特别纳税调整实施办法的在房地产企业的应用.docx
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特别纳税调整实施办法的在房地产企业的应用
特别纳税调整实施办法（试行）新发展
1，企业所得税调整
国税发〔2009〕2号
第五章转让定价调查及调整
第二十八条 税务机关有权依据税收征管法及其实施细则有关税务检查的规定，确定调查企业，进行转让定价调查、调整。
被调查企业必须据实报告其关联交易情况，并提供相关资料，不得拒绝或隐瞒。
第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。
第四十八条 预约定价安排一般适用于同时满足以下条件的企业：
（一）年度发生的关联交易金额在4000万元人民币以上；
大商股份租金案例
计提未实际支付的借款利息是否可以税前扣除？
关于企业因资金原因计提未实际支付的借款利息，是否可以税前扣除？
根据《企业所得税法》及《企业所得税法实施条例》规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
这里的利息支出要求实际发生，也即实际支付。
特别纳税调整办法：
第九十一条 本章所称“实际支付利息”是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息。
福建最大一宗反避税案件近日查结
福建省国税局特别纳税调整补税数额最多的一起反避税案件近日成功结案，补缴入库企业所得税3274万元。
这家鞋业公司年销售额2亿元，生产工人4000多人，成为福建省鞋业的龙头企业之一。
但该企业利润水平长期处于微利状态，远低于全国同行业平均利润率水平。
2008年6月，该公司被国家税务总局、福建省国税局列为全国税收统一联查企业，成为特别纳税调整对象。
2，营业税调整
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条：
企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
按如下顺序调整：
1）、可比非受控价格法。
是指安照没有关系的交易各方进行相同或类似业务往来的价格进行定价的方法。
2）、再销售价格法。
是指按照从关联方购进商品再销售给没有关联关系的第三方的价格进行定价的方法。
3）、成本加成法。
是指按照成本加合理费用和利润进行定价的方法。
4）、交易净利润法。
是指按照没有关联关系的交易各方进行相同或类似业务往来取得的净利润水平确定利润的方法。
5）、利润分分割法。
是指将企业与其关联方的合并利润或亏损在各方之间采用合理标准进行分配的方法。
6）、其它符合独立交易原则的方法。
3，土地增值税调整
房地产企业的土地增值税管理将成为反避税工作的下一重点
全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日-15日在山东举行。
房地产开发商，利用关联交易，利益输送给
建筑施工企业、
建筑安装企业、
建筑材料产销企业、
园林景观设计企业
咨询公司
设计公司
广告公司
物业公司
劳务公司
等境内关联企业。
如果开发商和关联企业企业所得税税率一致，这种利益输送不会必然导致企业所得税避税。
但会严重影响地税部门的土地增值税征收。
2012，反避税，以土地增值税为最关注。
例：
甲集团是一家位于深圳的大型房地产开发企业，实力雄厚，旗下拥有多家房地产配套项目开发公司。
2010年初，集团所属A公司以招投标形式取得一块位于深圳市的土地使用权，支付土地出让金及相关税费合计4,000万元，准备开发住宅小区，预计一年以后建成。
该项目预计发生的收支项目有：
1房地产配套工程（建筑安装工程和基础设施建设）的开发成本16,000万元。
2期间费用10,000万元（其中含为①项发生的费用1,000万元）。
按照该地区同类房地产开发产品的市场价格，A公司预计开发完成后可取得收入总计60,000万元。
现有以下方案可供选择：
方案1：
由A公司自行承担房地产配套工程的开发成本。
土地增值税的扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额4,000万元；
②房地产配套工程的开发成本16000万元；
3房地产开发费用：
（4000+16000）*10%=2000万元<9000万元，取2000万元（房地产开发费用的扣除标准为10%）；
4与转让房地产有关的税金：
公司应缴纳营业税城建税及教育附加：
60000*5%*（1+7%+3%）=3300万元；
⑤企业加计扣除金额：
（4000+16000）*20%=4000万元。
扣除项目合计：
4000+16000+2000+3300+4000=29300万元；
增值额：
60000-29300=30,700万元；
增值率：
30700/29300=104.78%，适用土地增值税税率50%，速算扣除系数15%；
应纳土地增值税额：
30700*50%-29,300*15%=10955万元。
方案2：
A公司将房地产配套工程分包给集团内的关联公司，
发生的成本仍为16000万元，
期间费用1000万元。
为保证这些项目公司的利润水平，并达到少缴纳土地增值税的目的，A公司支付给其关联公司各种支出20000万元。
A公司其他成本不变，即支付土地出让金4000万元，发生期间费用9000万元。
土地增值税的扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额4000万元；
②房地产配套工程的开发成本20000万元；
③房地产开发费用：
（4000+20000）*10%=2400万元<9000万元，取2400万元；
④与转让房地产有关的税金：
公司应缴纳营业税城建税及教育附加：
60000*5%*（1+7%+3%）=3300万元；
⑤加计扣除金额：
（4000+20000）*20%=4800万元。
扣除项目合计：
4000+20000+2400+3300+4800=34500万元；
增值额：
60000-34500=25500万元；
增值率：
25500/34500=73.91%，适用土地增值税税率40%，速算扣除系数5%；
应纳土地增值税：
25500*40%-34500*5%=8475万元。
与方案一相比，方案二因为将建筑安装工程和基础设施建设等项目分包给关联公司，并按较高的价格支付，从而少缴土地增值税2,480万元。
同时由于这些分包商都是集团内关联企业，假设各企业间不存在企业所得税税率差异，开发该住宅小区项目全部的利润也都得以100%保留在集团内部。
总结和提示：
全国地税系统反避税工作会议指出，要利用转让定价手段，要求房地产行业各相关企业提供资料，并在全国实现联查。
近期，深圳市地税局抽调了反避税系统的业务骨干组成专家小组，意图着手完善土地增值税的反避税监管。
按照深圳税务局的规定，与外资企业报送《企业年度关联业务往来报告表》相类似，辖区内房地产企业（含内资）在填报《土地增值税清算申报表》时，需如实披露房地产企业关联交易的详细情况和交易定价。
而对于这部分关联分包商的利润水平的确定，深圳地税局预计将会使用BVDOsiris数据库或其他国内有效数据库进行可比性分析，并根据可比性分析的中位值对房地产企业关联交易定价进行调整，重新确定土地增值额并相应调整房地产企业应该补缴的土地增值税额。
房地产行业的转让定价监管将会日益严格，全国范围的行业联查也极有可能展开。
4，房产税调整。
出租房屋价格，按所在地段最低价格核定。
房产税计税依据：
《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定，
无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
对按租金收入征收房产税的，以出租人实际取得的租金收入为计税依据。
租金收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
如企业确实未取得上述租金收入及其他经济利益的，可依据财税[2009]128号文件规定，由无租使用房屋的企业依照房产余值代缴房产税。
问题、房地产企业关联企业租金，税收如何调整？
房开公司与酒店同一法人，将该公司名下房产出租给酒店；考虑酒店经营前三年将面临严重亏损的情况，同意酒店开业后三年内无需支付房租；同意酒店第四年开始房屋的租金根据双方确认的酒店客房收入的15%计收。
问题
1），以上两户企业是否可认定为关联企业？
2），房开公司将房产提供给大酒店使用的行为是否可认定为关联交易?
3），对于该房开公司提供酒店使用的房产，是根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）规定由酒店依照房产余值代缴纳房产税，还是根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十二条、五十三条、五十四条、五十五条之规定，由税务机关核定租金，向房开公司征收5%的营业税同时从租计征12%的房产税?
答：
1、根据《中国人民共和国税收征收管理法》及《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）的有关规定，问题中描述的情况应认定为关联企业。
2、是关联交易行为。
3、营业税：
营业税应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十二条、五十三条、五十四条、五十五条之规定执行。
调整计税收入。
按独立交易原则计算收入以及对应的营业税。
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