长沙保利林语墅经济形势培训内容.docx

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长沙保利林语墅经济形势培训内容

保利林语墅经济形势培训内容

一、现阶段中国经济形态认知

（一）、CPI认知

1、概念认知

消费者物价指数（ConsumerPriceIndex），英文缩写为CPI，是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。

一般说来当CPI>3%的增幅时我们称为Inflation，就是通货膨胀；而当CPI>5%的增幅时，我们把它称为SeriousInflation，就是严重的通货膨胀

2、当前中国CPI指数认知

1）、基于5月价格走势，年内各月CPI涨幅超预期的可能性较大。

预计三季度CPI涨幅仍在5%以上，四季度回落至4%左右。

因此将2011年全年CPI涨幅预测由4.5%上调至4.8%。

2）、物价上涨：

国家统计局、商务部公布的价格监测数据：

猪肉、水产品价格已连续数周环比涨幅超过1%，春节以来持续下降的鸡蛋价格开始攀升。

由于猪肉、鸡蛋等食品价格出现小幅上涨，5月居民消费价格（CPI）涨幅可能达5.4%-5.5%。

小结：

从目前的通胀的增幅来看，CPI>5,属于严重的通货膨胀,在这个经济受冲击的时候阶段如何保值增值,从以往国内外通胀时期的观察分析得知,民生必需品和高端产品通常情况下不会受到很大冲击，因此高端房地产必然成为众多富豪投资避险、防通胀的选择。

而面对通货膨胀，会更加速财富的重分配，有钱人、富人通过投资最保值的高端楼盘达到避险的功能,像林语墅这样的高端稀缺产品,更应该成为抗通胀,保值增值的首选物业.

（二）、PMI认知

　1、概念认知

采购经理人指数（PurchasingManager'sIndex）是一个综合指数，采购经理指数是通过对采购经理的月度调查统计汇总、编制而成的指数，反映了经济的变化趋势，是经济监测的先行指标。

以百分比来表示，常以50%作为经济强弱的分界点：

即当指数高于50%时，被解释为经济扩张的讯号。

当指数低于50%，尤其是非常接近40%时，则有经济萧条的忧虑。

PMI指数与GDP具有高度相关性，且其转折点往往领先于GDP几个月。

2、当前PMI指数认知

1）、中国物流与采购联合会1日公布数据显示，5月中国制造业采购经理指数为52.0%，环比回落0.9个百分点。

该指数继续保持在50%以上，但从走势上看，今年以来除3月份短暂回升以外，持续小幅回落，显示出经济增速呈平稳回落态势。

2）、与PMI相关联的资料

a、电荒：

由于煤电矛盾并未根本化解，新增机组上半年投产不足，全国最大电力缺口将出现在三季度，缺口约为2500万千瓦。

b、库存：

原材料库存指数和产成品库存指数双双持续下降，且降幅出现分化，或将暗示二次去库存加速进行。

小结：

5月的PMI保持在50%以上，但与50%指数的分解红线不远，处于经济增长扩展与萧条警戒的间隙，若继续持续回落，表明中国经济增速连续性放缓。

而实质上PMI数据下降显示中国经济正实现“软着陆”，PMI回落的幅度并未超出预期，这与政府的预期相当接近，有利于控制通胀，适当回落可有效调节通胀压力。

在此过程中，付出的代价即是经济增长速度适当放缓，这是宏观调控的应有之义。

大面积电荒和制造业加速去库存的背景下，显示中国经济恢复动力仍强，对中国经济应抱有信心。

（三）、负利率认知

1、概念认知

负利率指的是在某些经济情况下，存款利率（常指一年期定期存款的利率）小于同期CPI的上涨幅度于同期CPI的上涨幅度。

居民的银行存款随着时间的推移，购买力逐渐降低，看起来就好像在“缩水”一样，故被形象的称为负利率。

负利率=银行利率-通货膨胀率。

2、当期负利率情况认知

1）、2011年4月6日上调人民币存贷款基准利率后，2011年一年期定期存款的年利率3.25%,扣除5%的利息税后实际利率为2.75%,人民币一年期定期存款的税后利率与5月份CPI数据5.4%相比低了265个基点，即为“负利率”，实际收益率为负值，把钱放在银行实际上钱实在贬值的。

2）、实例剖析

假若一个价值10000块钱的东西一年后值10650块钱，但10000元存银行后为10325元，则贬值325元。

小结：

随着CPI的持续上升，货币的增值速度明显赶不上物价的上涨水平，钱将越来越不值钱。

（四）、投资渠道（常见的投资渠道）

1、股票

1）、特征

股票价格要受到诸如公司经营状况、供求关系、银行利率、大众心理等多种因素的影响，其波动有很大的不确定性。

正是这种不确定性，有可能使股票投资者遭受损失。

价格波动的不确定性越大，投资风险也越大。

因此，股票是一种高风险的金融产品。

（股市有风险、入市须谨慎）

2）、当前行情

a、2011年6月2日，沪深两市走势较弱，沪指早盘一度跌破2700点关口，深成指午后盘中一度创下自2010年9月30日以来的8个月新低。

从目前的经济情况来看，电荒和旱灾持续将继续加大通胀压力，市场预期5月CPI应该会持续高企，加息窗口可能在六月重启。

对于政策紧缩的担忧依然会持续影响到目前脆弱的A股市场

b、2011年5月，A股市场经历了今年以来最大的一场跌幅，基民伤上加伤。

据统计，5月有逾六成的偏股基金跌幅超过5%，约36%的偏股基金跑输大盘。

而今年前5月，虽然大盘跌幅不到200点，但标准股票型基金今年以来平均亏损约10%。

2、黄金

1）、黄金投资的渠道：

黄金期货、黄金现货、黄金实物以及银行的账户黄金（纸黄金）等

2）、投资风险：

a、可能会有结构性风险。

例如黄金衍生品投资工具，大多利用了杠杆原理，用少量的资本“以小博大”，市场扩张是在黄金融资和实物黄金挂钩的基础上进行信用膨胀。

　b、可能会有汇率风险。

由于国际黄金市场主要是以美元标价的，因此，在国际金价不变的情况下，人民币如果兑美元升值，而且幅度超过金价的涨幅，那么投资黄金也许会亏损。

　c、可能存在机会成本风险。

由于黄金不能生息，因此长期持有黄金的机会成本很高。

这导致长期持有黄金非但不能增值，连保值都很困难，并且持有黄金导致这些资本不能进入其他渠道盈利。

长期来看，持有黄金相当于持有货币，是贬值的。

　d、可能存在价格风险。

近几年，黄金价格大涨大落，投资黄金价格风险增大。

黄金价格主要受美元、石油价格、国际局势和国际投机资金等因素影响。

3）、投资收益

投资收益底，根据1980年黄金的价格兑换成美金最高850美元/盎司，在31年后的今天，最高价的时候，金价只不过涨到1550美元/盎司，包含物价上涨在内的年均升值率只有13%。

3、期货

1）、特征

期货（Futures）与现货相对。

期货是现在进行买卖，但是在将来进行交收或交割的标的物，这个标的物可以是某种商品例如黄金、原油、农产品，也可以是金融工具，还可以是金融指标。

交收期货的日子可以是一星期之后，一个月之后，三个月之后，甚至一年之后。

2）、投资风险

期货市场不仅通过保证金交易方式把市场风险放大，同时由于该市场进出成本低，对信息的敏感度远远高于其他市场，使得价格波动较一般市场频繁得多。

可以说投资者时时刻刻都处在风险之中。

4、房产

房产能保值升值，在当前持续通胀阶段，房子仍是居民首选的投资品。

而超过6成的富豪来自或投资房地产行业。

曾有机构进行过调查，在受访的千万富豪中，89%运用个人资产投资，可投资资产5000万以下富豪尤为热衷房地产投资。

中国土地的稀缺性决定了即使房地产行业不再处于支柱地位，但是市场的供求关系仍将使得房地产行业具有很强的投资性。

1）、抗跌性强

2008年经济危机，房价就只跌了3个月，仅跌10%-20%，09的一轮销售反弹后，房价又翻了一番，而2011年，在国家宏观调控下，仍然一路飙升。

这表明在目前的市场环境下，投资房产相比投资股市有更好的稳定性和安全性，在当前的调整市况下又具有明显的抗跌特征，因此房产的投资价值相比其他投资产品的价值更大。

2）、投资收益高

从房价上来看，80年到2011年，31年间，中国房价平均涨了1.7倍。

从投资效果来看，在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。

而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，炒股赚大钱的人并不是很多。

二、理论分析

（一）、螺旋定律

家庭支出

1、从通货膨胀的机制演绎出经济生活中的两个“螺旋”，一个是工资——价格螺旋，另一个是房价——股价螺旋，进而揭示现代社会的贫困循环和财富循环

2、社会分为低收入家庭和高收入家庭，家庭的支出结构有了三个函数：

消费——储蓄——投资。

3、通货膨胀，如同一柄悬剑直插储蓄，两类家庭的本能反应会不一样，低收入家庭的储蓄向左，高收入家庭的储蓄向右。

储蓄向左走，推高物价，抬高工资，再推高物价，这就是经济学描述的工资——价格螺旋。

储蓄向右走，进入房产，抬高房价，再进入股市，这就是我们看到的房市——股市螺旋。

4、工资——价格螺旋最终会导致企业利润下降，投资动机弱化，就业机会减少，形成社会的贫困循环。

而房市——股市螺旋通过信息流动产生财富效应，使高收入群体进入投资市场，多层次激发投资动机，全方位推动消费升级，高投资，高消费，高负债，形成社会的财富循环。

小结：

两个循环的背后是两个螺旋，一极在生产贫困，一极在生产财富，现代社会两级分化的经济机制由此可见一斑。

这也可以得出一个结论，穷者越穷，富者越富！

而通货膨胀的痛苦转化为津津乐道的投资，而津津乐道的投资产生的财富效应又激励投资。

（二）、水池木桶原理

1、概念认知

把我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里，木桶里装的衣食住行，水池里是股市、楼市、政府投资、奢移品等，木桶在水池中漂浮着，随着池中的水位“水涨船高”。

央行增大流动性，也就是投资放货币，只有两个选择，木桶或者水池。

2、原理分析

央行增大流动性，投放的货币，若流入木桶，就是衣食住行等人人相关的物价要上涨，然后导致工资上涨，工厂成本增加，此时就会裁员，就会有大量的穷人担心会失业，若注入水池，就会使得股价、楼价上涨，形成泡沫。

政府博弈：

大多数人的失业，还是少数人的破产？

从民生角度考虑，答案是显而易见的。

要使更多人就业，代价必然是高房价，中央早先发布的政策说，要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。

其带来的后果是城市贫富差距加大。

所谓“富人”就是有负债能力的人，比如负债买房子，当房子成为财富的象征，就会有越来越多的人选择负债买房，当然也会吹大着个泡沫。

小结:

为什么在调控压力最大的时候，国家仍然强调，调控的目的不是为了打压房价，而是为了抑制房价过快上涨？

很显然用房价的增长来换取经济高增长并解决就业问题。

总结：

CPI、PMI、负利率、通货膨胀、投资渠道等，都与房地产有着千丝万缕的关联，而且细细屡来，这些关联实际上是由一条主线贯穿其中，房地产与中国经济紧紧牵连在一起，过去十年中国的快速增长在很大程度上是由房地产投资及其对相关产业的刺激来推动的。

因此对每个方面深入理解，然后由点到面，进行升华，将有利于我们在谈客过程中改变客户的观念或引起客户共鸣，促成成交。

二、一看二看楼市

1、指数看经济：

目前航运业状况如同07年下半年至08年上半年，航运是经济的先行指标，目前看下半年经济走向已是大概率事件了。

紧货币主要盯通胀，故仍不敢放松。

对房地产放松是小概率事件。

这种情况下，一是逼迫企业转型升级间并重组，企业利润率将提高；二是国内市场重视程度继续加大，内地企业和城市机会继续增加。

（现状广东中小企有单不接：

人工高招工难利润低，转移内地趋势明显，麓谷、星沙等区成为承接主要地区）

2、品牌地产商看楼市：

“得二三线城市者得天下”，二三线城市尤其长沙的资本密集度、品牌发展商密集度继续加大。

截止2011年如保利、万科、金地、中海、华润、华远、世茂滨江、雅颂居等一线品牌发展商已陆续进驻并开发。

长沙房地产发展提速，产品开发水平进一步提升，体现品牌溢价、产品溢价，支持房地产价格持续拉升。

3、城市化看楼市：

我们现在城市化率只有46%,按照户籍算只有35%。

我们到2030年接近于70%,这个发展速度因为前面国际上证明我们必然要走这样一个城市化率。

按照经济指标看,在2004年我们和国际平均水平相差20点,到2020年仍然和国际平均值差14个点,不足以达到国际平均水平。

按照这样的发展过程看,我们必然会走城市化率的过程。

2030年之前中国房地产不会出现下调或者是没有投资价值的时候。

但是什么时候是转折,有的可能是赚得多,有的是赚得少,没有完成城市化之前,让房价掉下来基本不可能。

目前长沙融城刚刚启动，南城在融城过程中地域优势突出，而滨江豪宅板块将成为融城后城市豪宅密集度最高的区域。