金螺湖旅游小镇建设项目可行性实施计划书草案.docx
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金螺湖旅游小镇建设项目可行性实施计划书草案
金螺湖旅游小镇建设项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章总论
第一节项目背景
―、项目总论：
“汇园区金螺湖旅游小镇”项目是GZ旅游资源开发有限责任公司为了贯彻落实国务院【国发（2012）2号】《国务院关于进一步促进GZ经济社会又好又快发展的若干意见》中定位GZ省为“文化旅游发展创新区”的指导精神，同时落实GZ省人民政府、GZ省发改委、GZ省旅游局关于（2012—2020年）将在全省实施50个特色旅游小镇建设项目，力争近中期（2012—2015年）成功打造25个特色旅游小镇的目标等相关文件政策。
GZ省住房和城乡建设厅正在制订的《关于加快推进小城镇建设的意见》，该意见将在省确定100个小城镇建设试点，包括省级试点30个，市（州）级试点70个，其中将大力发展交通枢纽型、旅游景观型、绿色产业型、工矿园区型、商贸集散型、移民安置型等有特色的“六型”小城镇。
“汇园区金螺湖旅游小镇”符合该意见的指导思想，使之成为GZ省绿色小城镇建设的示项目。
“汇园区金螺湖旅游小镇”项目主要功能区有：
羊昌镇绿色小城、羊昌生态农业旅游中心、金螺湖温泉度假中心、金螺湖高尔夫中心、金螺湖旅游文化风情街、金螺湖别墅项目等。
二、项目名称:
汇园区金螺湖旅游小镇
三、项目承办单位概况：
项目承办单位：
GZ旅游资源开发有限责任公司
法定代表人：
公司简介：
GZ旅游资源开发有限责任公司成立于2011年11月30日，是一家经GZ省国资委批准成立的国有企业，隶属于GZ旅游集团。
主要承担由GZ省人民政府、省发改委、省旅游局在
«GZ省“十二五”旅游业发展规划》中所提到的全省50片旅游区整体规划开发建设任务，并重点建设一批具有产业支撑、富有地域特色、人居环境良好的旅游城市和风景、风情旅游小镇。
企业理念：
拼搏奋进开拓创新
企业文化：
团结合作共同进步
企业精神：
追求卓越永无止境
公司主要经营围还包括：
旅游基础设施及配套项目的投融资、建设和经营管理；
旅游资源综合开发利用；项目管理；
房地产开发；酒店管理；旅游咨询与相关培训；
会展与会议服务；物业管理；旅游规划设计及园林绿化等；
四、可行性研究报告编制依据：
1、《中华人民国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《GZ省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3、【国发（2012）2号】《国务院关于进一步促进GZ经济社会又好又快发展的若干意见〉〉；
4、GZ省人民政府、GZ省发改委、GZ省旅游局关于（2012—2020年）将在全省实施50个特色旅游小镇建设项目，力争近中期
（2012-2015年）成功打造25个特色旅游小镇的目标文件；
5、GZ省住房和城乡建设厅《关于加快推进小城镇建设的意见》；
6、栗战书在第六届GZ旅游产业发展大会的讲话；
7、克志在第七届GZ旅游产业发展大会上的讲话；
8、关于研究黔中经济区发展规划编制等问题的会议纪要；
9、《市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
10、《汇园区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
11、汇园区市场调研报告；
12、项目拟用地地形图、相关基础资料及规、规程。
五、项目提出的理由与过程
为响应和贯彻落实国家、省、州及县等各级政府的文件精神，
GZ旅游资源开发有限责任公司拟投资“汇园区金螺湖旅游小镇”项目，将有效发挥GZ旅游资源开发公司的经验，有效整合各类优势资源。
有理由相信，GZ旅游资源开发公司将会以高度的责任感和使命感，以更加积极的姿态、更加饱满的热情、更加务实的作风，全力投入到GZ省的经济建设中，并通过踏实工作、积极探索以及依靠先进理念及高品质要求进行规划和建设，环境优美、配套齐全、设施先进、功能优化的现代旅游小镇，将为GZ、、汇园的社会经济发展发挥积极作用。
第二节项目概况
一、拟建地点
本项目占地面积5000亩。
选址于汇园区羊昌镇金螺湖。
金螺湖位于市汇园区羊昌镇和百宜乡交界处，距市中心区41km,距汇园区行政中心31km,距羊昌镇政府所在地4km。
交通便利，与贵开高等级公路相通。
区地貌以浅切割丘陵地为主。
海拔125OmO区水文条件好，
地处北亚热带，属于北亚热带季风湿润性气候。
年平均气温为
14cC,年无霜期260天左右，年平均降水量IIOOmnlO植物种类较多，森林茂密，林海茫茫，林下草地翠绿如茵，水体景观和森林景观丰富，以优美且色彩丰富的针阔混交林景观、针叶林景观和针叶混交林景观以及通透如茵的森林草地景观为特色，集山、水、林、草于一体，具有幽、秀、野等景观特色。
金螺湖面面积250余亩，湖四周森林覆盖面积2000亩，由于周围植被保护完好，森林茂密，四季常青；四周空气清新，环境优美；该湖常年水流不断，水质清澈。
经物探，区有地热丰富，预计打井1600m,单井日涌水量600m3s32以上，温泉水基本无色透明，主要微量元素Zn、Se等，温泉溢出地表水温42-440C,平均为43°C,对治疗类风湿有显著疗效，各项指标均达到国家矿泉水分类界限标准，作为医疗温泉开发利用，前景广阔。
二、项目建设容
“汇园区金螺湖旅游小镇”，总规划建设用地面积XXX亩，总
建筑面积：
XXXX平方米。
三、建设规模与目标
1建设规模及主要建设容:
序号
项目名称
建筑规模（川）
1
（D
②
③
2
（D
②
③
3
（D
②
③
④
⑤
⑥
4
（D
②
③
2建设目标：
“汇园区金螺湖旅游小镇”的建设目标不能脱离GZ小城镇建设的指导思想及GZ旅游小镇的建设方向即：
按照“大项目、大规划、大投入”的思想，对“汇园区金螺湖旅游小镇”统一招商、整体推进、分步实施，实施旅游项目带动战略，建设富有地域特色、人居环境良好、主题鲜明、设施配套、交通便利、适宜休闲度假的风情旅游小镇。
通过“汇园区金螺湖旅游小镇”的建设，建立适合GZ省旅游业发展模式，有力促进旅游业的转型升级，成为建设旅游强省的有效途径，从而实现“打造国际知名、国一流的旅游目的地和休闲度假地”的战略目标，推动GZ旅游业发展，使GZ旅游进入区域旅游时代。
近中期目标（2012-2015年）：
力争到2015年，羊昌小城镇的建设，将成为GZ城镇化工作的一个重要示点。
建好羊昌小城镇，将为城镇化发展提供人口转移空间。
盘活存量土地，提高土地集约和节约利用，可以为小城镇发展提供承载空间。
通过加大投入、资本置换、市场运作等方式，完善基础设施，可以为小城镇自身跨越发展提供硬件支持空间。
依托金螺湖温泉度假中心的建设，实现综合服务功能配套的旅游景观型城镇。
远期目标（2015-2020年）：
力争到2020年，“汇园区金螺湖旅游小镇”成为国际知名、国一流的旅游目的地和休闲度假地的战略目标，推动GZ旅游业发展，使GZ旅游进入区域旅游时代。
“汇园区金螺湖旅游小镇”的建设和发展，必将成为GZ旅游业发展目标的第一块试金石，同时也是市汇园区对外宣传交流窗口，必将对汇园区形成独具特色的地方旅游文化产业，提升为汇园区城市品质作出重要贡献。
四、主要技术经济指标
序号
项目指标
单位
指标值或容
备注
1
总建筑面积
ID3
2
顼目总投资
亿
（D
建设投资
亿
②
建设期利息
万元
3
资金来源
万元
（D
资本金
万元
②
企业自筹
③
申请国家补助
万元
序号
项目指标
单位
指标值或容
备注
④
银行贷款
万元
4
财务评价指标
（D
平均年经营收入
万元
②
平均年总成本费用
万元
③
平均年经营税金及附加
万元
④
平均年利润总额
万元
⑤
所得税后财务部收益率
%
⑥
所得税后财务净现值
万元
⑦
静态投资回收期（不含建设期）
年
五、问题与建议
1、“汇园区金螺湖旅游小镇”的整体建设是在汇园区规划发展的根本，汇园区城市建设规划是本项目建设的依托，建议加快基础设施的建设，特别是主要交通干道的建设。
2、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。
3、本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中
可以在立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。
4、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。
第二章项目区域概况与发展规划
第一节区域概况
一、地理区位
汇园区位于市东北部，东经106°30z-107o03z、北纬
26o55z-26°33'。
总面积962.4平方千米。
2003年末，总人
口30.52万人。
人口较多的少数民族有布依、苗、侗、水等民族。
“汇园区金螺湖旅游小镇”位于汇园区羊昌镇金螺湖。
金螺湖位于市汇园区羊昌镇和百宜乡交界处，距市中心区41km,距汇园区行政中心31km,距羊昌镇政府所在地4km。
交通便利，与贵开高等级公路相通。
区地貌以浅切割丘陵地为主。
海拔125OmO区水文条件好，地处北亚热带，属于北亚热带季风湿润性气候。
年平均气温为140C,年无霜期260天左右，年平均降水量IlOOmmO植物种类较多，森林茂密，林海茫茫，林下草地翠绿如茵，水体景观和森林景观丰富，以优美且色彩丰富的针阔混交林景观、针叶林景观和针叶混交林景观以及通透如茵的森林草地景观为特色，集山、水、林、草于一体，具有幽、秀、野等景观特色。
金螺湖面面积250余亩，湖四周森林覆盖面积2000亩，由于周围植被保护完好，森林茂密，四季常青；四周空气清新，环境优美；该湖常年水流不断，水质清澈。
经物探，区有地热丰富，预计打井1600m,单井日涌水量600m3s32以上，温泉水基本无色透明，主要微量元素Zn.Se等，温泉溢出地表水温42-44t,平均为43£,对治疗类风湿有显苦疗效，各项指标均达到国家矿泉水分类界限标准，作为医疗温泉开发利用，前景广阔。
二、区位条件
从区位及地理条件看，“汇园区金螺湖旅游小镇”具有明显优势：
一是靠近市区的优势，市场需求大，辐射面宽。
二是周边休闲旅游设施开发完善，处于旅游商圈围。
三是具有较好地交通条件，为外来游客提供快捷方便的交通服务。
“汇园区金螺湖旅游小镇”的建设将成为汇园区重要的旅游地组成部分，成为全区重要的经济媒介和配套中心，将有效推动汇园的各产业协调发展。
三、经济社会发展概况
GZ省2011年生产总值5600亿元，增加Iooo亿元，增长15%,增速比上年高2.2个百分点。
固定资产投资5100亿元，增加1914亿元，增长60%,拉动经济增长10个百分点。
金融机构存款余额8771亿元、贷款余额6876亿元，分别比年初增加1400亿元和1124亿元。
财政总收入1330亿元，一般预算收入773亿元，分别增长37%和44.9%;各项税收收入1080亿元，一般预算支出2244亿元，比上年增加613亿元。
主要经济指标增速为近20年来最高，几个重要指标增量突破IoOO亿元。
全年旅游总人数17019.36万人次，比上年增长31.8%,其中国旅游人数16960.85万人次，增长31.9%o旅游总收入1429.48亿元，比上年增长34.7%,其中国旅游收入1420.70亿元，增长35.0%o
GZ城镇居民2011年人均可支配收入16500元，农民人
均纯收入4200元，分别实际增长12%和15%。
汇园区综合实力大幅提升，发展后劲持续增强。
地区生产总值从2006年的61.53亿元增加到2011年的125.51亿元，年均增长17.7%。
其中，一产增加值年均增长7.55%,二产增加值年均增长21.3%,三产增加值年均增长15.6%。
财政总收入从2006年的5.5亿元增加到2011年的14.08亿元，年均增长22%o地方财政收入从2006年的2.97亿元增加到2011年的8.77亿元，年均增长24.9%o全社会固定资产投资总额从2006年的20.78亿元增加到2011年的100.3亿元，年均增长37%o城镇居民人均可支配收入从2006年的10449元提高到2011年的19332元，年均增长13.1%。
农民人均纯收入从2006年的3900元提高到2011年的8605元，年均增长17.14%o招商引资累计完成资186.18亿元、外资8174万美元。
2011年社会消费品零售总额达到10.4亿元。
第二节发展规划
―、总体发展目标
金螺湖温泉旅游小镇项目的布局及规划非常注重健康、养生及休闲的理念，能够让都市里面的一些压力在这里完全地放松，心灵也能够得到洗涤，这就是金螺湖温泉旅游小镇项目设计的宗旨。
从人文理念以及自然生态的角度设计，金螺湖温泉旅游小镇打造的是一个亲山、近水、放飞心灵、愉悦身心的休闲旅游度假区。
在这里，都市归人寻找到了一个自己灵魂归属的港湾！
在这里自然环境优美、景色宜人；空气自然清新，零度污染，以生态、健康为开发理念，以休闲、旅游、度假、养生为发展方向的旅游项目。
以生态和健康为主题，以生态有机农场观光、休闲旅游度假、高尔夫球运动、商务会议和健康养生疗养为格局的生态旅游项目，产品涵盖五星级大酒店、酒店公寓、别墅群、高尔夫球学校、生态有机农场、水疗中心、平衡健康会所、疗养中心、休闲茶庄、亲自农田、拓展训练基地等为一体的超大型国际化休闲旅游度假胜地。
羊昌小城镇的建设发展目标，主要表现在资源价值或富集程度的体现形式,辖区旅游资源丰富程度，依据相关法律法规得到妥善保护与管理,资源的合理利用。
旅游服务设施按规划配套,建筑风貌体现地域文化特色，重点提升羊昌小城镇旅游业占地方财政的比例。
二、汇园区旅游发展规划
市生态文明城市总体规划（2007-2020年）纲要中，东风镇和汇园城区被纳入市城区围，被称作“新天区域”。
规划中，该区域涵盖新添寨、东风镇等，在今后发展中，区域也将被建设成两大功能区：
即以国家级高新技术开发区新天园区为依托，打造中国西部电子元器件制造业基地;依托汇园特色地热温泉资源，打造新天休闲温泉旅游带，将汇园温泉休闲度假游打造成具有国际影响力的旅游产品，以市北线自然风光旅游带和南明河下游休闲度假带为核心，形成具有丰富地域特色的旅游走廊和南明河文化走廊。
汇园区作为'黔中秘境'，正在以'先行者'的姿态建设黔中新型工业区，以'高品位'的规格建设休闲度假区，以'示性'的特色建设现代农业区，以'试验性'的魄力建设一体化城乡试验区。
汇园区优良的生态环境就是最高端的资源。
立足于此，打造绿色产业，以生态文明理念引领经济社会发展。
依托山地温泉、民俗文化等丰富的自然和人文资源，汇园区的服务业是立足西南、富有主题、具有高品位休闲度假功能的业态，它并非“单打独斗”，还要与其他产业互通互融，发展生产性服务业，拓宽商贸流通等。
汇园区将其品牌定位为“黔中秘境，自然汇园个充满诗
意的林中泉城”，生态自然优势和温泉资源是汇园区的最大亮点。
在城市六大板块中，汇园区是一个最具备打造休闲度假功能的板块；汇园区虽然目前不是土地价值最大的区域，但是一定是未来发展潜力最大的区域。
所以，汇园区作为的高端休闲度假区主要有三大要素来支撑：
第一,离尘不离城的生态优势
在汇园城市定位中最大优势就是自然生态优势，汇园区地处GZ省最大的温泉带，现有30余个可开发的温泉点；森林覆盖率接近50%,冬无严寒、夏无酷暑，旅游资源丰富，是四季休闲旅游的理想地。
第二，立体交通编织门户优势
汇园紧靠机场，火车东站也位于区，环城快铁、环城高速也穿城而过。
汇园区交通便利，战略要冲地位明显，是城市东部门户。
第三，休闲设施构筑集散平台
在GZ旅游战略规划中，汇园区地处通往片区和黔东南片区的东部门户地位，要主动担当片区和黔东南片区相关旅游景区的集散功能，这里是一个旅游出发台和回归台。
第三章市场分析及项目必要性
第一节项目投资环境市场研究
一、项目投资环境分析
1、旅游业分析
旅游业是一个涉及游客游程中“食、住、行、游、购、娱”等诸方面容的综合性产业，它的发展离不开其它相关行业和产业的支持,同时它的发展也促进了这些相关行业的良性发展。
目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。
随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达Iooo美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。
GZ是中国西南陆的一个多民族省份，属亚热带湿润季风气候。
这里冬无严寒、夏无酷暑，一月份平均气温摄氏5度，七月份平均气温24摄氏度，是一个理想的旅游和避暑胜地。
GZ以其奇特的山水风光、浓郁的民族风情、古朴多彩的文物古迹、宜人的气候，吸引着越来越多的海外宾朋。
加上各级政府部门的大力推广取得了非常大的成就，2011年GZ实现旅游总收入1429.48亿元，同比增长34.7%;接待旅游总人数1.7亿人次，同比增长31.8%o,可见GZ旅游业近几年的发展是非常之快。
GZ在“十一五”期间旅游业发展快、效益好，积累了一些成功经验。
我省旅游资源丰富，发展潜力巨大，人民群众生活水平逐渐提高，对精神文化生活需求不断提升，这些都为我省旅游业实现又好又快、更好更快发展和建设旅游大省提供了有利条件。
党中央、国务院和省委、省政府高度重视旅游业发展，新一轮的西部大开发为GZ发展带来了重大机遇。
对于我省旅游业“十二五”发展规划，省委省政府强调，目标要更高、要求要更严、措施要更实,使“十二五”规划更具前瞻性、时效性和操作性，确保更好更快推进旅游大省建设。
省委省政府要求要充分体现转变发展方式，实现旅游业的优化升级，特别要加强交通基础设施建设，构建“公路、铁路、航空、河道”立体交通网络，着力改善我省旅游可进入条件；加强酒店建设，特别是加强四星级以上酒店建设，增加数量、提高质量，着力改善接待条件；加强度假旅游项目和产品建设,重点建设一批度假景区，实现观光型产品向度假型产品转变，单一旅游产品向多元旅游产品转变；加强旅游商品的研发、加工、展览、销售一条龙体系建设，提升旅游商品档次，扩大旅游商品规模，形成一批具有GZ特色和市场竞争力的旅游商品品牌，要建设具有民族特色、历史文化特色和红色旅游特色的专业购物文化旅游街区。
2、GZ绿色小城镇分析
GZ省住房和城乡建设厅明确指出，小城镇建设正成为下一步GZ城镇化工作的重要着力点。
将在省确定IOO个小城镇建设试点，包括省级试点30个，市（州）级试点70个，其中将大力发展交通枢纽型、旅游景观型、绿色产业型、工矿园区型、商贸集散型、移民安置型等有特色的“六型”小城镇。
2011年，我国城镇化率超过50%,正从“乡村中国”进入“城市中国”。
而GZ城镇化率低于全国平均水平，城镇化率的差距，主要在于小城镇贡献的城镇化率明显不足。
小城镇，一头连着农村，一头连着城市，是城乡的结合部。
GZ省住房和城乡建设厅根据“国发二号文”下发的基础上，省第十一次党代会提出大力实施“三化同步”，小城镇建设，正成为下一步GZ城镇化工作的一个重要着力点。
迈进小城镇是农民进城的第一步，建好小城镇，可以为城镇化发展提供人口转移空间。
目前，新一轮《GZ省城镇体系规划》正在完善，按照规划，镇（乡）规划覆盖率将达80.61%,可以为招商引资、项目落地提供支持空间。
盘活存量土地，提高土地集约和节约利用，可以为小城镇发展提供承载空间。
依托资源禀赋，可以为特色产业提供发展空间。
通过加大投入、资本置换、市场运作等方式，完善基础设施，可以为小城镇自身跨越发展提供硬件支持空间。
丰富提炼多彩GZ的文化符号，可以为GZ的乡村旅游再造亮丽空间。
在未来的“十二五”规划发展中，GZ将依托区位条件、资源禀赋和发展基础，突出产业、自然、历史、文化和民族特色，积极培育“六型”特色小城镇建设发展。
充分利用交通沿线的城镇交通对人流、物流、信息流的聚集扩散作用，把交通建设与城镇建设有机地结合起来，以大交通促大流通，以大流通促大发展，建设交通枢纽型城镇。
发挥风景名胜区资源优势，重点依托国家重点风景名胜区和省级风景名胜区，结合旅游业的发展，规划建设一批综合服务功能配套的旅游景观型城镇。
依托丰富的生物资源优势，大力发展绿色产品和优质农产品加工业为主的乡镇工业，结合小城镇新区开发和工业小区、农贸市场的规划建设，加快培育以绿色产业为支撑的绿色产业型城镇。
利用能源、原材料资源优势，加快工矿小区规划建设，加快资源开发聚集，建设工矿园区型城镇。
因地制宜地发展各类综合性或专业性批发市场，鼓励大中城市的工商企业到小城镇开展经营活动，鼓励和引导农民进镇参与小城镇建设和从事商贸活动，建设一批商贸集散型城镇。
结合水库移民、火电站移民、扶贫生态移民工作的开展，综合考虑移民搬迁与小城镇建设相结合的问题、移民的生存条件和生存手段的问题、移民建镇的质量和水平的问题，借移民的契机，谋划和实施相应的移民安置型小城镇建设。
3、旅游地产业分析
旅游地产是指所有这些依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产•较之一般的住宅,旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。
一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。
而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。
但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。
2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。
在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！
随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。
旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。
随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。
由于旅游地产所依赖的旅游资源更多地位于三四线城市，房企向旅游地产的发力，一方面避开了住宅市场的波动，另一方面也避开了作为调控重点的一二线城市。
对于地方特别是三四线城市来说，房企的进入就意味招商引资的成功，意味着可以期待的税收、
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