完整版棚户区改造建设项目可行性研究报告.docx
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完整版棚户区改造建设项目可行性研究报告
2021年
完整版棚户区改造建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
**省2018～2022年棚户区改造一期建设项目---**市
该项目共改造19个棚户区，总拆迁面积为195.92万㎡，搬迁户数为13416户。
分布在濉溪县、相山区、杜集区、烈山区和开发新区。
新建还原安置房12个子项，统一购买安置4个子项，组织购买安置1个子项，纯货币安置的棚户区有2个。
新建还原安置房12个项目总建设面积为127.655万㎡，其中住宅为102.124万㎡，配套居委会、物业等公共服务用房5.0959万㎡，地下车库12.9589万㎡。
总安置户数19083套，其中：
新建安置套数15043户,购买安置套数3645户,货币补偿户数395户。
1.1.2项目法人及概况
1、项目法人：
**市建设投资有限责任公司（以下简称“建投公司”）
注册资本：
人民币50000万元
2、项目法人概况：
**市建设投资有限责任公司为国有独资有限公司，总资产约180亿元，实行“自主经营、独立核算、自负盈亏”。
其宗旨为：
完成政府确定的重大城市建设或改造项目，负责国有土地收购储备，经营盘活国有资产，确保国有资产的保值增值，增加财政收入，通过资本市场运作行为，推动企业滚动发展。
其经营范围为：
城市基础设施、公用事业和基础产业的建设和营运，土地收购储备及开发经营，政府公共资源或产品的特许经营，市域内价目企（事）业、产业及项目的融资、投资、委贷、咨询与评估服务；物业管理，房产开发等。
其经营方式为：
建设开发、招商引资、经营。
1.1.3投资估算与资金筹措
工程总投资41.3792亿元。
其中统一购买安置投资7.1907亿元，货币化安置投资1.3037亿元，建设期贷款利息3.2884亿元
工程投资详见附表。
资金筹措渠道为：
工程总投资41.3792亿元，其中资本金12.0792亿元，包括国家省市棚户区补助资金、市县配套资金7.9092亿元，开行过桥贷款4.17亿元；国家开发银行项目贷款29.3亿元。
1.2可行性研究报告的编制依据
●项目委托书及有关的合同、协议书
●经批准的项目建议书和立项批准文件
●建设部颁布的现行建筑工程设计规范
●《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
●住建部等七部委《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》
●中华人民共和国住房和城乡建设部《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号
●《关于棚户区改造有关税收政策的通知》财税〔2018〕101号
●《**省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
●《**省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（皖政办〔2010〕8号）
●《市城市总体规划（2017---2030年）》
●《**省**市棚户区改造规划》（2018年-2022年）
●《**市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》
●项目建设单位提供的有关项目建设的各项资料和数据等。
1.3编制原则
1、严格执行国家有关部门的法规、标准和规范，解放思想，实事求是。
2、在《**省**市棚户区改造规划》（2018年-2022年）指导下，结合**市的基础设施现状和发展，统一规划、合理安排、分期实施、逐步完善，为城市发展奠定良好的基础。
3、本着科学、实用的原则，充分依托和利用现有的技术力量和市政公用工程、生活福利设施，积极采用新工艺、新材料、新技术，节省投资，加快项目建设的进度。
4、贯彻“安全第一，预防为主”，做到环境保护、安全卫生、消防、节能等与主体工程同步规划、同步实施、同步发展。
5、坚持经济发展与生态环境保护同步进行的原则，建立完善配套的基础设施工程，尽量减少和避免经济发展给生态环境带来的负面影响。
6、按照国家节能减排要求，合理确定工程设计方案,在工程方案的选择与设计中尽量考虑节能、节源，建成节能型建筑。
1.4结论
改革开放虽然已经历了几十年的时间，但棚户区的居民却大多受多重条件的限制，居住条件始终无法得到改善。
国家面对这一情况出台了多项措施，多措并举进行城市棚户区改造，从根本上保障了城市低收入人群的利益，正是有了党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活。
实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是惠民生、保稳定的重要结合点，棚户区改造是具有重要的现实意义的。
1.5总投资及贷款指标表
序号
项目
建设地点
改造户数（户）
过桥贷款
总投资
项目
名称
（万元）
（万元）
贷款
合计
13442
41700
413792
293000
一、濉溪县
1804
9495
89171
62000
1
河西区
东至202省道、北至刘桥专用线、南至县开发区、西至王引河
433
2548
23923.4
16634
2
南关居委会
南环路中段北侧、老濉河南段西侧
1095
5407
50773.1
35302
3
淮海南居
位于濉溪县202省道以东、中医院以北
276
1540
14474.5
10064
二、相山区
3204
15736
147000
102000
4
杈园社区一期
南湖路以东，新淮矿中心北侧
286
1049
8000
5000
5
淮矿新行政中心北侧
南湖路以东，人民路以北
361
1749
11000
6000
6
刘庄二期
北临渠沟路，东临濉溪路，南临人民路，西临抗战路
280
1749
20000
15000
7
西山路
南邻渠沟路，东临西山路，西邻新濉河，北临滨河路
1100
5247
60000
45000
8
小任庄
栖凤路以东，洪碱河以北
273
1749
15000
10000
9
余庄社区一期
南湖路以东，龙山路以西，方安路两侧，规划古城东路以南，规划桓谭路两侧
396
1049
6000
3000
10
园林社区一期
南湖路以东，新淮矿中心北侧
258
1395
10000
6000
11
周庄棚户区改造
东山办周庄社区、杨庄、周庄
250
1749
17000
12000
三、杜集区
1490
7240
82700
62000
12
东庄安置点
龙山路东、光明路西
940
3742
42700
32000
13
孙庄棚户区一期
北外环南、东山路东
550
3498
40000
30000
四、烈山区
2361
9229
85988
59853
14
杜楼村
马场
760
4196
33408
17800
15
王庄村
马场
380
2098
18000
14400
16
土楼村
（一）
土型村南
448
2098
18000
14400
17
土楼村
（二）
土型村南
352
537
10700
8553
18
新安花园
烈山大道北，梧桐路西
421
300
5880
4700
五、开发区
4767
8933
7147
19
开发区新区二期
运河路以南，石山路以东，梧桐路以西
4767
8933
7147
1.6拆旧、新建情况汇总表
子项序号
改造地块名称
拆迁地址
拆旧
新建
拆迁建筑面积（万㎡）
改造户数（户）
占地面积（万㎡）
安置房总套数（户）
其中：
1.新建安置房套数（户）
2.政府购买安置房套数（户）
新建总建筑面积（万㎡）
其中：
住宅建筑面积（万㎡）
合计
195.92
13416
326.30
19083
14955
4128
127.66
102.13
一、濉溪县
22.42
1801
38.89
2075
2075
0
36.41
29.13
1
河西区
东至202省道、北至刘桥专用线、南至县开发区、西至王引河
5.20
433
17.52
596
596
10.11
8.08
2
南关居委会
南环路中段北侧、老濉河南段西侧
13.82
1095
18.51
1135
1135
20.21
16.17
3
淮海南居
位于濉溪县202省道以东、中医院以北
3.40
273
2.86
344
344
6.09
4.88
二、相山区
46.02
3204
109.79
7650
5134
2516
46.04
36.84
4
杈园社区一期
南湖路以东，新淮矿中心北侧
2.72
286
7.34
650
650
5
淮矿新行政中心北侧
南湖路以东，人民路以北
6.53
361
10.01
1208
1208
4.29
3.43
6
刘庄二期
北临渠沟路，东临濉溪路，南临人民路，西临抗战路
4.20
280
5.20
711
711
7
西山路
南邻渠沟路，东临西山路，西邻新濉河，北临滨河路
16.50
1100
48.02
2800
2800
27.73
22.19
8
小任庄
栖凤路以东，洪碱河以北
2.90
273
5.87
546
546
7.14
5.71
9
余庄社区一期
南湖路以东，龙山路以西，方安路两侧，规划古城东路以南，规划桓谭路两侧
5.49
396
18.01
595
595
10
园林社区一期
南湖路以东，新淮矿中心北侧
2.68
258
8.67
560
560
11
周庄棚户区改造
东山办周庄社区、杨庄、周庄
5.00
250
6.67
580
580
6.88
5.51
三、杜集区
27.19
1490
38.13
1521
700
821
15.79
12.63
12
东庄安置点
龙山路东、光明路西
16.96
940
15.27
700
700
15.79
12.63
13
孙庄棚户区一期
北外环南、东山路东
10.23
550
22.87
821
821
四、烈山区
22.70
1634
40.15
1837
1046
791
29.42
23.53
14
杜楼村
马场
5.20
240
16.72
336
336
15.43
12.34
15
王庄村
马场
2.60
173
8.36
210
210
6.69
5.35
16
土楼村
（一）
土型村南
4.80
448
9.86
500
500
7.30
5.84
17
土楼村
（二）
土型村南
3.80
352
3.26
395
395
18
新安花园
烈山大道北、梧桐路西
6.30
421
1.96
396
396
五、开发区
77.59
5287
99.33
6000
6000
0
0
0
19
开发区新区二期
运河路南侧、平山路东侧
77.59
5287
99.33
6000
6000
第二章项目建设背景与必要性
2.1项目建设背景
安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。
一千多年前，杜甫写下伟大诗篇：
“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，寄托了中国人对人人皆能安居的美好理想。
当前，我国经济社会快速发展，经济总量已跃居世界第二，人民群众的衣食等温饱问题基本得到解决，住有所居成为了保障和改善民生最重要的任务。
作为对国民幸福富有终极责任的中央政府，把“居者有其屋作为己任”。
“房地产问题是个大问题，它直接关系到居民住房问题。
让人民群众住有所居，这应该是政府奋斗的目标。
”李克强总理在会见采访十二届全国人大二次会议的中外记者时表示，政府要将更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本住房需求问题，今年至少要进行470万套以上的棚户区改造，缓解住房困难。
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。
2018年至2022年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。
十八届三中全会公报指出全面深化改革的总体思路、目标、举措，“让一切劳动力、知识、技术、管理和资本不受束缚，充满活力，让所有人公平地享受更多发展的果实”。
提出要着力解决民生领域突出问题，特别是要健全基本民生保障安全网，保障特困群众的兜底制度，防止冲击社会心理底线的事件频繁发生，使改革发展成果惠及全体人民。
这些都是人民的新期待，更是改革的新目标。
突出民生优先，以人为本，以民为先，民生为大，是党的性质和根本宗旨决定的。
加快解决民生难题、早日补齐民生短板，既是广大群众的热切期盼，也是党和政府的工作重点。
党的十八大以来，党中央、国务院坚持发展和民生优先的方针，从人民群众最关心、最直接的医疗、教育、户籍、社会保障等问题入手，加大民生改善，着力攻坚克难，基本民生保障安全网正不断织就织密。
民生的改善，就需要通过解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，更好满足人民需求。
棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，是为了重塑社会公平公正环境，是为了群众幸福指数的不断提高。
**作为**省最大的老工业基地，曾经拥有全省规模最大的产业工人队伍，国有企业数量高居省内各城市之首，曾经在计划经济年代为**的发展做出了巨大的贡献。
早在1947年时，市区人口达到33万人，成为**省第一大城市，是全省第一个省辖市。
解放后国务院把**作为重点工业发展城市和“一五”、“二五”计划重点发展城市，在“一五”、“二五”时期搬迁来了大量国家级的工厂和科研机构。
但是随着市场经济的发展，由于多种因素以及经济发展水平相对落后的影响，**这个老工业基地的困境逐步显露出来。
在一些工业企业集中的地区，企业建设简易房屋安排职工居住或职工在企业附近自行搭建房屋居住，由于企业经营不善或改制转轨，无力对房屋进行维修、改造，逐步形成了现在的棚户区，如“三五”期间兴建的二钢生活区和大庆生活区等；还有的是随着城市建设的发展，一些城中村村民转为市民，土地性质转为国有，但居住环境、居住条件没有改善，占据了城中大面积土地，城市基础设施无法改善，严重影响着城市的环境形象，危害着广大居民的身心健康，同时也制约着**市的城市现代化的发展进程。
为此，**市在提高市民的经济文化生活水平的同时，为贯彻省发展改革委、省住房城乡建设厅、省财政厅、省国土资源厅《关于加快推进城市棚户区工矿棚户区改造的实施意见》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会议精神，市委、市政府做出棚户区及旧住宅改造的工作部署，为快速启动棚户区改造工作，**市新一轮棚户区及旧住宅区改造正式启动。
2.2**市棚户区改造规划
为了继续推进城市棚户区及城中村改造，**市各区政府及相关管理部门都出台了相关政策及有关规划,提出了一整套改造策略，实施了部分棚户区改造项目，各区各部门对棚户区改造规划表现出了极大的热情和支持，很多项目都在实施中。
濉溪县、相山区、杜集区、烈山区和开发新区都提出了2018～2022年度棚户区改造实施方案。
通过对原居民的社会调查调查，居民们对市政府实施的棚户区改造工程表现出极大的热情，对这项工作给予了大量的支持和理解，纷纷表示愿意配合市政府进行棚户区改造。
各区委、区政府根据市委、市政府关于加快城区开发，加大棚户区、旧住宅区改造力度的要求，进一步提高认识，积极采取措施，推进城区开发及棚户区、旧住宅区改造工作，坚决拥护市政府关于大建设、大拆违、大发展的思路，全面做好辖区各棚户区改造工作。
在对全区棚户区和旧住宅区的调查摸底工作中，全区99%的居民都赞成对棚户区和旧住宅区的改造工作。
作为皖北商贸重镇，和**省重要的工业城市，皖北中心城市，**中心城区的建设在过去相当长的时期内都保持在较好的状态，城市形象也在周边城市中比较突出。
经过近几年的城市大建设，新区建设取得了前所未有的成效，城市框架得以拉开，城市功能逐步完善，用地布局日趋合理，旧城区的棚户区改造也取得了一定的成绩。
但由于受历史及经济等原因影响，还有一部分棚户区、城中村需要改造，老旧住宅区需要整治。
旧城中心用地紧张，用地构成不尽合理，随着城市规模的不断增大，城市经济支柱的多元化，旧城区各种用地混杂及用地结构不合理性逐渐显现，严重影响了和制约了城市发展势能。
整治改造规划目标：
1、注意旧城区改造更新的内容，提供高品质的生活空间随着房地产市场逐步开放和投资渠道的多元化，以及人们不断追求更好的居住环境愿望的加剧，旧城城市中心片区得天独厚的区位优势将越来越显现，它的改造和开发应结合城市功能的补充和完善，体现出独特性和吸引力，必将给城市注入新的活力。
作为城市发展多年形成的旧城区，尽管杂乱的功能与景观在现阶段严重影响着城市中心城区的形象，但也为未来改造成为优美舒适的城市滨水地区提供了空间和可能性。
同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设、改善整个地区的环境。
在重要功能轴与滨河地段的结合点，还可以利用旧工业仓储用地的改造创造充满活力的公共空间，为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。
利用房地产开发推动老城区大量重污染或效益差的工业和仓储用地的逐步搬迁置换，开辟公园绿地，着力改善城市景观环境。
同时建设公共设施与绿化齐备的居住片区，创造优美、有活力的生活空间，并注重对旧城区基础设施和配套设施的建设，改善整个地区的环境。
为城市提供高质量、富有人文气息的城市空间环境。
2、疏解居住人口、降低人口密度，提升居住质量
棚户区和旧住宅改造以提高居民生活环境水平为目标，坚持逐步改造、循序渐近的发展步骤。
通过在新区集中建设配套设施齐全的居住新区，吸引人口外迁；坚持逐步改造，对居住密度过高，基础设施薄弱的棚户区，应加快改造的力度；加大住宅间距，满足住宅日照间距要求，降低建筑密度。
3、加强交通设施的建设
结合棚户区及旧住宅区的改造，预留出城市公共停车场、公交首末站、城市广场；完善公交枢纽建设；加强交通管制，必将极大地优化中心地交通出行结构，方便居民的工作和生活。
4、改善基础设施条件
由于棚户区和旧住宅区的存在，使城市基础设施无法延伸到这些地区，给排水无法形成系统，严重影响着这些地区的居住和生活环境。
通过棚户区的改造，完善给排水管系统，强化排涝能力建设；同时加强公厕、垃圾站等环卫设施的建设，提高环境质量；加强消防栓和消防通道建设，提高该地区的生活质量。
为有效安置拆迁居民，改善居住环境，根据**市总体规划，本项目在此背景下应运而生。
2.3国务院对推进城市棚户区改造的部署
为认真贯彻国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、国务院《办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）、国务院《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保[2009]295号和《**省人民政府办公厅关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见》（皖政办〔2010〕8号）等文件的精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议精神和省、市为推进棚户区及旧住宅区改造工作座谈会的部署，扎实推进棚户区及旧住宅区改造，**市政府多次召开专题会议，安排建设计划，统一思想，充分认识棚户区及旧住宅区改造的重要意义，以人为本，依法拆迁和建设，以科学规划、分步实施和政府主导，市场运作的行之有效的方法，统筹兼顾，配套建设。
在资金筹措方面财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。
并建立健全项目管理责任制，省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。
市、县人民政府对实施部门（单位）负责监督实施；**市城市投资控股有限公司作为**市的投融资平台，是**市棚户区改造项目的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保棚户区改造工作顺利实施。
有棚户区改造任务的各区政府要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。
为此国务院和省政府为**市棚户区改造项目明确了方向，提供了政策方面的依据。
2.4项目建设的必要性
2.4.1全面构建和谐社会的需要
实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。
目前，我国改革发展正处在一个关键时期，改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高，这是有目共睹的事。
与此同时，也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。
现在20％的富裕家庭占有社会总金融资产的55％，而20％的最低收入家庭只占有1.5％，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。
这次改造的棚户区，住在这里的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低，通过项目改造建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。
住房是人类最基本的生存条件之一。
要按照党中央、国务院的要求，加大保障和改善民生工作力度，有序推进棚户区改造，提高人民生活水平和质量，促进经济平稳较快发展。
该项目的建设，不失为通过扶持弱势群体政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。
2.4.2经济发展的需要
随着我省老工业基地全面振兴进程的不断深入，经济发展与城市化对土地的需求与土地的现实供给之间的矛盾进一步凸显出来。
在棚户区改造过程中，**市统筹考虑了城市建设规划与棚户区改造规划，统筹考虑了基础设施建设与公用设施建设，进一步盘活存量土地，稀缺的土地资源得到有效利用，改善城市功能，拓展城市发展空间，为城市发展创造无限活力。
**市有独特的区位和资源优势，文化底蕴深厚，交通便捷，项目建成后可以置换出土地，用于建设商业和住宅小区和发展现代服务业。
利用优惠的招商政策，良好的发展环境，可加快和推进**市现代化城市建设进度，为打造**市生态和谐的新型城区奠定坚实的基础，是促进**市经济快速健康发展的必然选择。
同时项目建设可从根本上改善旧城居民生活环境和条件，提高群众的生活质量和水平，让更多困难群众住进新居，为企业发展提供机遇，为扩大就业增添岗位，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。
2.4.3
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