上海商办用房市场分析报告.docx
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上海商办用房市场分析报告
“错杀”的阴霾仍未彻底散去
2010年11月上海商办用房市场行情报告
一、市场行情综述
2010年10月针对住宅市场的二次调控政策轮番出台，让市场响起一片“哀叹之声”。
然而，令人大跌眼睛的是，从当月的市场表现来看，这一系列的“限购、限贷、限外”具体细则似乎并没有让住宅市场“伤筋动骨”，反而让业界原先预期“因祸得福”的商业地产买卖市场无辜受到牵连，10月商办用房一致出现了供、求、价齐跌的行情。
那么，经过一个月的政策消化后，11月份“不受限”的商业地产买卖市场又会呈现出怎样的一番行情呢？
从供应来看，11月全市商办用房的供应均出现了探底回升的行情；其中，全市商业用房的新增供应面积为18万平方米，环比增加3成左右；办公用房的新增供应面积为12万平方米，环比增加近2成，不过，值得注意的是，两者的供应水平仍低于今年各自的月度平均供应量，都还处在近一年中的低位。
从成交来看，11月全市商办用房的成交面积在经历了上月的深幅下挫后，呈现出“一喜一忧”的分化行情；其中，全市商业用房依旧“跌跌不休”，成交面积17万平方米，环比减少1成不到，并创下今年的第3低点，而同比更是惨淡，大幅减少4成以上。
与之相反，全市办公用房触底反弹，成交面积13万平方米，环比增加近4成，已反弹到今年的月度平均成交水平之上，不过，总体来看仍属于一个偏弱的成交行情，尤其与去年同期的成交高点相比，只达到其6成的成交水平。
最后，从全市成交均价来看，11月全市商办用房成交均价双双“由绿翻红”，并一举攀上近期高点；具体来看，全市商办用房的成交均价分别为16523、21362万/平方米，环比分别上涨了2成、1成，分别创下今年第一和第三高点。
不过，值得一提的是，全市均价反攻上涨的主要推力仍是来自于区域结构变动。
从上述市场运行态势来看，笼罩在商办用房买卖市场上的阴霾仍未彻底散去，特别是去年同期因在住宅“促需政策”的带动作用下而产生的成交大幅飙升行情相比，2010年11月的成交行情早已是“不复当年之勇”了。
二、商业用房
（一）、市场走势描述：
11月供应止跌回升、成交低位徘徊、价格高位运行、供求关系逆转
从2010年1至11月全市商业用房的供求价走势来看，4月全市商业用房的交易曾经达到高点，然而，当月推出的新政，重创了市场的成交热情，此后成交量出现连续三个月的下滑，而供应量则与之相反，一直处于高位，直至8月份有所回调。
不过经过几个月的消化后，在9月份供求量再度创出了新高，但是随着十月初“沪12条”、加息、信贷收紧等政策的影响，11月上海商业用房供求依然处于低潮，供应量仅为4月份的一半多，成交量也回到4月份之前的水平。
从供求关系来看，由于本月“供升求降”以致于上月出现的供小于求态势得以逆转，而从1～11月的累计供应成交比来看，供应成交比为1：
1，处于供求平衡状态。
具体见下图1：
图1：
2009年11月至今全市商业用房供应、成交、价格走势
单位：
平方米、元/平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
（二）、供应行情分析
继10月供应量骤降之后，11月有所回升，供应面积为18.4万平方米，环比增加27.2%，与2009年同期相比减少了2.5%，处于低点徘徊态势。
1、区域结构：
内外环间供应剧增
从环线来看，11月内外环间表现优异，供应面积达9.8万平方米，占全市供应总量的53.4%，是10月的5倍之多；内环内打破了10月的零供应，也“小有成就”，供应面积0.4万平方米；而一直占据供应主导地位的外环外表现颓废，供应量则比10月减少36.6%，供应面积仅为8.2万平方米，创近8个月以来最低。
具体见下图2：
图2：
2010年1-11月全市商业用房供应量环区分布
单位：
平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
从行政区域来看，11月全市共计10个区县有供应，较10月增加1个，而前三名区县全计占到全市总量的82%。
其中，在长江国际商贸中心7.4万平方米的供应量支撑下，宝山区领跑全市，勇夺桂冠；松江区表现不俗，有两个项目上市，共计3.1万平方米的供应量使嘉定区位居第二；在连续两个月“零供应”的情况下，11月原南汇区再度推出3.4万平方米的商业用房，入围11月排行榜第三。
从板块来看，月度供应量冠军项目长江国际商贸中心推动宝山淞南高镜板块成为11月供应量第一。
紧随其后的松江中部板块依靠上海平高世茂中心，登上了排行榜第二的位置，供应面积共计2.5万平方米。
航头板块则凭借上海亿联全球家居建材博览中心1.8万平方米的体量，位居第三。
具体见附表二：
2、产品结构：
大户型商业用房供应量重回首位
从各面积段的供应情况来看，200平方米/套以上面积段的大户型商业用房供应11月“雄风再起”，环比大幅上升68.2%，供应面积达8.5万平方米，占全市供应总量的46.4%，重回首位；与之相对的30平方米/套以下面积段的小户型供应量亦大幅上升至3.6万平方米，是10月的15倍之多，供应比重也升至19.5％；而10月的供应大户——50-100平方米/套面积段的商业用房则“雄风不再”，供应面积环比大幅下降49.6%，达2.7万平方米，占全市供应总量的比重也降至14.6%。
具体见下图3：
图3：
2010年1-11月全市商业用房面积段供应比重结构图
单位：
％
数据来源：
上海房地产监测中心
3、供应项目：
住宅配套与纯商业项目“平分天下”
从项目来看，11月上市项目的供应规模普遍较大。
其中，体量最大的长江国际商贸中心有7.4万平方米，远大于10月供应冠军项目的2.3万平方米。
从产品类型来看，11月的供应面积TOP6项目中，住宅配套项目占据主导地位有3个；其次是纯商业项目有2个；最后是专业市场项目1个。
从分布区域来看，11月的供应面积TOP6项目中，外郊环间依然占主体，有3个项目上市；其次是中外环间，有2个；最后是郊环外1个。
具体见附表三：
（二）、成交行情分析
从成交看，11月全市商业用房成交面积16.7万平方米，环比小幅减少6.6%，同比大幅减少44.3%，连续第二个月出现成交面积下滑。
1、区域结构：
市区成交“给力”
从环区来看，11月外环外依然是成交体量最大的区域，成交面积13.2万平方米，但环比却减少了13.2%；而内环内区域继10月成交量骤减之后，11月回升至6月份的水平，成交面积1.5万平方米，较10月增加2倍多；内外环间区域则成交面积1.9万平方米，环比小幅下降7.5%。
具体见下图4：
图4：
2010年1-11月全市商业用房成交量环区分布
数据来源：
上海市房地产监测中心
从行政区域来看，11月全市18个区县有商业用房成交。
位居区县成交前列的均为远郊区县，并且遥遥领先。
其中金山区在10月破2万的骄人成绩后，得益于上海服装城的热销，11月成交继续放量，以2.7万平方米的销售量蝉联排行榜首位。
随后的二至四名成交面积均在2万以上，分别为嘉定区，松江区，原南汇区3区；鲜有新开盘项目的长宁区，随着11月旭辉虹桥国际广场的开盘，“零成交”僵局被打破。
从板块来看，11月的前五强板块成交面积比较接近，在1.0-1.6万平方米之间。
其中，一至三名均来自远郊板埠，分别是九亭板块和嘉定主城区板块和枫泾板块，成交面积均为1.2万平方米以上，项目以社区商业和专业市场为主。
具体见附表四：
2、产品结构：
大户型商铺成交面积依然占据主体地位
从各面积段的成交比重情况看，11月依然是200平方米/套以上的大户型商铺占主导地位，成交面积5.7万平方米，环比下降24.1%，面积所占比重为34.5%。
其次是50-100平方米/套面积段，成交面积4.5万平方米，环比减少5.4%，面积所占比重为26.8%。
其余各面积段商铺11月成交面积环比均呈上升态势。
具体见下图5：
图5：
2010年1-11月全市商业用房面积段成交比重结构
单位：
％
数据来源：
上海市房地产监测中心
3、热销项目：
11月热销项目销量规模普遍“缩水”
从项目来看，11月主要成交项目的销量规模普遍较小，销量冠军的成交面积也仅1.2万平方米，第三名的销量即不足1万平方米。
从成交项目的类型来看，社区配套和专业市场均有上榜，其中上海亿联全球家居建材博览中心已经连续上榜。
具体见附表五：
从区域分布来看，成交面积TOP6项目中，除了第四名的中海万景城位于内环内区域，其余榜上有名的楼盘均位于外环以外的市郊区域。
具体见附表五：
从成交金额排名前六来看，最大的赢家却是价格高企的楼盘，均价过万的占据6个席位，其中均价过4万的有1个，中海万景城均价49,403元/平方米，成交金额超过4亿元，位居榜首；上海江桥万达广场11月表现依然出色，在均价下降1,729元/平方米的情况下，成交金额较10月上涨10.8%，达18,174万元；另一元老级楼盘上海亿联全球家居建材博览中心则因均价有所上升，导致11月成交金额的下跌，为11,399万元。
具体见附表五：
（三）、价格行情分析
10月全市商业用房成交均价有所回升，上涨至16,523元/平方米，环比上涨17.8%，同比上涨了19.2%，处于近两年来的最高位。
1、区域均价——环区呈现外环线“内涨外跌”的态势
相比10月，11月“两环三区”中内环以内及内外环间区域均呈上涨态势，外环外则环比呈下跌态势。
其中，在连续两月的下跌之后内环内区域大幅回升，成交均价40,999元/平方米，环比上涨1倍多；内外环间区域成交均价23,442元/平方米，环比下跌14.7%；而外环外区域趋稳，成交均价达到12,694元/平方米，环比小幅下跌2.4%。
具体见下图6：
图6：
2010年1-11月全市各环区商业用房成交均价走势
单位：
元/平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
2、价格结构：
7000－12000元价位段“依旧称雄”
从各单价段的成交情况来看，10月成交量最大的是7000－12000元/平方米单价段，11月依旧称雄，成交面积为5.2万平方米，环比减少了19.0％，比重为30.9％；成交量依次较大的单价段分别是7000元/平方米以下、12000－17500元/平方米，成交面积分别为3.0、2.8万平方米，分别占全市的18.1％、17.0％。
具体见下图7：
图7：
2010年1～11月全市商业用房单价段成交比重结构图
数据来源：
上海房地产监测中心
三、办公用房
（一）、市场走势描述：
11月供求双双探底回升，全市均价创新高，供求关系现逆转
从2010年1-11月上海办公用房的供求走势来看，4月份供求量均达到今年的最高点，然而之后供求走势出现分化，其中，供应量在高位运行了3个月之后开始走低，而成交迅速缩量，维持震荡下调的态势。
至11月，虽然供求量双双探底回升，但仍处于低位运行中。
从2010年1～11月的全市均价走势来看，呈V字形走势，自从今年7月结束走低的态势后，下半年开始持续走高，至11月已创下近8个月以来的新高
从2010年1～11月的供求关系来看，11月由于成交反弹力度较大，呈现供略小于求的态势，进而使之前连续7个月的供大于求态势得以终结。
（2010年1～11月累计供应成交比：
1：
0.66）。
具体见下图8：
图8：
2009年10月至今全市办公用房供应、成交、价格走势
单位：
平方米、元/平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
（二）、供应行情分析
从供应来看，11月全市办公用房的新增供应面积为12.33万平方米，环比增加16.0%，同比减少3.6%，与今年的月度平均供应水平相比，也减少了29.9％。
1、区域结构：
徐汇龙华、长宁西郊“给力”，带领内外环间“中部崛起”
从环区来看，与上月最大的不同是，内外环间再度实现“中部崛起”，由上月的零供应大幅放量至6.53万平方米，一举占到全市比重的半壁江山（52.9％）；而内环内、外环外2个环区则“风光不再”，新增供应面积分别为2.25、3.56万平方米，环比分别减少51.0％、41.1％，所占全市的比重也降至18.2％、28.9％。
具体见下图9：
图9：
2010年1-11月全市办公用房供应量环区分布
单位：
平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
从行政区域来看，本月全市7个区有办公用房供应，区县数量较上月增加2个。
其中，原浦东新区以3.10万平方米，占全市四分之一的比重领跑全市，而上月的供应冠军——徐汇区以0.07万平方米的微弱差距屈居其后；排名第三、四位的分别是松江、长宁2区，新增供应面积分别为2.75、2.50万平方米；余下的区县供应规模较小，均未能突破1万平方米“大关”。
从板块来看，11月办公用房供应主要分布徐汇龙华（3.03万平方米）、松江中部（2.75万平方米）、长宁西郊（2.50万平方米）、浦东的花木（2.15万平方米）和外高桥（0.95万平方米）5个板块，合计占到全市比重的9成以上。
具体见附表七。
2、产品结构——大户型办公用房供应再度飙升
从各面积段的供应情况来看，11月的最大变化有三点：
；一是第一主力供应面积段由10月“异军突起”的200－300平方米/套下沉至11月的100－200平方米/套（供应面积3.90万平方米，占全市的31.6％）；二是沉寂了数月的500平方米/套以上面积段再掀波澜，供应面积3.75万平方米，环比增加了3.5万平方米，比重也由10月的1.9％一举窜升至30.4％，占据了11月第二主力供应面积段的位置；三是100平方米/套以下的小户型办公用房比重下降颓势难阻，已由8月52.3％一路下滑到了11月的26.2％，不过11月仍以3.24万平方米的供应体量位居第三。
上述三个面积段供应面积合计占到全市比重的88.2％。
具体见下图10:
图10：
2010年1-11月全市办公用房供应面积段比重结构图
单位：
％
数据来源：
上海房地产监测中心
3、供应项目：
规模供应增加，标准办公唱主角，分布环区内移
从项目来看，11月一共有8个项目上市，环比增加2个，尤其值得一提的是，规模上市的办公用房项目也有所增加；例如，11月有绿地滨江国际中心（3.03万平方米）、上海平高世贸中心（2.75万平方米）、旭辉虹桥国际中心（2.50万平方米）、浦东行政文化中心（2.15万平方米）4个项目的供应体量在2万平方米以上,而10月达到这个标准的只有2个项目。
从产品类型来看，11月上市的办公用房项目基本上均为标准办公项目，而以往的供应主流项目——酒店式公寓则没有出现在本月的供应名单中。
从分布区域来看，11月上市的办公用房项目较10月有所内移，其中，内外环间有4个项目上市；其次是内环内、外环外均有2个项目上市；而10月上市的6个项目中有4个位于外环外。
具体见附表八
（二）、成交行情分析
从成交来看，11月成交面积为12.78万平方米，环比增加36.1%，高出今年月度平均成交量9.9％，而与去年同期的成交高点相比则大幅减少了40.0%，仍属一个偏弱的成交行情。
1、区域结构——中心区成交活跃带动内外环间成交创新高
从环区来看，11月内外环间成交温度飙升最快，成交面积6.05万平方米，环比翻了1.27倍，并创下今年4月以来的成交新高，所占比重也升至47.3％；其次是内环内，成交面积1.72万平方米，环比增加45.8%，不过其仍是11月成交量最小的一个环区，仅占全市的13.4％；而10月成交量最大的外环外区域，11月成交热度却有所下降，环比减少9.7％，但仍以5.01万平方米，占全市39.2％的比重位居第二。
具体见下图11：
图11：
2010年1-11月全市办公用房成交量环区分布
单位：
平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
从行政区域来看，11月的变化主要有二点：
一是全市19个区县均有成交发生，其中连续两个月零成交的长宁，11月也成交了4套办公用房（801平方米）。
二是中心区一举包揽成交面积排名前三名，其中原浦东新区，以2.59万平方米的成交面积“一马当先”（占全市的20.3％）；紧随其后的是普陀、杨浦2区，成交面积分别为1.79、1.33万平方米，依次占比为14.0％、10.4％。
从板块来看，11月主要成交板块的成交规模有所放大；例如，10月全市没有一个板块的成交量突破1万平方米大关，而11月排名第一、二的浦东世博、普陀长风2个板块成交体量分别达到了1.92、1.24万平方米。
位居第三的杨浦五角场也成交了0.97万平方米的办公用房，与10月相同位次的板块相比，翻了近1倍。
具体见附表九。
2、产品结构——大户型再度走俏，形成“大中小”“三足鼎立”之势
从各面积段的成交结构来看，11月最大的变化就是500平方米以上/套的大户型办公用房再度走俏，一共成交了3.03万平方米，环比翻了3倍以上，所占全市比重也由10月的7.6％升至23.7％；不过这并不足以撼动近几个月以来100平方米以下/套小户型办公用房一直所占据的第一成交面积段的“宝座”（11月成交面积3.86万平方米、占全市30.3％的比重）；成交体量位居第三的则是100－200平方米/套面积段，虽然成交面积环比减少7.3％，但也突破了3万平方米大关，占到全市的23.6％。
值得注意的是，以上三个面积段在11月基本形成了“大中小”“三足鼎立”的均衡之势。
具本见下图12：
图12：
2010年1-11月全市办公用房成交面积结构
单位：
％
数据来源：
上海市房地产监测中心
3、热销楼盘：
11月内外环间的纯办公用房最热销
从楼盘看，11月位于浦东世博的精文大厦，借助大宗交易，以1.92万平方米的成交体量“鹤立鸡群”;而位居其后的普陀长风国浩城成交面积则与之相差了近1万平方米；位居第三的则是位于杨浦五角场板块的老牌办公楼盘——沪东财富国际广场，成交面积为0.86万平方米。
从类型来看，11月的市场风格有所转换，纯办公类楼盘成交规模明显占优，全面占据了成交面积TOP6榜单，而10月还很热销的江桥万达、福产财富广场等酒店式公寓项目则“雄风不再”，全面退出了榜单。
从区域分布来看，11月前6名楼盘中有4个位于中内环间、而外郊环间、郊环以外各占1个，这与10月前6名楼盘中4个位于外环外形成了鲜明的对比。
具体见附表十
（三）、价格行情分析
11月全市办公用房的成交均价“由绿翻红”，上涨至21362元/平方米，同、环比分别上涨25.8％、12.9％，并创下了今年4月以来的最高价。
1、区域均价：
内走平、中回落、外续涨
从各环区的成交均价走势来看，11月两环三区呈现出“内走平、中回落、外续涨”的态势；其中，内环内的成交均价为35004元/平方米，基本于10月持平，而内外环间的成交均价在经历了10月的冲高后，11月略微回落了1.4％，达24508元/平方米；而外环外的成交均价继续上涨的势头不变，达12861元/平方米，环比上涨1.8％。
具体见下图13
图13：
2010年1-11月全市各环区办公用房成交均价走势
单位：
元/平方米
数据来源：
上海市房地产监测中心
2、价格结构：
主力成交单价段向上飘移
从各单价段的成交情况来看，11月成交比重上升最快的单价段是25000－30000元/平方米，成交面积3.66万平方米，环比增加3万平方米，占全市比重也由10月的7.1％升至28.7％；成交比重紧随其后的是17500－25000元/平方米，成交面积2.93万平方米，环比增加23.9％，但占全市的比重却下降了2.2个百分点，至23.0％；而10月的主力成交单价段7000－12000、12000－17500元/平方米本月成交却“不增反减”，这也导致了其比重的下降，进而使11月的主力成交单价段向上移位至25000－30000元/平方米和17500－25000元/平方米单价段（合计占全市的比重为51.7％）。
具体见下图14：
图14：
2010年1～11月全市办公用房成交价位段比重结构图
单位：
％
数据来源：
上海房地产监测中心
四、后市研判——未来几月或将呈现低位震荡的走势
显然，近两月全市商业地产的成交行情又一次受到住宅调控政策的牵连，让一度出现回暖复苏的势头再次受阻。
由此可见，在住宅市场受限时，商业地产“因祸得福”也是相当困难的。
事实上，这也并不难理解，因为，针对住宅收紧贷款势必也会牵连到商业地产，而加息同样也打击了商业地产的投资热情。
所以，基于这个判断，考虑到未来几个月马上要进入一年之末、新年之初的交界时期，各个商业银行的放贷额度会趋于收缩，同时，参考历史走势这也是一年之中的淡季，由此可以预判，至2011年一季度，商业地产的成交行情很有可能维持当前的低位震荡之势。
附表一：
2010年11月全市各环区、区县商办用房供求价情况
区域
供应面积（平方米）
环比（%）
同比（%）
供应套数（套）
环比（%）
同比（%）
成交面积（平方米）
环比（%）
同比（%）
成交套数（套）
环比（%）
同比（%）
成交均价（元/平方米）
环比（%）
同比（%）
全市
306,916
22.5
-2.9
3,955
63.9
-12.2
294,340
8.4
-42.5
2,596
7.1
-57.0
18,624
18.5
22.9
内环以内
26,129
-43.0
-64.3
34
-87.1
-89.4
32,560
96.4
-21.3
197
118.9
-30.1
37,823
23.9
53.0
内外环间
163,236
977.4
173.5
2,878
982.0
371.8
79,488
68.6
-42.4
571
34.7
-60.5
24,253
5.8
27.3
外环以外
117,551
-38.0
-35.9
1,043
-44.6
-70.8
182,292
-12.3
-45.2
1,828
-4.3
-57.5
12,740
-1.3
3.1
黄浦区
477
13
2,108
368.4
-52.1
19
216.7
5.6
25,582
-7.1
-16.0
卢湾区
3,104
-11.1
0.1
16
-11.1
0.0
46,869
-4.4
-7.3
静安区
3,636
232.9
134.5
6
20.0
-14.3
25,129
-55.0
-43.3
徐汇区
30,640
-32.5
173
-34.0
3,851
111.2
-38.2
26
188.9
-13.3
32,401
12.4
33.4
长宁区
31,514
91
1,333
1.1
-42.7
9
0.0
-18.2
24,276
19.2
-23.3
虹口区
4,268
161.1
20
5,103
-5.9
-27.9
37
2.8
-47.9
50,739
50.1
172.6
闸北区
17,104
123.1
2.3
127
56.8
-0.8
39,983
44.2
68.1
杨浦区
14,362
14.5
-62.5
202
98.0
-23.2
24,339
6.3
30.0
普陀区
18,152
114.3
-63.5
64
45.5
-87.4
22,901
0.2
15.2
浦东新区
33,663
-17.4
-42.9
205
-63.3
-2.8
40,621
139.7
16.4
243
35.8
-35.4
22,770
30.2
38.9
闵行区
281
39.2
-99.2
1
-50.0
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