转00101地块国有建设用地使用权转让答疑纪要.docx

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转00101地块国有建设用地使用权转让答疑纪要

答疑纪要

地块名称：

上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1－1、A1－2地块

地块公告号：

2008转00101

问题解答：

第一部分：

关于转让人方面的问题解答

问题一：

《转让须知》第１７页，第八条，该地块已有抵押未注销是否会影响乙方办理产权变更登记？

如因地块抵押或其他非乙方因素导致产权变更登记滞后，是否会导致甲方交付乙方土地的时间顺延？

解答一：

不会影响受让人办理产权转移登记；目前，转让人与银团正按照上海市房地产交易中心关于“抵押物变更”的办理要求起草相关法律文件，在土地使用权转移登记前办理完毕抵押注销手续。

问题二：

《转让须知》第２页，第十条，房地产权登记机关核准该地块登记申请后，甲方交付地块时间是否可适当提前？

解答二：

按挂牌转让文件第三条第

（一）款第10项的规定办理。

问题三：

按挂牌文件所述，交地时间为受让人付清竞得价款且房地产权登记机关核准该地块登记申请之日起3个月内。

如因转让方或第三方原因未能在合同规定时间内完成土地变更登记手续，由此所引发的法律及财务责任应如何处理？

对受让人造成的相关损失如何补偿？

解答三：

如因转让方原因未能在合同规定时间内完成土地变更登记手续，按照《上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块成片开发国有建设用地使用权转让合同》第十八条办理；如因第三方原因未能在合同规定时间内完成土地变更登记手续，按照《上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块成片开发国有建设用地使用权转让合同》第二十五条办理。

问题四：

该地块是否还存在尚未拆平建筑物，构筑物以及尚未搬迁居民？

解答四：

该地块不存在尚未拆平建筑物、构筑物以及尚未搬迁居民。

问题五：

地块有部分尚未拆除的建筑物，何时能处理完毕，或由哪方负责拆除？

解答五：

参见本部分解答四。

问题六：

挂牌文件中约定以“土地现状”交付受让人，现状土地内是否存在未拆迁建筑物、构筑物？

解答六：

参见本部分解答四。

问题七：

地块内是否还有未动迁的农民房或其他构筑物？

解答七：

参见本部分解答四。

问题八：

地下、地上建（构）筑物管线等的具体内容及数量？

解答八：

地上已无建（构）筑物管线，地下建（构）筑物管线由受让人自行勘测，并根据《上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块成片开发国有建设用地使用权转让合同》的约定，由受让人自行办理地下建（构）筑物管线等的搬迁和拆除。

问题九：

现有地块内有何地上、地下建（构）物及管线？

解答九：

参见本部分解答八。

问题十：

地块内的高压线，线杆如何处理？

解答十：

地块内无高压线和线杆。

问题十一：

地块西侧高压线为多少千伏？

高压走廊规划宽度为多少米？

并请说明高压走廊与地块红线的关系。

解答十一：

地块西侧有一条22万伏和2条11万伏高压线。

根据《东沟楔形绿地控规》，西侧高压绿化带宽度为70米，绿带边线和地块边线重合。

问题十二：

高压线埋地工程何时动工？

何时竣工？

解答十二：

根据上海市有关规划，在外环线内城市干道两侧的高压线将分步骤入地；目前转让人正在与新区政府和市电力局接洽，争取该高压线尽早入地。

问题十三：

地块内有许多树木，该部分林木资源归何方所有？

解答十三：

地块内现有树木归转让人所有，在交地前移完。

问题十四：

区域市政道路纬二路、经一路、东熙路及A1-３幼儿园建设实施主体是谁？

具体实施计划如何安排？

解答十四：

纬二路、经一路、东熙路及A1-３幼儿园建设实施主体是转让人；道路实施计划于2010年上半年完成，幼儿园按政府建设计划要求予以实施。

问题十五：

地块周边规划的经一路、纬二路何时能够建成通车？

如相关市政道路不能按期通车，由此造成的相关损失是否能对受让人予以补偿？

解答十五：

道路实施计划参见本部分解答十四；如相关市政道路不能按期建成，按照转让合同第二十五条办理。

问题十六：

地块北面纬二路、地块东面经一路、地块南面东煦路何时动工修建？

何时竣工？

解答十六：

参见本部分解答十四。

问题十七：

规划道路的标准及完成时间？

北侧及西侧绿化工程的标准及完成时间？

解答十七：

根据《东沟楔形绿地控规》，经一路、纬二路和东煦路目前均为城市支路，上述道路计划于2010年上半年完成；地块北侧及西侧绿化工程的建设标准按政府部门的相应标准建设。

问题十八：

地块西侧绿地是否可以由开发商进行整体改造？

解答十八：

受让人可在满足政府的相关要求的前提下进行改造。

问题十九：

320元/平方米住宅配套费要向转让人支付，请说明支付的时间及相应的支付比例，并说明支付标准是按总建筑面积计算还是按容积率建筑面积计算，或是有其他要求。

解答十九：

住宅配套费在受让人申请办理《建设工程规划许可证》时一次性支付给转让人；320元/平方米按容积率建筑面积收取。

问题二十：

按惯例，如320元住宅配套费交给土地转让方，小区水电气等配套设施管道应由土地转让方负责与市政部门协调后接至小区红线，所有费用包含在320元/平方米配套费中。

但土地合同要求土地受让方自行与市政部门交涉，并自行承担水电气等市政配套设施的费用。

是否意味着受让方要重复交费？

并且，配套设施是否能按受让方开发要求接至红线？

完成时间如何保证？

解答二十：

320元住宅配套费主要包括地块周边的市政道路、管线及公建配套设施等建设，计划于2010年上半年完成；地块规划红线内水电气等配套设施由受让人自行向水电煤等公用事业配套单位申请。

不存在重复交费。

问题二十一：

转让地块周边供电、供水、排水、电讯、燃气的接口位置及容量是多少？

接通时间点？

接口费如何计取？

解答二十一：

地块周边道路有水电煤管线，具体接口位置及容量由受让人向公用事业配套单位申请；接通时间和接口费由受让人与公用事业配套单位自行协商。

问题二十二：

请说明地块北侧的公建配套规划的详细情况，主要包括：

学校、医院、大型商业、酒店等。

解答二十二：

外高桥新市镇范围内已规划有多座学校和医院；洲海路两侧将分布有52万平方米的综合性商业商务区，包括商业、酒店、办公、餐饮、娱乐等。

问题二十三：

A1-3是何建筑属性，目前建设状况？

解答二十三：

A1-3是规划的幼儿园等配套用地，目前未建设。

问题二十四：

能否提供A1-1、A1-2地块现有河道水系面积，水系面积是否计入容积率建筑面积？

河道水系是否可以填埋？

解答二十四：

根据现场地形图初步估测，现有水面积A1-1约4200平方米，A1-2约4000平方米（实际水面积按现场测量为准）。

水系面积计入容积率建筑面积。

受让人如需填埋，转让人将协助受让人向政府有关部门提出河道填埋的申请，经批准后可以填埋。

问题二十五：

地块内是否有水系保留的要求，水务等相关部门是否已经对此予以确认？

解答二十五：

根据《东沟楔形绿地控规》，地块内无规划河道，地块内现有水系可不予保留，该规划已经水务部门批准。

问题二十六：

地块南侧河流是否可以由开发商进行整体改造？

解答二十六：

在方案获得政府有关部门同意的前提下，可以进行整体改造。

问题二十七：

本地块南面的河道是否仅属于景观性河道？

解答二十七：

地块南侧莲心河为二级河道。

问题二十八：

A1-2地块内的河道有无行洪、泄洪的特殊要求。

解答二十八：

地块内无规划河道。

问题二十九：

《转让须知》第２页，第九条，转让年限７０年，是否以该地块受让人与转让人签订《上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A1-1、A1-2地块成片开发国有建设用地使用权转让合同》之日起计算？

解答二十九：

是的。

问题三十：

请确认土地产权年限是否自《上海市成片开发国有建设用地使用权转让合同》签订之日起至2078年，共计70年。

解答三十：

参见本部分解答二十九。

问题三十一：

如果以母公司名义提出竞买申请，在计算开发量时，其下属子公司的开发量是否可以计入母公司名下？

竞买人房产项目开发量证明，是否必须为居住用地的房产开发项目？

解答三十一：

竞买申请人及其投资比例达50%以上的控股子公司，以及该控股子公司按同样标准控股的各级下属公司，近三年的房产开发量均可计入该竞买申请人名下。

联合申请的，各联合竞买申请人均可按上述原则合并计算开发量。

本次挂牌转让活动规定的竞买人房产项目开发量证明，六类经营性用地的房产开发项目均可计入。

问题三十二：

竞买资格要求“境内申请人：

近三年内开发量不低于50万平方米”。

可否以全资或控股子公司近三年内已竣工和在建工程量数据为计算依据？

解答三十二：

参见本部分解答三十一。

问题三十三：

若竞得地块，是否需要注册项目公司（主要是考虑税收落地问题）？

成立的项目公司可否是境外注册公司？

解答三十三：

原则上需要在项目所在地注册成立项目公司；项目公司不可在境外注册。

第二部分：

关于挂牌人方面的问题解答

问题一：

由于我司需异地支付竞买保证金，其支付凭证的原件要寄回上海需要时间，能否先提供其复印件进行竞买申请，待原件寄回后再补交？

解答一：

必须以支付凭证的原件进行竞买申请（异地付款的竞买人请合理安排付款时间）。

问题二：

按挂牌文件要求，提交竞买申请时需同时提供营业执照正、副本原件，由于我司地区子公司较多，各地参加土地竞买均需营业执照原件，能否仅提供营业执照正本或副本原件？

解答二：

可以，但所提供的营业执照正本或副本原件必须能够显示该公司已经过年检的相关注记。

问题三：

竣工量的证明文件除了《挂牌转让文件》的规定外，《建设工程竣工规划验收合格证件》是否也可以？

解答三：

在上海本地开发的建设项目须按《挂牌转让文件》第八条第

（二）款中明确规定的三项文件提交开发量证明；在外地开发的建设项目可提交由当地房地产登记部门或建设管理部门出具的与上述三项文件可比照的开发量证明文件。

问题四：

关于开发量的计算，挂牌文件要求以“建设工程竣工验收备案表”或房地产权证记载的竣工建筑面积、“建设工程施工许可证”为依据，但我司在深圳市是以“建设工程规划验收合格证”为竣工验收证明，此类证明是否可以代替“建设工程竣工验收备案表”？

解答四：

参见本部分解答三。

问题五：

我公司是一家外商投资企业，注册地在陆家嘴街道范围内，具备房地产开发一级资质，已在浦东新区开发经营十多年。

需要明确以下问题：

（1）我公司是否以“境内申请人”名义提交竞买申请书。

（2）公司的法定代表人是新加坡公民，由于近期包括挂牌和现场竞价期间无法回到中国国内，我们无法提供公司法定代表人有效身份证明文件的原件。

我公司法定代表人身份证明是否可以采用“当地公证人（或相当的公证机构）出具公证文书，并经中国驻新加坡使（领）馆认证”的方式提供身份证明文件。

（3）使用其他语言材料，公司是否可以自己翻译成中文译本，加盖公司公章。

解答五：

（1）是的。

（2）可以。

（3）可以。

需要特别注明的是：

境外竞买申请人中的法人或其他组织应提交与境内“法定代表人（负责人）”可比照的有效身份证件，即该境外竞买申请人授权代表文件及该授权代表人本人护照，并按挂牌转让文件第八条第（四）款的规定办理公证、认证。

问题六：

竞买保证金截止时间是2008年7月23日16时30分，提交竞买申请时间截止时间是2008年7月23日16时00分，挂牌起始时间是2008年7月16日9时30分—7月25日15时30分，我们是否可以在7月23日规定截止时间前完成支付竞买保证金和提交竞买申请，取得《竞买人资格证书》后，若已有竞买申请人挂牌报价，不参与挂牌报价，直接参与最后挂牌截止程序的现场竞价。

解答六：

竞买申请人的竞买保证金必须于2008年7月23日16时30分之前到达挂牌转让文件指定的账户；竞买人不参加挂牌报价，可直接参加挂牌截止和现场竞价活动。

为了保证竞买申请人顺利地参加本次挂牌转让活动，建议竞买申请人可通过预约（详见挂牌转让文件），合理安排竞买申请时间。

问题七：

竞买人竞得后，应当以竞得人身份在《成交确认书》规定的时间内向转让人提请签订《上海市成片开发国有建设用地使用权转让合同》。

该