好之家物业房屋接管验收标准.docx

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好之家物业房屋接管验收标准

房屋设施设备接管验收标准

1.房屋接管验收（房屋移交人：

承建单位接管验收人：

物业公司）

1.1验收范围：

住宅小区土建水电配套设施等。

1.2验收标准：

参照国家颁布的房屋接管验收标准及业主入住的合理要求。

1.3具备条件：

1.3.1首先要通过建设主管单位及设计院对单体及消防的验收合格并能出具证明。

1.3.2承建单位必须提供单体的结构、施工、水电等图纸资料。

1.4验收标准及检查方法：

1.4.1建筑主体：

（指建筑实体结构构造包括楼盖、梁、柱、支撑、墙面等）按图纸设计逐间检查无变形、凹凸、剥落、开裂、移位、倾斜、钢筋外露等。

1.4.2顶棚：

抹灰平整、面层涂料均匀、无漏刷、脱皮、无裂纹、霉点、无渗水痕迹。

1.4.3内墙面：

抹灰平整、无空鼓、裂缝、无污渍。

1.4.4外墙面：

无裂缝、麻面、无缺砖漏角、无渗水。

1.4.5地面：

抹灰平整、无空鼓、裂缝。

卫生间、厨房要做管道通水及地面24小时闭水试验，防止卫生间地面及管道边渗漏。

1.4.6门窗：

门窗框架与墙面接触要牢固垂直，要符合90°，框边打胶要均匀，门窗胶条要完整平齐；防火门无凹陷划痕，门锁及手柄要牢固灵活，门开启要灵活无异样声响；铝合金推拉门窗：

门开启要灵活无异样声音，关闭要密合无缝隙，手柄及门锁要牢固灵活；玻璃平面应无缝纹、麻点、瑕疵；铝合金门窗及框架无裂纹、凹陷、划痕等；玻璃安装时，打胶要均匀。

1.4.7强电弱电箱：

箱体安装要牢固，面板无凹凸划痕，箱体内开关及接线模块无缺少。

1.4.8灯具、开关、插座：

检查各房间、卫生间、厨房灯具开关有无漏装、损坏，做到全部灯具都应会亮，可关，插座电源全部到位。

1.4.9可视对讲及智能化系统：

测试可视对讲、安防、门禁、瓦斯报警、紧急按钮能否正常工作，视频、音效效果如何。

1.4.10门铃、猫眼：

是否完好，安装是否牢固。

1.4.11水表电表：

将水表箱内闸阀全部关闭，逐个开放检查每户供水情况，水表运转情况；将电表箱每户电源空开全部拉下逐户送电，检查每户电表运行情况，如有串户做好记录及时上报项目部进行整改。

1.4.12雨污立管：

检查厨房、卫生间、阳台雨污立管及P弯接头有无裂纹、渗漏、缺盖、脱胶等。

1.4.13厨房烟道、卫生间排风管道有否安装阻烟器，外排是否畅通。

以上各项检查发现有问题的要及时发出整改通知书一式三份，一份由项目部相关负责人签收，并注明完成日期；一份由物业服务中心存档；一份由工程部留底复查，复查合格后填写房屋移交单。

2.公共设施设备接管验收（设施设备移交人：

承建单位。

接管验收人：

物业公司）

2.1验收范围：

小区内供电、供水、发电设备、消防系统、安防系统、地下停车场、景观路灯等。

2.2具备条件：

承建单位必须提供相关的图纸资料（包括管网走向图、二次控制图、产品合格证、产品说明书、产品保修单、合同复印件、设备配套明细表）。

2.3验收标准及检验方法：

2.3.1消防系统：

首先检查消防管网能否持续保压（关闭高层补给水池水阀，24小时后查看管网压力是否还能维持在0.42mpa，再查看消防水池及补给水池进水口浮球阀工作是否正常、有无渗漏，安装位置是否便于日常维护修理，水池外有无安装水位刻度管及专用阀。

消防栓阀门是否完好。

将消控中心控制系统打到“自动”挡,查看地库烟感探头是否灵敏，打开消防泄压阀门警铃是否会报警，或者按下消防报警器，查看消防各级泵能否“自动”启运。

防区卷帘门能否“自动”关闭，通风设备能否自动运作。

检查消防泵房缸砖铺设是否平整，水泵及室内管路安装是否规范，控制柜应高于地面10公分，避免柜内进水，检查泵房排水沟及集水坑排水情况，检查所有消防箱内水带水枪的配置及箱体门把及玻璃的损坏情况。

2.3.2供水系统：

关闭供水管网各支路阀门检查供水总表运行情况，再逐个开启各支路阀门查看水表运行情况，确保供水管网没有渗漏；启动变频泵查看水泵运行情况及进出口压力变化，检查蓄水池查看进水口浮球阀工作是否正常，安装位置是否便于日常维护保养；水池外有无安装水位刻度管及专用手阀，泵房的排水沟是否通畅，检查各水表箱安装是否牢固，水表、阀门接头有无渗漏。

2.3.3公共配电房：

检查各级隔离开关、负荷开关是否安全灵活；电缆桥架有否全部安装到位，电缆有无外露，电缆进户封口要密封，风机和排水口要安装铁网；入户门要设置防鼠墙，地面缸砖铺设要平整；配电柜前后操作地面要铺设绝缘垫，并配备安全操作的绝缘手套、绝缘鞋，检查自动切换开关能否正常工作。

2.3.4发电机：

检查发电机油箱、水箱、供水、冷却系统有无渗漏，启动发电机检查运行工作是否正常，并注意水温、油温的变化。

环境的降噪是否达标（≦60分贝）。

发电机机房和储油间地面缸砖铺设是否平整，防火门要安装牢固、开启灵活。

电缆桥架要安装到位，电缆不得外露。

当外部停电时，发电机能否与公共配电房的“自动切换开关”联锁自行启动。

2.3.5地库：

2.3.5.1地面：

检查地库地面有无空鼓、裂缝，地面油漆是否均匀，漏刷、车位线导向箭头是否清晰，车位线有否打车位钉，地库各类标识标牌是否到位，立柱、转角的荧光包角是否明显，车位倒车限位块固定是否牢靠，地面找坡应无积水，进出口倒车镜和减速带安装是否到位。

2.3.5.2动力与照明箱：

检查地库各类动力箱、照明箱、备用电源切换箱电源是否已到位，有无缺线、缺相，箱体安装是否牢固可靠，箱体外观有无损伤划痕，灯具是否全部会亮（包括疏导灯、标识灯）。

当地库停电时UPS（备用电源）能否自动切换。

2.3.5.3通风系统：

检查通风风机的“手动”、“自动”运行情况，风门能否自动打开、有无撞击或异样响声，当消控中心发出指令时风机能否自动开启。

2.3.5.4排水沟及排污泵：

检查排水沟排水是否畅通，集水坑内建筑垃圾是否清理干净，排污泵与管道应采用管件连接，便于固定与拆卸，检查浮球阀及控制线路确保排污泵自动启运。

2.3.6景观及路灯：

检查景观、马路、排水沟是否畅通，路面景观应无积水，路面排水沟无积沙，路灯安装要牢固，照明应安装时控器，接触器来调解开关时间，观察各种草坪灯、照明灯、射灯、景观灯的照射效果。

2.3.7雨污井及化粪池：

根据图纸设计核对雨污井、化粪池的位置及数量，有无被路面、路沿、景观、植草砖压盖压井压井沿的现象。

对通往雨污井的立管进行通球测试。

打开雨污井井盖，检查井内有无垃圾及杂物的存在，并用消防水由高位到低位进行通水试验。

2.3.8水表电表及煤气表箱：

根据图纸核对所有水表电表的位置及用户数量，检查表箱安装是否牢固可靠，门开启是否灵活，箱体有无损坏划痕，水表阀门接头是否牢固可靠，有无渗漏，用户标签是否已贴。

3.智能化系统：

3.1周边防越报警：

检查周边围墙上红外线对摄像头安装是否牢固，对摄距离内有无树枝杂草影响射线，监控中心设防后设置人为障碍测试其灵敏度。

3.2可视对讲及门禁：

在各个梯口用主机和监控中心及住宅可视对讲机联系查看其视频及通话效果，并由监控中心逐个打开各梯口的门禁，查看门禁开启有无错位。

3.3闭路监控：

根据图纸核对摄像头的数量及安装位置，检查摄像头安装是否牢固，监控目标是否到位，云台摄像头旋转是否灵活，显示屏是否清晰，并打开硬盘录像回放被录制的影像看其效果。

3.4背景音乐：

根据图纸核对小区内音箱数量安装是否牢固，雨天是否会被雨水浸泡，播放效果如何。

3.5巡更系统：

根据图纸核对小区巡更点的数量及安装位置，检查其安装是否牢固并用巡更棒逐个进行测试。

3.6一卡通、道闸：

检查一卡通和道闸安装是否牢固，有否影响交通。

根据设计程序检查一卡通是否按照指令放行。

道闸竿起落是否灵活到位。

3.7五方通话：

检查电梯机房轿厢、梯口门禁主机、户内可视对讲、监控中心五方通话接听是否清晰。

4.电梯：

检查电梯轿厢内照明，内召开关能否完好，有无异常声响。

电梯运行中有无异常现象及声音，平层是否准确，机房曳引机限速器运行情况。

电梯道靴油杯是否有油，电梯运行时平稳舒适度是否达标。

5.游泳池：

将泳池放入1/4池水，将泳池洗刷干净，把池水放掉检查其排水是否畅通，池底有无积水，检查泳池内外马赛克、缸砖铺设是否平整，有无缺角缺块，泳池边上排水沟是否畅通，沟盖是否平整光滑。

泳池休闲设施是否按设计要求设置，安装是否牢固；然后将游泳池注满水，后在水位线上做下标记，24小时后水位无落差证明泳池没有渗漏，开启吸污器检查运行中有无异常现象及声音，检查水池边沿照明灯是否安全可靠。

6.水景水系：

将景观水池放满水24小时后观察水位落差情况判断水池及管边有无渗漏，检查进水口浮球阀及排水口、闸阀工作是否正常，开启水泵及水底灯，观看其水景及水底灯的效果。

7.架空层：

根据图纸核对照明灯具及开关的数量及安装位置。

检查雨污立管有无裂缝，接头有无脱胶，检查口有无缺盖、缺垫，管边及P弯有无渗漏；儿童娱乐场所及全民健身场所各种器材是否牢靠到位，地面有无按图纸规范处理。

8.绿化带：

检查种植土壤质量是否符合标准（黄土、塘泥、草木灰），植被品种是否按照设计标准种植，种植密度是否符合要求。

以上各项检查发现问题的要及时发出整改通知书一式三份，一份由工程部相关负责人签收，并注明整改完成日期，一份留物业服务中心存档，一份由物业公司工程部留底复查，复查合格后，再作设备设施移交。

室内房屋质量检查统一标准

一﹑入户门

1.门框安装垂直,平整度到位,门\框不变形,框边水泥砂浆是否有漏（要求满灌）.

2.门开关灵活,外观整齐无破损,刮痕,保护膜完整

3.门锁开关灵活,不得松动,密封条到位,胶牢,五金配件齐全,不得有损（门铃\猫眼）

二﹑墙体﹑墙面

1.垂直﹑平整要达到规范要求

2.梁底与砌体处不得有裂缝.

3.墙面粉刷平整,不得有裂纹,空鼓,空鼓面积不大于400c㎡,每自然间不多于2处.

4.墙面不得有露预埋钢筋\电管及杂物等.

5.墙面电表箱\插座盒边缘水泥砂浆要补清楚.

三﹑天棚

1.梁柱粉刷方下,梁要水平,不得有裂纹,空鼓.

2.天棚阴角四周要水平,刮腻子要平整,不得有起泡\裂纹.

3.涂料颜色一致,分界线要流利\清楚.

4.卫生间\厨房管边\管后刮底要到位

四﹑地面

1.要求平整,割伸缩缝以房间为准.

2.地面找平不得有起砂及空鼓.

3.卫生必须清理干净.

五﹑厨房﹑卫生间

1.闭水试验管道边不得有渗水现象.（试水高度要3CM,试水时间24小时）

2.防水层是否达到要求:

厚度﹑墙面高度﹑卫生间要求500,厨房300.

3.管边要做止水圈（集水圈高度≥3CM），应与基层同时做。

4.排水管道要通，不得堵塞，给水管要做水压试验，地漏齐全。

六、阳台

1．外墙面砖按规范检查，顶皮是否到位、整齐，与顶棚是否平行。

2．排水管、地漏畅通,管边不得有渗水现象.

3.天棚涂料及滴水线是否有断裂及油漆漏漆.

4.栏杆油漆等.

七﹑安防布置

1.户内分机布线到位,并调试完成.

八﹑塑钢窗门扇

1.塑钢窗门扇外观整洁,无变形,不得有刮痕\破裂.

2.五金配件到位,无损﹑钥匙灵活,限位安装到位.

3.玻璃不得偏小露槽﹑破裂\缺角破损.

4.闭封条到位,周边长度不小于2CM.

5.框过必须打挤塑泡沫,外露要割平,外墙打建筑胶到位,不得漏打,必须整齐,内墙水泥砂浆勾缝.

6.落地门框底边离地控制有大于2CM,平行面应留足贴面砖位.

九﹑户内配电箱

1.配电箱内开关标识明确整齐,外壳无变形﹑偏斜.

2.接入电表箱的入户干线严禁中间接头,过渡146铁盒内钢管应设有塑料衬套.

3.要求试电（绝缘及通电）,配件是否合格,有坏及时更换.

线路检查.

十﹑照明灯

1.户内照明灯安装到位,每间照明及阳台灯要亮

2.插座面板没安装,线路到位,线头必须有保护措施.

十一﹑用电提示:

交房时由物业处理.

十二﹑电话管线:

电电信公司穿线到位.

十三﹑管煤：

煤气管道由煤气公司安装,检查管边是否整修完整.

十四﹑给排水管线

1.给排水管按施工要求做灌水﹑通球.

2.安装管理规格﹑尺寸﹑方位产否不错.

3.给水管到位,配水龙头一个.

4.给排水管不得有裂纹﹑渗水.

5.管道支吊架牢固可靠,所有管道必须清洁无水泥浆等脏物.

6.消防管整幢做压力试验.

流程1：

遗漏工程跟进工作流程图

（物业公司与地产公司交验房流程）

接管验收（或交接）前与地产公司、

建筑公司协议遗漏工程完成时间

物业工程人员查验时

发现楼宇质量问题

物业服务中心

填写一式三份遗留工程单

其中:

一份物业服务中心存档

一份送建筑公司

一份送地产工程部

物业服务中心

每天汇总遗漏工程单

送建筑公司

建筑公司

整改后通知物业服务中心验收

（反映问题须在48小时内整改）

物业服务中心

准备需要验收的资料配合地产公司参与（按计划时间）

验收合格不合格

由物业服务中心存档，物业服务中心负责人要签名确认

前期验收

物业服务中心

每周进行遗漏工程统计（一式三份）

其中:

一份物业服务中心存档

一份地产公司

一份建筑公司

流程2：

遗漏工程跟进工作流程图

（业主交验房发现的问题流程）

接管验收（或交接）前与地产公司

建筑公司协议遗漏工程完成时间

业主交房时

发现楼宇质量问题

物业服务中心

填写一式二份遗留工程单

其中:

一份物业服务中心存档

一份送建筑公司

物业服务中心

每天汇总遗漏工程单

送建筑公司

建筑公司

整改后通知物业服务中心验收

（业主反映问题须在48小时内整改）

物业服务中心

准备需要验收单元的资料

配合地产公司参与（按计划时间）

验收合格不合格

客户专员书面﹑

电话通知业主验收

前期验收物业服务中心

业主验收后在物业服务中心存档的一份遗漏工程单并签名确认

业主确认

每周进行遗漏工程统计（一式三份）

其中:

一份物业服务中心存档

一份地产公司

一份建筑公司

住宅房屋设备设施遗留问题处理单

项目名称：

NO：

遗留问题

位置

查验时间

通知整改

次数

记

录

施工方意见：

签字：

年月日

开发商意见：

签字：

年月日

物业服务中心意见：

签字：

年月日

备注：

第一次提出整改问题若在一周内施工方未整改完成，则由物业服务中心填写第二次整改单，在规定的一周内还是不能整改，由物业公司直接向地产公司总经理报告处理（通知整改次数要用大写）。

室内遗留问题处理单

项目名称：

NO：

房号

业主姓名

联系电话

记

录

业主：

物业服务中心：

开发商/施工单位签收:

日期：

日期：

日期：

施工方意见：

签字：

年月日

开发商意见：

签字：

年月日

物业服务中心意见：

签字：

年月日

备注：

第一次提出整改问题填写白单，未整改完毕第二次填写绿单，第三次则填写红单，若在一周内施工方未整改完成，则由物业服务中心负责整改，费用由施工方支付。

目录

1.房屋设施设备接管验收标准………………………………………………………1

2.室内房屋质量检查统一标准………………………………………………………8

3.流程1：

遗漏工程跟进工作流程图………………………………………………11

4.流程2：

遗漏工程跟进工作流程图………………………………………………12

5.住宅房屋设备设施遗留问题处理单………………………………………………13

6.室内遗留问题处理单……………………………………………………………‥14