工程施工施工前期准备.docx

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工程施工施工前期准备

）土地使用权交易可采用下列方式：

1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。

2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。

（二）招标、拍卖委员会的组成与职责

 1、组成：

 以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。

2、招标委员会主要职责：

 审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。

3、拍卖委员会职责：

审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人

又称场地使用权。

我国政府土地管理部门授予的使用土地的专门权利。

 土地使用权是我国的一项特殊的无形资产。

我国《宪法》规定，土地为国家所有，任何单位和个人都无权拥有土地。

长期以来，我国国有企业占用使用的土地均未在会计上反映。

1988年修订后的《宪法》和《土地管理法》允许有偿出让或转让土地使用权。

随后，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

土地使用权有偿出让是指政府将国家或集体所有的土地，按照指定地块、用途和其他条件，有偿地供土地使用权受让人开发经营，土地使用权受让人向政府支付出让金儿使用金，出让金是土地使用权让人为取得土地使用权而向政府一次性支付的价款，使用金是土地使用权受让人因使用土地而定期向政府交纳的费用。

土地使用权转让是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权再转移给其他单位或个人的行为，后者应向前者支付转让金。

 土地使用权成本包括支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等。

如果国家以土地使用权向股份有限公司作价入股，则以评估的价值为依据。

 定期向政府交纳的土地使用金于支付时作为当期费用处理，不予资本化。

 如果土地使用权有期限，则在规定的期限内摊销其成本；如果无期限，可以不摊销。

提问人的追问  2010-11-2309:

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能较详细说明从第一步开始具体怎么做的操作流程吗？

回答人的补充  2010-11-2309:

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第一步：

房地产开发项目土地获取

一．土地获取工作流程

1、确定目标城市

在公司发展战略方针的指导下，结合我国各地区房地产市场发展特征，制定公司房地产业年度发展计划，确定公司房地产业发展的目标城市。

2、项目获取途径

   项目获取主要分为以下两种途径：

①直接购买土地获取项目

通过报纸、网络等途径收集目标城市房地产市场发展状况和土地市场交易情况。

通过对当地房地产市场分析和对当地政府部门公布的国有土地使用权出让公告，初步估计出让土地成交价格，结合公司实际情况，确定目标地块。

②通过朋友、社会关系等途径获取合作开发项目。

3、确定土地价格及报价策略

在确定房地产报价策略时可采用以下两种方式：

①公司组织人员现场调研：

根据目标城市以往国有土地交易情况和房地产市场情况，预测目标地块可能成交的最低价格和最高价格，并根据目标地块使用权的出让方式确定报价策略。

②房地产专业公司介入：

报价策略可以说是项目获取过程中较为关键的一步，报价高低直接影响到本项目最终开发利润。

因此在确定报价前可考虑请专业的房地产代理公司介入，对本地块进行详细的现场调研工作，并编写完整的《市场调研报告》。

准确的确定本地块可能成交的价格和报价策略。

4、办理相关竞买手续

根据土地使用权出让部门规定，准备有关资料，实地办理竞买手续。

需准备资料如下：

①保证金以及进帐单（各地可能不一样，杭州标准为100万元）

②身份证明材料主要包括：

企业法人营业执照，公司法人营业执照，法人代码证等证件原件，法定代表人身份证（原件）及公章。

③需委托别人代理参与国有土地使用权出让的，需委托书原件何身份证原件。

5、现场竞买

组织人员现场竞买。

6、签订合同

如土地竞买成功需及时签订国有土地使用权出让的有关合同。

二．土地取得所需费用

1、保证金

2、国有土地使用权出让费用

3、其它费用（地块调研费用等）

三．土地取得所需资料

1、公司营业执照

2、法定代表身份证明

3、委托书

4、企业公章

第二步：

项目公司成立

一．项目公司成立

1、公司成立准备工作。

2、申请主管部门同意进行房地产开发。

3、申请资质等级审批。

4、申请办理企业名称预先核准。

5、办理工商注册登记。

6、办理税务登记。

7、房地产开发主管部门备案

二．项目公司成立所需的相关费用

1、企业法人开业登记费

2、企业法人变更登记费

3、企业法人年度检验费

4、领证照费

三、项目公司成立涉及到主要资料

1、房地产开发主管部门意见书

2、企业章程和内设机构

3、验资证明和办公场地证明

4、公司名称预先审核申请书

5、法人资格证明和身份证明

6、企业名称预先核准通知书

7、公司专业技术人员资质证明和员工名单

第三步：

房地产开发项目审批

一、审批前准备工作

1、办理土地出让手续——国土资源局

2、项目概念方案设计——设计院

项目概念方案设计必须附有项目详细的规划设计参数和效果图

3、落实足够的开发资金

二、项目立项

1、项目定位

项目定位准确与否是该项目开发成败的关键点所在，因此在确定项目定位时可考虑请专业房地产代理公司进行咨询或者组织公司人员进行现场调研，并编制《项目定位报告》。

如果面对较为熟悉的房地产市场也可考虑组织公司员工进行现场调研即可。

2、确定开发方案——设计院

3、申报、审批项目建议书——计委或建委

①拟写申请立项的请示

②编写项目建议书

③准备其它材料

项目建议书是基本建设程序中最初阶段的一个初始文件，它是投资决策前对拟建项目的轮廓设想，影响着项目建设全过程和各个方面，是整个项目发展周期中的一个重要环节。

项目建议书批准后，才可进行可行性研究工作，但并不表明该项目非上不可，项目建议书不是项目是否决定建设的最终文件。

4、项目可行性研究——计委

①拟写申请可行性研究的请示。

②编写可行性研究报告

③项目建议书批复及有效的计划文件

④规划局出具的可行性研究红线图。

⑤环保局的环境评估报告的批复

⑥分别委托做上下水、电、气、热、电讯供给咨询方案。

⑦银行贷款意向书

⑧国土资源局用地预审意见书

⑨准备其他相关材料

⑩可行性研究报告审批

三、项目选址定点

1、测绘地形图和网管现状图——测绘院

2、办理选址意见书——规划局

需提交材料如下：

①申报表

②立项文件

③申请用地函件

④工程简要说明和选址要求

⑤意向位置的1:

1000的地形图

⑥其它相关资料

3、申请用地红线和用地准备通知书——规划局

4、办理建设用地规划许可证——规划局

①建设用地规划许可证申请表。

②计划部门批准征用地的计划任务书。

③1：

1000地形图。

④定点、规划设计条件通知书中要求的取得的有关协议文件。

⑤建设项目选址意见书（勘测红线）、规划设计方案通知书。

⑥其它相关资料

5、办理建设用地许可证——国土局

办理建设用地许可证需提交材料如下：

①建设用地规划许可证申请表

②计划部门批准征用土地计划任务书

③1：

1000地形图二份

④定点、规划设计条件通知书中要求取得的有关协议文件

⑤项目选址意见书（堪设红线）、规划设计方案通知书。

6、申请正式红线和规划要点——规划局

7、环境影响评估的批复—环保局

办理环境影响评估批复需提交如下材料：

①环评单位的建设项目环评申报表

②环境影响评估报告书（符相应的磁盘拷贝）

③环境影响登记表（环保局办事窗口领取）

④立项批文

⑤专家审批意见（经专家评审的环评报告）

⑥建设项目总平蓝图

⑦修改对照表（经修改的送审稿）

⑧建设单位主管部门或建设单位在环评书上按章并签署意见。

⑨环评单位的资质证书

四、办理市政工程规划许可证

1、初步设计方案——设计院

2、申请市政设计要点——市政处

3、综合网管设计——设计院

4、审批意见——市政管理部门

自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、路灯管理处等市政管理部门。

5、方案审批——规划局

6、综合网管施工图设计——设计院

7、办理市政工程规划许可证——市政处

五、办理单项工程规划许可证

1、申请排水设计要点——规划局

2、排水施工图设计——设计院

3、综合管线设计要点——规划局

4、管线施工图设计——设计院

供电、电信、有线电视路灯煤气等管线施工图设计

5、申请给水设计要点——规划局

6、给水方案论证——自来水公司

7、给水施工图设计——自来水公司

8、申报单项工程施工图——市政处

9、给水施工图设计修改——自来水公司

10、各管线施工图设计修改——设计院

11、排水施工图修改——设计院

12、市政竣工测算委托书——测量单位

13、办理单项工程规划许可证——规划局

六、办理投资许可证

1、申报审计——审计局

2、办理投资许可证——计委

3、开工前成本测算——项目公司

4、办理开工许可证——计委

七、办理建设工程规划许可证

1、初步设计方案——设计院

2、初步方案报批——规划局

3、征询消防、教育、交警、人防等部门书面意见

4、修改方案单体图——设计院

5、单体方案审批——规划局

6、施工图设计——设计院

7、施工图消防审批——消防局

8、建委面积核定——建委

9、灰线检验——规划局

10、办理建设工程规划许可证——规划局

9、古建园林工程设计费

10、其它费用

八、白蚁防治手续——白蚁防治所

九、施工报建登记——建委

施工报建登记所需资料：

1建设项目批准文件；

2建设工程项目土地使用合法证明文件；

3施工图设计文件审查批准书；

4资金证明（银行出具的审计报告）。

十、房地产开发项目工程建设招投标——招标办

1、办理招标登记、招标申请

2、招标准备

3、招标通告

4、编制招标文件并核准

5、编制招标工程标底

6、标底送审合同预算审查处确认

7、标底送招标办核准，正式申请招标

8、投标单位资格审批

9、编制投标书并送达

10、召开招标会，勘察现场

12、评标、决标

13、发中标通知书

14、签订工程承包合同

15、工程承包合同的？

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