汉口片区房地产市场分析报告.docx

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汉口片区房地产市场分析报告

汉口片区房地产市场分析报告

一汉口区域概况

1.地理位置

汉口地理位置居中，依长江、傍汉水，被称为“当九州之腹心，四方之孔道”。

自明成化年间开埠以来，就是中国著名的大商埠。

2.自然环境

今日汉口，高楼林立，小区相望，全市一半以上的超高层建筑耸立其中。

新增了一批绿化景点，绿化覆盖率达到30%以上；辖区内主干道和高大建筑物实施了亮化改造，使入夜的汉口更显辉煌；闹市中心的中山公园、西北湖绿化广场等一批公益性场地的改造和开放，为人们提供了旅游、休闲和娱乐的天地。

3.区域简介

汉口是武汉市最繁华的中心城区，中国著名的大商埠，华夏“四大名镇”之一，是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心。

4.交通环境

汉口新火车站、市长途汽车客运站、武汉航空公司等一批重要交通枢纽基础设施扎堆汉口辖区。

拥有中国内河第一港——武汉客运港，我国中部最大的航空港——武汉天河国际机场，全市首条城市轻轨由东至西贯穿全区，规划建设中的地铁过江隧道横跨长江与武昌相连，现代化的水、陆、空立体交通网络使汉口现代化中心城区的综合功能优势更加凸显。

5.城市建设

汉口是武汉市的商贸金融中心城区，彰显人流、物流、资金流、信息流集中的比较优势和经济特色，呈现一派商贸活跃、金融集聚、实业兴旺的繁荣盛景，推进“开放先导”战略，世界经济要素不断集聚。

商务、金融贸易、科技、物流配送、住宅五个区块布局特色明显，城区功能显著改善，场面区基础设施优化，乡村城市化，产业结构提档升级成效显著，文明程度和生活质量明显提高。

二汉口房地产市场发展现状

优越的地理环境、浓厚的商业氛围、旧城历史景观和独特的滨江景观特色是汉口房地产业发展的主要特质。

从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时也成为优势地产竞相博弈之地。

总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。

2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，房地产格局呈现出新变化。

一方面，房地产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态，房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，房地产对城市的影响力进一步增强。

另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。

长期以来，武汉的房地产高端消费都受到产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求，2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。

目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现，在国家宏观调控措施之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。

三汉口商品住宅发展特征

产品特征：

汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主，城郊结合部以多层、小高层、联排别墅为主。

价格特征：

汉口城区商品住宅总体价格水平在4500元/平方米以上，均价在3500元/平方米以下物业主要集中于后湖、金银湖、二七片及古田区域。

供求特征：

全市商品房销售项目中，汉口区域占46%。

汉口区域楼盘供求基本平衡。

消费者特征：

公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。

产品定位：

中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少。

文化诉求特征：

浓厚的商业、娱乐的都市文化特征。

四2005～2006年上半年汉口商品住宅供给和销售情况基本分析

1.商品住宅价格与销量分析

在过去的时间里，汉口区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势房地产开发量居武汉市前列，同其他区域相比，其价格一直呈现上升态势，2006年二季度，汉口住宅均价达到3869.70元/平方米，与去年同期相比，价格增长了19.8%。

另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入2006年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2006年二季度，汉口住宅销量为8707套，与去年同期相比，减少了11.5%。

图1汉口区2005～2006年上半年销售均价和销售套数比较图

总体而言，汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。

从整个区域市场来看，高档楼盘主要集中在汉口中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。

汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售套数在20000套左右，从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济不断纵深发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。

同时，由于交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，促使这一带的房价将有一定升值空间。

2.汉口商品住宅市场供求关系

（1）根据亿房网监测数据估计，2006年汉口住房市场全年的市场总容量为36116套，其中，上半年市场容量为19310套，总供给量为32163套，供给已经远大于需求，供需比例达到1.67∶1。

2006年上半年汉口有几个体量较大的楼盘推向市场，如百步亭花园等项目，供应体量都在50万平方米以上，使得汉口2006年上半年的供应量有较大的提高，而相比之下需求量受各方面因素的影响，有一定的萎缩，与去年同期相比，今年上半年商品住宅销量下降了26.42%，这使得供需矛盾比较突出。

（2）拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少。

为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市在2005年对拆迁规模进行了压缩。

2005年，全市旧城改造拆迁面积为151.58万平方米，同比下降36.2%；拆迁户数为14800户，同比下降16.8%。

同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致购房需求的减少。

据亿房网上半年的网络调查数据和对80个楼盘的调研数据，家庭已拥有一套住房进行第二次或多次购买行为的占到59%，其中包含了改善居住和投资购房等动因，由于这种动因并不属于迫切性需求，因而受外部环境的影响最大，成为住房市场中可伸缩性的需求。

汉口作为武汉房地产投资的主要区域，投资类楼盘销售的放缓使其住宅整体销量有所减少。

（3）购房者对汉口中心城区的住宅偏好度高。

2006年上半年调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好主要集中于汉口中心城区，但受到该区高房价影响，一部分在该区域工作及希望在该区域置业的人群在其他片区寻求替代品。

（4）主要销售的住房产品价格集中在3000～4000元/平方米。

如图2所示：

3000～4000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的40%以上，5000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上5000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有利因素。

同理，3000元/平方米以下产品的销量逐步递减。

图22006年上半年汉口销售面积比较图（按价格划分）

图3汉口销售套数比较图（按建筑面积划分）

武汉三镇泾渭分明的地理特征也使各区域的房地产消费以本地居民为主，据调研数据，汉口、武昌、汉阳的本地购房者占到72%～80%。

其中，又以武昌区居民的本地消费意识最强，在外地购房者的选择区域上，汉口要略高于其他两镇。

在具体位置上，前进一路、解放大道、沿江大道等区域是外地购房者比较看重的地段。

（5）上半年主要销售的住房产品户型集中在80～100和100～120平方米。

2006年上半年的户型销售比例统计结果显示，80平方米以下户型求大于供，120平方米以上户型供大于求，80～100平方米户型供销比较平衡。

五汉口各区域住宅市场发展概况

汉口区目前由江汉区、江岸区、硚口区、东西湖区四个行政区域组成，根据其房地产发展特点，下文将按不同片区对其住宅发展特征进行分析。

1.江汉区

2006年上半年该区商品住宅平均价格为3723.4元/平方米，住宅销售套数为4891套，比2005年同期减少了11%。

图4江汉区不同价格项目的销量比较图

区域内商品住宅市场新增楼盘均价在4800元/平方米左右。

其中，3000～4000元/平方米的商品住宅占销售总量的40%，总体而言，江汉区消费需求点仍以3000～5000元/平方米之间的普通商品房为主。

图52006年上半年江汉区按户型上市面积与销售面积的比较图

2006年上半年江汉区新增的户型面积以80～100平方米为主，100～120平方米的同期供销水平基本平衡，120平方米以上户型的同期销量要大于同期的市场供应量。

目前，江汉区投机性购房得到初步遏制。

根据交易情况监测，江汉区短期投机性住房需求得到一定程度的遏制，部分投机、投资性房产由于未满5年期限，开始转向长期出租，租赁市场房源供应量明显增多。

从市场情况看，商品住房交易结构有所调整。

商品住宅成交总量上升，高价位、大套型住房成交量有所下降，中低价位、中小套型住房成交量较为平稳。

2.江岸区

2006年上半年该区商品住宅平均价格为4193.7元/平方米，住宅销售套数为4504套，比2005年同期减少了37%。

图6江岸区不同价格项目的销量比较图

住宅价格变动的主要特点：

（1）价格在4000～5000元/平方米的项目销售份额明显增加。

从上半年分价格段的商品住宅销售面积来看，3000～4000元/平方米项目所占销售份额由2005年的49%下降到2006年的30%，而价格在4000～5000元/平方米项目所占的销售份额达到31%，销售结构的变化对房价的上升产生了一定的影响。

（2）新项目价格定位较为集中。

从新增项目的价格定位来看，二七片、后湖区域主要集中于3000～3500元/平方米，江岸中心城区集中于4500～5500元/平方米。

图72006年上半年江岸区按户型上市面积与销售面积的比较图

从区域来看，香港路—建设大道沿线，在产品类型上主要以高层为主，同时具有很高居住与投资价值的精装修小户型和传统的中高档住宅是开发的重点，价格多在6000元/平方米以上。

从销售情况来看，精装修小户型项目的后期销售情况要略逊于前期，不少临近交房的项目实际销售率在60%～70%之间，未售出的户型多为70平方米的大户型（相对于小户型项目而言）、异型房等。

同时，销售速度与前期相比也有一定比例的降低。

沿江区域高价格项目开始推出，良好的销售情况增强了开发企业进入高端市场的信心，并带动周边楼盘进入价格调整阶段，同时对同类型项目价格起到一定的拉动作用。

后湖区域作为武汉市的一个大型居住区，规划居住人口达30万。

随着第六届全国城市运动会的召开，后湖区域无疑将成为最大的受益者。

2006年3月19日，塔子湖体育中心一期工程正式破土动工，将于2007年3月之前建成。

该利好消息进一步加强了消费者对当地的投资回报预期。

塔子湖体育中心的兴建也将使得后湖片区的市政配套建设等老大难的问题得以加速解决。

3.硚口区

2006年上半年该区商品住宅平均价格为3801.07元/平方米，住宅销售套数为2982套，比2005年同期减少了11%。

图8硚口区不同价格项目的销量比较图

图92006年上半年硚口区按户型上市面积与销售面积的比较图

从楼市新增供应量来看，新项目较少，在售楼盘多为前期项目的延伸。

从上半年的住房新增面积和销售面积的对比来看，开发商对中小户型的开发支持力度正逐步加大。

房地产市场运行特点：

（1）房地产开发较为集中，以古田片区、滨江片区的项目开发最为活跃。

古田片区及滨江片区分别规划为硚口的居住组团和旅游观光组团，因此在市政配套上具备一定的优势，交通及配套设施的完善促进了该两大区域房地产市场的发展。

（2）轻轨的建设提升了硚口的区位优势。

轻轨二期横贯整个硚口区，提高了该区域的快速出行能力，也提升了硚口区在消费市场的地位，周边区域的置业者明显增多，充分体现了硚口的区位优势。

（3）产品形态向高层发展。

硚口区域的高层住宅是市场主流产品，价格多在3500～4500元/平方米之间。

建筑形态的高层化反映该区域的土地资源已显稀缺性。

4.东西湖区

2006年上半年该区商品住宅平均价格为3169.16元/平方米，住宅销售套数为2696套，与去年同期相比减少了39%。

该区域价格在4000元/平方米以下的项目销量所占比重较大，6000元/平方米以上的高价格项目销售比重有所上升。

图10东西湖区不同价格项目的销量比较图

图112006年上半年东西湖区按户型上市面积与销售面积的比较图

房地产市场运行特点：

上半年该区域的多层住宅是市场销售的主流产品，平均价格为3086.93元/平方米，项目优势更多地体现在产品附加值上，如：

较高的绿地率、较低的容积率、小区生态景观等。

在产品形态上，由于项目盘量较大，基本涵盖了别墅、情景洋房、多层、小高层等多种物业形态。

在产品规划建设方面，目前主要以中端市场寻求创新和突破，在面对区域竞争时具有产品和价格的双重比较优势（产品同档时价格低、价格同档时产品优），目前，已形成以单一或多个项目为代表的高尚生活区、环湖生态居住区、黄狮海生态居住区等。

受道路交通条件的影响，东西湖区的商业服务设施分布较为分散，缺少一个“核心”。

区域内的商业中心多是以社区底商的形式出现，除部分业态能够满足居民日常生活需求外，缺乏外向型商业，不能有效地将目标客户群锁定，且总体的商业服务设施水平较低，服务的辐射面较小，大多只可辐射至周边地区300米左右。

目前此区域的居民出行、购物、就学不便，因而入住率很低。

但是，随着备受关注的东西湖区金山大道于4月全线通车，又一交通瓶颈得以解决。

6月，2006年武汉市重点工程项目——东吴大道、环山路综合整治工程也已进入立面整治设计方案的过程中，明年中环北线也将交付使用，将较好地提升武汉后花园的生态环境和交通环境，同时也将促进道路周边楼盘的销售状况。

-全文完-