家居广场项目可研报告.docx
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家居广场项目可研报告
目录
第一章总论
第二章项目投资环境与市场研究
第三章建设规模与项目开发条件
第四章组织机构与人力资源配置
第五章项目实施进度
第六章投资估算与资金筹措
第七章社会评价
第八章研究结论
第一章总论
一、项目背景与概况
1、项目名称：
………………………………………..项目
2、建设单位概况
单位名称：
……………………………….有限公司
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
人民币3,000万元
单位住所：
法定代表人：
项目拟建地点：
项目内容：
在用地范围内建设一栋四层集中商业建筑，并设置一层地下车库。
建设规模：
本项目规划建设总用地面积23253.5平方米，总建筑面积64336.33平方米，地上总建筑面积51750.42平方米，容积率2.23，建筑密度54.55%，共有停车位500个。
建设单位简介：
……………..有限公司投资建设的………….家居广场，坐落于平顶山市新华区凌云路北段西侧，是经河南省发改委批准的特色商业区之一。
是占地35亩，总建筑面积达65000平方米，投资2亿元的大型家居专业经营商场。
目前工程进展顺利，8月底主体封顶交工。
2015年元旦投入商业运营。
运营后可实现年销售收入6亿元，创税利5000万元。
名仕国际家居广场建成后，将发挥区域优势、规模优势和管理优势，打造中原地区家居行业的名品示范店。
全面提升平顶山家居品质，提高鹰城百姓生活水平。
3、可行性研究报告编制依据
（1）与委托方签订的咨询协议；
（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4）《城市房地产开发经营管理条例》；
（5）《房地产项目经济评价方法》。
4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对。
。
。
。
项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
1项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把商业地产建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
随着国家中部崛起战略的实施，肩挑南北、承接东西的中原地区已成为发达地区经济向内地纵深发展的战略要地。
平顶山市“工业立市”与科技创新型示范城市的发展背景；新华园·怡购城项目的现实需求与配套。
它的意义在于促进平顶山科技产业的聚合性发展，增强平顶山市工业的核心竞争力；体现和发挥平顶山市的科技资源优势，提升城市的综合竞争力，强化平顶山城市的首位度。
20世纪80年代末，改革开放历经10年后，我国国民经济进入市场经济，建材业特别是新型建材业得到快速发展，为中国房地产业提供了大量的结构材料及品种丰富的装饰材料。
随着人民生活水平的日益提高，土地市场化、住宅商品化开始实施，与之相关的建材家居业也从无到有、从小到大、从少到多迅速发展起来。
据不完全统计，到2013年底，我国有一定规模的建材家居市场有3000多个，年销售总额已超过7500亿元，从业人员大约450万人，并且带动了市场周边的第三产业、物流业蓬勃发展。
目前通过建材家居市场的商品销售总量约占全部建筑装饰材料商品流通总量的2／3以上。
建材家居市场的兴起带来了建材家居商品流通市场的繁荣，为国民经济发展、满足人民生产和生活需要做出了不可磨灭的贡献，也为建材工业和流通业的科学发展奠定了坚实基础。
如今，“80后”已成为家俱消费新的主力。
这一代年轻人在衣、食、注行各个方面都表现出了自己独特的个性和品位，又都到了适婚的年龄。
于是，买房、装修、结婚就成了他们的热门话题。
这一代的时尚年轻人，在选择家具的时候，更注重的是整体的风格。
色彩和造型、材质与风格无不透露出主人的个性及品味。
适应着他们的口味，新居的整体家居风格越来越丰富多彩。
尤其是对环保的注重更是体现了“以人为本”的精神理念。
家居的不同风格，对于不同的人群，有着不同的诠释。
在这个追求高效率、快节奏的社会，每个人都在努力的寻找真正属于自我的栖身之所。
家居给我们带来的不仅是一方空间，更重要的是心灵得到真正舒缓和释放的平台。
当“家具”渐渐变成“家居”的时候，我们的生活品质也随之发生了翻天覆地的变化。
近年来随着鱼台县城市建设步伐的加快城市框架不断扩大，鱼台县将成为集政治、经济文化信息物流为贸易一体的中心城市。
同时孝贤文化广场，滨湖大道,济徐高速,跨湖高速的建设对促进第三产业提升鱼台地域经济实力增加就业机会，繁荣商品经济将起到积极的推动作用。
平顶山城区规模不断扩大人口不断增加消费需求量不断增大，家居装饰材料，建筑建材的分撒经营已远远不适应经济的发展，致使消费者跨县市购买，给广大群众的生活带来不便。
随着居民生活水平的提高也为家居市场的成长提供了肥沃的土壤，家居广场完成一站式购货全方位的服务的同时。
家居市场增设特殊订单、大订单、面向中小团体消费价格上给与一定的优惠，而且完善导购服务、家装服务必将使家居广场产生极大的吸引力。
据调查平顶山市及周边县市由于缺少大型家居经营场所，家具、装饰材料、建筑材料中的众多品牌无处落户需求者只得到别处购买。
在这块沃土上，已经形成了一个相对各个产业比较繁荣的商圈，但目前没有一个综合性、规模化的市场，就区域范围来讲，远远不能满足市民的需求，投资创办一个综合性的现代大型家居广场是平顶山人民的愿望，已迫在眉睫，条件和形势已相当成熟，平顶山市名仕国际家居广场的开办，将可以填补这一不足。
②项目对城市建设将起到促进作用
平顶山市位于河南省中南部，中国煤炭工业城市，西靠伏牛山，东接黄淮平原。
现辖2市4县4区汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县，总人口近500万。
已成为以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业综合发展的新兴工业城市，以其得天独厚的地理位置、丰富的自然资源、雄厚的经济实力以及源远流长的灿烂文化，越来越为中外所瞩目。
平顶山地处京广、焦枝两大铁路干线之间，并有漯宝铁路与两大干线相连。
交通十分便利，通信快捷。
经过近半个世纪的发展，平顶山作为中原城市群“经济隆起带”城市之一，绘就了工业化、城市化、现代化宏伟蓝图。
以此同时，随着改革开放的深入和经济的快速发展，建设用地的紧张，严重地制约城市建设的进一步发展。
经济快速增长相应引发了城市人口的急剧增加，住宅、配套商业需求量也呈逐年递增态势。
但旧市区地域狭长，用地区域饱和，已直接影响了我市城市建设和经济的进一步发展。
③将促进平顶山家居行业由数量的扩张转向运行质量的提高
招商制建材家居市场经过近年来的升级改造后，硬件设施得到了升级，软件设施也得到了改善，多种功能得到释放，如交易信息、价格、展示及物流配送等功能。
提高市场运行质量的重点在于加强管理与管理创新。
市场由物业管理型转向经营管理型。
④向商场化市场、购物中心方向发展
商场化建材家居卖场主要特征是商厦式的经营场所，商场化管理，基本上是单一的市场业态如大卖场。
北京蓝景丽家大钟寺、集美家居、天津环渤海、上海好饰家、沈阳陶林居和嘉兴好一家等都属于此类卖场。
建材家居购物中心主要特征是经营场所的建筑档次高、设施现代化、经营商品品牌化，大卖场、专卖店、超市多业态结合，集休闲、娱乐、购物于一体。
如红星·美凯龙、居然之家、金盛等。
⑤连锁经营成为发展趋势
在经营方式上，招商制建材家居市场向着连锁经营方向发展。
各店统一业态模式、统一管理、统一标识、统一形象等。
如红星·美凯龙在全国各地已开了45家卖场，实行连锁经营；居然之家在北京、太原、沈阳、重庆等地扩张；金盛集团在南京、上海、扬州、武汉开设了连锁卖场，北京的分店不久后也将开业；天津的环渤海、北京的集美家居也有异地店。
建材家居市场内的很多经销商跟着连锁市场走，店开在哪里，就跟到哪里经营。
⑥解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。
因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为平顶山市重点项目工程之一，将为增加平顶山市当地社会就业岗位作出一定的贡献。
6、预期目标
本项目规划建设总用地面积23253.5平方米，总建筑面积64336.33平方米，地上总建筑面积51750.42平方米，容积率2.23，建筑密度54.55%，共有停车位500个。
7、主要建设条件
项目规划区中部偏西侧，沿中央环形道路形成中部半圆形的水体景观，周边生态住宅、娱乐休闲设施、文化设施、商业设施等围绕水体展开，打造极其优美的综合活动空间，体现“众星捧月”的理念。
规划区西侧外围为城市公园，将水系引入本区，形成西往东的滨水廊道，沿水系的两侧建设多样化绿化景观，形成彩色飘带。
在南侧布置娱乐、商业、文化等综合功能，强化滨水特色，打造滨水花园式景观，体现“彩色飘带”的理念。
项目的配套功能包括商业、商务、会议、娱乐服务等，规划结合周边建设情况，将西班牙风情与中式文化相融合，有效的通过城市公共活动空间组织各项功能区，有序布局，打造和谐的环境，体现“中外相融”的理念。
项目居住建筑沿路形成序列，作为道路界面展示城市形象，内部围合形成开敞空间，作为居民活动休闲的场地。
同时在入口通过广场、道路形成的景观轴线，较为有效的形成了小区的空间意象节点。
整体建筑层高4-8层，以低层住宅为主，建筑立面追求整体和谐和细节变化，突出小区的识别性。
商业区以主题商业分布，分别有西班牙风情区，中式文化区等，各个区域结合开敞的文化广场与景观廊道，紧密连接形成整体的商业景观街；将商业分散在景观要素中，更好的与自然景观融合，形成绿色生态的空间意象。
整体建筑层高为2-4层，西班牙风格，建筑色彩艳丽，富有异国风情，实现中外文化的完美结合。
由精品酒店与创意区、商务办公区形成商务区，该区域以绿色生态、建筑与环境和谐共存为主要意旨，通过建筑环绕区域内部湖，形成空间意象节点，为精品酒店，商务区创造良好的景观。
整体建筑层高4-5层，现代建筑风格，建筑采用柔和的弧线，立面富有韵律感，突出建筑美观。
8、主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
23253.5
2
规划总建筑面积
㎡
64336.33
2.1
其中：
地上建筑面积
㎡
51750.42
2.2
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
12585.91
3
建筑密度
%
54.55
4
容积率
2.23
5
绿地率
%
23.53
6
项目总投资
万元
21000
7
土地出让金
万元
6000
8
建筑成本
万元
9000
9
其他费用
消防
万元
1200
空调
1300
装修
1000
道路、绿化
800
水、电
300
其它
500
10
年租金收益：
6500㎡×60元/㎡/月×12个月
万元
4680
9、问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及平顶山的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
平顶山市商业地产市场正处于开发
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