二手房屋按揭贷款管理办法08100903.docx

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二手房屋按揭贷款管理办法08100903

个人二手房屋按揭贷款管理办法

第一章总则

第一条为支持城乡居民购买房屋，规范个人二手房屋按揭贷款管理，促进个人二手房屋按揭贷款业务健康发展，根据《个人贷款管理暂行办法》等有关法律法规及宁夏银行相关规章制度，制定本办法。

第二条本办法所称个人二手房屋按揭贷款（以下简称“贷款”）是指贷款人向借款人发放的用于购买在房屋交易二级市场公开出售的房屋的商业性贷款，借款人必须提供所购房屋及其权益作为抵押担保，借款人到期确实无法偿还贷款本息时，贷款人有权依法处置抵押物以清偿贷款本息。

第三条本办法所称二手房屋系指由房屋产权人出售，房地产管理部门已颁发房屋所有权证，可在房屋交易二级市场流通，售房（产权）人具有完全处置权利的房屋。

第四条本办法所称贷款人是指宁夏银行授权可以开办个人二手房屋按揭贷款业务的各分支机构。

第五条本办法所称借款人是指符合贷款人条件规定的利用房屋按揭贷款购买房屋的自然人。

第六条贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第七条贷款人开展个人二手房屋按揭贷款业务应当遵循依法合规、审慎经营、平等自愿、公平诚信的原则。

第二章贷款对象及条件

第八条贷款对象。

具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人。

第九条贷款条件

（一）年满18周岁，借款人年龄加借款期限男性不超过65周岁、女性不超过60周岁；

（二）具有合法有效身份证明和固定住址；

（三）贷款用途明确合法；

（四）收入合法稳定，具备按期偿还贷款本息的能力；

（五）个人信用记录良好，无恶意拖欠、逃废银行债务行为，无不良嗜好；

（六）在贷款人处开立个人结算账户，并同意授权贷款人从约定结算账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；在贷款人受托支付方式下，同意授权贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的交易对象；

（七）能够提供贷款人认可的担保，并能按照相关规定办理合法有效的担保手续；

（八）借款人每月房屋按揭贷款本息还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。

家庭所有消费贷款月本息还款额不得超过家庭月可支配收入的55%；

（九）购买的房屋必须在贷款人所在地，且不在拆迁公告范围内，具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰；

（十）具有真实的购房合同或协议；

（十一）借款人在申请贷款之前已和售房人办理完毕房屋所有权交易过户手续，即房屋所有权已预先转移至借款人名下的，则其办理产权过户交易的时间（以缴纳房屋契税的时间为准）距离申请贷款的时点不得超过1个月，否则贷款人不得受理该笔贷款申请；

（十二）贷款人规定的其它条件。

第三章贷款额度、期限、利率及还款方式

第十条贷款额度。

个人二手房屋按揭贷款额度应在综合考虑借款人的收入状况、资信状况、贷款担保情况、市场供求情况等因素的基础上确定。

贷款额度为房屋交易价格扣除按规定比例缴纳购房首期付款金额后的剩余部分。

（一）房屋交易价格的确定：

按照合同交易价、房屋契税完税价和现行市场价三者之中最低的一方价格认定，其中：

1、合同交易价：

是指买卖双方已在房地产管理部门做房屋所有权转移预告登记的房屋买卖合同或协议中约定的成交价格，不含各类附加交易税费等。

2、房屋契税完税价：

是指借款人在产权过户交易过程中向税务部门缴纳的契税完税凭证上所记载的房屋计税价格。

3、现行市场价：

是指目前当地房地产二级市场公开挂牌交易中与被买卖房屋同位置、同类型、同状况的房屋平均价格水平。

4、如买卖双方已在申请贷款之前完成产权过户交易的，则房屋契税完税价已产生，贷款人按照上述规定正常比较认定。

如买卖双方在申请贷款之前尚未完成产权过户交易，则贷款人先按照合同交易价和现行市场价两者之一最低认定，同时须明确告知借款人在后期办理产权过户交易时房屋契税完税价必须与合同交易价保持一致。

（二）首期付款（比例）按照监管当局下发的房贷政策及宁夏银行实施细则执行。

第十一条贷款期限。

贷款期限应在综合考虑借款人的健康状况、现金流入、还款能力、抵押物状况等因素合理确定，具体如下：

二手住宅房，贷款期限加房屋已有建造年限之和最长不超过30年；二手商用房，贷款期限最长不超过10年；港、澳、台居民及外国人办理的贷款不得超过其在华居住的有效期限。

第十二条贷款利率。

按照中国人民银行公布的同期同档次商业贷款基准利率、监管当局下发的最新房贷政策和宁夏银行规定的利率浮动范围执行。

第十三条还款方式。

个人二手房屋按揭贷款还款方式为“按月还款”，包括“按月等额本金还款法”和“按月等额本息还款法”。

（一）具体还款方式由借款人在以上两种方式中自由选择，一旦选定不允许改变。

（二）个人二手房屋按揭贷款允许提前还款，但提前还款须事先征得贷款人的同意，并需重新制定还款计划。

第四章贷款担保

第十四条办理个人二手房屋按揭贷款，借款人应提供符合监管要求和宁夏银行规定的担保，严禁以信用方式发放贷款。

贷款可采用以下担保方式办理。

（一）以所购二手房屋抵押。

（二）以所购二手房屋抵押，同时由公司或自然人提供担保。

（三）以所购二手房屋抵押，同时由签约合作方（担保公司、房屋交易中介机构）提供担保。

（四）贷款人总行认可的其他担保方式。

第十五条签约合作方的具体合作条件及资质要求可根据具体业务的实际情况予以明确。

贷款人必须对其担保资格和担保能力进行严格审核。

审核通过可与贷款人签订相应的业务合作协议，明确双方的权利、义务。

第五章贷款业务操作流程

第六章

第十六条个人二手房屋按揭贷款实行全流程管理。

办理个人二手房屋按揭贷款业务，需结合《宁夏银行个人贷款管理细则（试行）》规定的流程和具体要求，按照贷款申请、贷款受理与调查、贷款审查和风险评价、贷款审批、合同签订、放款审核、贷款发放、支付管理等逐环节规范操作。

第十七条贷款申请。

借款人申请个人二手房屋按揭贷款，应填写《个人借款申请书》，并提交下列材料：

（一）借款人（购房人）应提供的基本资料：

1、借款人及其配偶的有效身份证明、婚姻状况证明、经济收入证明；

2、借款人近期免冠照片；

3、借款申请书；

4、签订的个人二手房屋买卖合同或协议（内容必须明确所购房产位置、门牌、面积、价格等要素）；

5、客户交纳的首期付款证明；

借款人须自筹贷款人规定比例的购房首期付款，并交纳到贷款人规定的相应银行账户上，交纳必须由借款人本人亲自以银行现金交款或本人名下银行账户转账的方式进行（银行回单均须由本人签字确认），收款银行账户根据下列三种不同情况分别指定为：

（1）贷款人已与签约合作方签订合作协议，买卖双方交易全过程可由签约合作方提供履约承诺及相关保障措施的，借款人的购房首期付款应交纳至签约合作方在贷款人开立的交易履约资金专户上。

（2）买卖双方协商需要办理个人二手房屋交易付款履约保函的，借款人的购房首期付款应交纳至保函业务指定银行账户上。

（3）买卖双方互信，可直接办理产权过户交易手续，无需通过签约合作方或保函业务的，借款人的购房首期付款应交纳至售房人在贷款人开立的用于收取售房款的存款结算账户上。

6、以财产抵押的，应提供抵押物清单、权属证明、价值证明材料及有权处分人（包括财产共有人）同意抵押的证明；

7、由第三方提供保证担保的，应出具保证人同意担保的书面文件及其他有关资信证明材料；

8、贷款人要求提供的其它证明文件或资料。

（二）售房人应提供的资料

1、售房人为自然人的，须提供本人及配偶有效身份证明、婚姻状况证明（如售房人已离异，还须提供所出售房屋的财产分割协议或法院判决等，以明确产权）；

售房人为法人及其他经济组织的，须提供营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、公司章程；

2、拟出售房屋的所有权证、房地产管理部门档案查阅单（交易双方已完成产权过户可不提供）；

3、售房人及财产共有权人出具的同意出售房屋书面承诺书；

4、拟出售房屋已出租的，须提供原租赁合同、租赁关系变更协议、承租人认可出售和抵押的书面承诺书；

5、在贷款人开立的用于收取售房款的存款结算账户；

6、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十八条贷款受理。

贷款受理岗在受理借款人的借款申请等资料后，对客户是否具备办理个人二手房屋按揭贷款的基本条件进行初步认定。

对于不符合基本条件的，不予受理，及时回复申请人，并退还相关资料；对于符合基本条件的，予以受理，并将相关资料移交授信调查岗。

第十九条贷款调查。

贷款调查应以实地调查为主、间接调查为辅，可采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。

就借款人基本情况、资信、贷款用途、家庭资产、收入、还款来源、担保情况等进行调查。

（一）需重点调查本笔按揭贷款的真实性、合法性和有效性，申请贷款额度是否适当；

（二）经中国人民银行征信系统或我行信贷管理系统查询，发现借款人银行贷款有以下情况之一的，除非能提供原贷款行出具的、我行认可的情况说明，否则不得为其办理个人二手房屋屋按揭贷款：

1、现有贷款状态为逾期的；

2、信用卡账户为非正常状态，有恶意透支行为的。

第二十条贷款审查和风险评价。

（一）贷款审查人员应首先对贷款资料进行基本审查，而后再根据国家产业政策、经济金融法规、监管要求及我行相关业务管理规定，对贷款调查内容的合法性、合理性、准确性进行全面审查。

重点审查买卖双方主体资格是否符合规定，房屋交易情况、交易价格及贷款用途是否真实合理。

（二）贷款风险评价应以分析借款人现金收入为基础，采取定量和定性相结合的分析方法，全面、动态地进行贷款审查和风险评价。

（三）风险评价人员完成贷款风险评价后，按我行授信业务流程及转授权管理规定报有权审批人审批。

第二十一条贷款审批。

按照审贷分离和授权审批制度，授信审批人员依据调查报告和风险评价意见对贷款进行独立审批。

第二十二条签订合同。

与借款人、抵押人、担保人等签订《房屋按揭借款合同》。

合同的签订应当遵循面签制度。

（一）签订合同贷款人同意贷款的，借款人（包括财产共有人）及其他有关当事人在指定的时间、规定的地点与贷款人签订有关法律合同，并开立结算账户。

（二）协助买卖双方办理房屋产权转让手续，即将房屋所有权证过户至借款人名下。

（三）贷款人经办信贷人员应要求借款人提供交易过程中发生的契税完税凭证原件，查验凭证上记载的房屋契税完税价是否与合同交易价完全一致，如相同则将凭证原件入档留存，如不相同则贷款人应该立即否决并停止发放已审批贷款。

第二十三条办理贷款担保手续

（一）贷款人经办信贷人员与借款人（抵押人）携《房屋按揭贷款借款合同》、《抵押合同》（如需要）、已过户房屋所有权证及其他材料，至当地房地产管理部门申请办理抵押监证手续，办妥《房屋他项权证》。

（二）对要求借款人追加提供其他抵（质）押或保证等贷款担保条件的贷款，还应按照要求与其逐一签订相应抵（质）押或保证合同并办妥抵（质）押监证等登记手续。

第二十四条放款审核。

按照贷放分控的原则，贷款人放款审核岗应根据借款人提交的提款申请资料，进行放款审核，并负责落实各项放款条件。

第二十五条贷款发放。

放款审核岗审核同意后，向会计结算岗提交符合规定、手续齐全的《提款申请书》、《放款通知书》、《宁夏银行借款凭证》、借款人已签名/签章的支付结算凭证、《宁夏银行贷款抵押品凭证保管证》和抵质押品凭证等，办理贷款发放手续。

第二十六条支付管理

（一）个人二手房屋按揭贷款资金应当采用贷款人受托支付方式进行支付。

1、贷款行应根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金发放至借款人在贷款行开立的约定结算账户中。

2、贷款行应立即将贷款资金划转至售房人指定的对应账户。

（二）借款人在申请贷款之前已和售房人办理完毕房屋所有权交易过户手续，可采取自主支付（或者描述为受托支付对象可以为借款人）。

第六章贷后管理

第二十七条贷款发放后，借款人应严格按照合同约定的还款方式于次月开始按时偿还贷款本息，每1个公历月为1个还款期，每月20日扣划贷款本息。

第二十八条贷款人应定期了解抵押物的价值变动情况，如抵押物价值降低，可要求借款人及时追加贷款人认可的其他担保。

第二十九条贷款人应根据房产的不同性质，对商品房的贷款风险进行定期检查、评估，并根据检查评估结果及时向总行提出合理化建议。

第三十条贷后检查。

贷款人应定期对借款人进行贷后检查，并形成书面检查报告。

（一）根据个人二手房屋按揭贷款的具体特点，可按照抵押物及贷款金额对借款人进行不同频次的贷后检查：

1、住宅房。

单笔贷款50万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款50万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；

2、商用房。

单笔贷款200万元（含）以内的，采取按半年抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%；单笔贷款200万元（不含）以上的，采取按季抽查制度，抽查户数应不低于该区间总户数的20%。

（二）贷后检查中如发现借款人还款能力、保证人代偿能力、抵质押物权利状况等发生重大变化，可能导致该笔贷款发生风险时，检查人员应出具书面报告呈报相关部门，拟订相应的资产保全措施，保护我行债权。

第三十一条债权保护及逾期贷款管理。

（一）贷款人应重点关注借款人的首次还款情况和首次逾期记录。

借款人首次发生逾期，贷款人不仅要加强催收、及时收回，而且要落实逾期的真正原因，并根据具体情况采取合理的风险防范措施。

（二）如果出现逾期贷款，贷款人应及时向借款人和担保人发送《债务逾期催收通知书》，并积极配合签约合作方共同催收，督促借款人及时还款。

（三）借款人连续三个月未能按时或未能足额归还贷款本息，贷款人应根据有关法律合同约定，通过法律手段处分抵押物以清偿贷款本息及罚息、违约金和相关费用。

（四）若贷款已整体逾期，贷款人须及时采取法律诉讼方式、仲裁方式或依据公证部门出具的赋予强行执行效力的债权文书直接申请强制执行。

第三十二条其他贷后管理事宜按照我行相关管理办法和有关规定执行。

第七章会计核算

第三十三条个人二手房屋按揭贷款通过“122个人贷款”及其下辖的子科目核算。

（一）贷款期限不超过5年（含）的，贷款购买住宅房，通过“1220505”科目核算短期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220507”科目核算短期个人营业房按揭贷款

（二）贷款期限超过5年的，贷款购买住宅房，通过“1220506”科目核算中长期个人住房按揭贷款；贷款购买商用房，通过“1220508”科目核算中长期个人营业房按揭贷款。