上海商办用房市场分析报告.docx

1、上海商办用房市场分析报告“错杀”的阴霾仍未彻底散去2010年11月上海商办用房市场行情报告一、市场行情综述2010年10月针对住宅市场的二次调控政策轮番出台，让市场响起一片“哀叹之声”。然而，令人大跌眼睛的是，从当月的市场表现来看，这一系列的“限购、限贷、限外”具体细则似乎并没有让住宅市场“伤筋动骨”，反而让业界原先预期“因祸得福”的商业地产买卖市场无辜受到牵连，10月商办用房一致出现了供、求、价齐跌的行情。那么，经过一个月的政策消化后，11月份“不受限”的商业地产买卖市场又会呈现出怎样的一番行情呢？从供应来看，11月全市商办用房的供应均出现了探底回升的行情；其中，全市商业用房的新增供应面积为

2、18万平方米，环比增加3成左右；办公用房的新增供应面积为12万平方米，环比增加近2成，不过，值得注意的是，两者的供应水平仍低于今年各自的月度平均供应量，都还处在近一年中的低位。从成交来看，11月全市商办用房的成交面积在经历了上月的深幅下挫后，呈现出“一喜一忧”的分化行情；其中，全市商业用房依旧“跌跌不休”，成交面积17万平方米，环比减少1成不到，并创下今年的第3低点，而同比更是惨淡，大幅减少4成以上。与之相反，全市办公用房触底反弹，成交面积13万平方米，环比增加近4成，已反弹到今年的月度平均成交水平之上，不过，总体来看仍属于一个偏弱的成交行情，尤其与去年同期的成交高点相比，只达到其6成的成交水

3、平。最后，从全市成交均价来看，11月全市商办用房成交均价双双“由绿翻红”，并一举攀上近期高点；具体来看，全市商办用房的成交均价分别为16523、21362万/平方米，环比分别上涨了2成、1成，分别创下今年第一和第三高点。不过，值得一提的是，全市均价反攻上涨的主要推力仍是来自于区域结构变动。从上述市场运行态势来看，笼罩在商办用房买卖市场上的阴霾仍未彻底散去，特别是去年同期因在住宅“促需政策”的带动作用下而产生的成交大幅飙升行情相比，2010年11月的成交行情早已是“不复当年之勇”了。二、商业用房(一)、市场走势描述：11月供应止跌回升、成交低位徘徊、价格高位运行、供求关系逆转从2010年1至11

4、月全市商业用房的供求价走势来看，4月全市商业用房的交易曾经达到高点，然而，当月推出的新政，重创了市场的成交热情，此后成交量出现连续三个月的下滑，而供应量则与之相反，一直处于高位，直至8月份有所回调。不过经过几个月的消化后，在9月份供求量再度创出了新高，但是随着十月初“沪12条”、加息、信贷收紧等政策的影响，11月上海商业用房供求依然处于低潮，供应量仅为4月份的一半多，成交量也回到4月份之前的水平。从供求关系来看，由于本月“供升求降”以致于上月出现的供小于求态势得以逆转，而从111月的累计供应成交比来看，供应成交比为1：1，处于供求平衡状态。具体见下图1：图1：2009年11月至今全市商业用房供

5、应、成交、价格走势单位：平方米、元/平方米数据来源：上海市房地产监测中心(二)、供应行情分析继10月供应量骤降之后，11月有所回升，供应面积为18.4万平方米，环比增加27.2%，与2009年同期相比减少了2.5%，处于低点徘徊态势。1、区域结构：内外环间供应剧增从环线来看，11月内外环间表现优异，供应面积达9.8万平方米，占全市供应总量的53.4%，是10月的5倍之多；内环内打破了10月的零供应，也“小有成就”，供应面积0.4万平方米；而一直占据供应主导地位的外环外表现颓废，供应量则比10月减少36.6%，供应面积仅为8.2万平方米，创近8个月以来最低。具体见下图2：图2：2010年1-11

6、月全市商业用房供应量环区分布单位：平方米 数据来源：上海市房地产监测中心从行政区域来看，11月全市共计10个区县有供应，较10月增加1个，而前三名区县全计占到全市总量的82%。其中，在长江国际商贸中心7.4万平方米的供应量支撑下，宝山区领跑全市，勇夺桂冠；松江区表现不俗，有两个项目上市，共计3.1万平方米的供应量使嘉定区位居第二；在连续两个月“零供应”的情况下，11月原南汇区再度推出3.4万平方米的商业用房，入围11月排行榜第三。从板块来看，月度供应量冠军项目长江国际商贸中心推动宝山淞南高镜板块成为11月供应量第一。紧随其后的松江中部板块依靠上海平高世茂中心，登上了排行榜第二的位置，供应面积共

7、计2.5万平方米。航头板块则凭借上海亿联全球家居建材博览中心1.8万平方米的体量，位居第三。具体见附表二：2、产品结构：大户型商业用房供应量重回首位从各面积段的供应情况来看，200平方米/套以上面积段的大户型商业用房供应11月“雄风再起”，环比大幅上升68.2%，供应面积达8.5万平方米，占全市供应总量的46.4%，重回首位；与之相对的30平方米/套以下面积段的小户型供应量亦大幅上升至3.6万平方米，是10月的15倍之多，供应比重也升至19.5；而10月的供应大户50-100平方米/套面积段的商业用房则“雄风不再”，供应面积环比大幅下降49.6%，达2.7万平方米，占全市供应总量的比重也降至1

8、4.6%。具体见下图3：图3：2010年1-11月全市商业用房面积段供应比重结构图单位： 数据来源：上海房地产监测中心3、供应项目：住宅配套与纯商业项目“平分天下”从项目来看，11月上市项目的供应规模普遍较大。其中，体量最大的长江国际商贸中心有7.4万平方米，远大于10月供应冠军项目的2.3万平方米。从产品类型来看，11月的供应面积TOP6项目中，住宅配套项目占据主导地位有3个；其次是纯商业项目有2个；最后是专业市场项目1个。从分布区域来看，11月的供应面积TOP6项目中，外郊环间依然占主体，有3个项目上市；其次是中外环间，有2个；最后是郊环外1个。具体见附表三：(二)、成交行情分析从成交看，

9、11月全市商业用房成交面积16.7万平方米，环比小幅减少6.6%，同比大幅减少44.3%，连续第二个月出现成交面积下滑。1、区域结构：市区成交“给力”从环区来看，11月外环外依然是成交体量最大的区域，成交面积13.2万平方米，但环比却减少了13.2%；而内环内区域继10月成交量骤减之后，11月回升至6月份的水平，成交面积1.5万平方米，较10月增加2倍多；内外环间区域则成交面积1.9万平方米，环比小幅下降7.5%。具体见下图4：图4：2010年1-11月全市商业用房成交量环区分布 数据来源：上海市房地产监测中心从行政区域来看，11月全市18个区县有商业用房成交。位居区县成交前列的均为远郊区县，

10、并且遥遥领先。其中金山区在10月破2万的骄人成绩后，得益于上海服装城的热销，11月成交继续放量，以2.7万平方米的销售量蝉联排行榜首位。随后的二至四名成交面积均在2万以上，分别为嘉定区，松江区，原南汇区3区；鲜有新开盘项目的长宁区，随着11月旭辉虹桥国际广场的开盘，“零成交”僵局被打破。从板块来看，11月的前五强板块成交面积比较接近，在1.0-1.6万平方米之间。其中，一至三名均来自远郊板埠，分别是九亭板块和嘉定主城区板块和枫泾板块，成交面积均为1.2万平方米以上，项目以社区商业和专业市场为主。具体见附表四：2、产品结构：大户型商铺成交面积依然占据主体地位从各面积段的成交比重情况看，11月依然

11、是200平方米/套以上的大户型商铺占主导地位，成交面积5.7万平方米，环比下降24.1%，面积所占比重为34.5%。其次是50-100平方米/套面积段，成交面积4.5万平方米，环比减少5.4%，面积所占比重为26.8%。其余各面积段商铺11月成交面积环比均呈上升态势。具体见下图5：图5：2010年1-11月全市商业用房面积段成交比重结构单位：数据来源：上海市房地产监测中心3、热销项目：11月热销项目销量规模普遍“缩水”从项目来看，11月主要成交项目的销量规模普遍较小，销量冠军的成交面积也仅1.2万平方米，第三名的销量即不足1万平方米。从成交项目的类型来看，社区配套和专业市场均有上榜，其中上海亿

12、联全球家居建材博览中心已经连续上榜。具体见附表五：从区域分布来看，成交面积TOP6项目中，除了第四名的中海万景城位于内环内区域，其余榜上有名的楼盘均位于外环以外的市郊区域。具体见附表五：从成交金额排名前六来看，最大的赢家却是价格高企的楼盘，均价过万的占据6个席位，其中均价过4万的有1个，中海万景城均价49,403元/平方米，成交金额超过4亿元，位居榜首；上海江桥万达广场11月表现依然出色，在均价下降1,729元/平方米的情况下，成交金额较10月上涨10.8%，达18,174万元；另一元老级楼盘上海亿联全球家居建材博览中心则因均价有所上升，导致11月成交金额的下跌，为11,399万元。具体见附表

13、五：(三)、价格行情分析10月全市商业用房成交均价有所回升，上涨至16,523元/平方米，环比上涨17.8%，同比上涨了19.2%，处于近两年来的最高位。1、区域均价环区呈现外环线“内涨外跌”的态势相比10月，11月“两环三区”中内环以内及内外环间区域均呈上涨态势，外环外则环比呈下跌态势。其中，在连续两月的下跌之后内环内区域大幅回升，成交均价40,999元/平方米，环比上涨1倍多；内外环间区域成交均价23,442元/平方米，环比下跌14.7%；而外环外区域趋稳，成交均价达到12,694元/平方米，环比小幅下跌2.4%。具体见下图6：图6：2010年1-11月全市各环区商业用房成交均价走势单位：

14、元/平方米 数据来源：上海市房地产监测中心2、 价格结构：700012000元价位段“依旧称雄”从各单价段的成交情况来看，10月成交量最大的是700012000元/平方米单价段，11月依旧称雄，成交面积为5.2万平方米，环比减少了19.0，比重为30.9；成交量依次较大的单价段分别是7000元/平方米以下、1200017500元/平方米，成交面积分别为3.0、2.8万平方米，分别占全市的18.1、17.0。具体见下图7：图7：2010年111月全市商业用房单价段成交比重结构图数据来源：上海房地产监测中心三、办公用房（一）、市场走势描述：11月供求双双探底回升，全市均价创新高，供求关系现逆转从2

15、010年1-11月上海办公用房的供求走势来看，4月份供求量均达到今年的最高点，然而之后供求走势出现分化，其中，供应量在高位运行了3个月之后开始走低，而成交迅速缩量，维持震荡下调的态势。至11月，虽然供求量双双探底回升，但仍处于低位运行中。从2010年111月的全市均价走势来看，呈V字形走势，自从今年7月结束走低的态势后，下半年开始持续走高，至11月已创下近8个月以来的新高从2010年111月的供求关系来看，11月由于成交反弹力度较大，呈现供略小于求的态势，进而使之前连续7个月的供大于求态势得以终结。（2010年111月累计供应成交比：1：0.66）。具体见下图8：图8：2009年10月至今全市

16、办公用房供应、成交、价格走势单位：平方米、元/平方米数据来源：上海市房地产监测中心（二）、供应行情分析从供应来看，11月全市办公用房的新增供应面积为12.33万平方米，环比增加16.0%，同比减少3.6%，与今年的月度平均供应水平相比，也减少了29.9。1、区域结构：徐汇龙华、长宁西郊“给力”，带领内外环间“中部崛起” 从环区来看，与上月最大的不同是，内外环间再度实现“中部崛起”，由上月的零供应大幅放量至6.53万平方米，一举占到全市比重的半壁江山（52.9）；而内环内、外环外2个环区则“风光不再”，新增供应面积分别为2.25、3.56万平方米，环比分别减少51.0、41.1，所占全市的比重也

17、降至18.2、28.9。具体见下图9：图9：2010年1-11月全市办公用房供应量环区分布单位：平方米数据来源：上海市房地产监测中心从行政区域来看，本月全市7个区有办公用房供应，区县数量较上月增加2个。其中，原浦东新区以3.10万平方米，占全市四分之一的比重领跑全市，而上月的供应冠军徐汇区以0.07万平方米的微弱差距屈居其后；排名第三、四位的分别是松江、长宁2区，新增供应面积分别为2.75、2.50万平方米；余下的区县供应规模较小，均未能突破1万平方米“大关”。从板块来看，11月办公用房供应主要分布徐汇龙华（3.03万平方米）、松江中部（2.75万平方米）、长宁西郊（2.50万平方米）、浦东的

18、花木（2.15万平方米）和外高桥（0.95万平方米）5个板块，合计占到全市比重的9成以上。具体见附表七。2、产品结构大户型办公用房供应再度飙升从各面积段的供应情况来看，11月的最大变化有三点：；一是第一主力供应面积段由10月“异军突起”的200300平方米/套下沉至11月的100200平方米/套（供应面积3.90万平方米，占全市的31.6）；二是沉寂了数月的500平方米/套以上面积段再掀波澜，供应面积3.75万平方米，环比增加了3.5万平方米，比重也由10月的1.9一举窜升至30.4，占据了11月第二主力供应面积段的位置；三是100平方米/套以下的小户型办公用房比重下降颓势难阻，已由8月52.

19、3一路下滑到了11月的26.2，不过11月仍以3.24万平方米的供应体量位居第三。上述三个面积段供应面积合计占到全市比重的88.2。具体见下图10:图10：2010年1-11月全市办公用房供应面积段比重结构图单位：数据来源：上海房地产监测中心3、供应项目：规模供应增加，标准办公唱主角，分布环区内移从项目来看，11月一共有8个项目上市，环比增加2个，尤其值得一提的是，规模上市的办公用房项目也有所增加；例如，11月有绿地滨江国际中心（3.03万平方米）、上海平高世贸中心(2.75万平方米)、旭辉虹桥国际中心(2.50万平方米)、浦东行政文化中心(2.15万平方米)4个项目的供应体量在2万平方米以上

20、,而10月达到这个标准的只有2个项目。从产品类型来看，11月上市的办公用房项目基本上均为标准办公项目，而以往的供应主流项目酒店式公寓则没有出现在本月的供应名单中。从分布区域来看，11月上市的办公用房项目较10月有所内移，其中，内外环间有4个项目上市；其次是内环内、外环外均有2个项目上市；而10月上市的6个项目中有4个位于外环外。具体见附表八（二）、成交行情分析 从成交来看，11月成交面积为12.78万平方米，环比增加36.1%，高出今年月度平均成交量9.9，而与去年同期的成交高点相比则大幅减少了40.0%，仍属一个偏弱的成交行情。1、区域结构中心区成交活跃带动内外环间成交创新高从环区来看，11

21、月内外环间成交温度飙升最快，成交面积6.05万平方米，环比翻了1.27倍，并创下今年4月以来的成交新高，所占比重也升至47.3；其次是内环内，成交面积1.72万平方米，环比增加45.8%，不过其仍是11月成交量最小的一个环区，仅占全市的13.4；而10月成交量最大的外环外区域，11月成交热度却有所下降，环比减少9.7，但仍以5.01万平方米，占全市39.2的比重位居第二。具体见下图11： 图11：2010年1-11月全市办公用房成交量环区分布单位：平方米数据来源：上海市房地产监测中心从行政区域来看，11月的变化主要有二点：一是全市19个区县均有成交发生，其中连续两个月零成交的长宁，11月也成交

22、了4套办公用房（801平方米）。二是中心区一举包揽成交面积排名前三名，其中原浦东新区，以2.59万平方米的成交面积“一马当先”（占全市的20.3）；紧随其后的是普陀、杨浦2区，成交面积分别为1.79、1.33万平方米，依次占比为14.0、10.4。从板块来看，11月主要成交板块的成交规模有所放大；例如，10月全市没有一个板块的成交量突破1万平方米大关，而11月排名第一、二的浦东世博、普陀长风2个板块成交体量分别达到了1.92、1.24万平方米。位居第三的杨浦五角场也成交了0.97万平方米的办公用房，与10月相同位次的板块相比，翻了近1倍。具体见附表九。2、产品结构大户型再度走俏，形成“大中小”

23、“三足鼎立”之势从各面积段的成交结构来看，11月最大的变化就是500平方米以上/套的大户型办公用房再度走俏，一共成交了3.03万平方米，环比翻了3倍以上，所占全市比重也由10月的7.6升至23.7；不过这并不足以撼动近几个月以来100平方米以下/套小户型办公用房一直所占据的第一成交面积段的“宝座”（11月成交面积3.86万平方米、占全市30.3的比重）；成交体量位居第三的则是100200平方米/套面积段，虽然成交面积环比减少7.3，但也突破了3万平方米大关，占到全市的23.6。值得注意的是，以上三个面积段在11月基本形成了“大中小”“三足鼎立”的均衡之势。具本见下图12：图12：2010年1-

24、11月全市办公用房成交面积结构单位：数据来源：上海市房地产监测中心3、热销楼盘：11月内外环间的纯办公用房最热销从楼盘看，11月位于浦东世博的精文大厦，借助大宗交易，以1.92万平方米的成交体量“鹤立鸡群”; 而位居其后的普陀长风国浩城成交面积则与之相差了近1万平方米；位居第三的则是位于杨浦五角场板块的老牌办公楼盘沪东财富国际广场，成交面积为0.86万平方米。从类型来看，11月的市场风格有所转换，纯办公类楼盘成交规模明显占优，全面占据了成交面积TOP6榜单，而10月还很热销的江桥万达、福产财富广场等酒店式公寓项目则“雄风不再”，全面退出了榜单。从区域分布来看，11月前6名楼盘中有4个位于中内环

25、间、而外郊环间、郊环以外各占1个，这与10月前6名楼盘中4个位于外环外形成了鲜明的对比。具体见附表十（三）、价格行情分析11月全市办公用房的成交均价“由绿翻红”，上涨至21362元/平方米，同、环比分别上涨25.8、12.9，并创下了今年4月以来的最高价。1、区域均价：内走平、中回落、外续涨从各环区的成交均价走势来看，11月两环三区呈现出“内走平、中回落、外续涨”的态势；其中，内环内的成交均价为35004元/平方米，基本于10月持平，而内外环间的成交均价在经历了10月的冲高后，11月略微回落了1.4，达24508元/平方米；而外环外的成交均价继续上涨的势头不变，达12861元/平方米，环比上涨

26、1.8。具体见下图13图13：2010年1-11月全市各环区办公用房成交均价走势单位：元/平方米数据来源：上海市房地产监测中心2、价格结构：主力成交单价段向上飘移从各单价段的成交情况来看，11月成交比重上升最快的单价段是2500030000元/平方米，成交面积3.66万平方米，环比增加3万平方米，占全市比重也由10月的7.1升至28.7；成交比重紧随其后的是1750025000元/平方米，成交面积2.93万平方米，环比增加23.9，但占全市的比重却下降了2.2个百分点，至23.0；而10月的主力成交单价段700012000、1200017500元/平方米本月成交却“不增反减”，这也导致了其比重

27、的下降，进而使11月的主力成交单价段向上移位至2500030000元/平方米和1750025000元/平方米单价段（合计占全市的比重为51.7）。具体见下图14：图14：2010年111月全市办公用房成交价位段比重结构图单位：数据来源：上海房地产监测中心四、 后市研判未来几月或将呈现低位震荡的走势显然，近两月全市商业地产的成交行情又一次受到住宅调控政策的牵连，让一度出现回暖复苏的势头再次受阻。由此可见 ，在住宅市场受限时，商业地产“因祸得福”也是相当困难的。事实上，这也并不难理解，因为，针对住宅收紧贷款势必也会牵连到商业地产，而加息同样也打击了商业地产的投资热情。所以，基于这个判断，考虑到未来

28、几个月马上要进入一年之末、新年之初的交界时期，各个商业银行的放贷额度会趋于收缩，同时，参考历史走势这也是一年之中的淡季，由此可以预判，至2011年一季度，商业地产的成交行情很有可能维持当前的低位震荡之势。附表一：2010年11月全市各环区、区县商办用房供求价情况区域供应面积（平方米）环比（%）同比（%）供应套数（套）环比（%）同比（%）成交面积（平方米）环比（%）同比（%）成交套数（套）环比（%）同比（%）成交均价（元/平方米）环比（%）同比（%）全市306,91622.5-2.93,95563.9-12.2294,3408.4-42.52,5967.1-57.018,62418.522.9内

29、环以内26,129-43.0-64.334-87.1-89.432,56096.4-21.3197118.9-30.137,82323.953.0内外环间163,236977.4173.52,878982.0371.879,48868.6-42.457134.7-60.524,2535.827.3外环以外117,551-38.0-35.91,043-44.6-70.8182,292-12.3-45.21,828-4.3-57.512,740-1.33.1黄浦区477132,108368.4-52.119216.75.625,582-7.1-16.0卢湾区3,104-11.10.116-11.1

30、0.046,869-4.4-7.3静安区3,636232.9134.5620.0-14.325,129-55.0-43.3徐汇区30,640-32.5173-34.03,851111.2-38.226188.9-13.332,40112.433.4长宁区31,514911,3331.1-42.790.0-18.224,27619.2-23.3虹口区4,268161.1205,103-5.9-27.9372.8-47.950,73950.1172.6闸北区17,104123.12.312756.8-0.839,98344.268.1杨浦区14,36214.5-62.520298.0-23.224,3396.330.0普陀区18,152114.3-63.56445.5-87.422,9010.215.2浦东新区33,663-17.4-42.9205-63.3-2.840,621139.716.424335.8-35.422,77030.238.9闵行区28139.2-99.21-50.0