房地产市场调研报告范本.docx
《房地产市场调研报告范本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场调研报告范本.docx（10页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产市场调研报告范本
房地产市场调研报告范本
2004年至2005年是北京及至全国房地产最不安静的时期，房地产市场在这一时期经历了各类政策调控。
从03年121文件的出台，到监察部和国土资源部日前发出的大限，即在04年8月31日前今年各地必需将经营性土地利用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处置完毕；国务院关于项目资本金比例从20%提高到35%以上的通知；银监会对房产信托监管力度的增强；央行出台并实行了再贷款浮息制度、实行不同存款预备金率制度和提高存款预备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业在内的固定资产过快投资增加，控制通胀；05年3月，国务院办公厅下发的《关于切实稳固住房价钱的通知》（“老国八条”）；05年５月七部委下发关于稳固住房价钱的八条意见（“新国八条”）；预售制度的取消争议；和二的二手房交易营业税征收的细则明确、个人所得税征征停停等等等等，将京城房市搅得沸沸扬扬，观望之声四起。
北京的东部一直是北京房地产界的一个议论之地、争辩之地、也是争议之地，但更是希望之地。
“两轴两带多中心”，“京津冀腹地、环渤海经济圈”、“三轴三带两绿心”，“北京中心的东移”，“大七环的建设”，京东板块的现状与进展，成为一大热点，各大媒体、专家、学者、政府部门、企业、市民对此的关注，引发了众多关于京东的话题。
按照北京市统计局资料显示，2005年1-9月份北京市房地产的整体开发量和成交量较上年同期都有不同程度的下降，按照北京市统计局统计数据，1-9月，北京市房地产开发投资完成亿元，同比增加%，低于上年同期个百分点，占全社会固定资产投资的比重为％，低于上年同期个百分点。
其中，商品住宅开发投资完成亿元，同比下降％；1-9月，全市商品房生意成交21万套，万平方米，同比别离下降％、％：
其中，商品现房生意成交万套，万平方米，同比别离增加％和％；商品期房预售成交万套，万平方米，同比别离下降％、％；1-9月，全市商品期房生意平均价钱7372元/平方米，同比上涨了1460元/平方米，涨幅为％。
2005年1-10月份北京市固定资产投资总额为1951亿元，较上年增加%，消费指数为，房地产投资整体增加幅度低于固定资产投资增加幅度，成交价钱增加幅度高于消费水平的增加幅度。
而作为北京“编外郊县”的燕郊，从行政隶属关系来看，燕郊属于河北省，但从区域进展脉络来看，燕郊已俨然同北京融为一体。
目前在此置业的买家80%来自北京，北京市的经济进展状况对燕郊经济开发区在专门大程度上有着较强的影响和参考意义。
新华恒机构是以京东地域进展大势为依托，京东地域房地产成长为基础而进展起来的房地产营销服务机构，基于此，新华恒机构一直致力于京东地域的房地产的现状及其进展趋势研究。
为深切调研京东地域房地产市场和消费状况，新华恒机构在经过精心预备后，重点针对京东地域的通州和燕郊展开了大规模、较全面的房地产市场项目现状和消费行为的市场调研工作，并对市调结果进行了详细的分析。
本次市场调研共向燕郊和通州地域发放消费市场问卷3000份，收回2896份，占总问卷数的%，其中有效问卷2633份占总问卷数的%；对近百个项目进行了调查，主要包括楼盘大体信息、价钱、销售进程、周边生活便利程度等。
第一部份北京东部地域宏观环境及计划分析
沿着东长安街向东，从天安门广场动身，经建国门、国贸，21千米处是通州，出通州上京哈高速，往东9千米即是燕郊，更得“天子脚下，御驾行宫”之美称。
两地处在环渤海经济圈、京津冀腹地的核心位置，北京东扩计划的浮出水面，处在东扩线路上的关键地位，其进展前景不可限量。
燕郊 燕郊开发区依托信息产业部等国家部委，前后引进了信息产业部第45、39、53研究所及多家科研单位，而且已云集了来自美国、加拿大、日本、法国和港、澳、台等20多个国家和地域的490多家企业。
目前，美国惠普、日本富士纷纷落户，石家庄神威药业、北京汉王制造有限公司、协和药业等知名企业和有国际背景的亚星数码科技……燕郊开发区的国内生产总值、工业销售收入、出口创汇别离维持了年均45%、37%和75%的高速增加，步入了良性进展的轨道。
2005年1-7月，燕郊开发区工业销售收入、出口创汇和财政收入别离完成亿元、1776万美元和亿元，同比别离增加了%、%和%。
按照燕郊开发区的整体计划，至2010年将进展成占地50万平方千米，人口20万，固定资产投资年递增10%。
八通线向东延至燕郊的方案已提上日程，目前正在审批阶段，若是审批成功，工程有望在2008年前后动工。
这将为燕郊的进展和两地房地产市场的融合创造出良好的条件。
大七环的修建又将燕郊纳入了大北京城的范围当中。
旧日皇苑行宫，今朝国际新城，燕郊的进展日新月异，正进入全面进展的快车道。
通州今年1——9月份，通州固定资产投资亿元，同比增加%。
房地产投资完成亿元，同比下降%；北苑高架桥、北关高架桥、运河治理等重大工程投资力度较大。
在2005年初，北京空间结构进行调整，北京城市整体计划给予通州“首都城市进展新区”功能。
作为北京重点进展的新城之一，通州是一个面向区域的可持续进展的综合性服务新城。
并肯定通州新城的进展目标为：
区域服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城。
从北京中心东移及通州交通骨干线的京通快速北苑环岛、北关环岛的扩改，两广路延长线兴修、北关地铁修建的提议，运河环境的整治，通州作为北京的副中心，各类城市功能慢慢完善，城市化的进程将加速步伐。
第二部份 京东地域房地产市场概况
从2005年1-9月京东地域房地产市场国家宏观政策的影响，一贯备受关注的房地产投资增幅继续回落。
房地产开发投资总量较上年有所下降，或增幅下降，由于对房地产市场价钱下跌的预期，持币观望仍是房地产消费市场反映的主角。
市场在这次市调中，咱们别离对通州房地产项目的物业类型、物业档次、现行价钱、物业管理情形、销售情形进行了分析。
物业类型
从物业类型的市场情形来看，从普通住宅、公寓、别墅、假日酒店各类物业类型均有涉及。
按照取样调研分析，物业类型散布大致如下表：
2.1.1通州物业类型：
通州区域普通住宅所占比例较大，超过60%，如加上通州区域内各行政村自建的众多小产权房在内，那个比例还会有增加对CBD区域人员的入有较大的吸引作用。
2.1.2燕郊物业类型：
据市场调研，燕郊目前的在售物业，以普通住宅为主，占取样物业的49%，占住宅物业的78%，燕郊的别墅在占比较大。
物业散布
在对京东地域物业散布的调研中，住宅散布大多向交通干道集中的特点，新的现象是向新区进展。
象燕郊地域，东部潮白河区域的进展以休闲宜居为主，以燕顺道为引导线，从京哈高速出口向北延伸。
通州则沿城铁沿线向东南及通州南部进展，向东则过东关大桥在运河东岸的南北方向呈向心状建设
2.2.1燕郊
2.2.2通州
从上图来看，京东地域的通州和燕郊都是以普通住宅为主的生活居住区。
高级的生活区在进展的进程当中逐渐在区域当中增加，专门是燕郊区域，高级物业如东方夏威夷、美丽乡村的入市，对拉动燕郊高级物业的进展起到了必然的作用。
从普通住宅当中的分析来看,高层物业是此后东部地域的一个进展趋势,生活观念的改变和日趋稀缺的土地资源,特是中心城区土地资源的日趋减少,高容积率、优质物业管理、高收入阶级入住的物业必将是北京东部地域进展的一场重头戏。
物业价钱
自2004年大限以后，土地严格依照“招、拍、挂”的方式土地作用权，开发商取得开发用地进一步受到严格限制，土地本钱提高，部份建材价钱涨幅较大，市场新盘放量下降，虽然在1-9月期间有阶段性的交易下降，但京东地域购房需求持续旺盛，房价也一直稳步爬升，。
据统计，京东地域房地产售价同比上涨
物业的销售价钱是表现物业水平和区域进展程度的一个重要标志，从这次市场调研当中可粗略看出，通州的物业单价多数在3500元/m²以上，物业均价在3800元/m²的物业占据了通州大部份房地产市场，通州的多层住宅愈来愈成为一种稀缺产品，板楼的青睐度一直高于塔楼，多层的青睐度一直大于高层。
而燕郊物业的整体均价相对于通州的物业价钱低1000元/m²左右，多层物业的价钱在2800元/m²左右。
北京消费群体对燕郊的青睐，来源于价钱的敏感占有较大因素，第二就是燕郊物业居住密度较低，低密度的居住空间，对于在北京CBD或泛CBD区域工作的群体来讲，在心理上有必然的空间释放感。
物业管理水平及收费情形分析
部份在售物业情形一览表
物业名称物业类别物业单价物业体量物业费开发商物业公司
星河皓月多层2950400．8住达房地产开发有限公司燕达物业管理人限公司
美林新东城多层高层288014未定美林房地产开发集团有限公司未定
世纪名苑普宅285070．5三河市龙太房地产开发有限公司上瑞物业
天子庄园别墅/普宅2300-250013京郊房地产开发公司三河市天子物业管理有限公司
北欧小镇多层/高层2700170．5-1．1中建华远房地产开发有限公司中建华远物业
意华田园都市普宅260014燕郊意华房地产开发公司意华物业管理公司
东方夏威夷别墅700029三河兴达房地产开发有限公司第一太平戴维斯
新圣得花园别墅7100三尖市鼎盛投资集团有限公司圣得物业管理公司
欧陆豪庭多层175018香河县城镇房地产综合开发有限公司香河尚新物业管理有限公司
育龙香苑高层2700100．9北京育龙房地产开发有限责任公司香河育龙物业管理有限公司
BOBO自由城多层高层428018北京永泰宠基房地产开发公司香港中原物业管理有限公司
本岸高层370028伯雅集团北京久居雅园物业管理公司
世纪星城高层458086北京顺华房地产开发有限公司北京东光物业管理公司
苏荷雅居高层460011北京顺开房地产开发公司北京顺开物业管理公司
时尚街区多高层430030北京住总集团、北京景新世纪房地产开发有限公司园景时尚物业管理公司
瑞都公园世家高层\多层390080北京东杰房地产开发有限公司瑞都物业管理公司
瑞都国际高层4500北京瑞景房地产开发有限公司北京瑞景物业管理有限公司
今世名筑多层/高层410012北京筑高房地产开发有限公司
北京名筑物业管理有限公司
武夷时期多层/高层3550北京武夷房地产开发有限公司
北京武夷物业管理有限公司
水岸长桥高层438011北京中博房地产开发有限公司
均豪物业管理有限责任公司
桃花岛多层385021欣达园房地产开发有限公司
北京悦豪物业管理有限公司
柳岸芳园高层4300未定北京贵源房地产开发有限公司
未定
河畔丽景高层3400维盛宾房地产开发有限公司
通运达物业管理有限公司
新华联锦园多层3680201北京新华联房地产开发公司
西果园物业管理公司
在水一方高层398018北京黄海房地产开发公司均豪物业管理有限公司
从上表中来看，燕郊多层物业费在元到元之间，高层物业费在1元至元之间，别墅物业费在2.元至4元之间；通州多层物业费在元至1元之间，高层物业费在元至元之间，别墅物业费在元至8元之间不等。
按照对在销楼盘的对比分析，楼盘品质和物业管理公司的不一,物业费的标准也呈现多方面的现象,多层物业费主要集中在至元至1元之间,高层物业费用主要集中在1元至元之间,超过2元物业费的以高级公寓和别墅为主：
部份楼盘营销主题
东方夏威夷那片海的别墅
星河皓月百万平米欧洲小镇，百万平米超大社区，尽享欧陆生活
美林新东城美林深处的欧洲
意华田园都市生活就是度假、家在田园中，田园有都市
天子庄园生活的理想，就是理想的生活
BOBO自由城一波未平一波又起
世纪名苑好屋子自己会说话/引领京东住宅潮流之典范
本岸阳光板楼
世纪星城新城超薄板楼
苏荷时代年轻轻轨轨迹多端
时尚街区城铁零距离
瑞都公园世家引领通州公园地产
瑞都国际家住瑞都国际，购物家乐福
今世名筑城铁非一般空间
武夷时期武夷时期，盛情绽放
水岸长桥成熟CBD水岸社区
桃花岛江南•低密•庭台建筑/从今天起，做一个快乐的岛主
柳岸芳园天地灵秀聚人生/身临一种境界，唯我天地；
领略一种视野，预约未来；成就一种喝彩，淡定天下
第三部份消费结构情形分析
京东地域的房地产消费群体主要集中在北京以东的商圈范围内。
燕郊的80%购房者来自北京的京东地域，从一早一晚930公共汽车的拥堵程度就可以看出结果，其他如山西的一些投资客也占有必然的比例。
通州的购房群相对复杂一些，但大部份购房者仍是在CBD区域工作，按照这次对市场的抽样调查结果显示，大部份的被调查对象都有在近期购房的愿望，对价钱的心理预期也有不同程度的上升。
按照调查显示，准购房者中以26-35岁的比例最高，达到47％，36-45岁之间的购房者达到33%；25岁以下的人群，达到13%，因此，25-35岁的青年人士仍然是房产市场的主角，这是由他们所处的生命周期和经济能力相适应的。
被访者的家庭结构
家庭结构统计情形、从上图能够看出，在被访者整体中，燕郊两口之家的比例达到了56%，超过整体的一半；三口之家的比例位居第二，二者之和达到了85%；单身的比例则最低仅为5%。
从燕郊的购房群体来看，此后的二至三年之内，与幼儿相关的产业如幼儿园、中小学校长、游乐园相应的较强的需求量；主力购房群体两个区域大体相当，均占到80%强。
商品房逐渐成为生活的必需品，而其昂贵的价值，一般要花费消费者的一生或半生积蓄，所以与单身相较家庭户的购买力更强，其中两代、三代同堂的表现的更为迫切。
被访者家庭年收入散布
被访者家庭年收入散布情形
从上图能够看出，家庭收入在6-10万的被访者占据了所有被访者的一半以上，收入在10-14万的被访者占比较大，燕郊达到17%，通州达到28%，收入在14万元以上的比例为燕郊为7%，通州占比为15％。
中等收入的家庭作为购房主体继续支撑着市场。
4.购房需求特征分析
面积需求
被访者面积需求。
本次调查结果显示，61-120㎡的需求比例最高，燕郊占到整体的72％，通州占到整体的74%；燕郊对大户型的需求略高。
小面积的需求主如果单身购房者的意向较多，投资客对小面积独有青睐。
套型需求
被访者户型需求散布情形
个人私密性要求愈来愈高；一次购房终身享用的思想根深蒂固，单身一族的增加使得一室套成为时期的宠儿；另外，由于跃层、复式在设计上冲破小面积的实现，其总价太高的劣势相对被弱化，相反其私密性好、动静分区分明、视野开阔、楼中楼的长处突此刻消费者眼前，尤其是一些追求时尚、收入较高的年轻群体及多次置业者较为同意，可能成为新宠。
理想的购房区域
被访者意向购房区域散布情形
燕郊的燕顺道至潮白河区域是燕郊此后的进展重点区域，目前在此地段的项目较为集中，如燕京新城、意华田园都市、星河皓月、世纪名苑、美林新东城，计划建设中的鼎西区、潮白人家等众多普通住宅，和在此区域聚集众多的别墅项目如东方夏威夷、和安家园（达观）、华堂高尔夫及其别墅和燕园渡假村等其他多种形态物业的增加，将此区域的升值空间大幅提升，购房意向占比达到57%。
中心城区因为是行政商业及学院集中区域，对此区域的购房意向占比达到32%，而对南部区域及东部区域仍然持保守态度。
年龄与楼型特征的要求的分析
被访者年龄段对楼型特征要求情形
按照本次调查结果显示，25岁以下的准购房者对小高层的同意程度明显高于其他年龄段，而且处于各个楼型需求中的峰值，这和他们的个性特征有极大的关系，因为他们多是八十年代诞生，一般为独生子女，享用着家庭的最佳资源，追求时尚和转变，而小高层在某种程度上迎合了这种需求；而26-35岁的准购房者中需求最多的是多层，这主如果因为那个年龄段的人群大体上是七十年代诞生的，一般有兄弟姐妹，比较传统，寻求家庭的稳固、经济的独立和事业的成功。
随着购房者年龄的增加，对多层的需求变得愈来愈强烈。
在46-55岁之间的准购房者中，对多层的比例乃至达到了八成以上。
相较之下，各个年龄段对高层的需求普遍偏低，而对别墅的需求则集中在36-45岁之间的人群，这主如果因为今年龄段的人群一般家庭稳固，事业上比较成功，已经有至少一套住房，收入较高，有提高生活品质的要求和能力。
区域性楼型需求比较分析
区域性楼型比较分析情形
通过对燕郊和通州两地分区域楼型对比分析，多层和小高层的需求比例仍然最高，只是在不同的区域，消费者的楼型需求有所不同。
在通州，对高层的需求比例大于多层，而在燕郊则以多层的需求占比占多数。
从对以前年度对两地的楼型需求分析显示京东地域对高层的需求呈现慢慢上升的进程，专门是燕郊地域，由于高层住宅的稀缺，对高层方面楼型的需求增加幅度显得较通州要高。
燕郊地域对别墅的需求略高于通州，这与地域性的因素有较大联系。
就通州区域来看，对别墅的需求区域主要在远郊等地，如运河以东至潮白河区域，目前在此区域形成的几大别墅如运河岸上的院子、尚东庭、珠江国际城、运通花园、枫露皇苑等，而中心城区和地铁以南区域的别墅需求状况不太旺盛，虽然目前南部区域有天地美墅、世爵源墅，但销售状况并非睬想。
重点楼盘展示
通州——瑞都国际
开发商：
由首都机场下属的北京瑞景房地产开发有限公司开发
项目定位：
瑞都国际的瑞都景园号称通州新地标，集住宅、商业、金融、写字楼、休闲等配套齐全的高贵社区。
项目位置：
位于地铁以南区域，在轻轨九棵树站，
建筑面积：
总建筑面积为26.4万平方米，以板式小高层住宅为主。
商业配套：
主要体此刻国际大型连锁零售巨头家乐福的进驻，并以此作为一个宣传主题。
户型结构：
户型从50m2—280m2的一居到六居，户型多达二十种。
主力户型定位在三室二厅130平方米。
宣传渠道：
户外看板、擎天柱、报纸、工地围档、城铁车票、网络等立体交互式的广告宣传。
交通：
八通轻轨九棵树站，多条公交线路在小区周边。
燕郊——新圣得花园
开发商：
由三河市鼎盛投资集团有限公司开发；
项目定位：
居住、休闲、度假、办公、娱乐为一体的独栋、联排别墅；
项目位置：
燕郊燕顺道区域与中心城区交叉集中居住地段；
建筑面积：
占地面积133400平方米，总建筑面积为63536平方米，以独栋、联排别墅；
商业配套：
主要以京客隆、天客隆、新世纪商场；
交通：
930多条支线通过。
燕郊——星河皓月
开发商：
住达房地产开发有限公司
项目定位：
花园洋房式板楼
项目位置：
位于燕郊燕顺道潮白河边。
建筑面积：
总建筑面积为386200平方米，阳光板楼为主。
商业配套：
小区内有体育公园、商业中心、双语幼儿园、物业会所。
媒体推行：
媒体推行以户外擎天柱、道旗、路牌、网络、报纸等，
购房目的分析
被访者购房目的情况
不同年龄购房目的分析
被访者不同年龄购房目的分析
从年龄与购房目的的交叉分析能够看出：
25岁以下的人群主如果为知足其居住和成婚的要求，二者之和达到75%，他们大体
是第一次置业；26-45岁的人群的置业目的集中在改善居住，居住的比例也较大，他们有较强的购买力，处于事业进展的黄金阶段，需求增加较为强劲；55岁以上的人群需求较弱，样本中较少，不具有代表性，所以这里没有列出，这主如果因为他们大体已经置业，生活已经很稳固了。
5.购房者价钱需求分析
房价是调节房产市场的有力杠杆，随着房价的升高，购房者对价钱的心理经受能力逐渐增强，但需要找到其心理经受的边缘分界限，在必然区域超过某一价钱后，更多的消费者会选择舍弃。
能够经受的最高单价
按照新华恒机构统计数据显示，京东地域商品房均价燕郊为2750元/平米，通州为3800元/平米。
而京东地域家庭年收入在6-10万的占到了50%以上，面对不断上涨的房价，购房者不能不面临更大的经济压力，尤其是对那些解决大体居住问题的消费者。
随着价钱的不断上扬，其心理经受能力虽然会逐渐增强，但需有序有度。
被访者购房意向单价散布情形
调查的结果显示，经受单价在1500－2500元的选择比例最高，占93%，价钱的敏感系数在目前的房地产消费市场当中比较大，同时也表现当前的消费群体对价钱的快速上涨呈现一定的对抗情绪；单价在3500-4000及以上的被访者尚有3%的选择比例说明当前购房群体的心理经受能力有所增强，同时国民经济整体的快速进展使得人均收入也在不断增加，支撑了这种房价看涨的预期。
被访者付款方式选择散布
市场价钱的不断上涨，户型面积偏大，使得总价普遍较高，消费者在选择付款方式上选择余地很小，大多数的消费者很难经受得起一次性付款，选择按揭的比例高达78%，按揭时刻主如果10年、15年和20年；分期付款的比例也达到了.%，一次性付款的比例最低，仅为%。
被访者对京东区域市场房价的评价
被访者对京东房地产市场房价的评价
昂贵的房价让大部份的购房者感觉无奈，超过六成的被访者以为京东地域的房价高，超过三成的被访者以为，以为价钱适中的比例仅为%。
6、对此后一年房价变化转变的评价
此后一年内京东地域房价转变情形分析
从被访者的数据统计显示，以为在此后一年内价钱上涨的群体占到85%，专门是以为价钱会上涨10%以上的人群比例较大，占到被除数调人群的35%。
7.媒体接触适应及媒体影响
媒体接触
媒体接触散布情形
广告宣传和推荐活动的影响力分析
媒体影响力情形
能够看出消费者会通过广告宣传和推荐活动等途径来了解房产供给信息、积累信息，并在必然程度上依赖这些信息，但这些信息在消费者购房决策进程中起到决定作用的不会高于12%；参考作用的达到56%；大体上没有作用的达到了9%。
所以宣传在市场竞争中的作用不容轻忽。
结束语
2005年京东地域的房地产市场的局势相当微妙，从3月份的淡季不淡到金九银十如期未至，关于房地产市场的观望走出与否的议论颇多，一方面三环以里新项目批建停止，拆迁量显著下降，一手房交易量变幻无常；另一方面房价继续爬升，部份商品房项目销售进程明显放缓，有的开发商对市场上长升预期心理的增加，在本钱允许的情形下待价而沽，部份一手房购房者持币观望，一部份购房需求转而谋向二手房市场，使得二手房市场出现了少有的金九角十。
另外，市场开始出现了各类促销手段，部份项目采取降价打折推盘，购房送全套家电、家俱者有之，送汽车者也大有其人。
全面热销的局面再也不出现，一些名盘、大盘的广告营销费用开始大幅增加等各种市场表现。
各种市场表现正说明了市场的进展成熟期即将到来，由单一力量带动整个市场进展方向的阶段已通过去，商品房将像大多数普通消费品一样，走向主要由需求为主导的，价钱起落有序，竞争与整归并存的市场经济即将到来。
专门是国资委整合央产房地产企业对房地产市场的冲击，政策调控对市场的宏观控制力度加大。
通过连年的进展，房地产业进展迅速，但相关配套行业（例如：
融资、评估、交易服务、信息服务等）进展滞后，目前随着中国人民银行对房地产业融资
升级会员 