南海的经济“引擎”、城市“名片”、人居“新城”，根据最新的研究规划显示：
虫雷岗公园改造计划南起虫雷岗山北至海八路，以水为纽带，全长约3.2公里，两侧形成南海新的城市中心区。
——简评：
南海新城市中心的规划，将预示南海将由过往重点发展西部狮山组团思路逐渐转变为改造东部组团，发展以物流、商贸、旅游度假为主的第三产业，另外，新城市中心的规划，同时也表明千灯湖地区未来的发展前景广阔，升值潜力依然强大。
□ 55条道路衔接点将实现广佛无缝连接、佛山加速对接广州海陆空
由佛山市规划局、广州市城市规划局及两市规划设计院联合编制的《广佛两市道路系统衔接规划》已经编制完成并通过评审，规划显示：
广州市与佛山市交界处长约200公里，两市道路网规划衔接点共有55处。
另外，佛山政府明确表示，加速建设广佛在地铁、公路、铁路等路网衔接，佛山未来将与广州新客站、空港、海港实现全面对接。
——简评：
广佛两地间的交通对接工程目前正处于紧张的规划建设期，广佛两地将真正的无缝对接即将实现，届时，广州上班、佛山买房将成为一种的趋势,有助广佛都市圈发展成型。
□ 禅公交将增84条新线路公交车辆从2201辆增至5200辆
交通部门在“十一五”规划期间将着力发展公交行业，预计将在未来五年内把公交线路从205条增至289条，公交车辆从2201辆增至5200辆。
重点抓好两个无缝对接，即广佛两地公交无缝对接，公交与广佛地铁无缝对接。
——简评：
公交线路的逐渐扩充、完善，将会大大改善目前禅城区内外的交通状况。
而且参照其他大型城市发展里程：
因应公共交通网络完善将建立起“以公共交通为导向开发”的开发模式，以站点为开发核心的“快速通勤村”将快速崛起，推动跨区、跨板块置业趋势发展。
□ 《佛山市公路运输枢纽总体规划（2007－2020）》已由国家交通部规划研究院编制完成，从即日起公开征求市民意见与建议。
我市构建现代化综合交通运输体系，《规划》实施后将实现——客运零距离换乘货运无缝衔接；新长途客运站亦将迁出中心城区。
——简评：
佛山市近年已通过建设、完善公路网络，提高运载能力和运输效率使城市发展得到跃升，因此进一步升级路网和发展公共交通工具是冀望以科学规划调整、扩宽原有城市骨架，使佛山的制造、商贸、房地产行业由“高度聚集复合型中心组团”向“分散形成多个功能单一、结构紧密且互补的分组团”发展。
二、 发展商动态
发展商
发展动态/营销活动
简评
龙光集团
深圳龙光房地产有限公司在惠州的惠州大亚湾东圳房地产公司3月正式揭牌成立。
龙光集团在广东省内进行分散投资，逐渐放缓其佛山市内的拓展的步伐，进军城市化程度更低的三、四线城市。
招商地产
招商局物业再次荣膺深圳市物业企业综合实力二十强榜首。
深圳市“2006年度深圳市物业管理企业综合实力二十强”评选揭晓，招商地产下属单位招商局物业管理有限公司荣登榜首。
这是继2005年后，招商局物业又一次获此殊荣，其管理面积、国优及省优项目、总资产规模、营业收入等主要指标都领先于其他参选企业的。
碧桂园
广东顺德地产商碧桂园（2007.HK）今日在香港联交所挂牌上市，上市首日开盘报7.00元。
股份公开发售部分共获613.6665亿股有效申请，相当于超额认购254.7倍。
据碧桂园发布口径所得：
其集资所得资金将用作公司现有项目融资、在内地收购土地储备及一般营运用途。
而按其巨大的土地储备量及此前预估的营运现金流分析：
碧桂园集团上市融资目的并不单纯，虽短期内无法预测其动向，但可预见上市后碧桂园集团将逐渐转变其经营管理模式，家族式管理已成历史，取而代之的则是竞争力更强、影响力更大的新一代房地产企业。
三、 土地市场
佛山市近期出让计划
计划方式
地块名称
土地用途
占地面积
总建面积
容积率
底价
拍卖出让
南海桂城A55街区地块
其他商服用地
8092.95
20232.375
2.5
1213.9万
拍卖出让
南海狮山软件科技园2006-G0257地块
商住用地
103903.08
114293.388
1.1
9351.27万
挂牌出让
佛山市顺德区勒流镇金华路4、5、9号地块
商业兼容住宅
2513.07
／
／
20160万
挂牌出让
佛山市顺德区均安镇南沙新城区1-02号地块
住宅兼容商业
5229.89
／
／
7850万
拍卖出让
南海区九江镇新堤西路上西贤和地段
城镇混合住宅用地
118475.8
272494.34
2.3
15105万
拍卖出让
南海桂城海七路段
商住用地
64465.5
161163.75
2.5
29000万
拍卖出让
南海桂城海八路段
商住用地
157199.2
——
A区2.5
B区0.7
68400万
（数据来源：
市国土资源局） （面积单位：
平方米，价格单位：
万元。
下同）
——简评：
⏹ 海七路地产及海八路地块位于千灯湖板块内，目前在售价格在6000-10000元/㎡之间，千灯湖板块定位为豪宅区域，开发产品均以高质素大品牌大盘为主，估计本次推出的两地块将极有可能落入外来开发商手里，预测楼面地价在2000-2500元/㎡左右。
⏹ 值得说明的是南海九江临江地块，当中90㎡以下的户型必须符合项目总户型的70%，根据目前的九江市场，预测该地块极有可能会落在本地开发商手上，楼面地价甚至可达800-1000元/㎡左右。
⏹ 狮山科技园地块已是第三次推出，此前两次均流拍，暗示各大开发商对狮山组团的发展尚持保留态度。
佛山市近期交易土地
交易方式
地块名称
土地用途
占地面积（M2）
总建面积（M2）
容积率
底价（万元）
成交价（万元）
楼面地价（元/M2）
用地单位
挂牌转让
佛山市禅城区金澜路2007-006地块
居住
9847
19694
2.00
4000
4000
2031.0755
——
挂牌转让
佛山市禅城区东平路北、华远东路西侧2007-007地块
住宅、商业、办公
18829
65901.5
3.50
4577
4577
694.52137
——
旧改用地挂牌出让
佛山市禅城区石湾三友路2007-002地块
居住（兼商业）
3280
12000
3.66
——
86.75
72.291667
——
旧改用地挂牌出让
佛山市禅城区垂虹村水便巷2007-004地块
住宅
1132
1455
1.29
——
0.1205
0.8281787
——
挂牌出让
佛山市顺德区均安镇南沙新城区1-02号地块
住宅兼容商业
5229.89
28765
≤5.5
785
1520
528
——
（数据来源：
市国土资源局） （面积单位：
平方米，价格单位：
万元。
下同）
——简评：
近期的土地交易市场处于不温不火阶段，成交均以小地块为主，且主要集中在禅城片区，当中两快是属于旧改用地，因此成交的楼面地价偏低，另外禅城金澜路地块也以2031元/㎡成功拍出，该楼面地价已超越上年底新加坡凯德置地集团在禅城旧区拍得的06G地块（楼面地价2068元/㎡）。
四、 新盘动态
禅桂区域:
区域
楼盘名称
位置
新推组团
推售
时间
推货量
户型面积
价格
（元/平方米）
装修
标准
禅城
汇银奥园
禅城区湖景路
桂花2座\紫荆2、4座
五一
68
112-136㎡三房
预测5800-6000
毛坯
禅城
恒福新城
禅城区季华六路
24、26、27座
五一
238
90-115㎡三房
预测5500-6000
毛坯
禅城
力迅上筑
禅城区文华路
二期单位
五一
88
112-145㎡三房\140-150㎡四房
5800
毛坯
南海桂城
南海颐景园
桂城东华翠南路
“自由空间”单身公寓
四月中
160
60㎡单身公寓
5000
毛坯
南海桂城
星晖叠翠新城
南海桂城叠窖
4号楼
五一
100
115-145㎡三房及四房
4200
毛坯
南海桂城
万科金色家园
南海桂城桂平路
二期首批单位（园生态美筑）
五一
200
85㎡二房\115-126㎡三房
5200
毛坯
南海桂城
保利1号公馆
南海桂城千灯湖
一期首批
五一
160
200-270㎡四房
8000
毛坯
南海桂城
中海万锦豪园
南海桂城千灯湖
二期二批
五一
100
150㎡三房\180-220㎡四房
6500
毛坯
南海桂城
怡翠馨园
南海桂城简平路
嘉安10-13座
五一
50
85㎡二房\115㎡三房
4500
毛坯
南海平洲
碧琴湾
南海平洲南港路
一期首批
五一
240
80㎡二房\110㎡三房
3500
毛坯
禅城
丽日玫瑰名城
禅城魁奇路
康桥半岛组团
五一
200
120-140㎡二房\140-160㎡三房
6000
毛坯
禅城
怡翠玫瑰园
禅城季华六路
四期二批
五一
300
120-140㎡三房\140-160㎡四房
5500
毛坯
禅城
天湖郦都
禅城亚艺公园
二期米兰大道"湖景路"街铺
五一
——
——
预测25000
毛坯
禅城
汇银奥园
禅城湖景路
二期街铺
五一
——
——
预测18000-20000
毛坯
南海盐步
雅居蓝湾
南海盐步穗盐路
一期
五一
200
75-90㎡二房及三房为主
3750
毛坯
南海黄岐
中海金沙湾
南海黄岐海北
一期二批
五一
1035
80-145㎡二房、三房及四房
6000
豪装
禅城
汇银奥园
禅城区湖景路
全新一期“领御”组团
五一
200
90-145㎡二房、三房及四房
6000-6200
毛坯
禅城
东方水岸
禅城东平河畔
一期二批
五一
50
110-200㎡三房、四房及复式
7500
毛坯
良桂区域：
区域
楼盘名称
位置
新推组团
推售
推货量
户型面积
价格
时间
现售（元/平方米）
现价（元/平方米）
顺德大良
嘉信城市花园
顺德大良新区祥和路与碧水路交汇处
誉峰26#、27#、28#
2007-5-8
300套
112-115㎡三房20%
129-131㎡三房40%%
155㎡四房20%
169-172㎡四房20%
4500-5000（套内）
毛坯
顺德大良
万科新城湾畔
大良新城区德胜路
一期
2007-5-12
156套
100-108㎡15套10%
101-109㎡15套10%
170㎡15套10%
170㎡15套10%
168㎡15套10%
155㎡15套10%
174㎡13套9%
152㎡15套10%
168㎡15套10%
174㎡13套9%
7000（套内）
毛坯
顺德龙江
佛奥棕榈园
龙江镇龙山325国道龙峰大道1号
联排一期
洋房一期
2007-5-1
联排33套
洋房142套
联排240
洋房80-125二房、三房
联排5900（套内）
洋房3200（套内）
毛坯
据我司对容桂指标项目的跟踪综合得出：
1. 本月新货稀缺，因此文海花园等旧盘余货销售情况良好；
2. 活力盈居三房户型受目标客户群冷落，销售不畅；
3. 海伦堡一期一批本月1号推出，现基本售完，正接受二批预订下筹登记，预计二批新货于5.1黄金周推出。
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