维权律师完全指引_精品文档_精品文档.doc

维权律师完全指引_精品文档_精品文档.doc

《维权律师完全指引_精品文档_精品文档.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《维权律师完全指引_精品文档_精品文档.doc（19页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

商品房买卖维权律师完全指引

  1.什么是商品房买卖合同？

如何判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同？

       商品房买卖合同是指房地产开发企业（简称开发商）作为出卖人将尚未建成的房屋（即期房）或者已竣工的房屋（即现房）向社会公开销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

       首先，商品房买卖合同的出卖人开发商必须是房地产开发企业。

按照法律规定，设立房地产开发企业必须具备相应的法定条件。

       其次，商品房买卖合同的标的物必须是“商品房”。

所谓“商品房”就是商品化房屋、社会化房屋，是指房地产开发企业建造的向社会公开出售的房屋。

商品房包括期房和现房两种类型。

       【律师提示】

         判断一份房屋买卖合同是否属于商品房买卖合同的标准有两个：

        ①开发商必须是符合法律规定的房地产开发企业。

        判断标准：

开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

       ②开发商出卖的房屋属于“商品房”：

房地产开发企业建造的房屋必须向社会公开出售即房屋社会化，才属于商品房。

       因此，私有自建房屋买卖合同、二手商品房买卖合同等都不属于商品房买卖合同，不适用商品房买卖合同的特殊规定，而是直接适用《合同法》规定。

        2、“楼盘广告”的性质如何认定？

       商品房销售广告和宣传资料俗称“楼盘广告”。

       楼盘广告一般属于要约邀请，是希望他人向自己发出要约的意思表示，在法律上没有约束力。

如“理想居所”、“居家首选之地”、“温馨家园”、“回家就是度假”、“星级服务”、“帝王享受”等词语，大多属于开发商夸张性宣传所需的文字，目的是为了引起注意，制造气氛，并没有明确的目标，这种广告仅仅构成了要约邀请，在法律上没有约束力。

  但是，楼盘广告在符合以下三个条件的情况下应当视为要约而非要约邀请，具有法律效力：

（1）其内容是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（基础设施、相关配套设施）所作的说明和允诺；

（2）该说明和允诺具体确定；

 （3）该说明和允诺并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

  如，有些楼盘广告标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等具体确定的内容，根据《合同法》第15条规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，这些广告内容在符合上述规定条件下就是要约而不是要约邀请，具有法律效力。

  在楼盘广告视为要约的情形下，适用“容纳规则”，也就是楼盘广告的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容；当事人违反的，应当承担违约责任。

 【律师提示】

  首先，楼盘广告在绝大多数情况下属于要约邀请，不具有法律效力。

因此，购房者要  看清楚楼盘广告，不要被广告上的语言文字所迷惑，上当受骗。

  其次，把广告写进购房合同。

楼盘广告尽管属于要约邀请，但是楼盘广告的内容一旦写进购房合同，那就成为具有法律效力的合同条款。

因此，购房者为了保证开发商的广告许诺成为现实，最好的办法就是直接在合同中约定广告视为合同的一部分，或者把广告的内容以合同条款形式明确下来，这样就可以避免发生纠纷。

  再者，让开发商的促销宣传落到实处。

对于开发商为促销提出的很多承诺，不仅要以书面方式确认下来，而且要保证这些促销措施具有可操作性。

对于购房者自己想要了解的信息，比如房屋使用年限、小区规划、停车位使用等、面积测量报告等等，也可以自列清单要求开发商履行告知义务。

  最后，在购房双方没有将楼盘广告内容写入购房合同的情况下，根据最高院司法解释，楼盘广告要视为要约（即视为合同条款直接进入合同内容）受到了特别严格的限制：

   A.不仅要求内容要具体确定，而且要求该说明和允诺必须对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；而内容是否具体确定、是否对合同订立及价格有重大影响实际上很难加以证明。

   B.更为关键的是，楼盘广告的内容还必须是对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。

因此，如果开发商就商品房规划范围之外的环境、公益设施进行的漫天虚假宣传，就只能是要约邀请，对开发商没有法律约束力。

  因此，作为购房者必须保持清醒的头脑，不要轻易地相信楼盘广告，除非您将楼盘广告的内容订入合同条款。

否则，发生纠纷时主张将楼盘广告内容视为要约，则风险很大，基本上很难得到保护。

   3、出售商品房现房应当具备那些条件？

  商品房现售合同即现房买卖合同，发生纠纷的并不多，原因在于双方签订商品房买卖合同时房屋已经竣工并现实存在，开发商“忽悠”购房者的机会大为减少，购房者只要具备基本的合同法常识就可以了。

  根据《商品房销售管理办法》第七条规定，出售商品房现房需要具备以下条件：

（1）企业主体资格合法。

现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

（2）用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

 （3）规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证。

 （4）符合工程质量标准，已通过竣工验收。

 （5）保障被拆迁人的利益：

拆迁安置已经落实。

 （6）达到基本使用条件：

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

 （7）物业管理方案已经落实。

 【律师提示】

  目前开发商销售现房不再需要办理《现售许可证》，但是所销售的现房需要满足以上七个条件。

  商品房现房购房者最关键是要看开发商是否拥有所售房屋的“大产权证”（“大产权”是指开发商取得的房屋所有权）。

如果开发商销售的现房没有取得“大产权证”，那么您需要特别注意，是否因为开发商开发的房子不具备上述条件而不能取得“大产权证”。

因为“大产权证”是办理“小产权证”的前提，假如您购买这样的房子，有可能将来不能办理“小产权证”（“小产权”是指购房者取得的房屋所有权）。

  4、商品房预售合同有那些特点？

  商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

  商品房预售合同最大特点是开发商出售的并非现实存在的房屋，而是图纸上和广告当中才存在的“楼花”（即虚拟房屋），购房者在签订商品房买卖合同时只能见到地基、规划、图纸和广告，因此是购房风险和发生纠纷最为集中的领域。

原因在于商品房预售合同并非一手交钱一手交房的简单交易，购房者从签订购房合同到交付房屋基本上都要等1－2年，当中还涉及复杂环节和程序以及众多法律问题，一般的购房者很容易晕头转向。

开发商正是利用购房者对房地产开发程序不熟悉以及不了解法律的特点，进行购房欺诈。

因此，在国外大部分国家是不允许开发商卖期房的。

另外，购房者对期房的过多憧憬，导致交付的房屋与期待之间存在巨大落差，这也是纠纷发生主要原因。

 【律师提示】

  期房是可以期待的房子，但是也是风险较大的房子。

  5、商品房预售需要具备那些条件？

  商品房预售属于政府特许经营范围，实行行政许可制度。

  根据《房地产法》第45条和《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房预售许可条件由法律、行政法规强制性规定：

（1）已经交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

 （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上；并已确定施工进度和竣工交付日期。

 （4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

 【律师提示】

 《商品房预售许可证》是商品房预售不可缺少的条件。

根据法律规定，开发商未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

同时，开发商进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》；售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

  购房者在签订商品房预售合同前必须认真查看《商品房预售许可证》，查看时要看原件而不能只看复印件，必要时还可以向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门查询核实；同时，还要查看您所签订的预售房屋是否属于《商品房预售许可证》批准的预售范围，这点尤为购房者忽视。

  开发商未取得商品房预售许可证明而与购房者订立商品房预售合同，该预售商品房合同在法律上无效；但是如果在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

  6、什么是商品房预售登记？

  商品房预售登记也称为预告登记，属于不动产物权预登记的一种。

其登记的权利是请求权，登记的内容是将来发生的物权变动。

  按照规定，开发企业预售商品房应当与承购人签订商品房预售合同，并且自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

  商品房预售经登记后，预告人（购房者）取得优先于其他人而购买该商品房的优先购买权，以及对抗第三人效力的期待权。

 【律师提示】

 “预售登记”是商品房预售的保护伞！

  首先，购房者在签订预售商品房购房合同、购房缴款之前，要去房地产管理局等行政主管部门查询期房的有关登记情况，调查清楚后再签订合同缴款，以防止购房前房屋已经被开发商“假按揭”、抵押贷款等现象发生。

  其次，购房者在签订预售商品房购房合同之后，一定要督促并落实开发商及时（30日内）将商品房预售合同进行登记备案（即预告登记程序），以防止购房后开发商“一房两卖”或房屋被抵押贷款的等现象发生。

  因为只有经过“预售登记”商品房预售合同才具有物权效力，“预售登记”的购房人才是受法律保护的将来产权所有人。

这样您就拥有预售商品房的优先购买权以及对抗第三人的效力，其他人包括开发商再处分您的预售房屋都是无效行为，您的权利才能真正受法律保护。

  7、商品房预售后，开发商能否变更规划设计？

  商品房销售后开发商不得擅自变更规划设计，但是经批准同意可以变更规划设计。

也就是说，开发商只要经过政府审批就有可以变更商品房的规划设计，这给购房者带来很大风险。

  开发商变更设计，要在变更确立之日起１０日内书面通知买受人；而买受人必须在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复，过期未作书面答复的，即视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

当然，如果房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人可以随时退房。

  问题是购房者哪怕严格按照规定期限提出退房，开发商也只是承担违约责任，因此对购房者的保护力度不足。

 【律师提示】

  开发商中途变更规划设计是商品房期房买卖最大风险之一，您有可能到时拿到的房子就不是您当初“看到”的房子。

  购房者可以从以下方面保护自己购房的“规划设计权”。

  首先，在签订商品房买卖合同前，要查看清楚开发商经过批准的规划设计。

其次，在签订商品房买卖合同时，要完善“规划条款”，不仅要把小区平面布局图附在合同中，而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚。

对于重要内容，如阳台、楼高、绿化面积等在购房合同中明确约定。

  再者，在签订商品房买卖合同时，要明确约定只要开发商变更规划设计就得承担违约责任，而不是只有退房的才承担违约责任；而且要约定清楚违约金的金额，因为按照《合同法》规定，如果没有约定违约赔偿金额，那么违约责任按照实际损失赔偿，到时候您很难举证证明您的实际损失到底是多少，实际上便宜了开发商。

  当开发商向您发出变更规划设计通知时，您务必要在收到通知的15日内发出是否退房的书面通知，一旦过期您就丧失了退房的权利。

  最后，交房时购房者一定要仔细查看房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等是否发生了变化，看清楚开发商是否擅自变更了规划设计，