某楼盘项目简要分析报告doc 21页.docx

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深圳宝安xx项目简要分析报告

一、项目基本资料

◆位置：

深圳市宝安区

◆项目技术经济指标：

（不详）

◆配套设施：

（不详）

◆装修标准：

（不详）

◆物业管理公司及收费标准：

（不详）

◆按揭银行及成数；（不详）

◆区域市场状况：

宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足发展的地区。

从 2001年开始，宝安新开的楼盘改变过去小面积零星开发的格局，逐步向规模化过渡。

除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌发展商。

同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。

宝安楼盘的价格保持在相对较低的水平，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在2800—3500元之间。

同时，楼宇质素有较大的提高，宝安房地产已经开始走向成熟和理性，具备了深厚的市场发展潜力。

随着宝安区房地产发展的不断升温，宝安新城西乡片区即将形成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。

◆周边环境状况：

宝安未来城市新中心、靠近红树林自然保护区、居住氛围浓厚，但周边民房过多，有待进一步改善。

◆交通状况：

610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。

◆配套服务状况：

●学校

西乡第三小学、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西乡中学、海湾中学

●医院

西乡医院、西乡人民医院

●邮局

西乡邮电局

●商业城

新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、

●银行

交通银行、工商银行、招商银行、农村信用合作社

●其它

西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部

图例北

广深公路

铁仔路

新城大道

盐田

601、320往宝源新村

海湾中学、高尔夫馆海湾路

宝源幼儿园

邮电所

西乡人民医院

608

宝源新村

武警边防宝安门诊

注：

608金威啤酒厂——宝源工业区

708南头检查站——银田

511银湖站——西乡码头

601宝城三区——碧海湾

320东湖总站——碧海湾

往西乡码头

616

二、项目半径范围内楼盘分析

现选取周边与本项目相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目标客户等方面接近，在价格上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表：

楼盘

名称

富通·蟠龙居

电话

27915988

27916988

位置

宝安58区、凤凰城西面，新城大道南侧 

物业

类型

24栋商住楼

均价

住宅2800元/平方米

商铺9500元/平方米

发展商

富通地产

代理商

富通地产

物业

公司

发展商自己管理

管理费

多层0.80元/平方米

高层1.60元/平方米

占地

面积

27273.21平方米

建筑

面积

80499.63平方米

容积率

2.95

实用率

85%

绿化率

32%

总户数

主力

户型

四房两厅两卫

三房两厅两卫

三房两厅一卫

两房两厅两卫

户型

面积

109.79-109.86平方米

98.7-101.10平方米

89.32-89.52平方米

66.00-66.17平方米

付款

方式

一次性付款90折、按揭94折；工商银行提供7成20年按揭 

周遍

配套

西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学 、招商银行、建设银行、农村信用合作社 、西乡人民医院 、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场 、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场 

交通

配套

有311、320、511、523、602、609、613、616、702、704、774、等多路公交车通过。

卖点

大社区、优裕的生活配套、知名地产商

楼盘优劣势分析

优势：

交通便利，周边配套齐备，户型方正实用且价格适中，商铺层高5.8米可分割为两层。

劣势：

小区自身会所配套不足，周边农民房林立，流动人口较多较杂。

开盘

时间

2002-8-11

入伙

时间

最早入住日期:

2002-9-1

竣工日期:

2003-6-30 

楼盘

名称

海湾明珠

电话

27901588、27907188

位置

深圳市宝安区西乡大道旁

物业

类型

28栋多层、5栋小高层

均价

2800元/平方米

发展商

恒明珠地产

代理商

恒明珠地产

物业

公司

发展商自己管理

管理费

1.8元/平方米

占地

面积

35864平方米

建筑面积

80006.4平方米

容积率

2.7

实用率

90%

绿化率

32%

总户数

一期683湖户、二期183户

主力

户型

四房两厅两卫两阳台

三房两厅两卫两阳台

三房两厅两卫两阳台

两房两厅两阳台

户型

面积

126.68-129.1平方米

105.06-105.64平方米

104.01-104.12平方米

77.53-77.54平方米

付款

方式

一次性付款、二成首期八成按揭30年、一成首期（还有一成分为一年付清）八成按揭30年。

周遍

配套

海湾中学、西乡中心小学、深圳市明珠学校、深圳市明珠中英文小学、西乡中心医院、宝安新体育馆、批发市场、天虹商场、碧海湾高二夫球场、西乡公园、凤凰城广场等

交通

配套

地铁、610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、616路小巴、708路小巴等

卖点

成熟滨海教育社区

楼盘优劣势分析

优势：

该小区交通便利，周边配套齐备，户型方正实用且价格适中，靠近海及碧海湾，环境优势强劲

劣势：

小区自身配套不足，没有会所等相应配套

楼盘名称

大益广场

位置

西乡57区西乡大道与铁仔路交汇处

发展商

大益置业建筑有限公司

代理商

同致地产

物业管理

深圳市南山物业管理有限公司

承建商

中铁建厂工程局深圳分公司

建筑类别

多层13栋、小高层4栋，600户左右

物业类别

商住楼

管理费

1.8元

起价

2680元/平方米

均价

3300元/平方米

占地面积

20843.2㎡

建筑面积

77653.98㎡

容积率

3.73

绿化率

25%

付款方式

一次性付款88折，银行按揭92折：

住宅中国银行提供8成30年、商铺5成10年；特惠银行按揭：

住宅首期一成起，商铺首期二成起。

目前推出特价房2880元/㎡不打折

交通状况

途经的公交车有：

311、320、601、608、609、610、616、630、708、717、511

周边配套

学校：

乐群小学、西乡中学、西乡小学、共乐小学、西乡第三小学、西乡中心小学、海湾中学

医院：

西乡医院、西乡人民医院

银行：

交通银行、工商银行、招商银行、农村信用社

邮电局：

西乡邮电局

商业城：

新安市场、大益广场内设超市、会所

其它：

碧海湾高尔夫、西乡文化大厦、文乐酒店、西乡客运站

配套设施

东部沿街式商铺及其顶部联排式住宅、西北部4栋小高层住宅楼等建筑组团形成半围合式院落结构，交叉口处为大型中空式商业广场。

广场底部设下沉式会所，商场顶部为屋顶花园，小区内部拥有花园、绿化小品、泳池

主要户型

二房二厅一卫

68.38平方米

三房二厅二卫

98.98平方米

三房二厅一卫

97.13平方米

三房一厅一卫

98.97平方米

楼盘优劣势分析

优势：

大社区、内部配套设施比较优裕、周边配套设施比较齐全方便，户型实用，价格适中，交通便利

劣势：

周边主要以工业为主，消费力不高，空气烟尘污染比较厉害，流动人口较多

三、本项目SWOT分析：

1、项目优势

1）交通极为便利。

座落于西乡大道旁，出行便利，未来深圳第三期地铁西乡大道站附近。

2）宝安新城中心区未来主要中心旺地。

3）周边配套齐全。

西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学 、招商银行、建设银行、农村信用合作社 、西乡人民医院 、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场 、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场等。

4）大环境居住氛围浓厚。

南边一公里处为国家级红树林自然保护区，西南面不远处是碧海湾高尔练习场,周边富通蟠龙居、海湾明珠等中大型居住小区共同造就了良好的居住环境。

5）占据优越地理位置，在众多农民房中脱颖而出，项目形象容易树立。

6）前景看好，有升值潜力。

2、项目劣势

1）规模小、配套少。

2）面向西乡大道，受噪声影响较大，背靠农民房无靓景。

3）四周比较杂乱，居住、工作环境欠佳。

4）工程经过一段时间停工,形象欠佳。

5）周边中、小型楼盘众多，消费市场有限。

3、项目机会点

1）宝安新城中心越来越被关注。

2）大环境随着不断改进，将越来越完美。

3）小规模容易操作

4）座处于主干道边，易吸引目标客户眼球

4、项目威胁点

1）同区多层、小高层现楼积压多、且有降价求售之趋势,以求解套,势必对本项目之价位构成一定压力。

2）除非楼盘有特别质素和优势,宝安区市民对小高层住宅仍有所抵触;物业管理费比多层高、使用率不及多层等都是客户关注要点。

四、本项目目标客户定位

1、客户构成：

主要由原居民、从国内其它市县迁居过来有较长时间的小个体工商户、附近工厂企业白领管理层及部分在该区域已生活多年的政府公务员构成。

2、特性描述：

客户熟悉、认同西乡，对西乡片区的生活设施、人文风俗、甚至于邻里环境都相当熟悉，形成了一种居住情绪，因生意或工作原因基本上不愿离开现在的生活圈，依赖于岭南风俗，甚至购房时都有毗邻而居的较大可能。

3、主要销售对象有以下几个类型:

在宝安、西乡工作3~6年的白领人士

这类人士工作稳定,收入基本保持在2000~5000之间,来深时间不长,又想购置物业。

附近工厂、企业的管理者

他们收入中等偏上,多为单身或二人世界,思想前卫,对住房需求并不是国人传统的一步到位，面临首要解决“住”的问题。

私营小业主

作为临时性居所或商住两用。

当地村民置业

对现居住状况及为不满意的少部分当地村民。

投资者

本项目地块临主干道，含金量高,中、小户型易于出租、转让。

有升值潜力。

五、本项目价格定位

本项目以中青阶层的实际用家及投资客户为主；他们追求美好的生活，向往各自的生活空间，但经济基础较弱，故此要打动他们的购买欲望，除了楼盘有特色能满足需要外，仍需有合理的价格及轻松的付款方式。

根据周边楼盘与本项目在地段位置、规划设计、建筑施工、配套设施、园林景观等各方面进行综合而全面的客观比较，初步对市场的客观分析和周边物业的比较，初步估算本项目基本起价位为2280元/M2,主力价位为2400元/M2,理想价位为2500元/M2。

价格控制以“低价倾销、占领市场”，分时间段制定出不断上升的价格走势，并“逐步走高、留有升值空间”既能吸引消费者又能吸引投资方式为原则。

六、本项目销售策略

1、本项目营销战略初步设想：

塑造项目在西乡片区的标志性建筑形象——黄金地段、位置优势

多重优势的复合展示——片区成熟优势、生活氛围优势、周边大配套优势

锁定主力目标客户群——地缘性客户、工厂企业白领、管理层

差异化推介——价格差异化

2、销售策略

根据本项目盘小量少，又无品牌依据的特点，不宜耗费大量的财力和精力来铺设一个品牌概念，拉动楼房销售。

在策略上简洁明快，直截了当。

一方面集中精力，做足楼房卖相，精心打造成与众不同的优势，用心营造现场气氛，充分展示项目本体；另一方面，采取多种宣传推广手段，有计划、有节奏地展开宣传攻势。

承诺、吸引、说服目标对象产生购买欲望和动机，两方面有机配合，促成项目的全面销售。

“城市新理想”——未来新主张

──人有人的理想,城市也有城市的理想。

宝安新城中心的规划与兴建与精确定位。

未来深圳第三期地铁构成动脉,信息形成网络。

这就是宝安新城中心区的理想。

物业的未来,很大程度上取决于城市的未来。

物业的未来=新城中心的理想

“小楼盘,大中央”

──小楼盘——本项目

大中央——宝安新城中心区

大中央:

中心区,城市未来最繁华的地方,

也是最具有升值潜力的地方。

小楼盘：

我有我个性、我有我精彩

价格上采取低开高走策略;

有计划、限量推出房源。

适时推出一些促销策略

3、营销宣传：

极具诱惑力的价格,高品质的地段。

七、物业发展建议

1、如何提高项目整体质素？

市场的不断发展，对住宅质素提出了更高的要求，住宅应具有“人性化”的特点。

通过调查我们根据市场消费群体结构，并关注到目标客户的群体特点，顺应不同的消费群体需求认为项目整体质素的高低，要服从于人的舒适性，服务于人的健康性，要适应于人的多样化选择。

建议本项目从以下几个方面考虑增强楼盘卖点：

A、建筑单位

在户型设计方面因前期工程影响，改动可能性较小，因此在销售过程中有必要在建筑外观上多下功夫。

建筑外观造型设计必须新颖,以适应新时代之家居时尚。

同时与周边物业区别开来,突显独特风格和品味,使客户第一眼即产生拥有欲望。

通过对周边楼盘的类比及本项目目标客户的习惯了解，建议本项目在外型设计处理上与周边楼盘隔离分开，做完全差异化的建筑外型以此增强市场占有率。

建议在外观造型上选定——现代都市主义风格,重点突出其“小资”情调。

风格塑造的关键在于外观颜色搭配及屋顶造型处理,同时要使外形具备线条美,建议首层以淡橙色涂料饰面，二楼以上外墙以清静、平和的米白色涂料为主,再以白色或灰色的窗线和阳台作配合,窗玻璃为湖水绿色，在屋顶及各单元中间采用蓝色线条或黄色线条进行间隔；屋顶造型充分运用构架、流线型挑板体现楼宇的线条动感，使整个建筑散发现代精神与鲜明个性，为了完善小区绿化不足可选用屋顶露台营造空中花园，让人有耳目一新的感觉。

力求以简约现代的手法体现出建筑本身所具有的美感和楼宇的不凡气质与内涵。

从另一个层面也体现了都市生活“小资情调”，充分吸引目标客户眼球，力求做出西乡大道上在标志性物业。

并为项目销售买点“小而精”提供依据。

B、．环境景观

建议在尽可能的空间里做最大的绿化面积，在项目后面的空地里做一个休闲广场，放置造型美观、现代、极具艺术性的雕塑及部分椅子，并适量布置一些健身器材。

增加项目卖点。

C、公建配套

在车位设置、康体设施上尽可能满足于业主工作、生活需要的一切服务设施。

基于本项目有部分商业面积做为小区配套的构成部分，但该片区消费力有限，商铺面积的划分不宜过大，建议以25-60平方米为主。

D、物业管理

聘请深圳资深物业管理公司作为物业管理顾问，重点体现科技领先，服务至上，以人为本的物管理念；同时结合本项目目标客户特点提出“E站式远程看护”的服务理念，通过物业管理中心总机接驳IE到每家每户，让业主可以通过网络享受轻松的物业管理服务，以物业管理作为软件的产品成本不多，但深入人心，可提高本项目的总体形象和附加植。

2、装修标准建议

外墙：

以涂料为主；窗以塑钢窗及落地无框玻璃墙。

大堂：

墙面为高级大块地砖，地面铺砌花岗岩或高级防滑抛光砖拼图，天花为艺术天花木吊顶。

电梯：

合资日立、三菱或奥迪斯电梯。

电梯间：

地面为花岗岩；

消防通道（步行楼梯）、地面：

水泥沙浆找平

公共走道：

铺高级抛光砖；

地面：

刷白抹平

墙面：

刷白抹平

单位门：

高级防火防盗子母门。

单位隔墙与墙面：

优质中空砖隔墙。

单位地面：

现浇钢筋混凝土板。

在保证正常销售的情况下，可以考虑两到三种装修标准供客户选择，相应增大吸引力。

3、形象包装建议

因本项目前期工期停滞，在当地市场留有不好形象，重新树立楼盘形象至关重要，形象包装应能充分表达个性，可利用宝安新城中心规划主题制造精神支柱和基准点令顾客在更大的情景范围内联想到楼盘并辨别出它的区位。

项目形象在尊重客观情况下以“青春、活力、小资、奔放的个性”“小而精、精致而轻松的城市、滨海生活”演绎精致的视觉感受与现场氛围，以蓝色为基调，以精致的包装支撑“价廉物美”的概念。

形象现场包装重点突出围墙、售楼处的外观造型，力图体现出项目的视觉感受。

在楼盘与市政绿化间接处把绿化带延伸进去，并安置数张休闲短椅，营造出一种清爽、休闲的感觉。

并在人行路面分别布置数樽板式雕塑，以“精致而轻松的都市、滨海生活”为表现主题，点染出本项目最独特的情调。

用巨幅广告帷幔几乎包裹整个楼体，给人以震撼的气势，展现本项目逼人的风采。

最大限度改变项目最初给人的不好形象。

努力将本项目塑造成为现代都市生活西乡大道标志性建筑代表。

从各个层面打动目标客户，为他们提供冠冕堂皇的购买理由。

八、本项目销售预计

通过初步市场调研，本项目从内部认购到售磬预计需要九个月时间。

预计：

内部认购期实现预定20%（时间为一个月）

公开发售期销售30%（加内部认购预定单位，时间为两个月）

热销期销售30%（时间为两个月）

持续销售期销售25%（时间为两个月）

尾盘继销期销售15%（时间为两到三个月）