《厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告》doc.docx
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《厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告》doc
厦门湖边水库地块发展报告
第一章现状调查分析
1.1现状资源分析
厦门是中国大陆东南沿海一座风光旖旎、闻名遐尔的港口风景城市，气候宜人，环境优美。
湖边水库地区位于厦门本岛东北部，处于高崎国际机场与会展中心的中间位置。
东至环湖里大道，西临湖西路，南接吕岭路，北靠仙岳路。
规划区面积4.14平方公里，其中水域面积为0.91平方公里。
随着厦门城市建设的推进，城市面貌日新月异。
现代化城市倡导拥有优秀的人居环境，这使得湖边水库地区的资源价值日益凸现。
不过，湖边水库地区也存在以下两方面的问题，需要在制订改造开发方案时慎重考虑：
◆湖边水库是水源保护区
湖边水库是厦门本岛积水面积最大的一座小型淡水库，属城市备用水源，是重点保护水域。
根据厦门城市规划之园林绿地规划第一百三十七条河道、水体沿岸规定，湖边水库流域范围内不得进行会造成污染的开发建设。
根据中南市政院编制的（厦门市湖边水库保护范围规划），湖边水库周边需要设置50米宽的防护林带，此防护带内严禁排放污水和各种建设行为，只允许建设树木等绿化带。
作为备用水源，湖边水库的水面利用功能将受到一定限制，将以被动利用（passiveuse）为主。
◆现状环境差、建设量大
湖边水库地区建筑功能布局紊乱，环境污糟，治安较差。
无论是村民住宅还是乡镇企业，建设量都比较大，且有许多的违章建筑和临时搭建。
这就会使得拆迁安置比较困难，拆迁补偿费用比较高。
1.2场地发展的SWOT分析
1.2.1优势
1城市发展定位的综合优势
在城市总体规划中确定的厦门城市性质是：
海港、风景城市，我国东南沿海中心城市之一。
厦门将从“海岛城市”逐渐发展为“海湾城市”，最终将建成现代化国际性城市。
厦门要建设现代化国际性城市，提高城市化水平，充分发挥城市综合效应，促进城市能级的提升，都对湖边水库地区的开发建设创造了很好的外部优势条件与支持。
2环境资源优势
随着人们生活水平的提高，滨水的生活方式越来越受欢迎和重视。
滨水日益成为高档居住、高档生活的必要特征。
因此许多没有水景资源的开发项目，不惜巨资开挖人工湖。
目前在厦门，滨水的住宅多数是属于高档住宅，售价明显高于其它住宅。
因此丰富的水景资源和良好的生态绿化是本地区最主要的优势条件。
图1.1区位分析
3区位优势
湖边水库地区位处本岛，是厦门市承西（中心城区）启东（新发展区）的关键地段，处于远东（岛外翔安区）、近东（本岛东部沿金尚路以东、莲前路以北的广大区域），和中心城连接的核心位置。
随着海底隧道的开工建设，湖边水库地区作为联系东西两翼的关键区域的潜在优势将逐步凸现出来。
而随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛功能将成为城市建设的重点，面积4平方公里的湖边水库地区将起重要作用。
4交通优势
本地区有吕岭路和仙岳路两条东西向的城市主干道与城市中心区方便地联系在一起。
将来海底隧道建成，翔安新城将与厦门岛联为一体，而湖边水库地区是从市中心通往翔安新城的必经之地。
湖边水库地区距离市中心约为20-30分钟的车程，具备承担市中心人口扩散的功能。
1.2.2劣势
1地区形象不佳
湖边水库地区位于城郊结合部。
如同大多数城市的城郊结合部地区一样，这里城市面貌较差，基础设施配套不完善。
用地范围内特别是蔡塘地段，建筑密度高、建设混乱、有较多的违章建筑和临时搭建房，安全与卫生状况不佳。
在厦门市民的心目中，这里不是高尚住宅区的所在地。
这种负面的形象对该地区的开发建设不利，因此需要通过大盘开发实施地区形象品牌再造策略，藉以扭转其负面形象因素，提升本地区的吸引力。
2水质受到威胁
湖边水库作为厦门的备用水源，虽然总体水质尚好，但前后坑、上下湖以及蔡塘等有些工厂的废弃物目前仍直接向湖中排放，对水环境有明显的污染。
能否在较短的时间内有效控制污染物的排放、避免水质进一步恶化，也是本场地开发所会面临的风险之一。
1.2.3机遇
1闽南金三角概念的提出
图1.2闽南金三角示意图
“闽南金三角”指福建省南部沿海的厦门、泉州和漳州三个设区市及所辖县区。
该概念的提出是为了进一步整合和发挥闽南地区的资源，实现城市联动。
闽南金三角概念的提出，无疑给身处其中心地位的厦门市带来了更广阔的发展前景，厦门市的吸引力将进一步提升。
今后预期会有更多周边地区的人来厦门购房居住，这为处于本岛的湖边水库地区的大规模开发提供了更广阔的市场空间。
2由海岛城市走向海湾城市
按照规划，预计在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和新城区将初具规模，此时的厦门将基本建成海湾型城市框架。
而在新一轮《厦门市总体规划（2004—2020）》修编中确定：
从发展规模上讲，厦门的总人口规模到2020年时将有80万的增量。
这给湖边水库地区的开发带来了极大的市场需求。
图1.3海湾城市框架
1.2.4挑战
1水域保护与利用的挑战
如前所述，目前湖边水库的水质有进一步恶化的危险。
从现在开始较长一段时间内如何更有效的保护水体质量，不但是厦门市面临的挑战，也是本项目面临的挑战。
此外，对本项目而言，如何在充分保护的前提下，更好地利用湖边水库的资源，使得水源保护的限制性措施能带来积极的结果（如将珍稀鸟禽引入防护林带，使防护林带成为一个小型的珍稀鸟禽栖息地，从而提升本项目的环境形象等），也是本项目开发面临的重要挑战。
2巨量建设与市场需求的矛盾
湖边水库地区的开发规模巨大，将形成200多万平方米左右的建筑面积，吸纳7-8万人口。
如此巨大的开发规模与厦门市目前尚有限的市场容量形成了矛盾。
但若开发速度太慢，尤其是一开始的开发规模过小，则很难有效形成新的城市环境，也不利于扭转该地区负面的城市形象。
因而制定符合市场需求的开发方案和步骤、进行成功的市场营销尤为重要。
第二章开发潜力分析
湖边水库地区是厦门岛难得的可成片大规模开发的地区。
若开发建设的好，将可以成为厦门城市建设的新标杆，对提升厦门城市的档次、建设现代化国际性都市，都有积极的作用。
因而在开发建设前，需要对该地区进行认真的开发潜力分析和市场定位研究，以确保本项目的开发能够符合市场需求并发挥资源的优势，取得项目的成功。
否则，如果不符合市场需求和开发规律，再好的功能定位，也不会取得成功。
2.1住宅开发潜力
2.1.1与其它城市的横向比较
通过下表中厦门与国内主要城市的横向比较可以总结出以下几点：
①供应方面：
厦门市由于城市规模相对较小，住宅市场的年供应量绝对值是几个城市中最低的，但是其增长率在几个城市中却是遥遥领先，排在第一位；
②销售方面：
同样的原因总量不大，但增长率却紧跟上海、北京，排在第三位，超过其它二线城市；
③人均住宅面积方面：
紧跟青岛、深圳，排在第三位；
④住宅销售均价：
低于上海、北京、广州、深圳、宁波、杭州等，高于福州和青岛。
由此可以看出，厦门市房地产市场发展速度很快，且销售价格与其它城市相比还不算高，总体发展还是比较健康。
表2.12004年部分主要城市的住宅市场比较
住宅供应量（万平方米）
供应量增长率（%）
住宅销售量（万平方米）
销售量增长率（%）
住宅销售均价（元/平方米）
增长率（%）
人均住宅面积（平方米）
人均可支配收入（元）
增长率（%）
北京
2862.85
5
2285.8
29.1
4747
6.5
19
15638
12.6
上海
3035.93
11.36
3233.74
38.5
6385
14.6
14.8
16683
12.2
青岛
521
15
456
5.3
2717
15.2
24.19
11809
10.1
广州
753.72
-1.09
966.55
6.57
4618
18.8
18.18
16884
12.5
深圳
806.48
12.5
820.13
1.01
5980
5.28
22.75
27596
6.4
厦门
281.56
28.2
255.05
17.5
4508
19
21.5
14443
11.8
宁波
357
427
-6.5
5067
14.8
17.63
15882
11.2
杭州
547.84
-3.2
509.49
8.2
6865.65
12.9
17.8
14565
12.9
福州
539
14.26
395
6.7
2983
9.5
19.29
11436
13
注：
其中，各市数据均来源于当地统计部门2004年国民经济和社会发展统计公报。
2.1.2厦门市住宅市场特点
1供需两旺，稳中有升
随着经济的发展和城市化的快速推进，近些年来厦门市房地产呈高速发展之势。
2004年全年厦门市商品房销售面积达359.88万平方米，比2003年上升了9%；2003年比2002年上升了14%；而2004年商品房销售金额达到177.65亿元，比2003年上升了30%，2003年比2002年上升31%；＝产库地区进行2004年厦门市商品房的平均销售价格达到了4936元/平方米，比2003年上升了788元，涨幅为19%，2003年比2002年上升了551元，涨幅达15%。
而全市商品房空置面积呈下降趋势，维持在合理水平。
2004年全市商品房空置面积为96.21万平方米，同比下降14.47%。
其中，商品房住宅空置面积20.87万平方米，同比减少32.26%,占总空置面积21.69%。
2005年1-3月份，全市商品房空置面积为81.53万平方米，其中，商品房住宅空置面积22.78万平方米，占总空置面积27.94%。
这说明厦门的房地产市场有效需求还是比较旺盛的。
随着经济的不断发展和城市规模的扩大，对住宅的需求会持续增长，这为湖边水库地区的开发创造了良好的市场环境。
表2.22003、2004年商品房销售情况
2003年
同比增长（%）
2004年
同比增长（%）
商品房销售面积（万平方米）
329.53
14
359.88
9
商品房销售总金额（亿元）
136.70
31
177.64
30
商品房平均售价（元/平方米）
4148
15
4936
19
表2.32004年住宅销售与商品房销售总量比较
商品房竣工总面积（万平方米）
住宅竣工面积（万平方米）
百分比（%）
商品房销售总面积（万平方米）
住宅销售面积（万平方米）
百分比（%）
376.85
281.56
74.71
359.88
255.05
83.38
2岛内优势大于岛外
近年来，由于政府的引导和推动作用，大量的基础设施投资投向岛外，岛外的城市建设也得到了快速的发展，尤其是近些年来，岛外的房地产市场发展也很迅速，但是受大桥收费、公交车岛内岛外的分段收费、契税起征点岛内岛外划线有别、岛外到岛内入户困难等因素的影响，造成了很多岛外楼盘已经销售完毕，但入住率低，形成大量的售后空置的现象,购买岛外房产，更多的表现为一种投资，而不是居住。
因此，岛外楼市还没有达到真正的繁荣。
在教育、交通、商业等公共基础设施方面与岛内的巨大差距,不仅制约着岛外的房地产的进一步发展，也成为打破岛内岛外地域区隔、实现大厦门观念转变的现实阻碍因素。
从调研来看，2003年岛外与岛内住宅均价相差1539元，2004年相差1701元，反应了房地产发展的不平衡现状。
总体上讲，岛外城市化水平低，交通不便，教育医疗等公共设施不完善等因素严重影响着居民购房意愿，而本岛作为厦门市的中心城区，其地理位置，经济条件，历史文化背景均优于岛外，在房地产需求方面有着得天独厚、无可比拟的条件，加上岛内可开发用地面积有限，形成了目前岛内商品房供给偏紧，而需求却较旺的状况。
湖边水库地区是岛内具备优越的自然条件、便捷的交通、而又可成片开发的地区，因此可以预期，若开发的产品和价位符合市场需求，其开发和销售均会比较顺利。
3岛内湖里区与思明区房产的落差在缩短
思明区是厦门的中心城区，又是传统的高档住宅区，区域内有丰富的湖景、海景等优美自然景观，又是厦门市的政治、经济、文化中心，居住对象以政府官员，高级知识分子及高收入群体为主。
由于该区域商业服务业繁华、交通便捷、各种公共基础设施完备，使得思明区历来备受购房者的青睐，该区的楼盘价格也成为整个厦门市的房地产市场住宅价格的领跑者。
2004年12月份均价为5139元/平方米，2005年1月份均价达5292元/平方米。
2005年3月份均价达5803元/平方米。
湖里区主要以第二产业为主，工业仓储厂房密集，居住对象以低收入群体和外来打工者居住为主，经济发展程度低于思明区。
目前，随着江头区域的经济高速发展，形成新的商业中心。
另一方面，以金尚小区、金山小区等经济适用房小区的建设为龙头，带动了城乡结合部的城市化进程，使得湖里区的房地产得到了快速发展，与思明区的价差不断被缩小。
2004年12月份均价为4598元/平方米，2005年1月份均价为4903元/平方米，2005年3月份均价达5361元/平方米，价差从2004年12月份的541元缩短至2005年3月份的442元。
实际上，厦门岛本来就很小，随着大厦门建设海湾型城市的日益加快，岛内两个区的区位分割概念将逐渐被淡化。
在湖里区房地产发展开始大幅升温的背景下，东部板块是目前厦门本岛最具增值潜力的区域，2003年以来，随着厦门从海岛型城市向海湾型城市的转型，东部热土开发正式启动，湖里区行政中心东移、祥店刘厝旧村改造、市中医院东迁、大东部“一环三纵五横”交通网络建设等都将在三年内完成，大东部房地产建设时代即将来临，这些对湖边水库周边地区的发展都是极为有利的条件。
4本地消费者逐渐占据主导地位
据调查，2004年之前房地产主要的购买者是外地人（其中有40%的人是泉州人），占整个购买人群的70-80%，虽然繁荣了整个厦门市房地产市场，但也由此带来了房价过高，波动较大等不安定因素。
进入了2004年，外地购房者虽然还是占一大部分，但其比例已经从80%下降到了40%。
而本地消费者的比重占到了60%，这对于稳定房价及房地产市场的健康持续发展有积极的意义。
5亲水楼盘受欢迎
厦门的水资源丰富，有海，有湖，依托水环境开发的住宅项目品种丰富，深受市场欢迎，且成交价位远高于同品质的其他楼盘。
“亲水”成为了房地产的一大卖点。
在厦门，同一楼盘内，水景房一般高出非水景房25-30%，有的甚至达到了40%以上。
比如筼筜湖北面，前几年建成的东卉花园和港龙花园，非湖景房均价约6500元，湖景房价格达到了8000-8500元/平方米不等，靠湖第一排的住宅单价甚至上万元。
已完工即将交付使用的利华苑，非湖景房价格在6800元左右，而湖景房的价格从7600-10000元不等。
在建的高层住宅御景豪庭（恒通二期），部分房间能观湖看海，虽然要到2006年年底交房，但目前只剩余少量住宅，其朝向一般，不能观景的房间价格在7030元/平方米，而朝向较好的观景房价格达到了9300元/平方米，其观景最好的房间早已售完。
在思北地区，靠近码头，能看海湾景色的高层住宅国贸金海岸，海景房价格约8200元至9000元/平方米，而非海景房只有6500-7300元/平方米不等。
高层住宅禹洲·华侨海景城，其非海景住宅价格从6800-7800元/平方米不等，其海景住宅的价格达到了9000-9800元/平方米。
在机场周边的埭江水库，别墅类住宅翠湖庄园，其非湖景房价格在6500-7200元/平方米，而湖景房达到了9000元/平方米。
在环岛路上，别墅类住宅云海山庄第一排海景房的价格达到了17000元/平方米，而其他非第一排的住宅价格是13000-14000元/平方米。
会展中心周边的新景海宴，无海景的住宅价格是5200元/平方米，能看少部分海景的价格达到6000元/平方米，能看到部分海景的住宅价格达到了7000元/平方米。
新景海宴旁边的高层住宅明发海景苑，非海景住宅价格是7000-7300元/平方米，而海景房的价格达到了10000-11000元/平方米。
海沧区的大盘未来海岸，紧靠西海岸，视野开阔，环境优美，其三期碧海湾别墅组团中沿海岸线的第一排单体别墅单价达到了15800元/平方米，而后面排的双拼别墅单价从9888-13888元不等，价格之间有着不小的落差。
而且第一排别墅销售率已达到80%，超过整个组团65%左右的销售率。
通过以上案例不难看出，目前厦门市场上亲水的楼盘不仅价格高，而且销路好，部分甚至在竣工之前就已经全部售完。
亲水楼盘对住户来说有着无法抗拒的吸引力。
2.1.3湖边水库地区住宅开发的潜力
本地区因其所处的地理位置和临湖的特点，在开发的先决条件中占尽了地利优势。
因而若能开发符合市场需求的产品，该地区的顺利开发和销售是没有太大困难的。
但同时，该地区现状形象较差，若一般性的开发，将较难吸引厦门市较高层次的人士来买房居住，房价也很难赶上市区其它较成熟地段的房价。
为了最充分地利用该地区的资源条件，取得最佳的开发效果，首先需要对该地区负面的形象进行重新包装，实施品牌再造策略，彻底改变该地区在人们心目中的负面形象。
这样才有可能开发建设高档住宅区，将湖边水库地区打造成厦门城市的新亮点。
2.2写字楼开发潜力
2.2.1总体概况
近年来，厦门的写字楼市场相对于其它商品房市场而言比较低迷，租金水平仍在下游徘徊，不少开发商对于开发写字楼的开发都敬而远之，导致市场写字楼的供应量逐渐减少。
2004年前三季度写字楼的新竣工量仅为2.08万平方米，比2003年同期下降了78.6%，创近年来供应量的新低。
2005年第一季度新开工写字楼面积1.56万平方米，仅占整个开工商品房66.49万平方米的2.35%，竣工0.02万平方米，占整个竣工商品房49.99万平方米的0.04%，销售面积为0.18万平方米，占整个销售商品房48.2万平方米的0.18%，空置面积5.57万平方米，占整个空置商品房81.53万平方米的6.83%。
写字楼售价也从1999年的5230元/平方米一路下跌，2000年为4230元/平方米，2001年为4009元/平方米，到2002年仅为3370元/平方米（同期住宅均价为3234元/平方米）。
至2003年逐渐得到改善，首次止跌反弹。
但就2003年4555元/平方米的售价而言，比2004年2月份厦门住宅均价4237元/平方米只高318元/平方米，与厦门岛内2月份住宅4421元/平方米的均价几乎相当。
2004年1至5月份，厦门写字楼销售未能延续2003年的增涨势头，时涨时跌，均价多在4200～4500元/平方米，与厦门住宅均价相差不明显，2004年2、3月份厦门写字楼均价甚至比同期住宅均价低。
而且厦门写字楼多集中在岛内，如果与厦门岛内住宅价格相比，写字楼价格更显低廉。
但是部分新推的写字楼项目，如世纪晶华、西海湾财富中心等，以其低价位、高品质受到市场欢迎。
2.2.2主要分布片区
目前厦门市现有的写字楼主要集中在四个区域：
鹭江道片区、湖滨北路--富山片区、湖里东渡片区和江头片区等。
1鹭江道片区
该片区处于厦门老市区，紧邻中山路商圈、背靠思北地区，能眺望对面的海上花园鼓浪屿，商业繁华，交通便利，景观宜人。
因此这里也成了厦门最主要的高档写字楼集中地，形成了厦门市的CBD。
该片区的银行中心、国际银行大厦、建设银行大厦等写字楼，主要客户都是一些国内外大中型企业。
即将建设的希尔顿大酒店、万豪大酒店、厦门第一广场等高档酒店和写字楼建筑，将进一步加强该片区的CBD功能。
2湖滨北路--富山片区
这两个片区都位于城市中心区域，紧邻城市主干道，交通便捷，人流量大。
湖滨北路片区规划以商务、金融、办公等第三产业为主。
随着兴业大厦、建业大厦、税保大厦等中高档写字楼的出现，湖滨北路西端已形成了一定的以金融为主的写字楼的规模。
而体育中心的改造，体育路的拓宽，厦门艺术中心的立项等，都为该片区写字楼市场提供了很多有利条件。
但受制于北面的山体，腹地相对有限。
富山片区区位优越，交通便捷，周边已形成城市主要的商圈之一，现有的写字楼主要有SOHO大厦，国贸大厦等。
3湖里--东渡片区
湖里区作为特区的发祥地，在厦门以港立市的规划发展中扮演着重要的角色。
而对办公楼有着极大需求的港口物流业则催生了湖里写字楼市场的发展。
现有海天物流中心、兴湖商务大厦、五矿大厦、裕成大厦等写字楼。
但是，与市区其他片区相比，该片区的办公环境和配套设施欠佳，且目标客户群范围较小，入住的主要都是物流，贸易及其配套企业。
4江头片区
从商业业态上看，江头是以建材、家装、电子、电器等业态为主的闽南区域中心市场，该片区写字楼市场以中档为主，由于市场所能承受的租金较为有限，该区域的纯写字楼较少，主要有汇腾大厦，商住的准写字楼占据较大的市场份额，如长安大厦、新SOHO（科瑞大厦）、东方巴黎广场等。
2.2.3湖边水库地区写字楼开发的潜力
厦门市本岛规模不大，现已形成上述写字楼片区。
湖边水库地区因其所处的位置较为偏僻，较难形成商务活动的氛围，不太适合规模化开发商务区功能，因而不建议开发较多的写字楼项目。
但根据市场需求，可以在中远期适当开发一定量的商住楼，以进一步完善该地区的城市功能。
2.3商业开发潜力
2.3.1总体概况
近些年来，厦门商业物业市场开发过热，导致空置的商业面积过多。
来自厦门市建设与管理局的统计数据表明，2004年1至9月全市商业营业用房空置面积达26.85万平方米，占商品房总空置面积的32.64%，位居各类商品房前列。
其中待销商业营业用房面积（空置时间一年以内）为6.15万平方米，滞销商业营业用房面积（空置时间一年以上、三年以下）为10.31万平方米，积压商业营业用房面积（空置时间三年以上）为10.39万平方米。
进入2005年，第一季度的商业营业用房空置面积达到了32.19万平方米，占商品房空置总面积81.53万平方米的39.5%，空置比例不断扩大。
湖滨北路的育秀中心商场总建筑面积2.6万平方米，共四层为裙楼连体式建筑，建成已有四年多，至2004年底尚未开业。
同样情况还发生在中山路的华辉广场，4年来不论是分拆还是整体拍卖均是久拍不动，直至2004年年底才被租赁方巴黎春天百货按照竞拍底价拍走。
事实上，没有销售出去的商业营业用房，还只是空置的一部分，如果加上已经销售出去，但仍处于闲置状态的商业营业用房，实际远不止于建设部门统计的32.19万平方米这个数字。
这样的情况，一方面的原因是由于供需结构不平衡，在房地产商看来，小店面更容易出手，因此，房地产商大量开发小店面，可对于商业的发展来说，小店面满足不了现代商业运营的要求，因此，大量的小店面很难出租。
另一方面的原因是房地产商的过度开发，高额的利润空间诱导房产开发商盲目增加商铺面积，不管沿街还是不沿街，能盖店面就盖店面，从而导致了严重的供过于求。
2.3.2主要商圈
目前厦门市主要形成了三个商圈，分别是火车站--富山商圈，中山路商圈和江头商圈。
1火车站--富山商圈
由于交通便利及区位优势，这里是厦门最繁华也是人流量最大的区域之一，该商业圈主要由富山诚达购物广场、世贸商城、巴黎春天世贸店、嘉年名华、灿坤3C家电卖场等面积在1万至2万平方米的商场构成。
购物广场业态竞争激烈，但商场面积过小、租金过高等因素在一定程度上影响了该商圈的发展。
火车站--富山商圈在建的商业项目有总建筑面积40多万平方米的明发商业广场（未来主要入住商家包括家乐福，百安居，时代华纳，新世界百货等），总建筑面积44万平方米的引入LifeStyleCenter概念的罗宾森广场
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