商铺宝典3.docx

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商铺宝典3

目前，商铺投资市场持续升温，除住宅底商、市场商铺及大型购物中心商铺外，商业街商铺的投资也得到商铺投资者的青睐。

在人们的记忆中，北京的大都市街始终是市场关注，也是争论的商业街项目。

如何科学判断并投资呢？

按照商业街经营的商品是专业类别，还是不加确定的复合形式，我们将商业街商铺分为专业商业街商铺和复合商业街商铺。

专业商业街商铺往往集中经营某一类（种）商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等；复合商业街商铺对经营的商品不加确定，经营商品类型复杂，北京宣武区的大都市街就属于复合商业街。

需要指出的是，专业商业街商铺鉴于整个商业街经营商品的统一性特点，整个商业街的市场成本比较低，规划设计的复杂程度较低，开发商不太容易发生因为商业街的规划设计不合理，对整个项目的运营产生负面影响。

就复合商业街来讲，经营商品没有统一性、协调性，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益相对较少，而且复合商业街的规划设计难度较高，开发商操作不当，就会发生因投资者、经营者不认同项目的规划设计方案而导致的项目失败，也会发生因项目市场成本太高，引起竞争力降低的情况。

北京大都市街就存在这样的情况。

专业商业街在国内成功的案例明显多于复合商业街。

北京的王府井商业街，西单商业街，前门大栅栏商业街，上海南京路都属于典型的复合商业街形式，它们都经过了长期的市场培育，在国内已经成为耳熟能详的商业品牌，但商铺投资者应该清楚，这些项目的成功要经历很长的时间。

复合商业街在大城市往往已经形成了几个有市场影响力的项目，所以市场竞争的压力已经很大，如果再想新建其他复合商业街项目，无疑市场风险会比较大。

对于中小城市来讲，复合商业街在有的城市尚处在初始发展阶段，甚至是第一个当地的复合商业街项目，这种情况下，项目的风险相对比较低，但是必须谨慎判断项目的规模、定位等技术问题。

复合商业街商铺适合机构投资者和个人投资者进行投资，预期投资收益无论是租金收益还是价值升值收益都比较高，但因为复合商业街的市场打造、成熟受较多因素影响，所以投资风险也比较高，投资周期比较长，建议个人投资者谨慎对待该种投资品种

市场环境作为影响商业房地产价值的重要因素，商铺投资者有普遍的认识，但大部分商铺投资者更多关注的是宏观市场环境，对于一些微观市场环境普遍缺乏足够的认识，甚至忽视其重要性。

当然，处在类似认识水平的人甚至包括商业房地产投资商、开发商。

关于商业房地产、商铺的微观市场环境我们可以举以下的例子：

在北京CBD和中关村分别进行总建筑面积10万平方米的超级购物中心SHOPPINGMALL的投资开发，从宏观市场环境看，这两个地区居住、商务人士的收入水平有可能不相上下，而且消费规模也类似，我们假设两个项目面对的以上市场因素是相同的状况，那么我们能不能就得出结论：

这两个项目也可以采取相类似的市场组合呢？

结论显然是否定的！

简单讲，这两个项目所面对的两个市场的消费者存在深层次的差异，也就是微观市场环境是显著差别的：

中关村的消费者主要是理工科背景，而CBD的消费者则更多属于综合、社科背景，这两类消费者有着决然不同的消费习惯、消费趋向，对品牌有着不同的理解和消费愿望，对娱乐也有不同的选择。

鉴于以上原因，中关村和CBD的SHOPPINGMALL项目必然面对市场微观环境造成的差异化，如果开发商进行项目的商业组合时忽视这些市场微观环境的因素，那么将必然面对项目商业组合和目标市场之间的距离，这种距离将会降低项目的投资价值，甚至加大项目的投资风险。

鉴于以上原因，在此提醒商铺投资者关注开发商对市场微观环境的判断，也建议开发商对此高度予以关注

。

星巴克咖啡开店选址策略及经营定位

１９９９年１月份星巴克开始在北京地区开设了中国地区的第一家店，至今我们已经开设了３８家，到本月中旬应该有４０家店，星巴克发展的速度之所以这么快还是在选址的方面有一些自己的经验。

刚才我也听了倪先生发表的建议，其实倪先生举的五个案例，我想每一个都跟星巴克谈过，而且据我们所知现在唯一只有在西单会有星巴克的店，其他几个地点都没有，这可能也是正好是证实了倪先生关于遗产开发的误区，北京地产开发界的误区是这样一个情况。

星巴克其实选址的策略很简单，星巴克我们的定位就是第三生活空间，它是什么意思？

就是家和办公室，中间还应该有一个地方可以提供大家休息、畅谈，包括来洽谈一些商务的环境，星巴克进入市场的切入点就是这一点，这样的话我们在美国做的当然是很完善了，但是我们现在逐步的把这个理念引入了中国，第三生活空间对我们来讲是什么呢？

以前在１９９９年星巴克没有开店一前，如果大家想谈一些事情会去哪里，是麦当劳、肯德基，可能不会去，去一些中餐馆，可能在用餐的时间去没有问题，但是非用餐时间去哪里？

五星级酒店大堂的咖啡厅吗？

可能这些确实是有很困惑的事情，而我们当时切入点也就是针对给客人能够提供一个洽谈的场所，这也限定了我们选址的一些理念，包括一些方法。

星巴克目前开的四十家店，其中有三十四家是在北京，六家在天津，大部分都是在高档的写字楼，高档的商场，当然也有一部分是在高档的住宅区，还有一些旅游区，包括故宫，包括王府井，包括什刹海都有店，但是主要还是以写字楼和高档商场为主，这些地方对我们来讲，写字楼当然是针对白领，针对外企的一些外籍员工，而针对商场的是高档的商场一些购物群，这个我们想给客人，包括给所有的消费者能够提供一个在购物、休闲，包括在商务谈判中有一个坐的地方，我们所提供的服务很简单，只是咖啡，有一些糕点，有一些三明治，我们并不提供正餐，而且我们也不需要一些很复杂的设施，这样的话我们对物业的要求很简单，这样星巴克得以在一些五星级写字楼的大堂开店，因为我们在工程的要求非常简单，这是在座的开发商做商业地产的时候，不一定大而全，只要是定位很谨慎，能够符合商业地产所处的位置就可以了，不一定非得三通四平，当然这是小区的理解了，如果说写字楼大堂也要通煤气，也要做一些餐饮，这都没有必要，我觉得是这样一个开发的理念。

星巴克其实说起来选址的策略，我们现在主要有三点，第一点目标客户群的定位，这一点是在哪里来比较呢？

我举一个例子，美国西雅图，这是我们星巴克的总部，它在美国西雅图有两百万人口，有四百家星巴克咖啡店，还不包括西雅图（英文）这些咖啡店，如果加起来得上千家店，但是每家店生意都是很好的生意，不一定坏，只拿北京地区来讲的话，一千三百万人口，大家说能开多少家咖啡店，可能人感觉到这个城市的消费潜力非常大，人口有多么大规模，肯定能超过西雅图的店，但我们的测算要比西雅图少得多，为什么？

这一千三百万人口大家可以刨一下，有没有不爱喝咖啡的，有没有不一定每天都喝咖啡的，有没有五十岁以上，六十岁以上只喝茶不喝咖啡的习惯，有没有十五岁以下，因为健康的理念还不能老喝咖啡的，这样都刨去了以后，再刨去一个收入的阶层，有没有三千块钱以上能够喝得起咖啡的，再刨去一个包括教育程度，这样的话剩下我们的目标客户群非常非常少，这也就是我们所谓的一定要选准目标客户群的理念。

第二个是我们对这个位置的挑选，星巴克目前开了四十家店，可能只有一两家是在地下一层，我所谓的地下层是因为它没有一层的情况下，从四五层上星河湾商场，首层第一我要给客人很方便的能够进入的渠道，这个渠道来讲就是客人看见这家店就可以推门起来，而不是看见这家店的招牌还要到处找，可能在地下五层或者在二层，因为咖啡我认为在北京来讲还是冲动的消费理念，所谓的冲动理念他是看到了牌子，这儿有星巴克的牌子，我们进去谈一谈，比如对商业区，它真是看到了咖啡店以后，看见了招牌一定要说里面怎么样，装修的不错，环境很好，咱们可以进去坐坐，喝杯咖啡休息休息，这是我们对选址的一般要求。

还有一个我们想星巴克的定位对物业的定位的理解，星巴克进入的物业目前看来都是档次比较高的，同时也是在大家的理解里头租金比较贵的，或者是都是天价的租金，但是我们进入的位置，进入的物业是最好的，并不一定我们付的租金是最高的，因为大家都知道咖啡可能比一般的餐饮业，包括比一般企业的毛利率要高一些，但也不是高到一个暴利的程度，尤其是星巴克的经营理念，毕竟大部分的原料，大部分的设备都是从美国进口过来的，所以说我们一直对我们的业主来说，对我们洽谈和约的时候，对我们业主来说我们是卖咖啡的，千万不要以为我们是卖吗啡的，是这样一个理念。

但是我们拿到的位置很好，业主为什么把最好的位置给星巴克呢？

很简单，像嘉里中心，嘉里中心的写字楼入住率不到三层的时候我们就开了一家咖啡店？

为什么呢？

那时候几乎一天可能有几十个单，喝几十杯咖啡，对我们来说成本真是不划算，为什么我们要这么早开？

因为嘉里中心说了，我不在乎你给我多少租金，我只是希望你能够给我提供这样一个完善的服务设施，世界知名品牌的服务设施，这样的话我在写字楼的招商，包括招租的过程中我会以你为一个亮点，切入点，我会跟客人说我会提供世界上最好的咖啡的服务设施，给你们的办公室，给你们的ＯＦＦＩＣＥ，这样的话我们在这个共识上达成了，所以说我们应该可以以较低的成本或者较优惠的条件进入一个比较好的物业，而嘉里中心现在的入住率已经９５％了，但是星巴克还是存在着，因为我们陪同物业共同成长，而且成长以后随着我们的营业额，随着我们的知名度不断地提高，嘉里中心也是感觉到这个服务设施还是物有所值的。

包括一些商场也好，包括一些写字楼也好。

再举一个例子，比如丰联广场，丰联广场开业的时候四百三十平米，号称世界最大的咖啡店，我只是说提供咖啡和糕点的设施来讲的话，四百三十平米不小了，那时候包括后面的联合金融大厦什么都没有开业，只有丰联广场一栋楼，包括我也跟老总谈，是不是这个面积大了一些，咱们要付固定的租金，咱们人员成本装修成本都会提高，但是当时丰联广场说我希望你们能够开这么大的店，就要做出特色来，我可以把单独的门给你，我原来跟写字楼、进商场的门可以给你做咖啡的门，因为那时候大家知道丰联广场的商场人流也好、客流也好都是在北京来讲比较低的，因为它毕竟周边只有朝外的开发，很早了，我们是９９年开的丰联广场，那个时候还是比较差一些，丰联广场说我给你很多优惠条件，只是希望你进来，开一个齐建店出来，用最好的装修，具体的相关条件我都会给你最优秀，这样的话我会利用你这样一个亮点带动我整体商场的招租也好，包括商场的活力也好，这样的话现在做起来大家可以看见，丰联广场现在商场转轨的出租率也好，包括它一些人流、客流，确实是比较好的体现了，因为那个位置当初像招商银行，也在跟我们抢这个位置，当然不能说抢，也要用这个地方开银行，大家都知道银行的条件永远都是业主没有办法拒绝的，都是一年一付，而且都是几百万说给就给，但是你用了银行以后把这个门占了，银行可能晚上六点就下班了，最主要，最醒目的位置变黑了，这对它整个楼来说是不利的措施，当然这只是仁者见仁，智者见智，看业主的出发点是怎么样的，我只是提一下。

星巴克要作为一个高档的服务配套设施来讲，它永远都是世界第一的，这是我想说的，为写字楼配套，为商场配套，但是你说它是能够给你带来效益最好，包括你的利润，包括你的每平效来讲的话它不一定，但是它能够给你带来的额外的收益或者说延伸的收益，包括写字楼的出租率提高，包括商场的整个业态的定位，包括一个档次的定位来讲，我相信星巴克在这个范围有自己独特的优势，这是我讲的星巴克的自身经营理念及对物业定位的帮助。

当然我们还讲一下，星巴克的选址来讲我们还是很谨慎的，我们所有的地点要经过三到手续来审核，第一道手续是我们开发部首先的调查，包括人流、客流、客源定位，客层分析，消费取向，包括单价的比较，这些数据我们都要取得，具体调查的细节我就不说了，我只是说调查的过程和调查的严禁度我们还是比较能够针对这些地点做出负责的报告来。

第二点我们要把这个报告汇总成一个长达将近三十多页的财务和周边地点的分析报告，这个财务报告我们可能连十年的投资回报率都要算出来，包括第几年重新投多少钱进行装修都要算出来，然后看我们多少年ＲＯＩ是多少，这些东西很细，通过这样的报告以后我们来评估这个地点是不是能开，以什么样的条件开，先期采取什么条件，中期采取什么条件，后期采取什么条件都要从这个报告里面得出来，当然有这个报告我们认为能开不行，还要交到我们星巴克的总部，把整个的报告和图片交到亚太总部，通过亚太总部的经验，因为它有全球的数据库，当然类似市场的，包括类似地点都会帮我们做一个评价，只有在这样的三种评估全部完成以后，而且达到可开的点以后我们才能开，所以说现在从１９９年１月份到现在四十家，在我们看来这个速度已经很慢了，我们还是采取比较保守的策略做这个事情。

其次我想讲一下，星巴克这家公司我们所有的经营理念还是以一个人文的关系，包括与业主的关系都是双赢，大家都要有利可图的情况下才能做这个，而开发商有时候的误区说你要先保证我什么，这样的话我们一般要问，你能保证我什么，你能保证我每天的营业额是多少，我就保证你每天的租金是多少，很简单，现在很多开发商开发地点都说我每平米要收这个租金，必须保证我这个租金以后，大家才能谈其他的条件，你的什么位置，我们当时就要问，你现在这个楼处于挖坑的阶段或者没有封顶的阶段，我知道你的入住率会有多高，我知道你入住的公司或者客户也好，我知道他们的定位是什么，他是针对国际的品牌公司还是什么，我都不知道我现在保证你租金的价位，你能给我保证什么，所以这是一个双方应该相互考虑的事情。

第二个开发商有时候就说，周边的客流量有多大，有几十万人在楼里头入住了以后，会有几十万平米的概念，我们说很简单，你能保证周边的客流量都来你这栋楼吗？

不一定吧，所以星巴克所有开店的前提先保证这栋楼能不能支持一家星巴克的咖啡店，这样以后当然额外的会计算一下周边的客流量，我永远都要先把地点周边的情况计算下来，因为北京和上海，包括和纽约、香港都不同，从这栋楼可能看见那栋楼，离得很近，走过去，走地下道，包括绕过街天桥可能十分钟都走不到那栋楼，你对面有一栋楼大概二十万平米，他的人会给你产生多大效益，我们不是很相信的，在北京我相信现代人可能会有一个惰性，十分钟以上的地点你让他走着过去消费，只是为了喝一杯咖啡，没有这样的一个理念。

而且就拿西单来讲，西单的中友和西单的时代广场，我开了两家店，坐在中友的人就可以看见对面时代广场的招牌，为什么还要开两家店，西单百货销售的群体只限于北边，很少去南边，南边时代广场楼上写字楼的后边，包括后面马可波罗落，包括时代广场商场本身的客流也只在它的南边消费，除非是节假日或者周末下班比较早才去北边，这两个客流根本很少，当然有一部分是能够沟通起来，交叉起来，但是大部分都是各在各边消费，我相信星巴克有能力做到这一点，西单商业街的十字路口如果有可能的话我能开四家店，每一个角我开四家，而且我的客流都不会冲突，如果有这样的可能，这只是我对北京的建筑物，北京物业的分析，因为北京的马路实在是太宽了，不像上海的商业街也好，上海的新天地也好，他从这头走那头就十米的距离，穿过马路就是另一座大楼，北京所有的楼，包括国贸也好，国贸一期走到二期，就算走地下也得走五分钟才能走到二期，两栋楼挨着其实挺近的，星巴克也是在国贸、一期、二期包括嘉里中心，可能每一个都是十分钟的路程，我们每一个都有一个店，所有能够存在我目标，潜在目标消费群的地点都要有一家店，我不是以距离来划分，而是我以目标的消费群，达到了一定的客流量就可以开一家店，哪怕是楼上楼下都可以，当然在北京还没有这样的情况，只能是国贸一座二座这样的开，这是一个星巴克的发展理念。

最后我再讲讲星巴克的未来在北方的拓展计划，因为今年除了北京还有其他城市，包括地区的一些发展商来，星巴克可能在明年我们会拓展青岛和大连两各城市，在未来的五年里我们可能还会拓展像沈阳、长春、哈尔滨及北方的其他沿海城市，星巴克的发展速度很快，但是星巴克对每一个城市的调查是很细的，我每天可能能接到几十个电话说我要加盟，我要来做这个星巴克咖啡这家店在我的城市，包括二级城市或者三级，我们所谓的二级三级，一个是国际知名度，第二是开放程度，第三是我们所谓的人口量，这是我们划分城市的整体标准，这些城市我们要开的话确实风险很大，因为大家刚才都提到时代华纳，时代华纳总裁曾经体国，标志一个城市化有一项标准，就是有没有星巴克咖啡在里面开店，这是城市现代化的标准之一，这是言过其实，但是我相信星巴克的定位我认为是比较先进的一个区域，永远是追求，现在是不播的，不能评判，只能说星巴克的理念，星巴克所创造的环境，星巴克本身的企业文化应该是走在世界比较前列，这是我目前想讲的。

具体如果其他城市，包括其他区域的想要开星巴克店的话可以上我们星巴克网站查一下，所有的地点开发我们都是经过很严禁的程序，不是一夜之间遍地都有的，这只是讲解一下我们未来的发展策略，先青岛、大连，然后是北方城市，这是一个有周期性的，在没有列入计划之前我们也不会冒然探讨一些开店的可能性。

李飞简介:

职位：

开发部经理

公司：

北京美大星巴克咖啡有限公司

1994年9月-1996年8月：

就读内蒙古大学经济学院经济管理专业

1996年9月-1997年9月：

就读北京外国语大学经贸英语学院

1997年10月加入北京美大星巴克咖啡有限公司

北京商业地产秘密破解

我在这里面有一个直观的印象，用传统的房地产顾问投资的方法能够使用到商业，像ＳＨＯＰＩＮＧＭＡＬＬ这样的分析里面去，这是很大的问题，当时就提出来了，后来也先后做了一些其他的项目，像上午李爱女士讲到西班牙迪亚，家乐福下属的迪亚折扣店，它进入北京的第一份投资报告就是我当时主持来做的，并且还做过像华贸中心，这是气魄比较大的，在北京ＣＢＤ旁边，组建的面积差不多一百万平方米，其中有十六万平米是商业。

做了一段商业之后，觉得用原来的地产顾问这样一个方法来做商业研究存在着一些问题，所以就带着这样的问题从西方卫顺出来，搞这样一个专门做商业房地产的信息咨询公司，主要做一些投资顾问工作。

这里我想强调一下，顾问跟策划还是有一点点区别的，顾问它始终强调的是一种用科学的方法来解决一些问题，这个问题包括投资之前的问题，而策划更侧重于在项目之前，对它进行包装，进行再造性的工作，还有一点点区别，能感觉到这个明显的区别。

在现在这样一个过程当中有两点体会，觉得商业地产顾问跟普通的房地产顾问，包括写字楼、住宅和公寓这样的顾问有不同的地方。

第一个商业地产里面要求非常严苛的消费者行为分析，这是非常关键的，我们有很多项目可能包装、策划、规划、设计非常好，但是因为找不到目标客户群，它就会死掉，下面我们会讲一个案例，它是如何死掉的。

第二个在顾问工作的论证过程当中需要有更多层次的方法，这个以后也会一点点涉及到，所以这里面讲的顾问工作是一种科学的方法，是一种科学的精神，是一种态度。

今天的报告分三个部分，第一个是商业项目的案例，我通过五个商业地产的案例来说明在商业地产开发过程当中应该注意到的问题，第二个是商业地产项目开发它的一些特色，其实这个刚才陈先生，还有黄先生都已经提到了，商业地产跟住宅，跟写字楼是完全不同的概念，其实我要强调的也是这一点，用住宅这样的开发理念策划、开发商业地产会存在着非常大的问题。

第三个是我现在想提出来一个观念，现在这个时代呼唤这样一个商业管理的公司，来为我们发展商，发展商把商铺卖掉之后需要有这样一个管理公司接盘，对整个商铺进行统一的经营管理，但是这里面可以把商铺卖掉，也可以自己持有，但是需要有这么一个公司，现在需要这样的公司，这是总体的概况。

这里面讲的是北京大都市街，这是一个典型的政府行为的结果，我曾经在《中国经营报》里写了一篇文章，主要是针对这个问题的，在政府的指令性计划下，一个商业地产项目是如何失败的，这是北京大都市街的位置，它是在北京的天坛以北，在北京的南城，传统意义上南城地区，当时并不具备什么充分的商业气氛，这个位置是东起崇外大街磁器口，西至前门大街珠市口，全长１.８公里，总建筑面积三十万，由十五栋三至四层的建筑，沿着良广路对街而成，是这么一个项目，良广路是北京规划三条主要横向道路之一，是与平安大街、长安街并行的街道，叫良广大街，广安大街。

这个项目从９９年开始运作，到２００１年的时候开始进行销售，开始推广，到现在为止它的销售进度是非常不理想，十五栋楼中有十四栋楼现在基本上属于空置状态，其中有一栋已经开业，但是它在去年的十月份曾经组织过这样一次开幕活动，但是去的主要是经营者和记者，而且消费者去的很少，现在经过一段时间的经营以后，大部分商家都已经撤出去了，主要原因就是在那里面人流量太小，无法达到自己的销售要求，它的销售媒体讲销售进度过慢，实际上这里面很难说它到底销售进度多少，这个里面它用的方法基本上属于普通的，类似于住宅产品的销售推广模式，住宅产品是这样，一般的推广它会人为制造一些销售紧张的气氛，一些氛围在里面，人为烘托出供不应求的局面，如果一个人去看房子的时候，首先问你要几套，几居室，普通的住宅，他告诉你这样的户型可能只剩一套两套，实际上剩多少套我们很难清楚，故意制造紧张气氛，这样逼迫你购买，并且它的价格还会随着销售进度逐渐地提升，这样一个销售策略在做商业地产里面存在很大的问题。

这是大都市街的现状，可以看到像对面对街，很长的商业街里面基本上属于空置状态，前面停了很多车但都不是到里面购物的车辆，里面的街道是双向六车道，七十米宽的城市主干线，这是反方向的，对面那条街也基本属于空置状态，这是一条街的全景，整个商业街长度有１.８公里，这是首先开业的那一栋楼，十五栋楼不可能同时整体开业，第一个开业就是这栋楼，而现在我们可以看到，只有红星铁柜还有中途电信两家店在经营，其他地方都基本属于空置状态，这是它做的广告，卓越位置缔造卓越商街等等，自吹自擂了一下。

红星铁柜我到里面曾经做过调查，我问他们为什么还能在这里经营，他说一这个商铺是自己买的，第二他们是全城布点，有一些商铺到这里拿货比较方便，所以它还在里面经营，而其他的商家不具有这样优势的条件下都已经撤离了，这是空空荡荡的营业大厅，在这个楼里面就是没有人，这条街为什么会如此的箫条？

政府投资总共加到一起将近四十个亿的资本，而且在如此繁华的大街上，它为什么会这样箫条呢？

下面我简单介绍这个项目的来历。

这个项目其实是崇文区为了配合北京市政府整体道路改建计划，北京市政府当时除了长安街以外有两条横向的街道，一条是平安大街，一条是广安大街，这是其中的一段，这是在商业楼上拍摄的照片，在改造之前基本上是属于这样的老旧四合院集中的地区，而当时能走上下两排车道，单排一条车道，里面已经破旧不堪的情况。

当时崇文区政府在开发的初期面临着几个问题，第一个是资金短缺，只有建路的钱没有拆迁的钱，大家都知道拆迁的成本，尤其是老城区的拆迁成本非常昂贵，崇文区政府没有这个钱怎么办？

第二个人才短缺，没有合适的人帮他运作这样一个商业房地产项目，第三是在整个这个地区，历来就缺乏良好的商业设施，整个就在北京传统的商业街应该是长安街以北王府井和西单地区，但是这个地区没有什么商业在里面。

所以这个时候政府组织了一家政府的公司，它采取一种办法，整体开发一条商业街，因为当时政府是相信在这里面商业街的售价应该是比较贵的，比写字楼、比住宅效益更好的，并且它为了尽快的收回投资，它采取了只售不租的销售形式，跟前一段时间黄先生和陈先生说的正好相反，它是只卖不租，想租先掏钱来。

第三个它采取了一种住宅项目常用的推广方式，人为的制造紧张状况。

所以它最初的时候在媒体上大造声势，声称自己是第二王府井，亚洲最长的商业街，只售不租的模式是商业模式的创新，这里会给大家带来多大多大的效益，但是经过一段时间之后，它出现一些问题了，出现问题之后在媒体首先出现一些反对者的声音，现在它的政策进行一些调整，租售都可以。

刚才问这个商业街为什么如此箫条，从大的方向来讲，大都市商业街之所以这么箫条，主要是几个原因，大体上总结出四个方向，第一个是规划设计缺乏人性化的设计，这跟刘克峰先生讲的规划设计是有关系的，刘先生讲主要的街道，像七十米宽的主要干道对一个商业街，对于一个商业是非常危险的。

我到当地调查的时候，他们经营业主就向我讲，说这个大街虽然很宽，但是它相当于一条单行道，并且车