控制性详细规划修编工作方法及相关标准试行.docx
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控制性详细规划修编工作方法及相关标准试行
北京市控制性详细规划修编
工作方法及相关标准
北京市规划委员会
北京市城市规划设计研究院
北京清华城市规划设计研究院
中国城市规划设计研究院
2005年9月
北京市控制性详细规划修编
工作方法及相关标准
（2005年9月）
一、工作目的及目标
二、修编原则
三、工作方法
四、专项规划支撑
五、图例示范
六、相关标准（附件）
一、工作目的及目标
1.落实国务院批准的《北京城市总体规划（2004年－2020年）》（以下简称“总规”）。
2.实现城市规划编制和规划管理向更科学和理性方面转变。
（1）明确并强化政府职能（保证公共设施、环境质量和城市安全）。
（2）重视市场的变化和需求。
（3）以基础设施能力为依据，确定合理的规模和强度。
（4）充分保障公共利益。
（5）编制适应社会主义市场经济的城市规划文件（城市管理规定），探索创新。
3.探索城市建设管理和行政区域管理相结合的可能性，逐步实施北京城市管理的数字化。
二、修编原则
1.总量控制，分区管理。
结合中心城和新城各自的特征，按照统一的规定，将中心城及新城划分为若干个片区，再以片区为基础划分街区及地块，从而形成中心城（新城）、片区、街区、地块分层次的工作层面，做到宏观、中观、微观多层面的科学规划和管理。
2.系统优先，以城市基础设施能力为条件。
在系统和街区上，研究道路交通和市政设施能力，以便确定街区和用地的使用功能和合理强度。
3.落实城市公共设施，保障城市环境和城市安全。
在街区范围内保证教育、医疗、消防等公共设施的用地，保证足够的绿化和防灾减灾用地。
4.综合及高效利用土地，体现节地、节能与集约发展的理念。
提高土地使用的混合及兼容性，适应市场经济的需求，强调交通和土地使用的关联性。
5.逐步建立新的城市规划管理机制，增加城市建设的科学性与公正性。
建立动态管理机制，建立公众和相关利益者有效参与的机制，建立规划GIS系统。
三、工作方法
1.总量控制
严格控制人口规模及建设用地规模，合理调整各类用地的比例及分布建筑规模，增加城市公共设施、基础设施及公共绿地的比例，城市公共设施、基础设施的承载能力满足合理的流动人口增长的需求。
2.划定片区及街区
（1）分区管理：
片区
首先将中心城及新城划分为若干片区，作为人口规模、建设规模、大型基础设施、公共设施、建筑高度等相关内容在分区层次上的基础平台；片区的范围大约控制在20平方公里左右。
（2）分区管理：
街区
在片区的基础上，依据城市主次干道等界限，继续划分规划街区（规模约为2－3平方公里），作为进一步细化到地块的控规编制和控规局部调整的最小研究范围和城市建设管理的基本单位。
同时,尽量将街区的划分与社区行政管理分区相一致，为城市规划和城市管理的统一奠定基础。
（3）片区及街区的划分原则：
·总规关于中心城及新城空间布局的原则
·城市建设用地与绿化隔离地区的分界线
·城市快速路、主要道路及次要道路作为划分街区的分界线
·城市建设用地中某些明显的分界线（如河流等）
·城市行政辖区
·围合成一定规模或具有某些特定功能的区域（如CBD区，中关村西区等）
3.现状及原有规划资料分析
（1）街区现状分析
实地踏勘现场，了解街区的基本建设状况，包括用地功能、房屋建设情况、有什么矛盾等等；绘制街区现状图，拍摄照片（现状实景），划定更新改造机遇区；估算街区居住人口数、就业岗位数及各类建筑规模；现状居住区配套设施情况分析；街区内有无特色（特殊）地段或街道值得保留和发展。
（2）了解街区的规划情况
对于已有规划的街区，应将已有规划与现状进行比较，寻找主要问题，以便在规划时加以解决。
（3）街区资料汇总
将各街区基本情况汇总到片区及更上一层次（中心城及新城），与总规确定的性质及规模进行分析比较，得出初步结论。
4.落实总规确定的市政、交通等基础设施及城市公共设施
对市政（河道、防洪、电力、燃气、消防、环卫等）及交通（道路定线、各种交通场站、加油站等）设施进行核准，其中部分线位及设施是本次规划编制的刚性要求。
（1）落实中央党政军行政办公用地，提出合理的建设控制指标。
（2）在片区中进一步落实城市大型公共设施的用地及规模（文化、体育、医疗、商业、物流、展览、绿地、教育等专项规划中的部分内容）。
（3）在街区中进一步落实中学、小学、托幼、居住区公共绿地等等。
（4）以上城市公共设施要尽可能落实到具体地块上，或明确在一定的空间范围内安排。
落实城市公共设施是本次控规修编的一项重要工作，是体现政府行政管理的重要内容，涉及到城市公共利益；也可以说确定城市公共设施的布局并保障其实施，是本次工作的重要目的之一。
5.以道路交通分析评估结果初步确定各街区规模
以街区现状及规划数据为基础资料，以中心城及新城范围整体道路交通系统为支撑体，对建筑规模及人口规模进行分街区核算，将其结果与总规确定的人口规模等内容进行比较，得出片区与街区的人口规模及建设规模的第二步结论。
6.编制中心城及新城控规
以总量控制为原则，以片区及街区为单位，综合考虑现状情况并落实城市公共设施及市政交通等基础设施，以道路交通及市政支撑为依据，编制中心城及新城控规（确定功能布局、建筑高度、建设强度等），并按照地块——街区——片区——中心城及新城的顺序进行汇总。
将汇总结果与总规进行比较，并同步进行交通总体评估，得出第三步结论。
经综合分析后，确定片区及街区的规模。
影响城市建设的因素众多，与控规技术工作相关联的重要因素包括：
文物的建控要求、历史文化保护区的保护规定、安全防卫规定、国家保密规定、城市环境保护规定、空域管理（机场及无线电管理）规定、城市特殊地段（包括特色街道）的具体要求、城市空间形态及景观视廊、交通设施对土地利用的影响等等。
这些主要因素有的是刚性的，有的是弹性的，在编制城市规划时都应该注意其对城市建设的影响，并据此提出控制及引导要求。
四、专项规划支撑
控规是一项复杂的系统工程，涉及到城市经济社会各方面，应该就城市建设活动的部分重要内容进行研究，综合分析平衡后，落实到控规之中。
1.城市公共设施
城市公共设施是城市建设活动的重要内容，结合北京市部分公共设施专项规划，落实公共设施。
（1）消防设施规划
该专项规划已编制完毕，按照此规划进一步核准用地。
（2）邮政设施规划
该专项规划已形成初步方案，提出了用地布局的基本要求，要进一步核准并落实用地。
（3）教育设施规划
该规划分高等教育及基础教育两部分内容。
按照总规的精神，调整优化高等教育设施，完善职业教育及特殊教育设施，按照居住区配套设施相关规定整合基础教育设施。
（4）医疗设施规划
按照总规的精神，调整优化并完善医疗设施布局，除按照居住区配套设施的相关规定在新区建设中安排必需的医疗设施外，要积极发展社区医疗设施，满足居民就近就医的需要。
（5）体育设施规划
要加强社区体育设施的建设，按照国家有关规定，结合各片区及街区的具体情况，安排体育设施。
（6）商业设施规划
本次控规，将商业设施划定为市场导向的弹性内容，除按照总规的相关精神考虑商业设施布局外，还要充分考虑商业设施建设在市场经济活动中的某些不确定性，在用地功能布局时充分考虑道路交通及市政基础设施条件，为商业设施建设留出必要的弹性空间。
2.城市形态及建筑高度控制
对北京城市形态产生影响的因素很多，除了经济方面的因素外，应该对北京城市总体形态进行综合考虑，主要影响因素为：
北京历史文化名城保护的相关规定（文物建控要求、历史街区、传统景观视廊及街景空间）、城市生态环境系统的营建（通风走廊及绿地系统）、城市景观带的构建、城市主要功能区及较高强度开发区、城市地标、城市边缘、国家保密及安全防护等等。
3.建设强度的控制与引导
影响建设强度的因素较多，主要有：
用地功能、建筑高度、道路交通条件、市政供应条件、特殊规定、经营管理等等，本次控规强调道路及市政支撑条件与用地功能的关联性，充分发挥城市公共交通功能。
4.特殊地段及街道
为了突出北京城市特色，针对不同地区的特点采取不同的规划控制要求，划定若干特殊地区（段）。
（1）体现城市重要功能的地区：
如长安街、CBD、科技园区、学院路高校区、市级商业中心等。
（2）体现城市风貌特色的地区：
如历史文化保护区、中轴线，特色街区（道）等。
（3）体现城市生态保护的地区：
如城市通风走廊、主要河道两侧，大型公园绿地。
（4）反映城市综合利用的地区：
如交通枢纽周边地区。
（5）近期将大规模改造更新的地区：
如垡头、首钢等。
（6）反映城市品味及多样性的特色街道。
5.更新改造机遇区
随着北京城市（特别是中心城）新增城市建设用地逐渐达到饱和，城市建设活动的区域也将由外扩转向内部调整；因此，摸清城市建设用地范围近期有必要及有可能进行调整改造的用地数量，将有利于把握城市建设总规模及建设活动的空间分布，合理安排政府投资及引导市场投资。
更新改造机遇区的划定原则：
（1）现状建筑质量及环境质量较差的平房区及楼房区，如城中村、筒子楼等。
（2）与地区功能不协调的单位等，如污染扰民工厂、高能耗、低产出的企业等。
（3）无法进一步发展的单位等，如现状矛盾较多的商业设施。
（4）综合考虑可以更新改造的地段。
以上各条不包括历史文化保护区等与城市总体规划有冲突的内容。
由于北京城市建设的历史原因以及经济社会的新要求，建成区中存在部分公共设施及市政基础设施与生活、生产不配套的现象，需要对建成区进行合理的调整，使城市公共设施满足人们对生活、生产不断增长的物质需要。
因此，更新改造机遇区首先要为新增的城市公共设施、基础设施、绿地等提供必要的空间。
6.用地功能布局
（1）依据总规关于中心城及新城的规划原则，确定街区、片区、中心城及新城城市建设用地的功能布局框架，说明行政办公、商业金融、文化、教育、体育、医疗、市政、交通等重要城市设施的总体布局原则及重要城市功能区的分布，说明中心城中心地区及各边缘集团或新城中各组团的主导用地功能布局，说明居住用地的分布和人口分布情况，说明就业岗位分布情况，说明城市绿地系统的布局原则，说明市政、交通等城市基础设施系统的布局原则，等等。
（2）城市用地功能布局充分考虑节地原则，一方面强调保证城市公共设施用地，应该提高单项用地的利用率（提出合理的公共设施、市政设施用地标准）；另一方面根据不同地区的不同条件，确定合理的单项用地开发强度（如建筑密度、容积率、土地综合利用等等）。
（3）提倡地下空间综合而系统的开发利用，制定相关政策，促进北京城市地下空间的综合发展（如公建密集区、地下交通设施、单向地下空间等的相互关系与利用）。
（4）在街区范围内落实与城市防灾减灾相关联的公共空间（如城市公园、居住区绿地、城市广场等）。
（5）对已有规划存在的问题进行合理更正，提出各街区主导用地功能及混合功能用地的设置。
五、图例示范
六、相关标准（附件）
本次控规修编是在新的形势下，为适应北京城市建设发展的需要，促进经济社会和谐发展，对原有规划的补充完善。
故原则上不对原控规指标体系及相关内容进行大调整，符合国家关于城市建设管理技术规范的相关规定。
考虑到原有指标体系无法全部适应当前建设管理中遇到的新情况，并且本次控规修编所确定的原则及采用的方法较原有控规也有突破与创新，因此结合当前遇到的新情况、新问题对原有指标体系及相关内容进行了补充。
1.附件一：
人口容量及就业岗位的估算标准
（1）人口容量
按照住宅建筑规模推算人口容量，每户100平方米住宅建筑面积，每户2.8人。
在推算建筑规模时，可依据现状及原有控规汇总的高度，由规划设计人员结合所负责区域提出部分地块的新的控制指标，进行综合汇总。
现状及原有控规汇总的住宅建筑规模可参考如下指标进行推算（高度与容积率对应）：
18米——1.6，24米——1.8，30米——2.0，
45米——2.2，60米——2.5，80米——3.0，
18米以下的平房区可根据具体情况进行推算；考虑到实际建设情况比原有控规指标有所突破，可结合具体情况将容积率提高0.1~0.5。
（2）就业岗位
按照不同类别的建筑规模推算就业岗位数量，参考指标（人均建筑面积）：
政府办公30平方米/人、商务办公20平方米/人、商场20平方米/人、餐饮10平方米/人、工业40平方米/人、文化娱乐50平方米/人，教育、医疗等暂不推算。
2.附件二：
地块编号的规定
地块编号是在确定片区及街区编号的前提下进行，依据“控规片区街区编码图”进行编码，编码规则如下：
（1）地块的完整编码共九位，由两部分组成，形式为“AABB-CCCC”，其中“AA”为片区代码，“BB”为街区代码，“CCCC”为该街区内的地块代码，“AABB”与“CCCC”之间用短横线（英文半角）“-”连接
（2）“AA”、“BB”代码如果不足两位数，必须在十位数上补零，如7号片区的4号街区，该“AABB”代码为“0704”
（3）“CCCC”代码为地块代码，该代码在每个街区内从“0001”开始编，如果不足四位数必须补零，如第256号地块的“CCCC”代码为“0256”
（4）各街区内的地块编码遵从“从左至右、从上至下”的原则
（5）示例：
如7号片区的4号街区的第256号地块的完整编码为“0704-0256”
3.附件三：
控制性详细规划用地分类标准
本次控规仍然使用国家关于建设用地的分类标准，结合北京近年建设中出现的新情况、新问题，并且充分考虑政府对城市公共设施建设的引导作用，对国家用地分类的框架进行了适当调整，补充了部分内容，使之适应北京城市建设管理的需要[详见附表：
北京市城市用地分类、代号及制图标准（试行）]。
4.附件四：
建筑控制高度的划分标准
建筑高度反映中心城整体空间形态，按照原貌区、9米、18米、24米（公建）或30米（居住）、50米（公建）或60米（居住）、80米、100米、100米以上划分建筑高度控制。
当涉及到特殊高度控制要求时（如文保规定及保密规定），以特殊高度控制要求划定建筑控制高度。
对于没有单独研究的地块，其容积率仍然采用原有控规所确定的数值，不随高度的变化而调整。
原控规与现控规高度控制对应表（单位：
米）：
原控规
现控规
原貌保护区
原貌区
9，12
9
18
18
住宅24，30；公建24
住宅30；公建24
住宅45，60；公建30，45，60
住宅60；公建50
80
80
100
100
————
>100
5.附件五：
容积率的确定
本次控规修编是对北京城市总体规划及原有控规的深化及补充完善，应充分体现总体规划的精神；同时也考虑与原有控规指标相协调。
例如住宅建筑高度60米时，容积率为2.5；具体数值可参见下表。
用地性质
建筑限高（米）
容积率
绿地率（%）
空地率（%）
A
C1（行政办公）
C11（市属办公）、
C12（非市属办公）
9（12）
1.0
30
60
18
1.5
30
60
24（30、36）
2.0
30
60
50（45、60）
3.0
35
70
80
3.5
35
70
100
3.5
35
75
C3（文化娱乐）
C31（新闻出版）C32（文化艺术团体）
C33（广播电视）
9（12）
1.0
30
60
18
1.5
30
60
24（30、36）
2.0
30
60
50（45、60）
3.0
35
70
80
3.5
35
70
100
3.5
35
75
>100
4.0
35
75
C34（图、展、博、纪）、
C35（影剧院）、C36（文化活动）、
9（12）
1.0
30
50
18
1.5
30
50
24（30、36）
2.0
30
60
50（45、60）
2.5
30
60
C4（体育）
C41（体育场馆）
9（12）
0.6
35
60
18
0.8
35
60
24（30、36）
1.0
35
60
50（45、60）
1.5
35
65
C5（医疗卫生）
C51（医院）C52（卫生防疫）
9（12）
1.0
40
65
18
1.4
40
65
24（30、36）
1.6
40
65
50（45、60）
2.2
40
70
80
2.8
45
70
C6（教育科研）
C61（高等学校）
24（30、36）
1.2
40
70
50（45、60）
1.2
40
75
C62（中等专业学校）、C64（特殊学校）
18
1.2
40
70
24（30、36）
1.2
40
75
C63（成人与业余学校）、
18
1.5
30
60
24（30、36）
1.8
30
60
50（45、60）
3
30
65
C65（科研设计）
9（12）
1.0
30
60
18
1.5
30
60
24（30、36）
2.0
30
60
50（45、60）
3.0
35
70
80
3.5
35
70
100
3.5
35
75
C9（其它公共设施）
C9（其它公共设施）
18
1.2
35
70
24（30、36）
1.5
40
75
R5（基础教育）
R51（中学）
24（30、36）
1
30
80
R52（小学）
18
0.8
30
75
R53（幼托）
9（12）
0.8
30
70
R54（中小学合校）
18
0.9
30
75
B
R（住宅）
R1（一类住宅）
9（12）
>0.6
35
70
R2（二类住宅）
18
1.6
30
70
30（24、36）
2.1
30
70
60（45、50）
2.5
30
75
80
2.8
35
75
C2（商业金融）
C21（零售商业）、C26（市场）
9（12）
1.0
20
50
18
2.0
20
50
24（30、36）
2.5
20
55
50（45、60）
3.0
25
60
C23（商务办公）、C25（旅馆业）
9（12）
1.5
30
50
18
2.0
30
50
24（30、36）
2.5
30
55
50（45、60）
3.5
30
60
80
4.0
30
65
100
4.5
35
70
>100
5.0
35
75
M（工业）
M1（一类工业）M4（高新技术产业、综合类产业）
9（12）
>0.8
30
50
18
1.5
30
60
24（30、36）
2.0
30
60
W（仓储、物流）
W1（普通仓库）
9（12）
>0.8
30
50
18
1.2
30
60
24（30、36）
1.5
30
65
W3（综合物流）
9（12）
>0.8
30
50
18
1.2
30
60
24（30、36）
2
30
60
50（45、60）
2.5
30
65
F（多功能）
F1（住宅兼容公建）
9（12）
1.0
30
65
18
1.8
30
70
30（24、36）
2.5
30
70
60（45、50）
2.8
30
70
80
3.0
35
70
100
3.5
35
75
F2（公建兼容住宅）
9（12）
1.0
30
50
18
2.0
30
50
24（30、36）
2.5
30
55
50（45、60）
3.0
30
60
80
3.2
35
65
100
3.8
35
70
F3（公建等混合）
9（12）
1.0
30
50
18
2.0
30
50
24（30、36）
2.5
30
55
50（45、60）
3.0
30
60
80
3.5
30
65
100
4.0
35
70
>100
4.5
35
75
注：
（1）原貌区中各类设施的建设内容规定,请参见《北京历史文化保护区保护规划》。
（2）对于没有列入本规定的部分设施的建设要求，可结合具体情况单独议定，例如:
AC42、AC53、AD、BW2等。
（3）AU用地的控制指标，以满足工艺设施的需要为准，不能安排其他无关设施。
（4）BC43的控制指标可参考AC41,BC66可参考AC6,BM9可依据具体情况参考同类设施的控制指标。
（5）X用地的指标可结合具体的地区规划情况提出，要留出一定的弹性空间。
6.附件六：
控规指标内容
考虑到与原有控规指标的衔接等技术因素，本次控规修编不对原有控规指标体系进行大调整，只是将建筑密度更换为空地率，强调公共活动场所及为应急事件提供基准空间。
编排顺序如下：
（1）地块编号（参见地块编号规定）
（2）类别（A类、B类、X类）
（3）用地性质（参见用地分类标准）
（4）用地规模（公顷）
（5）建筑高度（参见建筑控制高度的划分标准）
（6）容积率（参见容积率的规定）
（7）绿地率（原则上按照“绿化条例”确定数值，但个别情况可以单议）
（8）空地率（建设用地中非地上建筑占地面积与建设用地面积的比值）
（9）备注（除以上内容外需要特别说明的内容，例如：
中学、小学使用的是同样的图例，需要在备注一栏中注明是中学还是小学；市政设施中的部分内容亦如此）
附表：
北京市城市用地分类、代号及制图标准（试行）
用地分类
制图标准
类别代码
类别名称
范围
对应现“控规软件”
原分类代码
图层
颜色
A
A
大类
中类
小类
（线框）
（填充）
（线框与填充）
R
R5
居住区配套教育用地
R5
A-R5
H-R5
132
R51
中学用地
R51
A-R51
H-R51
132
R52
小学用地
R52
A-R52
H-R52
132
R53
托幼用地
R53
A-R53
H-R53
132
R54
中小学合校
“九年一贯制”学校用地
R54
A-R54
H-R54
132
C
公共设施用地
独立占地的行政、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住配套教育用地
C
A-C
H-C
1
C1
行政办公用地
行政、党派和团体等机构用地
C1
A-C1
H-C1
210
C11
市属办公用地
市属机关、如人大、政协、人民政府、法院、检察院、各党派和团体，以及企事业管理机构等办公用地
C11
A-C11
H-C11
210
C12
非市属办公用地
在本市的非市属机关及企事业管理机构等行政办公用地
C12
A-C12
H-C12
210
C3
文化娱乐用地
新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地
C3
A-C3
H-C3
30
C31
新闻出版用地
各种通讯社、报社和出版社等用地
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30
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文化艺术团体用地
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