某楼盘销售手册基础培训资料.docx

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某楼盘销售手册基础培训资料

“玫瑰湾“销售手册（基础培训资料）

第一部分公司篇

1.“玫瑰湾”是由哪家公司开发的？

信誉实力如何？

答：

由云南京鹏房地产开发有限公司开发。

公司成立于2003年6月，注册资本为5200万元，是一家专门从事房地产开发与经营管理的有限责任公司，同时也是2003年度进入云南五大外地房地产公司之一。

公司主营业务为大型住宅小区、大型商场、写字楼及配套服务设施等房地产开发和经营管理。

公司发起人曾在北京、湖南、深圳、大连、桂林等地成功运作过房地产项目，具有丰富的房地产投资、开发、管理经验。

2.“玫瑰湾”开发商是什么性质的公司？

答：

有限责任公司。

3..发展商以前开发过哪些物业？

答：

在昆明“玫瑰湾”是第一个开发项目。

4.“玫瑰湾”建筑设计单位是谁？

该设计师设计过哪些楼盘？

答：

建筑设计单位是中国东北建筑设计院深圳分院，该设计师曾设计过万科在广州市的南胡万科项目。

。

5.“玫瑰湾”由哪个建筑商承建？

答：

云南第二建筑工程公司、陕西航天建筑工程公司。

6.“玫瑰湾”由哪家监理公司监理？

答：

昆明新迪工程监理咨询有限公司，具有甲级监理资质。

7.“玫瑰湾”由哪家物业管理公司管理？

该公司是什么级别的管理公司？

答：

银海物业，是现在昆明规模最大、最规范的物业公司。

8.“玫瑰湾”是哪个公司代理销售？

答：

由深圳至祥置业有限公司代理销售，公司代理的楼盘为各地最好的项目，公司成功代理的楼盘有：

深圳：

彩福世纪商城、布吉中心广场、东方银座等项目；唐山：

远洋城；长沙：

铜锣湾广场；济南：

中润世纪城；新疆：

金世界、ShoppingＭall铜锣湾广场；昆明：

汇都国际等。

9.“玫瑰湾”装饰设计是由哪家公司设计？

答：

10.项目园林设计是谁？

风格和特色？

答：

银河景观。

第二部分楼盘篇

11、土地使用的起使年限？

答：

2004年8月5日——2074年8月5日。

12.“玫瑰湾”总体分几期开发？

有多少套？

答：

项目为一次性开发。

共有1148套住宅。

13．“玫瑰湾”一期在什么时候开始开工？

完工日期？

目前进度如何？

答：

2005年9月开工，景观洋房÷叠加别墅和联排别墅2006年12月31日交房。

空中花园洋房2007年7月1日交房。

14.“玫瑰湾”南面是什么?

东面是什么？

北面是什么？

西面是什么？

答：

南向25米宽的规划路，东临25米宽规划路，北靠15米宽规划路，西临32-50米宽官南大道。

15.“玫瑰湾”的建筑风格怎样？

答：

澳洲建筑风格

16“玫瑰湾”具体的地理位置在哪里？

答：

在官南大道与广福路交汇处，时代风华一期对面。

17.“玫瑰湾”由几栋组成？

其中多层洋房、小高层、叠加、联排各占多少？

答：

由32栋住宅及7栋商业用房组成，各户型套数占设计总套数分别为多层22.04%，小高层58.32%，叠加15.61%，联排4.03%

18.“玫瑰湾”占地有多少平方米？

总建筑面积有多少㎡？

其计入容积率的建筑面积有多少㎡？

答：

占地有208亩（138866.67㎡）；总建筑面积有229080.73㎡；计入容积率的建筑面积有188693.22㎡，其中住宅建筑面积151706.11㎡，商业建筑面积32875.51㎡。

19.“玫瑰湾”地下层有多少㎡？

架空层有多少㎡？

住宅部分共有多少㎡？

答：

地下层建筑面积42975.82㎡，架空层12840.05㎡，住宅建筑面积162984.31㎡。

20.“玫瑰湾”小区景观有何特色？

答：

包含有自然景观、人文景观及功能性设施。

自然景观的建设给住户以亲近自然的机会；人文景观使景观被各种人文元素有机的组织在一起，充分提高了小区的品质和档次；功能性设施满足住户的休闲和运动的要求。

21.“玫瑰湾”一共有多少栋住宅？

商业面积为多少？

答：

玫瑰湾一共有有32栋住宅。

商业面积为：

36651.46㎡。

22.“玫瑰湾”建筑覆盖率为多少？

建筑占地面积为多少？

答：

建筑覆盖率26.29%。

建筑占地面积为36505.02平方米。

23.“玫瑰湾”容积率有多高？

答：

容积率为1.452。

24.“玫瑰湾”绿化率有多高？

绿地面积？

中心花园面积？

答：

绿化率≥40％

25.“玫瑰湾”住宅层高有多高，净层高多少？

答：

住宅层高3米，净层高2.88米.

26.项目的起价、均价？

答：

27.项目的建筑结构?

交房标准？

答：

钢筋混凝土结构，框架结构。

28.“玫瑰湾”有哪些卖点？

答：

1）从设计上分析：

产品创新，低密度物业大盘，高档社区，区域版块为城市大型居住新区，高起点、高规划的城市定位，发展潜力巨大

2）从交通上分析：

紧邻广福路和官南大道，修缮中的广福路将成为该片区的动脉，规划中的立交桥将使该片区较市区更为顺畅，便捷。

3）从景观上分析：

社区玫瑰湾大景观，广福路规划108米大道，将给项目添色；

4）从配套上分析：

社区商业配套，满足住户需求

29.“玫瑰湾”停车位共有多少个？

每个尺寸是多少？

有无产权？

答：

944个。

面积都在以上，车库及地下车位，架空层车位有产权，地上车位没有产权。

30.“玫瑰湾”小区的主要出入口有几个？

尺寸？

答:

主要出入口有4个。

31.“玫瑰湾”有无会所？

有什么功能？

会所面积？

答：

有，泛会所。

棋牌室、健身设施、塑胶跑道。

32．“玫瑰湾”顶层隔热、通风、防水、防雨采用什么措施？

及楼板的厚度？

答：

详见《“玫瑰湾”工程简介》

33.“玫瑰湾”电梯大堂层高为多少米？

答：

6米。

34.“玫瑰湾”室内门、入户门的尺寸分别为多少？

答：

室内门大于800公分，入户门1200公分及900公分。

35.是否为凸窗？

它的高度和宽度？

答：

有，高600公分，宽300公分。

36．有无首层架空层？

其用途？

分别在哪里？

高度？

答：

有，做为车库和景观，在1#—8#高6米，9#—11#高3米。

37、小区的主要朝向情况？

答：

南北向。

38、一楼的防潮层高度？

所用材料？

答：

由于高层均为钢筋混凝土地下室，墙身不设防潮带。

39.“玫瑰湾”有哪几种户型？

面积、所占比例？

答：

详见销控资料表。

40.小区中心楼宇间距，包括每栋之间的纵横间距是多少？

答：

间距在16米——24米之间

41.入户花园在哪几栋？

面积如何计算？

答：

叠加别墅、联排别墅有入户花园，没有顶的入户花园不计面积，有顶的入户花园计算一半面积。

42小区内是否有背景音乐？

答：

有。

43.戏水池的深度？

有无护栏？

答：

30公分。

无护栏

44.小区内如何停放自行车、摩托车？

答：

集中停放，统一管理。

45.窗户的材料及隔音效果？

答：

铝合金门窗，开启扇设铝合金框，不锈钢纱窗，隔声性能不小于三级。

46.关于户口问题？

答：

如购房一次性付款超过30万可以办一个户口。

47.每户电压是多少伏？

答：

220V。

49.避雷系统的用材？

答：

○12圆钢。

50.建筑用地许可证？

规划许可证是多少？

答：

建筑用地规划许可证：

昆规地证（2003）0153号；

工程规划许可证：

昆规建证（2005）2176号。

51.基地以前是什么用途？

地基状况？

答：

农用地。

地基采用静压钢筋混凝土，预制预压力管坑基础，坑长大于15米。

52.抗震设计情况？

答：

8度抗震设防。

53.按揭贷款银行是哪家？

答：

中行、招商银行、工行、建行。

54.多层、小高层、高层的得房率各为多少？

如何计算？

答：

55.商铺的高度和面积是多少？

答：

住宅底层商铺层高6米，商业步行街独立商业首层4.2米，二层3.6米，三、四层3.3米。

底商36-150㎡之间，商业街二层以上有200-600㎡之间。

56.给排水管道用材及规格？

答：

PPR管材。

57.生活垃圾如何处理？

答：

袋化集中收集处理。

58.本项目属哪个区管辖？

什么街道？

什么派出所？

答：

官渡区，关上街道办、双凤派出所。

59.本项目的人文状况？

附近居民素质如何？

答：

本项目文化氛围浓厚，小区各处均导入了以人为本的设计理念。

附近小区的居民均为中高档收入者，有较高的文化修养。

60.小区道路是怎么规划的？

答：

人车分流。

61.附近水泵厂是否有噪音？

答：

无。

62.小区如何实行全封闭管理？

围墙的样式及材料？

有无监控系统？

答：

运用红外线、闭路全监控、保安巡更系统实行全封闭管理。

小区由周边商铺围成封闭，不再另设围墙。

63.项目的实用率？

答：

多层、小高层的实用率在%左右，高层的实用率为%和%。

64.公摊面积所包含部分？

答：

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1．电梯井、楼梯间、管道井、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

67.小区水流的方向、树木面积及名称？

答：

由东西两面向中间流动，水面面积5000－7000㎡。

68.小区绿化出来的时间及交房日期？

答：

一期2006年12月31日。

69.烟道的位置、煤气的位置、报警器的位置？

答：

详见户型图。

70、“玫瑰湾”的社区特色？

答：

低密度社区、多种物业形态、配套设施完善的综合型社区。

71.错层错多高？

有什么好处？

答：

错30㎝，有分区明确、动静分离的好处。

73.小区与街道之间的距离？

答：

退关南路红线10米，其余道路5米。

74．“玫瑰湾”外墙采用什么装饰？

答：

彩色涂料。

75.“玫瑰湾”电梯大堂的地面、墙面、天花各采用什么装饰？

答：

地面采用地砖、墙面采用墙转、天花用双飞粉和乳胶漆。

76.“玫瑰湾”采用什么电梯？

一个单元共有几部电梯？

电梯的速度？

答：

900公斤载客电梯，速度每秒1，5米。

每个单元一部电梯。

77.“玫瑰湾”采用什么供电、供水系统？

是否是远程抄表系统？

答：

双回路主、备自动切换供电；有供水加压装置；不设置远程抄表。

78．“玫瑰湾”入户门采用什么材料？

答：

单元门采用IC卡可视对讲防盗门。

入户门采用900㎝-1200㎝的品牌防盗门

79．窗户采用什么材料？

答：

采用优质塑钢窗。

80．厨房有什么装修标准？

答：

预留排烟及下水接口，煤气入户，地面作防水处理。

81．卫生间有什么装修标准？

答：

预留下水接口，作防水处理。

主卫预埋热水管道连通厨房。

82．住宅内是否预留空调位置、通风排油烟管道？

答：

没有预留空调位置，预留通风排油烟管道。

83．“玫瑰湾”有哪些电路装置？

答：

有线电视、宽频、电话接口连接到户、家电电源插座、电灯开关。

84．“玫瑰湾”有线电视和电话有几个接口？

宽带网及其位置？

答：

有线电视2个，电话线一对，宽带位置设在书房或次卧室。

85．“玫瑰湾”有无煤气管道？

答：

有。

86.玫瑰湾阳台是否可封闭？

是否可安装防盗网？

答：

不允许。

87.是否可在外墙做广告？

答：

不允许。

88.可否在一楼开便利店或美容院等牟利机构？

答：

可以。

89.室内设计可否变更，须办理哪些手续？

答：

可以把室内设计方案交由物业管理公司审批，在不影响建筑使用的情况下，可以进行更改。

装修房子需到物业管理公司办理装修手续交付押金。

90.阳台护栏用材及样式？

答：

钢筋混凝土。

91.泛会所是否收费？

答：

是，有收费项目也有免费项目。

92.小区内有否配备幼儿园？

答：

本项目与邦盛共建幼儿园。

第三部分接待篇

93、接待的第一句话是？

您好！

京鹏玫瑰湾。

94、接待时要做哪些工作？

1）简要的回答客户的询问

2）简要的介绍本项目的差异化特征、主要卖点，引起客户的兴趣和关注。

95、客户询问时应有什