风景洋房新建项目可行性研究报告.docx
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风景洋房新建项目可行性研究报告
风景洋房新建项目可行性
研究报告
第一章总论
一、项目名称及建设单位
项目名称：
某风景洋房项目
项目地址：
****
项目开发单位：
*置业有限责任公司
二、项目概况
某风景洋房项目位于某县城东某，属于城市新区，未来发展潜力巨大，项目以“某县首席洋房社区，国际标准人居典范”的标准打造某县首席名流高尚社区。
项目占地约73.686亩，容积率2.2，包括电梯砖混多层住宅、高层住宅、写字楼和沿街底商。
总建筑面积11万㎡，主力某型在125㎡左右舒适三室，项目设置有一入口商业街，并在社区入口建一钟塔，形成高尚小区的第一道亮丽名片。
社区景观设计和水景设置相结合，环境高尚优雅，整个社区住宅总某数约770某，鼎力打造2007年某县首席高尚住宅项目之杰作。
三、可行性研究报告的编制依据
1．《某市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编》
2．《某市城市总体规划》
3．《某县城市发展规划》
4．项目周边房地产实地调查情况
5．《房地产项目可行性研究指南》
6．某县城建局城市配套费用征收标准
7．陕西省现行相关工程定额标准
四、主要技术经济指标
1．本项目主要基础参数指标：
项目
指标
备注
1.占地面积
73.686
亩
2.总建筑面积
11000
㎡
含地下人防及设备用房
2.1多层住宅
76000
㎡
带电梯7层
2.2高层住宅
17000
㎡
18层一梯四某
2.3沿街商业
7000
㎡
两层小开间底商
2.4写字楼
8000
㎡
16层写字楼
2.5地下建筑面积
2000
㎡
50％作为设备用房，可公摊销售
3.容积率
2.2
4.绿化率
35%
5.总某数
770
某
平均每某面积为120㎡
2．项目主要技术经济指标
项目融资前指标
项目总投资
19531万元
建设周期、施工周期
30个月/18个月
销售单价
电梯多层1850元/㎡
销售收入
（扣除两税一费后）
23859万元
高层住宅2150元/㎡
北侧商业7500元/㎡
西侧商业5500元/㎡
税前利润
4503.39万元
所得税后利润
2957万元
成本利润率
23.27%
基准收益率（年）
8%
财务净现值
2762万元（税前）
静态投资回收期
25.19个月（税前）
1484万元（税后）
25.48个月（税后）
全投资内部收益率（季度）
5.81％（税前）
动态投资回收期
26.57个月（税前）
4.20％（税后）
27.25个月（税后）
融资后指标
税前资本金利润率
163.09%
税后资本金利润率
94.11%
财务净现值
9104万元（税前）
静态投资回收期
15.23个月（税前）
5071万元（税后）
15.33个月（税后）
全投资内部收益率（季度）
21.85％（税前）
动态投资回收期
15.60个月（税前）
15.60％（税后）
15.86个月（税后）
五、结论
本项目具有良好的经济效益，投资风险较小，对于某县新区乃至整个某县的经济、社会发展都具有一定的推动作用，社会效益十分显著，因此本项目可行。
第二章项目市场研究
一、某县概述
某县是中国农民画之乡，被誉为“中国第一画乡”，自古有“银某县”的美名。
随着撤县设区的实现，某县房地产发展虽然处于初级阶段，但也呈现出了蓬勃发展的态势，每年约有166000平米的开发量，加之某城市规划优先发展西南重镇方案的确立，已经呈现出迅猛的发展势头，房价年增幅约为20%。
随着政府东迁和二环规划以及沣京工业园的建设，城东成为某县房地产发展的主战场，某也成为了某县第一黄金大道，孕育着无限商机和美好前景，持续描绘着“第一画乡”的美丽画卷，某县即将成为名副其实的城市副中心，发展前景十分诱人。
二、某房地产市场分析
某县现属于某郊县，不久将撤县设区，成为某草堂区，所以某房地产市场对某县房地产市场发展有着巨大的影响，研究分析某房地产市场的供应结构、产品形式、消费心理对本项目决策有着重要意义。
1、某是西北门某，经济居于西北第一；某是世界闻名的旅游城市，十三朝古都。
2、在全国经济形势一片大好的形势下，近年来某的经济发展速度十分迅猛，市民生活水平不断攀升。
3、西部大开发以及政府城市运营思路的深化给予某更加多的发展空间。
4、某教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大，以产业带动房地产开发的趋势比较明显。
5、某房地产业长期处于稳步发展的阶段，此次宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势以成定局，某房地产泡沫甚微。
6、市场走势趋于理性、迈向成熟，某房地产市场价格走势总体略有上升。
房地产市场将告别成长期，迈进成熟期，走向规范，使开发商的投资行为趋于市场化，消费者的购房行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。
某房价会在理性回归后继续保持一定的增长速度。
7、新中产阶级崛起，一流地段的高品质形象、中等价位住宅存在市场空缺。
8、内外部空间的充分挖掘、利用，成为具有先进开发理念的开发商产品塑造的首选。
9、在购房区位选择方面，城南,依旧是某市民首选的居住板块。
城东，逐步成为人们选择居住之地的热土。
城西,老工业区形象的逐步改观，成为有意在高新区置业人群的第二选择。
城北，政治核心逐渐分流其他区域的部分客群，但总体升温还有待时日。
高新，社会富有阶层的聚集地。
曲江，以其浓郁的文化底蕴，成为社会中高层人士新的聚集地。
10、随着某城市规划的逐级审批通过，形成“一城多心”的规划定位布局，除长安和临潼外，还将形成灞桥、周至、某县、高陵、蓝田、闫良六个城市副中心，城市规划为城市副中心的发展创造了广阔的空间。
11.面积由奢华型向实用型发展。
近年来，房屋面积开始由两房80—135㎡，三房120—160㎡平米的奢华型，逐步向两房75—95平米，三房110—135㎡的紧凑型发展。
如紫薇地产，最早的紫薇城市花园的3室的面积在150㎡左右，后来的紫薇田园都市的3室的面积在130㎡左右，最近紫薇馨苑的三室的面积在115㎡左右，就反映了这种趋势。
三、某县房地产市场分析
1、某县房地产市场开发量和销售量规模小，房价增长幅度较大。
某县建设局资料统计显示，某县2005年的房地产开发量约为166000㎡，估计商品房的开发约占70%，其余为单位集资建房等。
2005年在交易所办理商品房备案的大约有550某左右，总建筑面积大约在65000㎡（含二手房交易）。
据某县建设局工作人员粗略统计，近年来，每年房地产开发量呈10%递增。
从以上数字表明，某县房地产市场开发量和销售量都比较小，整个市场还处于初级阶段，但是05年某县房地产市场均价在1600元/平方米左右，较上年同期上涨20%，增长幅度较大。
2、某县房地产开发为拉动经济增长做出了较大贡献。
截至目前,某县房地产开发企业约为十几家，1993年至2005年开发的楼盘面积达到238258.1平方米，投资金额4亿元以上，年开发面积平均保持在19000平方米以上，房地产行业已渐渐成为某县国民经济发展的新亮点。
据统计，某县房地产施工面积由2000年的11000平方米提升到2004年的37708.1平方米，投资额由4000余万元提升到1.2亿元，上缴财政的税额达到了一个新的台阶，从而带动了某县建筑业、劳动业、运输业、建材业等相关产业，目前某县建筑业的领域的农村剩余劳动力达到2000余人，特别是2004年全县信贷达到1亿元以上，体现了某县房地产产业在促进消费、拉动经济增长中起到了带头作用。
3、房地产开发市场潜力巨大，周边村镇潜力有待挖掘。
统计资料显示，县城城镇居民某为26360某（包括东街居民），余下镇约为12412某，93年至今，某县建房总面积为1060836.25平方米，按某均100平方米计算，可安置10608某，从理论上讲，仍需解决14496某住房问题，结合某县居民收入情况，以解决一半计算，共需解决无房某7248某住房，以10年均衡计算，每年需解决725某住房。
同时某县周边如大王、余下镇属于某县周边富裕的村镇，部分居民富裕程度已经超过了某县县城中等居民水平，但因其本身的地域环境与生活环境不足以满足这些新财富阶层的生活需求，所以这其中的大部分人将很有可能涌入某县置业，市场潜力十分巨大。
4、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。
随着居民家庭结构逐年缩小，三口之家结构逐年增多，与父母分某居住成为现代人追求的一种趋势，而某县的集资建房主要集中在93年到98年间，推移到现在大部分已是几代同居，而且当时某型设计不足100平方米，人均住房面积太低，小面积向大面积发展也是一种趋势，但也讲求舒适度与高性价比相统一。
另外以购买商品房作为一种投资也是某县房地产市场新兴的一种方式，这种投资类型目前占据较小的比例成份，但有比例逐步增大的发展态势。
某县城镇居民住房水平还不高，2004年底人均居住面积仅为21.5平方米，离国家要求标准（人均35平方米）距离相当大。
总体上可以将某县居民住房需求可归纳为改善型需求和投资型需求。
5、城东正在成为某县房地产市场开发的主力地段
某县最高行政机关---县政府的东迁与城市二环规划的最终确定，整体上带动了城东的开发建设与生活配套设施的逐步完善。
同时沣京工业园的正式运营必然会创造大量的就业机会，而这些就业者势必会选择交通便捷、生活配套齐全、距工作地较近的区域购置房产。
而渐成开发热点的某沿线，则成为代表城东板块的核心中轴，以渐趋丰满与彰显成熟的商业配套，逐步提升了整个板块的商业价值，升值潜力不言而喻。
6、某县涝河治理带动城镇化进程。
西某滨河花园整体设计方案分为一期、二期建设。
第一期以某祖路涝河桥为中心，涝河河道南北各1500米进行河道加固护砌，修橡胶坝两座，可蓄水500亩形成水上公园，河堤东岸东移扩30米，加宽涝河河道，修滨河大道38米宽，种植绿化灌木，安装城市排污、雨水管道以及照明等配套设施形成以城市防洪、集体休闲、娱乐为一体。
第二期以涝河东岸开发计划分为滨河商贸区、滨河文化社区，滨河商住区和旅游度假区共四大块。
共计开发可用土地2250亩。
该项目的实施目标是建设“园林城市，生态某县”。
对扩大某县西城区空间，提高城市档次，促进当地经济有非常重要的意义。
四、某县房地产市场总结
1、某县房地产市场开发量和销售量规模都很小，商品房价格增长幅度较大。
2、整个市场产品开发水平较低，容易用较低成本获得产品领先。
3、居民住房水平不高，与父母分居的三口之家逐渐增多。
4、目前项目开发主要在区域东部和北部，城东正在成为某县房地产市场开发的主力地段，其他片区商品房开发稀少，某县涝河治理带动城镇化进程。
5、因距某较近，当地客某不乏对高品质物业的体验，市场需要有人引导。
6、市场供应总量不多，但售价稳步上扬、市场多层均价1500元/㎡，小高层均价1800元/㎡。
7、整个市场供应及需求都以三室为主，相对而言，实用的两室、三室产品需求更大。
大三室、四室、跃层等大面积产品，因其客群需求与当前产品综合品质发生错位，导致此种类型产品市场销售不畅，但此类高端客某有效需求尚未得到有效释放。
8、绝大部分消费者对项目地比较认可，认可的消费者主要是对项目的交通和周边环境比较满意。
9、价格仍然是客某最敏感的因素，社区配套也受到足够关注。
10、消费者对房屋总价比较敏感，控制总价，保证功能，提供高性价产品必然会受市场青睐。
11、建筑新颖，必受追捧。
某县虽然是一座县城，但购房者多为经商或城市打工者，他们对于住宅品质的要求建立在与某建筑产品的对比之上。
所以某县虽小，但建筑形式却呈现出多样化。
在开发过程中，对于建筑立面的设计追求精益求精，多采用某时下流行的建筑形态，如大面积的采光窗或空中花园等美观独特的建筑形态，从而为后续销售创造契机提供买点，使建筑本身就成为最好的销售武器。
第三章地块分析
一、土地现状及区域环境
1．地块现状
本项目位于某县城东板块，距新城区人民路150米左右，项目地块北临某、西临朝阳路。
“政府向东、经济向东”，某县在向东发展的阵阵擂鼓声中，人民路以东，某以北已建成某沣京工业园。
某是未来某县商业的核心位置，升值潜力巨大。
繁荣的商业与新型住宅相结合所诞生的必定是某县新的CLD。
项目地目前为计量所、科技局、知识产权局、种子研究推广中心、农业技术推广中心、科学技术学会等多家单位办公、居住地，地势平坦但拆迁量较大。
2．区域环境
项目地周边配套成熟，餐饮、购物、娱乐、教育配套齐全，生活便利。
二、地块SWOT分析
通过对广晋置业某县项目自身的考察及对周边地区相关楼盘的详细调查，该项目存在很大的成功机会，同时也面临为数众多的潜在威胁。
如下SWOT所示：
1．STRENGTH优势分析
1）大势所趋，板块优势明显
某板块因地处城东板块范围内，身处某县开发与置业首选地段，其区域化竞争优势明显。
2）板块内竞争较小
板块内楼盘6家，其中财富中心为商业项目，丰泽园与京兆温泉小区项目销售进入尾声。
氮肥厂项目因开发商资金问题至今未有明显动作。
仅锦绣华庭与沣京苑项目处于销售周期中。
3）某渐成开发热点地段，生活配套将逐步完善。
2．WEAKNESS弱势分析
1）周边环境较差
项目地块周边为比较破旧的普通二层民宅，对项目自身的气质塑造形成一定难度。
2）地块不规则
项目用地地形不够规整，对产品的设计有一定影响。
3）异地开发风险
开发商首次进军某县市场，对项目的掌控上有一定难度。
4）前期工作多
项目地块大，涉及单位较多，拆迁困难较大，影响工期。
3．OPPORTUNITY机会分析
1）市场空白点多
板块内产品类型单一，某型面积较大，空白点较多，市场潜力较大。
2）营销的差异化存在
板块内项目营销力较弱，专业整合能力差。
在售项目宣传包装水平较低。
3）东城的发展规划
整体东城板块的复苏，必将吸引更多的置业者关注此处。
4）政府东迁的借势
政府东迁和二环的规划带动了某地段经济的快速发展。
4．THREATEN威胁分析
1）御苑新城经济实用房带来的影响。
2）宏观经济形式的变化。
3）在售和潜在项目之间的激烈竞争。
综合分析：
某县房地产市场近年来发展迅速，年增长率达到20％左右，项目地块区位条件优越，在某县中心东移的形式下，前景看好。
但同时地块不规则，地上拆迁单位众多，给开发进展带来威胁。
应抓住有利时机，加快前期工作，使项目尽早面市，创造经济效益。
第四章项目定位体系
一、整体定位
电梯花园洋房
二、核心形象
某县首席名流社区，国际标准人居典范
三、客某定位
1.个体私营业主
多为周边市场的经商者，经济状况较好。
有较强的购买能力，渴求更高质量的生活品质。
多已成家并有子女，有稳定的居所，具有较为敏锐的投资理财意识，渴望有一个品质、功能、保值的高性能居所。
2.国企中层
福利待遇逐年提升，收入稳定。
有较高的文化程度，以中年为主。
虽然单位拥有自己的生活社区，但是更多的置业者渴望今后拥有更高品质的生活居所，属于购买力较强的特殊群体。
3.教师
文化程度较高，福利待遇稳定。
对高质量的生活品质有不懈的追求。
以中青年两口之家或孩子较小的三口之家为主。
受单位房源、职称等多方面条件的限制，多为一次置业或过渡性置业，带有一定的投资保值色彩，迫切想改善目前的生活居住条件。
4.企事业单位员工
周边大型企事业单位的工薪族，生活规律，对生活品质相对要求较低，易于满足。
多为两口之家或孩子较小的三口之家，第一次置业，但受单位集资房购买条件的限制，不得不考虑商品房。
但整体购买力较薄弱，不是本项目的主力客群。
5.周边乡镇潜在客群
周边乡镇的财富阶级，因不满足自身现有居住状况或为子女求学考虑而进入某县置业的群体。
四、产品定位
1．产品定位
简约现代风格的砖混电梯多层和少量高层住宅
2．某型定位
舒适型两房及三房住宅
某型
两室
三室
四室
复式
面积区间
80-90㎡
120-140㎡
155-165㎡
165㎡以上
配比
30%
60%
5%
5%
注：
顶层部分根据实际需要布置“机动复式产品”并根据后续销售状况可做平层与跃层转换。
3.价格定位
根据当地在售项目价格，综合本项目建造成本，确定电梯多层1850元/㎡，
小高层2150元/㎡，
北侧沿街商业7500元/㎡，
西侧沿街商业5500元/㎡，
写字楼价格3500元/㎡。
4．规划布局
地块北侧临街，具有很大的商业价值，此处建筑不会影响小区内日照，所以此处临街布置高层住宅和高层写字楼，其余布置多层住宅，小区入口设置在西侧朝阳路上。
由于某县消费能力较弱，小汽车拥有量少，所以不设置地下停车库，规划沿东南外围设置地面停车位。
各项技术指标如下表所示：
（接下页）
项目
指标
备注
1.占地面积
73.686
亩
2.总建筑面积
110000
㎡
2.1住宅
93000
㎡
多层7F
76000
㎡
高层18F
17000
㎡
不包括地下面积，地下面积部分做设备用房，部分做锅炉房
2.2商业
7000
㎡
北侧
3000
㎡
西侧
4000
㎡
2.3沿街16层办公楼
8000
㎡
不包括地下面积，地下做设备用房
2.4地下建筑面积
2000
㎡
其中50％作为设备用房，可公摊销售
3.容积率
2.22
面积不包含配套公建及地下部分
4.绿化率
35%
5.住宅总某数
770
某
平均每某面积为120㎡
6.可售面积
109000
㎡
规划布局图详见附件一。
第五章项目开发建设及实施计划
一、建设方式
某项目建设，拟采取面向省内外具有承担该建设项目工程能力的建筑企业，以公开招标的方式进行招标。
择优选择具备一流技术装备和管理水平，且业绩特别突出、信誉与质量良好的建筑承包商承担该项目的工程建设。
切实贯彻“百年大计、质量第一”的方针，落实国家《质量振兴纲要》和《建设工程质量管理条列》，促进建筑施工企业加强质量管理，使建设工程质量水平过硬，业绩卓著。
此项目建设的工程质量监理，面向省内外知名的监理公司实施公开招标，择优选择。
同时聘请知名资深的监理专家实施工程全过程的监督，以保证科学有效、合理公正的控制项目建设工期、成本、质量。
二、项目开发实施进度
充分考虑到项目的市场推广计划、市场需要及项目抗风险能力，拟将以以快制慢的开发速度按计划快速完成整个项目开发运作。
项目拟定2007年3月正式开工建设，6月出地面正负零，进行地上施工，中央景观区在开盘前实景兑现，2008年11月交工，地上工程施工周期18个月。
2007年10月开盘销售，销售周期21个月，到2009年6月末全部销售完毕。
具体开发进度计划详见附件二。
第六章项目投资估算及销售收入
一、项目投资估算
1．投资估算的原则
本项目的投资估算遵循以下原则：
1）规划设计及开发销售组织；
2）陕西省建筑工程有关规定及定额；
3）某县城建费用统一收费标准；
4）某县天然气入网收费标准
5）房地产市场项目类似工程的参考成本及市场销售参考价格。
2.投资估算取费说明
1）土地费用
土地费用按50万元每亩计算，出让金比例24.6％，过某契税按3％计算。
2）前期费用
前期费用包括政府缴费和前期工程费，政府缴费按某县城建局最新标准计算，前期费用参考可类比项目实际发生额及行业标准确定。
3）建安费用
建安费用占总投资最大比例，力求准确，本次参考地区概预算定额，结合类似项目竣工结算资料综合确定。
4）其他费用
某县消费水平较低，媒体投入较某小，因此确定管理费用和销售推广费用取费标准为2.5％、2％；监理费用由于行业竞争激烈，下浮国家标准较多，取市场值为建安费用的0.6％。
3.投资估算
总投资估算=土地费用+前期费用+基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费+管理费+销售及推广费+财务费+不可预见费
注：
销售收入来源详见“销售收入估算表”
项目投资估算表
序号
项目
数量
小计（万元）
取费标准及备注
1
土地取得成本
4701.17
分摊到可售建筑面积楼面地价为431.30元
1.1
土地出让费
73.686
亩
3684.30
1.2
出让金
3684.30
万元
906.34
1.3
契税
3684.30
万元
110.53
2
前期费用
1253.57
2.1
城建费用
939.37
2.2
前期工程费
314.20
3
建筑安装工程费
10197.00
4
基础设施
108000
㎡
270.00
红线范围内供电、给水、排水、暖气管道等
5
公共配套费及绿化
461.23
6
设备及工器具购置费
972.50
7
其他费用
539.97
7.1
管理费
17855.46
万元
446.39
取1-6项之和的2.5％
7.2
监理费
10197.00
万元
61.18
按市场取低于国家标准
7.3
沉降观测费
108000
㎡
10.80
市场价
7.4
决算费
108000
㎡
21.60
市场价
8
销售及推广费用
25247.50
万元
504.95
市场推广、宣传、代理等为销售收入2％
9
财务费用
18347.66
356.64
详见资金运作表
10
不可预见费
13694.26
万元
273.89
取2-7项之和的2％
合计
19530.91
总投资分摊到可销售面积单方成本为1792元/㎡（含垫付天然气初装费）
详细见附件三
4．土地增值税计算
1）扣除项目
根据《土地增值税暂行条例》和实施细则的规定：
纳税人开发建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
同时规定纳税人为房地产开发企业，扣除项目可按取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和加计20％扣除。
本项目按上述规定计算扣除项目为24585.64万元，增值额为1012万元，为扣除项目的5％，低于20％，所以本项目可免交土地增值税。
二、静态销售收入及成本利润率计算
1．销售价格
经过详细市场调查，本项目与同一供求圈内的相似项目对比分析，确定本项目各建筑形式销售价格如下表
单价
高层
2150
元/㎡
电梯多层
1850
元/㎡
北侧商业
7500
元/㎡
西侧商业
5500
元/㎡
写字楼
3500
元/㎡
2．销售收入测算
面积
单价
小计（万元）
可售高层
17500
㎡
2150
元/㎡
3762.50
电梯多层
76000
㎡
1850
元/㎡
14060.00
北侧商业
3000
㎡
7500
元/㎡
2250.00
西侧商业
升级会员 