桂半市新农村项目农民安居住宅区项目可行性研究报告.docx
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桂半市新农村项目农民安居住宅区项目可行性研究报告
第一章总论1
第一节项目名称及承办单位1
第二节可行性研究报告编制单位2
第三节研究工作的依据与范围2
第四节简要的研究结论3
第五节主要技术经济指标5
第二章项目建设的背景及必要性6
第一节项目建设的背景6
第二节项目建设的必要性7
第三章建设条件及建设规模10
第一节建设条件10
第二节建设内容及规模11
第四章工程设计方案13
第一节总体规划方案13
第二节建筑结构方案16
第三节给排水工程18
第四节电气工程20
第五章节能、节水方案分析25
第六章环境和生态影响分析28
第一节建设地点与环境现状28
第二节项目执行的环境质量标准及排放标准28
第三节项目污染源分析和环保措施28
第四节绿化35
第五节环境影响评价35
第七章劳动安全卫生与消防35
第一节劳动安全卫生35
第二节消防36
第八章项目实施进度计划39
第九章项目招标方案41
第十章投资估算42
第十一章项目结论与建议45
附表
1、项目总投资估算表
2、建筑安装工程分项估算表
3、前期工程费用估算表
4、项目总投资使用计划与资金筹措表
第一章总论
第一节项目名称及承办单位
一、项目名称
桂平市新农村农业科技开发示范园塈农民安居住宅区及配套设施区项目
二、项目承办单位名称
广西沃城建设投资有限公司
三、项目负责人
项目负责人：
唐若权
四、拟建地址
桂平市内各乡镇村屯
五、项目承办单位简介
广西沃城建设投资有限公司是经国家工商管理部门注册登记成立的集投资、建设、开发为一体的实业公司，是广西首家以建设社会主义新农村为宗旨的专业性投资公司。
公司以试点项目的基础设施建设为起点，逐步拓展到经济、科技、社会等各个方面，探索社会主义新农村建设的合理模式，以求最终实现企业、国家与社会的共同发展为己任。
公司经营范围是：
对路桥、码头、水电站、交通能源、煤炭、矿业、贸易业、教育事业、旅游业、医疗业、娱乐业、餐饮业、农业、林业、养殖业的投资开发。
房地产开发与经营。
公路、港口、航道、房屋、市政、园林、景观、绿化、环保、照明等工程。
公司经营理念是：
用我们的承诺和智慧为客户提供优势的服务，以质量方针为宗旨，团结的心态、激情的氛围、敬业的精神为企业之理念；以安全、服务、经营方针为准则，以今天的质量是明天的市场，企业的信誉是无形的市场，用户的满意是永恒的市场，为根本努力提高和加强专业化服务力度，强化和扩大专业化管理优势，坚持规范化的企业管理与科学的预防维修相结合，不断提高核心竞争能力扩大市场份额。
公司始终坚持“质量第一，安全生产，用户至上，工程创优”的宗旨，永建用户满意的建筑精品工程。
我们愿与社会各界携手合作，共展宏图。
第二节可行性研究报告编制单位
一、编制单位名称
湘潭市建筑设计院
二、工程咨询资格证书编号
工程设计资质证书:
A143001710
城乡规划编制资质证书:
湘城规编笫（082041）号
三、资质等级
工程设计资质:
甲级
城乡规划编制资质:
乙级
四、发证机关
工程设计资质证书:
中华人民共和国住房与城乡建设部
城乡规划编制资质证书:
湖南省建设厅
第三节研究工作的依据与范围
一、研究工作的依据
1、《广西国民经济和社会发展"十二·五"规划纲要》；
2、《中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；
3、《中共广西壮族自治区党委、自治区人民政府关于贯彻落实中共中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见的通知》；
4、《广西社会主义新农村建设村庄整治规划技术导则》；
5、《广西城市发展总体规划》；
6、项目建设单位关于编制本项目可行性研究的委托书；
7、有关行业规范、规定、标准；
8、国家有关法律、法规及产业政策。
二、研究工作的范围
本可行性研究主要包括：
1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件与场地状况的分析//；
2、对项目总体布局、功能分区、各建筑设计、道路及公用设施方案的研究；
3、对项目所采取的环境保护及节能措施的评价；
4、对项目实施进度及劳动定员的确定；
5、对项目做出的投资费用估算及技术经济综合评价。
第四节简要的研究结论
一、项目名称
农民安居住宅区及配套设施区项目
二、建设性质
新建
三、项目选址
桂平市新农村农业科技开发示范园项目位于桂平市内各镇乡村
四、项目主要建设内容与建设规模
桂平市新农村农业科技开发示范园项目计划用地100000亩，其中农民安居住宅区及配套设施区项目计划占地5000亩，位于桂平市整个项目区各镇乡村。
项目计划示茫点总建筑面积36250平方米，包括安居住宅楼27500平方米，社区娱乐与服务中心1000平方米，幼儿园800平方米，小商业聚集区1000平方米，农具集中存放区2000平方米，牲畜集中养殖区2500平方米，农业技术培训中心1000平方米；居住区道路硬化面积3000平方米，绿化面积5000平方米。
五、项目进度计划安排
项目计划工期为18个月，2013年12月完成前期手续，2014年1月-3月进行施工图设计及工程招标，2014年4月开始破土动工建设，2015年2月完成建筑主体工程，争取在2015年4月前基本完成所有装饰装修及室外配套工程，2015年5月份工程竣工验收，6月投入使用。
六、项目投资估算及资金来源
本项目总投资4000万元，全部由项目承办单位自筹解决。
第五节主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见下表：
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
20000
二
总建筑面积
平方米
36250
三
容积率
1.45
四
绿化率
%
30
五
总投资
万元
4000
1
其中：
工程费用
万元
3500
2
前期费用
万元
250
3
管理费用
万元
100
4
预备费用
万元
150
六
资金筹措
万元
4000
1
公司出资
万元
1000
2
社会融资
万元
3000
七
建设期
月
18
第二章项目建设的背景及必要性
第一节项目建设的背景
中国在新时期提出的社会主义新农村，是在统筹城乡发展的大背景下，在工业反哺农业、城市支持农村的新阶段中提出来的农村经济、政治、文化建设的总目标。
作为划时代的标志，新时期的社会主义新农村具有鲜明的时代特征：
其一，正视城乡差别，第一次将彻底改变城乡二元结构提升到国家战略高度并付诸实践；其二，第一次将农村政治文明纳入建设视野，与物质文明、精神文明相提并论；其三，绘制了新农村蓝图，目标具体而明确，具备实现可能；其四，通过工业反哺农业、城市支持农村、村企合作等方式，推动和谐农村建设进程，从而实现城乡和谐、社会和谐。
一、社会主义新农村建设的涵义
“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”，这五句话内容丰富、涵义深刻，涉及到农村经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和党的建设等各个方面，全面体现了新形势下新农村建设的要求。
第一，发展农村经济，推进新农村建设，必须把发展放在首位，提高农村生产力水平，繁荣农村经济是新农村建设的首要内容，也是新农村建设的重要基础。
发展农村经济的要求是：
推进现代农业建设，推动农业科技进步，继续调整农业结构，促进农业可持续发展，稳步发展粮食生产，加快农村经济全面发展。
第二，提高农民收入水平。
实现农民持续较快增收，是推进新农村建设的核心任务。
为此，要从国家政策、市场机制、产业机构、科技创新、农村剩余劳动力转移等方面着手，采取综合配套措施，广辟农民总收渠道。
第三，建设农村基础设施。
按照“统一规划、逐个突破、梯度推进”的工作要求和广西区“十一五”时期建设新农村的目标，把村企合作共建当作新农村建设的有效载体，做到建设一个、见效一个，成熟一个、推广一个，确保示范村的生产力水平有新提高，农民生活质量有新改善，基础设施建设有新成效，社会各项事业有新进步，基层组织建设有新提高，成为各具特色的新农村样板，把桂平市新农村建设提高到一个新的水平。
二、新农村建设过程中出现的问题
（略）
三、项目的提出
在尊重农民生产和生活习惯的同时，以提高农村生产力为目的的新农村农业科技开发示范园的建立是适时的，在改善当地农民生活条件的同时，以高新农业技术带动农业生产力的发展，实现农民增收，并且以此为试点，能够在逐步摸索中引领社会主义新农村的发展方向。
第二节项目建设的必要性
桂平市新农村农业科技开发示范园项目由广西沃城建设投资有限公司负责运作，项目通过与国内知名院校进行技术合作，吸纳外资与社会融资注入，以探索农业发展、提升农业生产力、建设社会主义新农村为使命，实现农民收入提升和公司长远发展的双赢。
一、本项目新农业科技示范园的运作模式
项目主要建设内容分为五个部分：
农民安居住宅区及配套设施区、有机农产品加工园区、世界高新农业科技园区、生态农业养生园区和与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区等。
以上五个部分在整个项目中发挥着各自的作用，并且互为依托，形成一个有机的新农村运行系统。
整个项目运行机制如下：
1、农民安居住宅区及配套设施区
通过旧村改造合村并点，让农民住入宽敞明亮的楼房，并且居住区配套社区医疗服务、商业等设施，并且为尊重农民的生产生活习惯，设置农具集中存放区和牲畜集中养殖区，不会因为农民居住条件的改变造成农民生产生活的不便而强制改变农民的生活习惯。
农民安居住宅区的建设解决了生产并改善了农村落后的居住条件，有利于进一步农村基础设施的建设，推进农村的城市化进程。
2、有机农产品加工园区
有机农产品加工园区的建设是提高农产品附加值和实现农民增收重要的一环。
通过采用与当地农民签订农产品的收购订单的模式，让农民在配套的农业生产区的土地上，按照绿色有机农业操作规程进行科学的农业种植，保证农产品的绿色、无污染。
有机农产品加工园的建立在解决农产品的销路问题的同时，进一步提高农产品的附加值，让农民获得更高的收益，同时也让承担项目开发的公司获取一定经济效益，逐步收回投资成本。
3、世界高新农业科技园区
作为世界农业技术的展示区，实现农业高新技术研发、引进示范应用、科普教育、农业观光多功能为一体，使之成为高新科技、高效益、多功能的生态园区；通过农业高新技术的示范，带动项目区甚至周边农民在农业生产中应用高新技术，实现农业高产、高效、绿色等；并且通过世界高新农业科技示范园区的设立，提高广西新农村农业科技示范园在全国的知名度，为今后打造品牌创造条件。
4、生态农业养生园区
生态农业养生园区包括生态农业公园和生态养生院两部分。
根据社会老龄化的发展趋势和政府提出依靠社会化养老的模式，针对老年人的康复疗养中心和老年公寓成为一个新型的行业，通过与各卫生、农业科研院校及医疗机构、慈善机构联合建立生态农业养生园，基本解决当地及周边老年人的养老问题，实现“老有所养、老有所乐”；并且通过生态农业养生园的建设，提高周边区域的景观效果，营造环境优美的氛围。
5、与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区
新农村的建设并不会让农民失去赖以生存的土地，农民仍在自己的土地上耕种，首先保证农民生存和增收的基本物资条件。
农业生产区种植的农作物与加工区加工产品一致，由负责农产品深加工的企业与农民签订种植订单，根据市场需求，安排农业生产，引导并逐步实现规模化、标准化和品牌效应化。
以上五个部分作为整个新农村农业科技示范园的分项，对整个项目的成果运作都起着至关重要的作用：
项目运营公司通过绿色农产品的深加工、高新农业的科技示范园和康复疗养院获取一定的经济效益；农民住进安居住宅区，生活居住条件获得极大改善；而且在农业生产方面，借助项目运行公司对市场的准确分析，可以种植迎合市场的农产品从而获得较好的收益，实现增收；而且农民可以选择将自己的土地承包给种田大户，由项目运营公司吸纳进农产品加工厂、农业示范园或康复疗养院工作，解决农村剩余劳动力的问题；由此可以看出，项目的开发运作，以服务农民、农村、农业的目的，进而合理解决“三农”问题。
二、项目建设的现实意义
社会主义新农村建设的任务是解决“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的问题。
本项目建设的目标是建成当代中国新农村建设与发展示范基地，项目建设内容中涵盖了农村社区建设、农业高新技术推广、维护和提升原有农业生产力等多个方面，可以直接解决“生产发展”、“生活宽裕”、“村容整洁”这些物质层面上的问题。
农民安居住宅区及配套设施区的建设，极大改善了农村原来的面貌，农民的各项生活条件能够得到提高；通过高新农业技术的推广和绿色农产品的深加工，增加农产品的附加值，实现农民增收，同时也进一步提高了农业的生产力水平，合理解决了农村生产和农民生活的问题。
随着农村物质文明得到发展，进一步推进农村的精神文明和政治文明的建设。
项目综合解决了社会主义新农村实质上的问题，符合社会主义新农村建设的基本要求。
由以上项目的运作模式和意义可以看出，桂平市新农村农业科技开发示范园项目，在新农村建设过程中，能够围绕生产发展，推进现代农业建设，积极调整农业和农村的产业结构，构建农村发展新格局，所以项目的建设是十分必要的。
第三章建设条件及建设规模
第一节建设条件
桂平市新农村农业科技开发示范园项目拟建于桂平市内各镇乡村
下面对项目的建设条件进行分析：
一、地理位置（略）
二、自然条件
1、地质（略）
2、地貌（略）
3、气候（略）
三、自然资源
1、土地资源（略）
2、水资源（略）
3、矿产资源（略）
四、地震及烈度
根据中华人民共和国国家标准《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB183062001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
五、交通运输条件（略）
六、外部水电供应条件
1、给水（略）
2、排水（略）
3、供电
本项目用电由当地供电部门统一解决。
第二节建设内容及规模
桂平市新农村农业科技开发示范园项目是广西沃城建设投资有限公司通过充分研究当地实际条件因素和中国农业发展趋势提出的一个综合性的农业开发项目，主要建设内容分五大部分：
农民安居住宅区及配套设施区、有机农产品加工园、世界高新农业科技园、生态农业养生园和与加工区相应的蔬菜、果树、杂粮等农业生产区等。
本报告内容仅对农民安居住宅区及配套设施区项目进行可行性研究阐述。
农民安居住宅区及配套设施区计划占地30亩（示范村），项目计划总建筑面积36250平方米，主要建设内容包括：
一、安居住宅楼
按照社会主义新农村改善农民居住条件的要求，项目建设标准住宅楼6栋，总建筑面积36250平方米，力求户型合理，宽敞明亮，彻底改善当地的村容村貌，营造美丽和谐的乡村新氛围。
二、社区服务中心
作为村民安居住宅区的配套管理服务设施，包括社区办公室、社区医疗中心、文化阅览室、文体休闲区等，满足日常社区办公、社区医疗、中老年康乐服务、青少年服务等需要，计划建筑面积1000平方米。
三、小商业聚集区
本项目小商业聚集区作为居住区居民日常消费场所，建筑面积1000平方米。
商业是住宅配套设施必不可少，以日常生活用品、农资为主，满足居住区村民日常生产、生活的需要，给广大农民提供便利。
四、学校
拟建幼儿园建筑面积800平方米。
五、农具集中存放区
农具集中存放区的设置，通过由专人负责直接管理农民农具及农业生产资料的集中存放，合理地解决农业生产中必备工具的存放问题。
农具集中存放区建设成轻钢结构，建筑面积2000平方米，能够完全解决农具存放问题。
六、牲畜集中养殖区
农民居住环境改善不以放弃原来的生活习惯为代价，农民可以继续开展原有牲畜的养殖副业，在项目区规划建设牲畜集中养殖区，建筑面积2500平方米。
七、农业技术培训中心
在项目开发的同时，加强对农民进行必须的农业技术培训，设立农业技术培训中心1处，建筑面积1000平方米。
通过开展农业技术培训，提高农民素质和农户的组织化程度，对于桂平市粮食安全、菜篮子工程、质量安全、建设新农村和现代农业发挥越来越重要的作用。
第四章工程设计方案
第一节总体规划方案
一、土地现状与评价
本项目从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，项目规划居住规模约为2500人。
根据《城市居住区规划设计规划》为一个居住小区的规模。
选址地区工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。
场地分析：
项目规划用地30亩，规划用地范围内的地势较平坦，无障碍建筑物，适宜居住小区的建设。
环境分析：
规划用地地块周边为拟规划的农业科技示范园区，环境优美。
技术分析：
项目竣工后可为农民提供住宅2.75万平方米及农民生产、生活必备的配套设施。
二、项目规划依据及理念
1、规划依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）《城市规划编制办法》
（3）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）
（4）《住宅设计规范》
（5）《建筑设计防火规范》
2、规划设计理念
采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造及满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。
从住宅的规划设计入手，满足居民对居住、休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：
（1）空间环境：
提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
（2）生态环境：
注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、景观、小品与绿化融为有机整体。
（3）文化环境：
融合居住文化、地方文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。
突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。
（4）职能环境：
预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。
3、项目功能分区与布局
根据项目场址的地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。
农民安居住宅区位于农业示范园区分区的中心位置，周边以农田、果树林为主，配套的社区服务中心、幼儿园等分布于住宅区外围。
项目区建筑形式以传统中式住宅的布局模式和建筑风格为主，采用坡顶风格，色彩淡雅，富有现代气息。
居住小区中心留有大片绿地与园林景观，为小区居民提供优美的景致与舒适的环境。
动人、和谐统一的空间。
以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织相融的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。
整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。
设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材料，以此创造自然
合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。
将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住区公共生活。
公建包括变电室、调压站、水泵房、公厕、物业保安用房组成，配套公建在各地块内分散布置。
公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性。
4、项目道路交通组织
出入口：
建成后项目区设置两个主入口，在项目区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。
同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。
道路：
小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。
采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。
在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。
5、景观系统规划
小区道路纵贯整个小区，以庄重而极富气势的园林风格为主，成为整个小区的景观主轴。
均以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。
开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。
在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品、雕塑，使空间增添趣味性。
绿化设计整体格调力求自然，绿化布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。
小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。
各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。
第二节建筑结构方案
本项目规划总建筑面积36250平方米，以居民住宅楼为主，以及社区配套服务、农民生产等设施。
一、建筑方案
1、户型平面
根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、气、信息网络管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。
根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。
布局良好，厨、卫、厅采光充足。
2、立面与造型
建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格。
每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。
在建筑材料上屋面采用挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用铝合金材料，整体颜色以浅色为主。
3、内部装修
地面：
地面砖地面
楼面：
混凝土水泥楼面，铺地面砖
内墙：
混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面
踢脚：
地砖踢脚
顶棚：
混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷
二、结构方案
1、设计参数
基础根据上部结构的情况确定，高层住宅基础拟采用桩基础。
活荷载设计值
阳台：
2.5kN/m2
楼梯间：
2.5kN/m2
非上人屋面：
0.5kN/m2
其余房间：
2.0kN/m2
钢筋混凝土部分结构
现浇：
±0.00以上各混凝土构件，楼板，梁柱采用现浇砼
预制：
墙内的门洞、窗洞或设备预留洞，其洞顶均需设置过梁。
2、抗震设防
抗震设防裂度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，基本风压0.35kN/m2；抗震设防分类为丙类建筑。
3、结构类型
本项目建筑根据其设计特点，主要建筑均为多层建筑，宜采用砖混结构，以保证建筑结构安全；建筑结构安全等级为二级；其它公共建筑如社区服务中心、农业技术培训中心、幼儿园等公共建筑同样宜采用砖混结构；其他农具存放区、牲畜集中养殖区考虑采用轻钢结构。
第三节给排水工程
一、设计规范和依据
1、《建筑给水排水设计规范》GBJ15-88
2、《室外给水设计规范》GBJ13-86
3、《室外排水设计规范》GBJ14-87
4、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90
二、设计范围
建筑红线以内的下列项目：
给水工程、排水工程、消防工程
三、给水工程
1、用水量标准和用水量
用水量估算
编号
名称
数量
用水量标准
最高日用水量（m3）
备注
1
住宅
2500人
150L/d·人
375
2
绿化浇洒
10000m2
2L/m2.次
20
3
未预见水量
10%
40
合计
435
2、水源
以开发区自来水为水源，水量、水质可满足本
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