四月佛山禅桂.docx

1、四月佛山禅桂2007年四月佛山禅桂、良桂市场月报一、宏观市场1. 宏观经济 国家统计局：1季度GDP增11.1% 经济续保持平稳快速发展国家统计局表示，据初步核算，一季度，中国国内生产总值50287亿元人民币，同比增长11.1%，增速比上年同期加快0.7个百分点。CPI同比上涨2.7%，涨幅比上年同期上升1.5个百分点。其中，3月份同比上涨3.3%，超过3%的警戒线。简评：一季度宏观经济形势可能导致央行采取加息等手段进行宏观调控。 国家发改委：房地产开发投资加速反弹 一季度激增近3成 一季度房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产

2、投资增幅1.6个百分点。由此可见，今年以来，房地产开发投资速度出现反弹。一季度住宅投资同比增长30.4%，其中，经济适用房投资同比增长41.6%，增幅同比加快39个百分点，表明经济适用房投资持续下降的趋势得到扭转。 简评：在国家宏观调控了大半年后，房地产开发投资增速不降反升，外商直接投资几近翻番，主要城市房价仍然上涨明显。这些数据离国家的调控目标还有一定距离。这又会导致政府抓落实的态度进一步强化，加息、税费等方面的调控力度可能再次加大。 外资银行全面提供人民币业务，居民可在外资银行申请房贷汇丰、渣打、花旗和东亚四家外资银行上周透露，目前已接受了中国银监会的验收，最快本周（21-27日）便可向当

3、地居民提供人民币业务。简评：短期内外资银行存在网点少、业务速度审批慢、服务收费项目多而且贵、业务项目少等“硬伤”，因此短期内房贷业务的主要选择仍然是内资银行。2. 政策法规 八部门掀起房地产市场整治风暴从现在起到明年3月，围绕房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易的关键环节，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、发展改革委、工商总局等八部门将联手对房地产市场秩序进行为期一年的专项整治。专项整治行动将与治理商业贿赂相结合，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目逐一检查，全面清理。简评：这让人很容易联想起去年8月房地产交易秩序专项整治行动，但这次八部门的专项整治突出

4、了房地产领域涉及的有关部门及其工作人员利用职权索贿受贿等违法违纪行为的检查。 11部门掀整治房地产“风暴”市建委、市国土房管局等11部门将开展为期一个月的房地产市场秩序专项整治。通过专项整治，重点查处房地产开发经营中的违法违规行为以及群众投诉和媒体曝光的典型案例，使囤积土地、擅自变更规划用途、未落实公建配套同步建设、违规交易、恶意炒作等扰乱市场秩序的行为得到及时查处。简评：在“五一”之前开展整治活动，无疑能对黄金周楼市交易秩序起到规范作用。但为期近近一个月的整治，是否能对市场违规行为改变起到根本性的作用则令人质疑。 国土资源部再遏别墅供地 多项指标弥补政策漏洞国土资源部土地利用司副司长表示，国

5、土部将试图通过控制容积率、绿地率和建筑密度来实现不予别墅供地。国土系统要通过供地结果的公开，实现对供地和供后利用情况的动态监管，以改变目前的薄弱状况，从而使别墅类房地产项目供地得以真正停止。简评：通过“报建多层单体”等变通的方式建造别墅使得别墅类产品屡遏不止，政府节约土地的最终目的没有达到。现国土局通过“二度一率”交叉监控实现调控目的在理论上是可行的，但落实到地方的执行力度却是政策落实无法保证质量的一环，预计佛山将不受影响。 广州新物管规定征求公众意见此次公布的广州市物业管理规定（征求意见稿）共分八章，明确了业主及业主委员会的权利义务、物业的所有权、物业服务企业的责任、各行政主管部门的职责，并

6、就社会较为关注的专项维修资金的收取、使用、管理等内容首次在政府规章中做了明确规定。简评：新规对等过去欠缺具体操作规范的物权法出台后的相关热点问题进行了规定，对于解决业主和物业管理部门的矛盾冲突有积极意义，佛山有望效仿广州做法。 国土规划部门达共识：小区规划将入购房合同广州市人大常委会举行题为“学好物权法，安居新生活”的羊城论坛，广州市房管局副局长刘仲国在会上透露：目前房管局已和规划局达成共识，近期将开始要求开发商在预售时就要向社会公布楼盘的具体规划。简评：在物业权利上将有更清晰的及具指向性的法律条文，消费者权利得到更多保障，也使一众不规范的项目及开发商失去欺压弱势消费群体的借口，这有利于房地产

7、行业的产业化、规范化发展，是行业的良性发展的前提。 今年不考虑征物业税 要大建廉租房和经适房国家税务总局政策法规司巡视员丛明最近透露：由于税率及面积起征点未确定，因此物业税今年不开征，今年楼市调控策略是大建廉租房和经适房；另外以后实施的税率可能不超过1%，且只对“大户型”开征。简评：威慑房地产市场一段时间、被行业内外视为最高级别的宏调措施被押后缓施，将进一步解冻市场观望资本；核心条款带有强烈针对性，更巩固市场信心，有望加速中远期需求入市。3. 城市建设 千灯湖地区将跨越佛山水道与大沥连接，形成新的城市中心；虫雷岗公园将成新城“绿肺”南海区规划分局联合大沥镇政府组织进行的南海城市中心区北延战略研

8、究进行了中期成果汇报，研究成果认为，在南海城市转型、经济升级的动力促使下，城市中心区北延时机成熟，可以打造成南海的经济“引擎”、城市“名片”、人居“新城”，根据最新的研究规划显示：虫雷岗公园改造计划南起虫雷岗山北至海八路，以水为纽带，全长约3.2公里，两侧形成南海新的城市中心区。简评：南海新城市中心的规划，将预示南海将由过往重点发展西部狮山组团思路逐渐转变为改造东部组团，发展以物流、商贸、旅游度假为主的第三产业，另外，新城市中心的规划，同时也表明千灯湖地区未来的发展前景广阔，升值潜力依然强大。 55条道路衔接点将实现广佛无缝连接、佛山加速对接广州海陆空由佛山市规划局、广州市城市规划局及两市规划

9、设计院联合编制的广佛两市道路系统衔接规划已经编制完成并通过评审，规划显示：广州市与佛山市交界处长约200公里，两市道路网规划衔接点共有55处。另外，佛山政府明确表示，加速建设广佛在地铁、公路、铁路等路网衔接，佛山未来将与广州新客站、空港、海港实现全面对接。简评：广佛两地间的交通对接工程目前正处于紧张的规划建设期，广佛两地将真正的无缝对接即将实现，届时，广州上班、佛山买房将成为一种的趋势,有助广佛都市圈发展成型。 禅公交将增84条新线路 公交车辆从2201辆增至5200辆交通部门在“十一五”规划期间将着力发展公交行业，预计将在未来五年内把公交线路从205条增至289条，公交车辆从2201辆增至5

10、200辆。重点抓好两个无缝对接，即广佛两地公交无缝对接，公交与广佛地铁无缝对接。简评：公交线路的逐渐扩充、完善，将会大大改善目前禅城区内外的交通状况。而且参照其他大型城市发展里程：因应公共交通网络完善将建立起“以公共交通为导向开发”的开发模式，以站点为开发核心的“快速通勤村”将快速崛起，推动跨区、跨板块置业趋势发展。 佛山市公路运输枢纽总体规划（20072020）已由国家交通部规划研究院编制完成，从即日起公开征求市民意见与建议。我市构建现代化综合交通运输体系，规划实施后将实现客运零距离换乘 货运无缝衔接；新长途客运站亦将迁出中心城区。简评：佛山市近年已通过建设、完善公路网络，提高运载能力和运输

11、效率使城市发展得到跃升，因此进一步升级路网和发展公共交通工具是冀望以科学规划调整、扩宽原有城市骨架，使佛山的制造、商贸、房地产行业由“高度聚集复合型中心组团”向“分散形成多个功能单一、结构紧密且互补的分组团”发展。 二、 发展商动态发展商发展动态/营销活动简评龙光集团深圳龙光房地产有限公司在惠州的惠州大亚湾东圳房地产公司3月正式揭牌成立。龙光集团在广东省内进行分散投资，逐渐放缓其佛山市内的拓展的步伐，进军城市化程度更低的三、四线城市。招商地产招商局物业再次荣膺深圳市物业企业综合实力二十强榜首。深圳市“2006年度深圳市物业管理企业综合实力二十强”评选揭晓，招商地产下属单位招商局物业管理有限公司

12、荣登榜首。这是继2005年后，招商局物业又一次获此殊荣，其管理面积、国优及省优项目、总资产规模、营业收入等主要指标都领先于其他参选企业的。 碧桂园广东顺德地产商碧桂园（2007.HK)今日在香港联交所挂牌上市，上市首日开盘报7.00元。股份公开发售部分共获613.6665亿股有效申请，相当于超额认购254.7倍。据碧桂园发布口径所得：其集资所得资金将用作公司现有项目融资、在内地收购土地储备及一般营运用途。而按其巨大的土地储备量及此前预估的营运现金流分析：碧桂园集团上市融资目的并不单纯，虽短期内无法预测其动向，但可预见上市后碧桂园集团将逐渐转变其经营管理模式，家族式管理已成历史，取而代之的则是竞

13、争力更强、影响力更大的新一代房地产企业。三、 土地市场佛山市近期出让计划计划方式地块名称土地用途占地面积总建面积容积率底价拍卖出让南海桂城A55街区地块其他商服用地 8092.9520232.3752.51213.9万拍卖出让南海狮山软件科技园2006-G0257地块商住用地103903.08114293.3881.19351.27万挂牌出让佛山市顺德区勒流镇金华路4、5、9号地块商业兼容住宅2513.0720160万挂牌出让佛山市顺德区均安镇南沙新城区1-02号地块住宅兼容商业5229.897850万拍卖出让南海区九江镇新堤西路上西贤和地段城镇混合住宅用地118475.8272494.342

14、.315105万拍卖出让南海桂城海七路段商住用地64465.5161163.752.529000万拍卖出让南海桂城海八路段商住用地157199.2A区2.5B区0.768400万（数据来源：市国土资源局） （面积单位：平方米，价格单位：万元。下同）简评： 海七路地产及海八路地块位于千灯湖板块内，目前在售价格在6000-10000元/之间，千灯湖板块定位为豪宅区域，开发产品均以高质素大品牌大盘为主，估计本次推出的两地块将极有可能落入外来开发商手里，预测楼面地价在2000-2500元/左右。 值得说明的是南海九江临江地块，当中90以下的户型必须符合项目总户型的70%，根据目前的九江市场，预测该地块

15、极有可能会落在本地开发商手上，楼面地价甚至可达800-1000元/左右。 狮山科技园地块已是第三次推出，此前两次均流拍，暗示各大开发商对狮山组团的发展尚持保留态度。佛山市近期交易土地交易方式地块名称土地用途占地面积（M2）总建面积（M2）容积率底价 （万元）成交价（万元）楼面地价（元/M2）用地单位挂牌转让佛山市禅城区金澜路2007-006地块居住9847196942.00 400040002031.0755挂牌转让佛山市禅城区东平路北、华远东路西侧2007-007地块住宅、商业、办公1882965901.53.50 45774577694.52137旧改用地挂牌出让佛山市禅城区石湾三友路20

16、07-002地块居住（兼商业）3280120003.66 86.7572.291667旧改用地挂牌出让佛山市禅城区垂虹村水便巷2007-004地块住宅113214551.29 0.12050.8281787挂牌出让佛山市顺德区均安镇南沙新城区1-02号地块住宅兼容商业5229.89287655.57851520528（数据来源：市国土资源局） （面积单位：平方米，价格单位：万元。下同）简评：近期的土地交易市场处于不温不火阶段，成交均以小地块为主，且主要集中在禅城片区，当中两快是属于旧改用地，因此成交的楼面地价偏低，另外禅城金澜路地块也以2031元/成功拍出，该楼面地价已超越上年底新加坡凯德置地

17、集团在禅城旧区拍得的06G地块（楼面地价2068元/）。四、 新盘动态禅桂区域:区域楼盘名称位置新推组团推售时间推货量户型面积价格 （元/平方米）装修标准禅城汇银奥园禅城区湖景路桂花2座紫荆2、4座五一68112-136三房预测5800-6000毛坯禅城恒福新城禅城区季华六路24、26、27座五一23890-115三房预测5500-6000毛坯禅城力迅上筑禅城区文华路二期单位五一88112-145三房140-150四房5800毛坯南海桂城南海颐景园桂城东华翠南路“自由空间”单身公寓四月中16060单身公寓5000毛坯南海桂城星晖叠翠新城南海桂城叠窖4号楼五一100115-145三房及四房420

18、0毛坯南海桂城万科金色家园南海桂城桂平路二期首批单位(园生态美筑)五一20085二房115-126三房5200毛坯南海桂城保利1号公馆南海桂城千灯湖一期首批五一160200-270四房8000毛坯南海桂城中海万锦豪园南海桂城千灯湖二期二批五一100150三房180-220四房6500毛坯南海桂城怡翠馨园南海桂城简平路嘉安10-13座五一5085二房115三房4500毛坯南海平洲碧琴湾南海平洲南港路一期首批五一24080二房110三房3500毛坯禅城丽日玫瑰名城禅城魁奇路康桥半岛组团五一200120-140二房140-160三房6000毛坯禅城怡翠玫瑰园禅城季华六路四期二批五一300120-14

19、0三房140-160四房5500毛坯禅城天湖郦都禅城亚艺公园二期米兰大道 湖景路街铺五一预测25000毛坯禅城汇银奥园禅城湖景路二期街铺五一预测18000-20000毛坯南海盐步雅居蓝湾南海盐步穗盐路一期五一20075-90二房及三房为主3750毛坯南海黄岐中海金沙湾南海黄岐海北一期二批五一103580-145二房、三房及四房6000豪装禅城汇银奥园禅城区湖景路全新一期“领御”组团五一20090-145二房、三房及四房6000-6200毛坯禅城东方水岸禅城东平河畔一期二批五一50110-200三房、四房及复式7500毛坯良桂区域：区域楼盘名称位置新推组团推售推货量户型面积价格 时间现售（元/平

20、方米）现价（元/平方米）顺德大良嘉信城市花园顺德大良新区祥和路与碧水路交汇处誉峰26#、27#、28#2007-5-8300套112-115三房20%129-131三房40%155四房20%169-172四房20%4500-5000（套内）毛坯顺德大良万科新城湾畔大良新城区德胜路一期2007-5-12156套100-108 15套 10%101-109 15套 10%170 15套 10%170 15套 10%168 15套 10%155 15套 10%174 13套 9%152 15套 10%168 15套 10%174 13套 9%7000（套内）毛坯顺德龙江佛奥棕榈园龙江镇龙山325国道龙峰大道1号联排一期洋房一期2007-5-1联排33套洋房142套联排240洋房80-125二房、三房联排5900（套内）洋房3200（套内）毛坯据我司对容桂指标项目的跟踪综合得出：1. 本月新货稀缺，因此文海花园等旧盘余货销售情况良好；2. 活力盈居三房户型受目标客户群冷落，销售不畅；3. 海伦堡一期一批本月1号推出，现基本售完，正接受二批预订下筹登记，预计二批新货于5.1黄金周推出。