潮安区基准地价标准及实施办法.docx
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潮安区基准地价标准及实施办法
潮安区基准地价标准及实施办法
第一条 为加强土地市场管理，规范地产市场交易行为，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东省地价管理规定》等法律法规规章的规定，结合本区实际，制定本基准地价标准及实施办法。
第二条 本次公布的基准地价适用于潮安区城区及各镇建成区和规划区范围内的国有土地（范围详见潮安区基准地价图）。
规划区定级区域范围外的国有土地使用权价格，参照定级区域末级执行。
第三条 本办法由区国土资源局负责具体实施，区物价、住建、财政和税务等部门共同做好相关管理工作。
第四条 基准地价是指在城镇建成区和规划区范围内,对现状利用条件下不同区片和区段的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的“五通一平”（宗地红线内场地平整，宗地红线外通路、通水、通排水、通电、通信）的开发程度条件下，评估基准日为2013年7月1日，法定最高出让年期（商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年）城镇国有土地使用权区域平均价格。
第五条 基准地价由土地取得费、“五通一平”开发费、相关税费、利息、利润和土地所有权收益等构成。
第六条 基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业三类。
各类用地的具体划分标准为：
（一）适用商业用地基准地价标准的用地包括：
1、批发零售用地：
指主要用于商品批发、零售的用地。
包括商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等的用地。
2、住宿餐饮用地：
指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。
包括宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、康乐中心、夜总会、歌舞厅、俱乐部、游乐园、高尔夫球场、赛车场、赛马场等。
3、商务金融用地：
指企业、服务业等办公用地，以及经营性的办公场所用地。
包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所等用地。
4、其它商服用地：
指上述用地以外的其他商业、服务业用地。
包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴、火车票飞机票售票大厅、港口码头的客（货）运经营点、汽车站、火车站等商业服务场所及设施用地。
（二）适用住宅用地基准地价标准的用地包括：
住宅用地指用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。
其中别墅用地按住宅用地基准地价标准的150%计算地价。
（三）适用工业用地基准地价标准的用地包括：
1、工业用地：
指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。
包括各类开发区、工业产业转移园区、高新技术产业研发与展示中心等。
2、采矿用地：
指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
3、仓储用地：
指单独用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。
（四）综合用地：
指以居住为主的住宅与商铺、商业性办公楼、写字楼等混合的用地。
1、已建的综合用地基准地价分别按其土地用途划分所属基准地价的类别，根据所属用途分别实际占用的建筑面积或建筑物楼层分配情况，分层次、分用途分别进行计算，最后求和。
2、未建的综合用地基准地价设定以首层沿街为商铺，其它为住宅分用途分别进行计算，最后求和。
（五）其他用地：
属经营性质的用地适用住宅用地基准地价标准；属非经营性质的用地适用工业用地基准地价标准。
其他用地包括：
1、办公用地：
指党政机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地；企业厂区外独立的办公楼用地。
2、教育用地：
指各种教育机构，包括大专院校、中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。
3、科研设计用地：
指独立的科学研究、勘测设计、观察测试、科技信息和科技咨询等用地。
4、文体用地：
指独立的文化、体育设施用地，包括图书馆、博物馆、科技馆、展览馆、纪念馆、电影院、影剧院、剧场、音乐厅、杂技场、文化宫、青少年宫、老年活动中心、体育场馆、体育训练基地等用地。
5、医疗卫生用地：
指独立的综合医院、各类专科医院、卫生防疫站、专科防治所、检验中心、急救中心、血库、休养所和疗养院等用地。
6、港口码头用地：
指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分。
7、风景名胜设施用地：
指风景名胜（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址等）景点及管理机构的建筑用地，不包括景区内的其它用地。
未列入上述范围的其他用地，可参照相关或相近用地的用途类别判定。
第七条 商业、住宅及工业用地的区片价是以规划建设用地红线（指经区住房和城乡建设局批准可用于项目建设的用地红线，其范围包括建设小区内的道路、绿化、建筑物、构筑物等所占的土地面积，不包括负担的城市道路用地面积）内面积为基础测定的。
商业用地路线价是以临街宽度为5米，进深为12米的临街标准宗地为基础测定的。
商业用地的标准容积率为1.2、住宅用地的标准容积率为2.0、工业用地标准容积率为1.0。
第八条 商业用地基准地价采用标准容积率下的平均地面价作为区片价和路线价；住宅用地基准地价采用标准容积率下的平均地面价作为区片价；工业用地基准地价采用标准容积率下的平均地面价作为区片价。
全区土地分为四等，一等为最高等，四等为最低等，一等是区城区（庵埠镇、彩塘镇、东凤镇）；二等是古巷镇、凤塘镇、浮洋镇；三等是龙湖镇、金石镇、江东镇、沙溪镇；四等是凤凰镇、文祠镇、归湖镇、登塘镇、赤凤镇、万峰林场。
根据各镇土地等级，同等级内地价分为一至四级，一级为最高，四级为最低。
第九条 基准地价应用于具体宗地地价计算时，必须根据估价时点和宗地的具体条件利用基准地价修正系数体系进行修正。
应用商业用地路线价计算具体宗地地价时，要进行临街深度、宽度、楼层、临街类型、使用年期、其它个别因素及期日等修正。
应用商业用地区片价计算具体宗地地价时，要进行区域因素和容积率、使用年期、开发程度、其它个别因素及期日等修正。
应用住宅用地区片价计算具体宗地地价时，要进行区域因素和容积率、景观条件、使用年期、开发程度、其它个别因素及期日等修正。
应用工业用地区片价计算具体宗地地价时，要进行区域因素和使用年期、开发程度、其它个别因素及期日等修正。
第十条 商业用地路线价和商业用地区片价中，3层以上（含3层）的商业用地按所在住宅用地的区片价计算；在住宅用地区片价容积率修正中，容积率小于2.0时按2.0修正，大于4.5时按4.5修正；工业用地不进行容积率修正。
第十一条 利用基准地价修正系数体系法计算宗地地价时，要按照区住房和城乡建设局确定的土地用途和规划条件进行计算。
（一）对于规划条件中的容积率，如果仅确定了容积率上限，则按照容积率上限核定宗地容积率；如果确定了容积率上限和下限，已建的按照实际容积率核定宗地容积率，未建成的按照容积率上限核定宗地容积率。
（二）对于已领取土地证但没有规划条件，已建的按照实建面积计容积率，用途为商业或住宅用地的，容积率未满标准容积率的按标准容积率计，超过4.5按照容积率4.5核定；未建的须到区住房和城乡建设局申请批准规划条件。
第十二条 本基准地价标准实施之日起，国有土地的出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估以本基准地价计，
当宗地价格评估低于基准地价修正的宗地地价时，以基准地价修正的宗地地价计。
第十三条 原以划拨方式取得的国有土地使用权申请补办非经营性出让手续的，经区政府批准同意后，按程序补交地价款。
补交地价款按市场评估价与国有划拨土地使用权价格差值计收，即：
补交地价款＝市场评估的宗地地价－国有划拨土地使用权权益价值。
当市场评估的宗地地价低于基准地价修正的宗地地价时，补交地价款按基准地价修正的宗地地价与国有划拨土地使用权价格差值计收，即：
补交地价款=基准地价修正的宗地地价－国有划拨土地使用权权益价值。
在我区的土地增值收益率未确定及公布前，因历史原因未能计算原国有划拨土地使用权权益价值的，补交地价款按基准地价修正的宗地地价的40%计收（属“三旧”改造范围的，按“三旧”改造的有关规定执行）。
第十四条 已购公有住房、房改房、解困房、安居房或经济适用房上市交易时，应依照《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》（财综字[1999]113号）补交地价款，补交的地价款按基准地价修正的宗地地价的10%计收。
第十五条国有土地使用权符合法律、法规的规定可以改变用途的，经区政府批准，按程序评估后补交地价款。
国有出让土地使用权申请改变用途，应补交地价款＝新用途条件下按基准地价修正的宗地地价－原用途条件下按基准地价修正的宗地地价。
国有划拨土地使用权申请改变用途，应补交地价款＝新用途条件下按基准地价修正的宗地地价－原用途条件下的国有划拨土地使用权权益价值。
未能核算原国有划拨土地使用权权益价值的，权益价值按原用途条件下基准地价修正的宗地地价×（1-40%）计。
第十六条 基准地价根据国家和省、市的有关规定结合本区的经济发展状况和产业政策等因素适时进行调整。
第十七条 本办法由区国土资源局负责解释。
本办法自2014年12月1日起施行，原《关于公布潮安县基准地价的通知》（安国土[2001]91号）同时废止。
附件：
1、潮安区各镇商住工用地基准地价表
2、潮安区各镇商业用地路线价表
附表1-2-1各镇商住工用地基准地价（元/平方米）
潮安区乡镇基准地价成果表
乡镇
等别
总分
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
城区
1
94.29
2848
2015
1383
881
2004
1503
1119
758
868
744
678
凤塘镇
2
54.23
1919
1439
1268
1038
698
609
古巷镇
43.18
1528
1146
1221
1012
682
597
浮洋镇
39.60
1401
1051
1120
928
640
558
龙湖镇
3
27.65
978
734
862
685
565
489
金石镇
25.98
919
689
809
643
542
467
江东镇
24.09
852
639
751
597
505
440
沙溪镇
21.78
771
578
679
540
492
432
登塘镇
4
19.72
698
523
615
489
387
338
文祠镇
18.26
646
485
569
452
358
312
凤凰镇
16.85
596
447
496
388
343
303
归湖镇
15.23
582
440
478
379
316
279
赤凤镇
13.49
551
426
443
355
304
272
万峰林场
13.26
531
404
416
330
293
260
附表1-2-2各镇商住工用地基准地价（万元/亩）
潮安区乡镇基准地价成果表
乡镇
等别
总分
商业用地
住宅用地
工业用地
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
Ⅳ级
Ⅰ级
Ⅱ级
Ⅲ级
城区
1
94.29
189.87
134.33
92.20
58.73
133.60
100.20
74.60
50.53
57.87
49.60
45.20
凤塘镇
2
54.23
127.93
95.93
84.53
69.20
46.53
40.60
古巷镇
43.18
101.87
76.40
81.40
67.47
45.47
39.80
浮洋镇
39.60
93.40
70.07
74.67
61.87
42.67
37.20
龙湖镇
3
27.65
65.20
48.93
57.47
45.67
37.67
32.60
金石镇
25.98
61.27
45.93
53.93
42.87
36.13
31.13
江东镇
24.09
56.80
42.60
50.07
39.80
33.67
29.33
沙溪镇
21.78
51.40
38.53
45.27
36.00
32.80
28.80
登塘镇
4
19.72
46.53
34.87
41.00
32.60
25.80
22.53
文祠镇
18.26
43.07
32.33
37.93
30.13
23.87
20.80
凤凰镇
16.85
39.73
29.80
33.07
25.87
22.87
20.20
归湖镇
15.23
38.80
29.33
31.87
25.27
21.07
18.60
赤凤镇
13.49
36.73
28.40
29.53
23.67
20.27
18.13
万峰林场
13.26
35.39
26.90
27.70
21.97
19.51
17.34
附表1-2-3城区商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
潮汕路
潮安车站南顺顺旅馆往北至安北路交叉口
3864
257.60
1186
L02
亨利路
亨利路与安南路十字路口往东到庵埠影剧院
6727
448.47
1097
L03
安南路
南起亨利路交叉口往东北至安南路与潮汕路交叉口
2952
196.80
1258
L04
潮安大道
西起潮安迎宾影城往东至与潮汕路交叉路口
2947
196.47
1141
L05
彩文路
南起安南路交叉口往西北方向延伸至彩文路与河流交叉口
2903
193.53
1048
L06
潮汕路
亨利路与潮汕路交叉口往西南至庵凤路
3409
227.27
417
L07
庵埠镇政府南邻路
与亨利路交叉口起往西南至与庵凤路交叉路口
2873
191.53
406
L08
庵埠镇政府北邻路
庵埠食品批发市场前与亨利路交叉路口起往西南至与庵凤路交叉路口至鹏程手机数码城西南25米处
3497
233.13
411
L09
庵凤路
南起潮汕路北至安南路的路段
2030
135.33
664
L10
庵凤路
南起安南路北至河边的路段
2105
140.33
384
L11
文化路
东起维尔尼幼儿园西至潮汕路的路段
4738
315.87
892
L12
安北路
西起潮汕路交叉路口往东至农业发展银行
2520
168.00
536
L13
潮安大道
西起潮汕路交叉路口往东至河边处
1708
113.87
471
L14
潮汕路
北起顺顺旅馆往西南至亨利路交叉路口
4193
279.53
1297
L15
潮汕路
南起骊一村中路交叉路口往北至彩东路
2589
172.60
2330
L16
潮汕路
南起彩东路交叉路口往北至潮汕路与潮汕公路交点
1892
126.13
863
L17
庵凤路
南起河流北沿往北至乐欢欢幼儿园北约200米处
2068
137.87
1097
L18
彩塘卫生院支路
西起潮汕路交叉路口往东至彩塘卫生院丁字路口
2365
157.67
812
L19
彩金路
北起潮汕路往南至骊一村中路的路段
2574
171.60
942
L20
潮汕路
北起庵凤路往西南方向至中国移动龙溪服务厅
3105
207.00
937
L21
彩东路
东起潮汕路往西至华丽超市南约200处
1800
120.00
754
L22
府前路
西起众利路往东至东梅路十字路口的路段
1357
90.47
322
L23
东梅路
北起青年路往南至中国邮政储蓄银行
1288
85.87
929
附表1-2-4凤塘镇镇商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
凤塘政府东邻道路
恒丰购物至百姓自选
3263
217.53
748
L02
农业银行西邻道路
凤塘镇公交站至恒丰购物
2984
198.93
729
L03
年丰购物东邻道路
百姓自选至年丰购物
3684
245.60
209
L04
枫凤路
百姓自选至中国联通营业厅
1702
113.47
798
L05
凤塘邮局东邻道路
新凤路至凤塘邮局西南150米处
1499
99.93
263
附表1-2-5古巷镇商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
枫榴公路
政府旁十字路口处至妇康药店处十字路口
2785
185.67
483
L02
古竹街
古竹街东端至古竹街西端
3006
200.40
519
L03
政府门前大道
政府旁十字路口至电力局旁三岔路口
2459
163.93
477
L04
邮局旁道路
电力局旁三岔路口至锡松加油站旁十字路口
3205
213.67
404
L05
古二幼儿园旁道路
电力局旁三岔路口至妇康药店处十字路口
1624
108.27
541
L06
中心卫生院前面道路
妇康药店处十字路口至佳乐福购物广场向北90米
2530
168.67
574
L07
枫榴公路
妇康药店处十字路口至小星星幼儿园处三岔路口
1540
102.67
461
L08
枫洋综合市场旁道路
农村信用社ATM旁十字路口至雅丽超市枫洋连锁店旁三岔路口
1254
83.60
589
L09
金华医院旁道路
政府旁十字路口至福庆小学北边三叉路口
1379
91.93
440
L10
农村信用社ATM南侧道路
农村信用社ATM旁十字路口至威尼斯中英文学校南侧丁字路口
2682
178.80
235
附表1-2-6浮洋镇商业用地路线价一览表
道路
编码
道路
名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
潮汕路
潮汕路与开明路交叉口至中国邮政储蓄以北200米处
1740
116.00
362
L02
开明路
潮汕路与开明路交叉口至美佳福购物东北150米处
3733
248.87
314
L03
开明路
潮汕路与开明路交叉口至德友陶瓷公司西100米处
2195
146.33
218
L04
潮汕路
潮汕路与开明路交叉口至博物馆南80米处
2149
143.27
193
L05
开明路
美佳福购物东北150米处至潮安区职业技术学院东北150米处
2294
152.93
300
L06
潮汕路
博物馆南80处至农村信用社ATM处
1911
127.40
358
L07
潮汕路卫生院支路
潮汕路至浮洋中心卫生院
2896
193.07
205
附表1-2-7龙湖镇商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
龙鹳路
龙鹳路与232省道交汇处至龙鹳路与龙湖中路交汇处
1068
71.20
421
L02
龙鹳路
龙鹳路与龙湖中路交汇处至龙鹳路东起第二个路口
1055
70.33
367
L03
政府正门前南北走向道路
龙湖镇政府正门前至其与龙鹳路的交汇处
1539
102.60
187
L04
龙湖中路
龙鹳路与龙湖中路交汇处至其下方178米处
1027
68.47
179
附表1-2-8金石镇商业用地路线价一览表
道路
编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
金石大道
金石大道与大路顶路交叉口至中国联通营业厅
1409
93.93
822
L02
金石大道
金石大道与大路顶路交叉口至瑞诚自选西南100米处
1805
120.33
423
L03
大路顶路
金石大道与大路顶路交叉口至金石旅社东北200米处
1015
67.67
293
L04
078县道
晋君路交叉口处至金石旅社东北150米处
1580
105.33
307
L05
晋君路
百货市场至翁厝美来小学
1495
99.67
412
L06
078县道
金石旅社东北150米至镜鸿路交叉口处
827
55.13
366
L07
金石大道
中国联通营业厅至潮汕公路口公交站
1316
87.73
462
附表1-2-9江东镇商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
桥北街
桥北街中庄学校北40米路口桥北街与051县道交汇处
1976
131.73
438
L02
桥北街
桥北街与051县道交汇处至
桥北街江东卫生院北130米路口
1373
91.53
387
L03
051县道
桥北街与051县道交汇处至051县道与英河路交汇处
1679
111.93
371
附表1-2-10沙溪镇商业用地路线价一览表
道路编码
道路名称
区段说明
价格
（元/㎡）
价格
（万元/亩）
路线长度
（米）
L01
078县道
中明路与078县道交汇处西南230米至中明路与078县道东北方100米
1170
78.00
347
L02
中明路
中明路与078县道交汇处东100米至中明路东山湖度假村酒店西70米
1136
75
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