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（三）房屋建筑物评估说明
要练说，得练听。
听是说的前提，听得准确，才有条件正确模仿，才能不断地掌握高一级水平的语言。
我在教学中，注意听说结合，训练幼儿听的能力，课堂上，我特别重视教师的语言，我对幼儿说话，注意声音清楚，高低起伏，抑扬有致，富有吸引力，这样能引起幼儿的注意。
当我发现有的幼儿不专心听别人发言时，就随时表扬那些静听的幼儿，或是让他重复别人说过的内容，抓住教育时机，要求他们专心听，用心记。
平时我还通过各种趣味活动，培养幼儿边听边记，边听边想，边听边说的能力，如听词对词，听词句说意思，听句子辩正误，听故事讲述故事，听谜语猜谜底，听智力故事，动脑筋，出主意，听儿歌上句，接儿歌下句等，这样幼儿学得生动活泼，轻松愉快，既训练了听的能力，强化了记忆，又发展了思维，为说打下了基础。
1、评估范围
单靠“死”记还不行,还得“活”用,姑且称之为“先死后活”吧。
让学生把一周看到或听到的新鲜事记下来,摒弃那些假话套话空话,写出自己的真情实感,篇幅可长可短,并要求运用积累的成语、名言警句等,定期检查点评,选择优秀篇目在班里朗读或展出。
这样,即巩固了所学的材料,又锻炼了学生的写作能力,同时还培养了学生的观察能力、思维能力等等,达到“一石多鸟”的效果。
此次评估范围为“某某工厂”全部建筑物类资产。
共申报房屋建筑物18项，合计建筑面积为5757.8平方米。
依据武汉市兴达新型墙体材料厂提供的清查评估明细表，该部分资产于评估基准日之账面值如下：
“师”之概念，大体是从先秦时期的“师长、师傅、先生”而来。
其中“师傅”更早则意指春秋时国君的老师。
《说文解字》中有注曰：
“师教人以道者之称也”。
“师”之含义，现在泛指从事教育工作或是传授知识技术也或是某方面有特长值得学习者。
“老师”的原意并非由“老”而形容“师”。
“老”在旧语义中也是一种尊称，隐喻年长且学识渊博者。
“老”“师”连用最初见于《史记》，有“荀卿最为老师”之说法。
慢慢“老师”之说也不再有年龄的限制，老少皆可适用。
只是司马迁笔下的“老师”当然不是今日意义上的“教师”，其只是“老”和“师”的复合构词，所表达的含义多指对知识渊博者的一种尊称，虽能从其身上学以“道”，但其不一定是知识的传播者。
今天看来，“教师”的必要条件不光是拥有知识，更重于传播知识。
房屋建筑物18项：
账面原值2106155.00元，账面净值398471.85元。
2、资产概况
（1）基本情况
“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。
申报评估的18项房屋建（构）筑物位于马武汉市兴达新型墙体材料厂厂区内，主要是宿舍、办公楼、及生活服务用房，房屋建筑物的主要构造形式有砖混结构、砖木结构。
“某某工厂”房屋建筑物类资产特点如下：
“某某工厂”大部分房屋物建筑物在上世纪五、六十年代建成投入使用，房屋建筑物使用年限长，维护成本高；
“某某工厂”主要房屋建筑物为砖木结构，对建筑材料和施工工艺要求不高，建筑工程造价相对较低。
（2）主要建（构）筑物概况
新办公楼
新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1747.9㎡，建筑类别为四类。
基础工程：
砖带形基础。
主体工程：
1砖承重墙，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊。
门窗：
镶板带亮单扇木门，无纱钢窗。
楼地面：
地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层。
屋面工程：
预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，架设隔热板，有组织排水。
装饰工程：
外墙水泥砂浆面层，内墙刷大白灰；一楼152×152缸砖，二、三层楼地面楼152×152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。
卫生所
卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212㎡，平均山墙高4.2米，建筑类别为四类。
基础工程：
自然地基，砖带形基础。
主体工程：
1砖承重墙。
门窗：
单扇木镶板门，无纱木格栅窗。
地面：
地面素土夯实，碎石垫层，混凝土抹平压光；
屋面工程：
杉木檩条，顺水条、挂瓦条，油毡上挂红机瓦，无组织排水
装饰工程：
外墙清水砖墙，约1米高水泥砂浆外墙裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152×152缸砖；杉木条下混合砂浆吊顶面层；室外0.5米宽散水，明沟排水。
3、评估依据
（1）国有资产管理局国资办发[1996]23号《资产评估操作规范意见（试行）》；
（2）“某某工厂”申报的房屋建筑物类资产清查评估明细表；
（3）“某某工厂”提供的房屋产权证明；
（4）《全国统一建筑工程基础定额湖北省估价表》（2019）；
（5）《湖北省建筑安装工程费用定额》；
（6）建设部《房屋完损等级评定标准》；
（7））湖北省、武汉市建设项目应收取各种规费标准的文件；
（8）中国人民银行金融机构贷款基准利率表（2006年6月29日开始执行）；（12）《建筑工程预算估价实用手册》（中国建材工业出版社98年8月）；
（13）《资产评估常用数据与参数手册》（第四版）；
（14）武汉市房屋重置价格标准；
（15）评估人员现场勘察记录工作底稿。
4、评估过程
对“某某工厂”房屋类资产评估过程，大致分为以下几个阶段：
首先，是收集材料及准备阶段。
评估人员进入现场后根据“马鞍山北光”提供的资产评估申报表和财务报表，收集企业有关建筑物、构筑物有关资料和产权证明。
其次，是实地勘察阶段，根据申报的清查评估明细表进行现场实物勘察。
对每一评估对象，评估人员进行了详细的现场考察，对房屋建（构）筑物配套设施、用途、外型、结构型式、层次、高度、建筑用材、内外装修、使用维修、施工质量、水暖电安装使用的情况及完好程度进行了较详细的记录，并走访了有关房屋建筑物、构筑物的管理维护人员及使用人员。
再次，是评估作价阶段。
对各项房屋建筑物和构筑物，根据武汉市现行建安工程定额及取费标准、武汉市房屋建设前期费用标准和国家有关部门公布的基本建设贷款利息率等依据，分别计算出各项建筑物、构筑物的重置全价，乘以依据各项建筑物成新状况和使用年限计算的成新率，最终得到以2006年12月31日为基准日的评估结果。
5、评估方法
根据本次评估目的及假设采用重置成本法评估。
重置成本法是基于房屋建筑物的再建造费用或投资的角度来考虑，通过估算出建筑物在全新状态下的重置全价或成本，再扣减由于各种损耗因素造成的贬值，最后得出建筑物评估值的一种评估方法。
基本公式如下：
房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
评估人员以典型建（构）筑物为例，求取该建（构）筑物的重置单价；其他结构形式及做法相类似的房屋建筑物类资产根据典型建（构）筑物重置单位价格，进行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积（长度、体积等），即为评估对象重置全价。
基本公式如下：
评估对象重置全价＝典型建（构）筑物重置单价×（1＋调整系数）
（1）重置全价的确定
重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下：
重置全价＝建安工程造价+前期费用+其他费用+资金成本
建安工程造价
计算一个建筑项目工程造价的方法有预（结）算编制法、竣工结算调整法、类似工程预算法、指数调整法、概算指标编制法等。
从理论上讲，一项建筑物的购建包括两部分，一项房屋建筑物的购建应包括两部分，一部分是直接成本，另部分是间接成本。
直接成本通常是由人工、材料、机械费和相关税费组成，间接成本则通常由与房屋建筑物购建有关的费用如建设单位管理费、勘察设计费、可行性研究费、工程监理费、贷款利息、固定资产投资方向调节税等相关税费组成。
由于“某某工厂”建成已有几十年，其工程图纸与技术经济资料不齐全。
为了较为准确地确定其重置价值，我们采用指数调整法，通过结构形式及做法相类似的典型建筑物重置单位价格，进行级别、层高、跨度、面积、装饰、材料等多因素调整，得到评估对象的重置单价，乘以建筑面积，即为评估对象重置全价。
房屋建筑物前期费用及其它费用
根据湖北省武汉市的有关建设工程取费规定，武汉市房屋建筑物前期费及其它费用采用的现行标准如下表：
武汉市前期费用及其它费用标准
序号
名称
计算依据
取费
文件标准
%
元/m2
1
工程勘察设计费
工程造价
4.50%
国家计委、建设部（计价格[2019]10号）
2
招投标费
工程造价
0.06%
鄂价费字[1992]232号
3
工程质量监督费
工程造价
0.14%
鄂价费字[2019]329号
4
工程监理费
工程造价
1.50%
国家物价局、建设部（价费字[1992]479号）
5
建筑工程造价咨询费
工程造价
0.45%
湖北省建设厅、物价局（鄂价房地字[2000]51号）
6
建设单位管理费
工程造价
2.00%
国家计委、建设部（计价格[2019]2503号）
7
城市基础设施配套费
建筑面积
80
武政[2019]20号
8
新型建材基金
建筑面积
3
鄂政发[1992]97号文
9
公共消防设施配套费
建筑面积
1.5
鄂价费字（2019）220号
小计
8.65%
84.5
资金成本
资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本，即利息。
假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建设贷款利率计算。
（2）成新率的确定
本次评估采用综合成新率。
具体求取过程为：
首先，根据房屋建筑物而耐用年限和已使用年限按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。
房屋建筑物成新率公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+现场鉴定成新率×60%
理论成新率=[尚使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限]×100%
勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。
（3）确定评估值
评估值=重置全价×成新率
6、评估结果
在实施了上述资产程序和方法后，纳入评估范围的房屋建（构）筑物在2006年12月31日的评估结果反映如下（单位：
人民币元）：
科目名称
账面价值
调整后账面值
评估价值
增值额
增值率%
房屋建筑物类账面原值
房屋建筑物
2106155.00
2106155.00
3107657.00
2709185.00
679.89
构筑物及其他
管道沟槽
房屋建筑物类账面净值
房屋建筑物
398471.85
398471.85
3107657.00
2709185.00
679.89
构筑物及其他
管道沟槽
评估结果详见房屋建筑物评估明细表。
7、案例分析
案例1：
新办公楼（固定资产—房屋建筑物清查评估明细表序号14）
（1）基本情况：
新办公楼为四层砖混结构，房屋形状呈规则矩形，檐高13.2米，建筑面积1749.7㎡，建筑类别为四类。
砖带形基础；1砖承重墙，有少量不均匀沉降，圈梁、构造柱，混凝土牛腿1.5米宽外走廊；镶板带亮单扇木门，无纱钢窗；地面素土夯实，C15混凝土抹平压光；楼面预制混凝土板楼板，水泥砂浆垫层；预制混凝土屋面板，水泥砂浆找平，找坡保温层，卷材防水，局部渗漏，架设隔热板，有组织排水；外墙水泥砂浆面层，部分已脱落，内墙刷大白灰；一楼152×152缸砖，二、三层楼地面楼152×152缸砖；天花刷大白灰；门窗刷调和漆；有组织铸铁管排水。
（2）重置全价的确定
公式：
重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本
工程造价
根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖混结构三等重置价格标准为570元/平方米。
新办公楼与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施工做法相近。
则委估建筑物单方造价为570元/平方米。
委估建筑物工程造价＝570×1749.7＝997329元
经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的4%。
照明及水电安装工程造价=997329×4%=39893.16元
则工程总造价＝997329+39893.16＝1037222.16元
前期费用及其他费用
依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用
＝1037222.16×8.65%＋1749.7×84.5
＝237569.37（元）
资金成本
因《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年版）砖混结构办公楼建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为6个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建设工期为6个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率6.12%计算。
资金成本=（1037222.16+237569.37）×6.12%×6/12×1/2
=19504.31（元）
重置全价
重置全价=1037222.16+237569.37+19504.31
=1294295.84（取整1294296元）
（3）成新率确定
成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算
理论成新率：
尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定
综合成新率=理论成新率×40%+鉴定成新率×60%
房屋建筑物勘察成新率计算表
建筑物名称
新办公楼
建筑结构
砖混结构
房产证号
建筑面积
1747.9m2
耐用年限
40年
已使用年限
23年
项目
标准分数
评定分数
结构
G
1、基础
25
12
2、承重结构
25
12
3、非承重结构
15
6
4、屋面
20
10
5、地面
15
6
小计：
（1+2+3+4+5）×权重0.55＝25.3
装饰
S
6、门窗
25
12
7、内外装饰
40
18
8、其他
35
15
小计：
（6+7+8）×权重0.15=6.75
设备
B
9、水卫
56
20
10、照明
44
20
小计：
（9+10）×权重0.3=12
鉴定评定分数：
G+S+B=44.05%
年限法评定：
尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）=42.5%
综合成新率：
鉴定评定分数×60%+年限法评分×40%=43.43%，取43%
砖混结构生产用房耐用使用年限为40年，已使用23年，尚可使用17年，理论成新率为42.5%，根据现场考察情况，房屋保养一般，鉴定成新率为44.05%，按加权平均法计算为43.43%，取定房屋综合成新率43%。
（4）评估值的计算
评估值＝重置全价×成新率
＝1294296×43%
＝556547.21元
案例2：
卫生所（固定资产—房屋建筑物清查评估明细表序号6）
（1）基本情况：
卫生所为砖木结构，单层，建筑面积212㎡，平均山墙高4.2米，建筑类别为四类。
自然地基，砖带形基础，有少量不均匀下沉；1砖承重墙，有少量出现风化剥落；杉木檩条，顺水条、挂瓦条，部分节点松动，油毡上挂红机瓦，无组织排水；单扇木镶板门，无纱木格栅窗部分开关不灵活；外墙清水砖墙，约1米高水泥砂浆外墙裙，30高水泥砂浆勒脚；内墙刷大白灰，1.2米高油漆卫生墙；地面152×152缸砖面层局部破损；杉木条下混合砂浆吊顶部分变形、面层脱落；室外0.5米宽散水，明沟排水；照明线路凌乱不整。
（2）重置全价的确定
公式：
重置全价=建安工程造价+前期费用及其它费用+资金成本
工程造价
根据武汉市政府发布的房屋重置价格标准，砖木结构杜等重置价格标准为520元/平方米。
卫生所与重置标准中的房屋相比，结构相同，层高、所用建筑材料及建筑施工做法相近。
则委估建筑物单方造价为520元/平方米。
委估建筑物工程造价＝520×212＝110240元
经核算照明及水电安装工程占土建工程造价的3%。
照明及水电安装工程造价=110240×3%=3307.2元
则工程总造价＝110240+3307.2＝113547.2元
前期费用及其他费用
依据前述武汉市有关文件规定标准计算的前期费用及其他费用
＝113547.2×8.65%＋212×84.5
＝27735.83（元）
资金成本
因《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年版）砖木结构建设工期，据现场了解，该建筑物建设工期为2个月，评估人员认为其基本合理，故取正常建设工期为2个月；建设投资贷款利息率按一年期固定资产投资贷款利息率6.12%计算。
资金成本=（113547.2+27735.83）×6.12%×2/12×1/2
=720.54（元）
重置全价
重置全价=113547.2+27735.83+720.54
=142019.57（取整142019元）
（3）成新率确定
成新率的确定采用以下两种方法综合评定计算
理论成新率：
尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
鉴定成新率由技术人员现场勘察考评打分确定
综合成新率=理论成新率×40%+鉴定成新率×60%
房屋建筑物勘察成新率计算表
建筑物名称
卫生所
建筑结构
砖木结构
房产证号
建筑面积
1747.9m2
尚可使用年限
12年
已使用年限
48年
项目
标准分数
评定分数
结构
G
1、基础
25
12
2、承重结构
25
10
3、非承重结构
15
6
4、屋面
20
12
5、地面
15
6
小计：
（1+2+3+4+5）×权重0.7＝32.2
装饰
S
6、门窗
25
10
7、内外装饰
40
15
8、其他
35
10
小计：
（6+7+8）×权重0.2=7
设备
B
9、水卫
56
15
10、照明
44
20
小计：
（9+10）×权重0.1=3.5
鉴定评定分数：
G+S+B=42.7%
年限法评定：
尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）=20%
综合成新率：
鉴定评定分数×60%+年限法评分×40%=33.62%，取34%
卫生所已使用了48年，由于对房屋经常维护、保养，经现场勘测尚可使用12年，理论成新率为20%，鉴定成新率为42.7%，按加权平均法计算为33.62%，取定房屋综合成新率34%。
（4）评估值的计算
评估值＝重置全价×成新率
＝142019×34%
＝48281.22元
8、重要说明
列入评估范围的房屋建筑物委托方未能提供房屋产权证明书，亦未能证明房屋建筑物是否已提供抵押，本评估机构因调查手段受限未能进行调查取证，本次评估是基于委托方合法或事实占有上述评估资产，并拥有控制权，如非前述，本评估机构不承担任何责任。
（四）无形资产评估说明
【一】估价对象描述
1、土地位置状况
估价对象“某某工厂”位于武汉市汉阳区琴断口街黄金村，东距汉江江堤300米，南面为汉阳区江北河道堤防管理所，西临武汉市中环线，北邻武汉第一轻工业学校。
周边除百威（武汉）国际啤酒有限公司外，少有企、事业单位。
此路段仅有735路专线车通勤，交通不便。
“某某工厂”有两宗土地，宗地总面积为218667.64平方米，土地形状不规则，地势平坦。
2、土地权利状况
评估标的物的土地所有权属于国家所有，证载估价对象土地使用人为武汉市兴达新型墙体材料厂。
土地利用情况见下表
土地证号
座落
面积（㎡）
用途
使用权类型
地号
图号
N0000061349
汉阳区琴断口街黄金一村220号
201945.93
工业
国有划拨
D0*******
794、795
汉阳区琴断口街黄金一村220号
16921.71
住宅
国有划拨
D0*******
789
3、建筑物和地上附着物状况
宗地内有建筑物18栋，总建筑面积5757.80㎡。
主要是宿舍、办公楼、及生活服务用房，主要构造形式有砖混结构、砖木结构。
4、资产占有方账面价值分析
资产占有方账面列无形资产－土地使用权价值22000000.00元，为2019年资产评估后调整账面值。
（？
）
【二】估价对象因素分析
1、一般因素分析
（1）地理位置
武汉市位于中国腹地的中心，湖北东部、长江与汉江交汇处，是全国交通的重要枢纽和特大城市，也是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心。
武汉市以其优越的地理位置，自古就有“九省通衢”之称，对外交通十分便利。
长江、汉江两条重要的水系，连接东西南北稠密的铁路网，良好完善的空港，已使武汉市形成了水、陆、空发达的立体交通网络。
连接中国南北经济大动脉的京广铁路线与横贯东西部的长江流域经济区均以该市为交汇中心，京珠和沪蓉两条高速公路连通该市，三峡工程、西部大开发的启动，为武汉经济的发展提供了契机，优越的地理位置使该市成为中国经济地理布局的“心脏”地区。
（2）自然环境
A、地势、地貌
武汉市地质结构以新华厦构造体系为主。
地貌属鄂东南丘陵经江汉平原东缘向大别山南麓低山丘陵过渡地区，中间低平、南北丘陵、岗垄环抱、北部低山林立。
武汉以平原为主，地势大致东南高，西北低。
长江、汉水将武汉分割成武昌、汉口、汉阳三大块。
两列东西走向、南北平行的丘陵构成市区地形骨架。
B、气候、水文
武汉属亚热带大陆性湿润季风气候,雨量充沛，热量丰富，无霜期长，四季分明。
长年主导风向为东北风,平均风力为2.3级。
年平均降水量为1204.5毫米，年平均气温约为16.3℃,全年日照率46%。
全市江河沟渠交织，湖泊库塘星罗齐布，总水域面积达2143.6平方公里，占土地总面积的25.1%。
全市地表水总量达7913亿立方米，水能资源理论蕴藏量2万。
③城市性质
武汉市是湖北省省会，国家历史文化名城，全国重要的工业基地和交通通信枢纽，是中国中部的经济、贸易、金融、科教和信息中心。
武汉属楚文化发祥地，距今已有2500多年的历史。
1700多年的战国时期，武汉地区是著名的战场。
80多年前，武昌是辛亥革命首义之地。
并有诸如黄鹤楼、东湖、古琴台、晴川阁等名胜古迹。
④行政区划
武汉市土地总面积为8467.11平方公里，人口756．5万人。
目前武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山等7个城区，蔡甸、江夏、东西湖、汉南、黄陂、新洲等6个郊区。
⑤社会经济状况
近几年来，随着我国经济发展战略由东向西的转移，长江流域开发开放的全面启动，长江三峡工程的开工，武汉市地位显得日益重要，区位优势更加明显。
作为全国最早建成的老工业基地，武汉市已发展成为钢铁、汽车、机械、高新技术产业为支柱，化工、食品、服装、建材工业基地。
2019年，武汉市国内生产总值达到2238.00亿元，按可比价格计算，比2019年增长11.89%。
经济运行质量提高，全年实现财政收入389.36亿元,同比增长34.9%,占国内生产总值的比重为17.39%。
改革开放以来，武汉市稳定发展第一产业，高速优化第二产业，加快发展第三产业，第三产业在全市国内生产总值的比重不断上升，产业结构日趋合理，城市综合服务功能大大增强。
第一、二、三产业增加值占国内生产总值构成比例由上年的5.4：
43.9：
50.7变化为4.9：
45.5：
49.6。
人均国内生产总值达到2
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