韶关市房地产市场调研报告.docx
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韶关市房地产市场调研报告
韶关市房地产市场调研报告
2008年5月18日
1.韶关市社会现状及发展分析
（一）城市概况
1、地理位置
三河六岸的韶关市
韶关市地处粤北，西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东面与河源市接壤，西连清远市，南邻广州市、惠州市。
被称为广东的北大门。
京广铁路贯穿全省、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市。
107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。
全市土地面积18463平方公里，市区面积由339平方公里
2、发展历史
1949年9-10月，粤北各县陆续解放，11月广东省设北江临时行政委员会，辖韶关市、曲江县等17县市。
1950年1月更名北江专区。
1952年撤销北江专区，设立粤北行政区。
1956年撤销粤北行政区，设立韶关专区。
1970年专区更名地区。
1975年11月韶关市升为地级市，辖曲江县。
1983年地市合并称韶关市。
3、人口状况
2006年末全市常住人口292.94万人。
户籍人口为320.32万人，比上年增加1.66万人。
其中非农业人口125.88万人；农业人口194.44万人。
韶关市少数民族以瑶族、畲族为主，还有满、回、京、苗、黎、白、侗、土家等，共31个。
瑶族主要分布在乳源瑶族自治县、曲江县和始兴县，畲族主要分布在南雄市和始兴县。
4、社会文化背景
韶关历史悠久，文化古老，源远流长，早在10万前，就有粤北先民活动生息。
现韶关市境内地区，春秋属荆州、扬州，战国为楚国南疆，秦属南海郡地，汉初为南越北境。
公元前111年设曲江县，包括现韶关市大部分地区，县治在今市区。
公元265年三国孙吴设始兴郡，辖曲江、始兴等6县（范围大体上是今粤北地区），治所在曲江（在今市区）。
南朝以后设州领郡今市境基本市属东衡州。
隋开皇九年公元年改东衡州为韶州。
取州北名胜韶石山之韶字为州名，以后历朝沿袭。
明清两朝在今韶关市区设关收税故俗称韶关。
民国时期先后设广东省南韶连绥靖区、南韶连道、岭南道、南韶连行政区、北区、西北绥靖区、第二行政督察区等。
2、韶关市社会经济发展概况
1）.国民生产总值
2006全年地区生产总值393.83亿元，增长12.4％，增幅比上年提高2.5个百分点。
其中：
第一产业增加值63.04亿元，增长3.4％；第二产业增加值174.19亿元，增长15.4％；第三产业增加值156.60亿元，增长13.2％。
按常住人口计算，人均生产总值13460元（按现行汇率折算为1683美元），增长11.5％。
三次产业结构由2005年的17.5：
42.5：
40.0调整为16.0：
44.2：
39.8，第一产业下降1.5个百分点，第二产业上升1.7个百分点。
年份
2004
2005
2006
GDP（亿元）
325
350
393．83
增长率
13．5
9．9%
12．4%
从上表可以看出，韶关市的经济增长水平较慢，经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段。
与珠三角城市的发展还存在很在差距。
2）.社会消费水平
城市居民家庭人均消费性支出9018元，比上年增长8.8%
年份
2004年
2005年
2006年
居民家庭人均消费性支出
7532元
8286元
9018元
增长率
8．8%
12．7%
8．8%
3）.社会消费品零售总额
全年社会消费品零售总额164.63亿元，增长16.2％。
其中：
城市消费品零售额131.78亿元，增长16.3％；农村消费品零售额32.85亿元，增长16.0％。
分行业看：
批发零售贸易业零售额141.71亿元，增长16.2％；餐饮业零售额22.81亿元，增长16.4％。
年份
2004年
2005年
2006年
社会消费品零售总额（亿元）
129．4
141．64
164．63
增长率
14．2%
14．5%
16．2%
4）.韶关工业基础雄厚
韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。
五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。
七十年代，韶关已成为广东重要的工业基地。
八十年代以来，韶关的工业得到了进一步发展。
近几年，韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。
目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、电力等行业为主的加工工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市。
2006年全市实现工业增加值155.22亿元，同比增长15.7%；规模以上工业增加值完成136.28亿元，利税75.1亿元，主营业务收入443亿元。
三大支柱产业冶金、电力、烟草完成工业增加值98.6亿元，同比增长19%。
其中，韶钢集团年产钢能力已突破500万吨，跻身世界钢铁企业100强之列；韶冶集团经过三次的技改，生产能力现已达到年产铅锌20万吨水平，连续多年被列入全国500家最大工业企业和最佳效益企业；韶关发电厂经过六期的工程建设，现安装机组9台，总容量为924MW，年发电67.3亿千瓦小时；韶关卷烟厂2004年年产突破30万大箱的生产能力，是“全国500家最大工业企业之一”，“广东省工业企业200强之一”。
5）.转移工业园概况
韶关市出口产品结构进一步优化，机电产品、纺织服装、玩具、高新技术产品出口增长较快，规模以上外资工业实现增加值23亿元，外商投资企业吸纳就业近5万人。
这与珠三角地区共建产业转移工业园在全省率先取得突破，始兴、乐昌、浈江的产业转移工业园通过省认定，一批制造业、农业、旅游业项目成功获得对接，韶关已成为国内外客商的热点投资地区。
3、韶关市城市发展规划
1）.城市定位
努力把韶关市区建设成为最适宜人居住、创业和休闲的粤北现代化中心城市。
2）.芙蓉新城区开发工程
由于韶关自身的地理特点限制（沿江发展，两条江将韶关市分成三个区域，相互之间联系都靠桥，而目前市内的桥的交通情况也不是很方便），和各方面发展情况的综合因素，政府在西南区域发展芙蓉新城区。
规划建设项目10项，估算投资74亿元。
重点建设韶关市新行政中心、韶关新火车站、西联新区汽车站、韶关大道、芙蓉大道、西联大道、韶关大道至芙蓉山隧道道路、韶关第二饮用水源工程等项目。
3）.韶关市“十一五”期间住房建设年度计划
年度
商品住房
保障性住房
合计
新建商品住房（万平方米）
经济适用住房（万平方米）
公共租赁住房（含廉租住房）（万平方米）
2006
63.96
11.7
2.34
78
2007
77.9
14.25
2.85
95
2008
94..3
17.25
3.45
115
2009
115.62
21.15
4.23
141
2010
140.22
25.65
5.13
171
合计
492
90
18
600
4.韶关市房地产市场调研分析
1）、韶关市近年固定资产投资分析
年份
2004年
2005年
2006年
固定资产投资总额（亿元）
129．17
142．10
168．98
基本建设投资
37．77
45．33
90．19
更新改造投资
40．54
49．86
18．76
近几年固定资产投资平稳增长，韶关市的固定投资大都用在基本建设和更新改造上，房地产开发投资比例相对较小。
2006年是芙蓉新城发展最重要的一年，各种基础设施建设都进入实质性发展阶段，基本建设投资比上年增长94%。
2）、韶关市近年房地产投资分析
年份
2004年
2005年
2006年
房地产开发投资（亿元）
10．81
11．3
16．82
韶关市近年的房地产投资也有较大的增加，不过由于韶关房地产开发本身的起步比较低，所以房地产开发总投资也不高。
3）、韶关市近年房地产市场总体情况
（一）历年房地产开发情况
年份
2004年
2005年
2006年
房屋施工面积（万㎡）
439．87
418．49
553．44
增长率
5．2%
—4．7%
30．4%
房屋竣工面积（万㎡）
192．55
191．01
187．68
增长率
8．9%
—0．8%
—7．1%
近两年韶关的房屋竣工面积呈逐年下隆的趋势，2006年竣工面积受2005年开工面积下降影响有所减少，但是2006年的房屋开工面积有较大幅度的增加，预计在2007年及2008年的房屋供应量将会有所增加。
（二）历年房地产销售状况
年份
2004年
2005年
2006年
商品房销售面积（万㎡）
82．21
94．71
102．82
增长率
15．2%
8．6%
商品房销售额（亿元）
10．7
13．11
16．37
增长率
30．9%
22．5%
24．9%
近几年韶关市商品房销售面积涨势平缓，涨幅明显小于销售额增长速度，说明近几年韶关的商品房价格上涨速度较快，从上图可以看出2006年价格上涨速度最快，因为2006年销售面积增长率明显小于上一年，而销售额增长率却高于上一年。
4）、韶关市房地产市场发展状况
（一）老市区板块
韶关市的市区俗称小岛市区，原来由北江区和浈江区组成，2003年北江区撤消并合并入浈江区。
与其他城市一样，韶关市市区的房地产开发主要是旧城改造，因涉及原产权户的拆迁问题，整片开发的难度很大，大多数项目的用地面积都比较小，仅适宜开发单体楼。
（二）武江区板块
武江区板块与小岛市区仅隔着一条武江，但就是这一江之隔，消费者的消费型态完全不同，小岛市区的商品房以单体高层商住楼为主，消费者看重的主要是便利的生活和低廉的价格；而西河板块的楼盘多是有一定规模的小区，购买西河楼盘的消费者在追求生活便利的同时，更注重小区的居住环境。
西河板块目前在售的楼盘有山水华府、金碧园、汇展华城、盈翠皇庭、沃尔玛广场、龙珠华庭、汇洋威尼斯等多个项目。
是韶关市目前最热门的商品房开发区域。
（三）浈江区板块
浈江区板块是韶关市的物流集中地，汇集了四通批发市场、水果批发市场、蔬菜批发市场、粮油批发市场等韶关市最大的批发市场；同时也是韶关市汽车和汽车配件的集散地。
从商业开发来看，浈江区几乎可以说是亿泰物流的天下，从武江大桥到南郊四公里，沿江的可开发用地绝大部分都被亿泰物流拿了下来，亿泰物流以开发商贸物业为主，其开发的汽车城已完工，目前众多商家正在经营之中，而另一个在建项目亿泰商业广场将以经销家私家具为主，大型家私企业金海马已成为该广场中最大的业户。
与浓郁的商业氛围相比，浈江区板块的商品房市场相对要冷很多。
在韶关人看来，浈江区生活配套、教育配套和医疗配套等不完善。
再加上浈江区南郊离韶钢和韶冶两大厂区的距离较近，受两大厂区的污染最严重，因而，绝大部分市区和西河的居民都不愿意在南郊置业，南郊的商品房消费群主要以南郊本地居民及韶钢、韶冶的中高层管理人员为主。
浈江区板块目前在售的楼盘有南枫碧水园、森林观邸、江山花园等四个项目，除南枫碧水园因项目规模大，小区绿化多，社区成熟而销售较好外，其他项目的销售状况都不太乐观。
（四）西联板块
从地形看，韶关市的未来城市发展空间只能向西南方向伸展，目前西河地区的发展已趋于成熟，并正在向西联地区发展，为带动新城区的发展，韶关市政府将韶关市政府及有关行政机关迁到西联地区，并出台了相关方案。
虽然市政府到底迁不迁，何时迁等问题现在还没有结论，但不管如何，西联地区将是韶关市下一个房地产开发热点区域，目前已有蓉山翡翠湾、龙洲岛菲斯艾伦等高档层次项目在售。
是韶关市高档居住区之一。
（五）曲江区板块
曲江区楼盘主要是以江畔花园为主，是多年开发成熟的社区。
5）、房地产市场发展前景分析
现在韶关市区较小，人口也不是很多，对商品房的需求量有限，目前韶关全市区在售楼盘都只有十几个左右，而且好多还是早几年前开发的。
韶关市对周边城市的吸引力不是很强，辐射面不是很广，客户群主要以本地为主，外来人口购房者少。
但是新城区的发展预计会获得更多的发展机会，老城区置业动向会发生一些转移，二次置业者可能会增多，区域发展起来后辐射力加强，也可吸引更多的周边城市客户来韶关买房。
5.韶关市目前在售及周边楼盘调研表（见附件）
（1）山水华府
开发组合
项目名称
山水华府
销售电话
具体地址
武江区工业西路
建筑设计
发展商
韶关市富康物业有限公司
物业管理
富康物业
项目基本参数
占地面积
84500
总户数
1680户
物业类别
多高层住宅
建筑面积
250000
首推日期
2006
容积率
2．52
交楼日期
现楼
地上车位
绿化率
40%
交楼标准
毛坯
地下车位
1：
1
销售情况
目前在售的三房.四房的户型都比较多，销售状况一般
户型参数
主力户型
高层四房、多层三房
畅销户型
三房二厅
朝向布局
南北和东南
一梯户数
二户、三户、四户
主力户型
设计特色
面积较大，分区不明显，公共通道少，卧室门直接开向厅里
价格参数
多层均价
最低价
3150（电梯）
最高价
4100
高层均价
最低价
2680（楼梯）
最高价
折扣优惠
目前没有优惠
管理费
1元
项目规划
项目总共分二期开发，四个组团，呈扇形排布，目前一期两个组团已售完，二期大部分已建好，在售中。
主要卖点
居住环境、地段及周边配套
广告语/定位语
区内设施
会所，游泳池，幼儿园
周边设施
公园，移动大楼，富康酒店、
道路交通状况
项目位于武江区东西南主干道工业大道旁，交通较方便
主要买家
韶关市国家公务员，个体户等
综合评价
该项目是目前韶关市较大的花园式洋房住宅项目，依靠较好的地理位置和成熟的社区环境，在当地市场有较大的影响力。
（2）志兴·金碧园
开发组合
项目名称
志兴·金碧园
销售电话
具体地址
武江区新华北路57号
建筑设计
发展商
韶关志诚房地产开发公司
景观设计
项目基本参数
占地面积
2万左右
总户数
500
物业类别
小高层住宅
建筑面积
首推日期
2006年底
楼距
容积率
交楼日期
2007年底
地上车位
绿化率
交楼标准
毛坯
地下车位
销售情况
目前在售有2房到4房，销售状况不是很理想，销售人员的服务水准及态度都非常差。
户型参数
主力户型
三房二厅（130-150）
畅销户型
三房二厅
朝向布局
一梯户数
两梯五户，两梯六户
主力户型
设计特色
设计较大众化，分区较合理，阳台大而多，有的是全通的超长阳台
价格参数
多层均价
最低价
最高价
高层均价
最低价
2630
最高价
别墅均价
最低价
最高价
车位均价
车位租金
150
物管费用
0．9元
折扣优惠
一次性9.8折，（层差价每平方50元）
项目规划
项目分两期开发，现在在售的一期只有两栋小高层，二期有8栋小高层洋房，分别为15层和18层不等，为二梯四户的格局
主要卖点
户型，性价比
广告语/定位语
凌驾于优势之上的高度
区内设施
基本没有
周边设施
流花宾馆，电视大学，环保局
道路交通状况
位于主干道新华北路到头的位置，位置较偏，交通状况一般
主要买家
公务员、企事业单位职工、经商人士
综合评价
该项目较小，地理位置一般。
（3）幸福家园
开发组合
项目名称
幸福家园
销售电话
具体地址
武江区工业中路幸福街1号
建筑设计
中国华西建筑工程设计
发展商
韶关宏顺实业发展公司
景观设计
销售代理
物业管理
项目基本参数
占地面积
一期13139
总户数
358
物业类别
小高层
建筑面积
48000
首推日期
2006年5月
楼距
容积率
交楼日期
现楼
地上车位
车位200多
摩托位300
绿化率
交楼标准
毛坯
地下车位
销售情况
在售只有3房，其它户型基本没有
户型参数
主力户型
三房二厅（全是）
畅销户型
三房二厅
朝向布局
东西，南北
一梯户数
一梯四户
主力户型
设计特色
所有的户型都是三房二厅，但面积相差很大，从136——182都有，公共空间很大
价格参数
多层均价
最低价
最高价
高层均价
最低价
2600
最高价
4000左右
车位均价
车位租金
120
物管费用
1元
折扣优惠
一次性98折，按揭99折
项目规划
项目分二期，一期已建成入住，二期差不多入伙
主要卖点
居住环境，品质
广告语/定位语
一生追求幸福家园
区内设施
中心广场，儿童乐园，游泳池
周边设施
地质中学，第二医院，中行，东明广客隆
道路交通状况
项目隔主干道工业路有几百米距离，以前交通不是很方便，但开发商自己修了一条路到小区内（幸福路），交通状况可以
主要买家
公务员、企事业单位职工、经商人士
综合评价
该项目地理位置一般，但周边生活配套较成熟，小区内居住环境和品质较好，建筑外墙色调较好
（4）金泽园
开发组合
项目名称
金泽园
销售电话
具体地址
武江区桥西路
建筑设计
发展商
韶关金福园置业公司
景观设计
销售代理
物业管理
韶关金福园物业管理
项目基本参数
占地面积
10万
总户数
1500
物业类别
多层小高层
建筑面积
20万
首推日期
三期去年底
楼距
容积率
2
交楼日期
现楼
地上车位
绿化率
交楼标准
毛坯
地下车位
销售情况
尾盘销售阶段，剩下少量的低楼层（3房两厅140）
户型参数
主力户型
三房二厅
畅销户型
三房二厅
朝向布局
南北向居多
一梯户数
一梯四户
主力户型
设计特色
入户花园，有的客厅与餐厅横向并排，卧室在另一侧布置，有的是整套中央由客厅与餐厅分成两部分，左右两边都是卧室
价格参数
多层均价
最低价
最高价
高层均价
最低价
2460
最高价
车位均价
车位租金
100
物管费用
1元
折扣优惠
按揭99
项目规划
项目总共由三期组成，主要由小高层组成，有小部分多层，绕中央区域回形布置，一期18栋7——13层，二期7栋13层，三期18栋7——13层
主要卖点
大型社区，内部环境
广告语/定位语
韶关首个金色生活领地
区内设施
幼儿园，会所，泳池，水景广场
周边设施
惠福超市，翠景园酒店，明远堂大药堂
道路交通状况
项目西边临芙蓉东路，东面离江边路较近，但里面的道路都较窄，小商店较多，有些杂乱，交通一般
主要买家
公务员、企事业单位职工、经商人士
综合评价
此项目属于韶关较早开发的楼盘，以前凭借较低的价格入市，目前已形成一定的规模和居住氛围，项目周边居住生活配套齐全
（5）蓉山翡翠湾
开发组合
项目名称
蓉山翡翠湾
销售电话
具体地址
武江区百旺大道
建筑设计
发展商
佛山新宏建
景观设计
销售代理
物业管理
新宏建物业管理
项目基本参数
占地面积
54000
总户数
356
物业类别
别墅
建筑面积
65300
首推日期
2007-1-27
楼距
容积率
1．2
交楼日期
部分今年底，部分2008年
绿化率
交楼标准
毛坯
地下车位
销售情况
一期共推出72套别墅基本上已经售罄，剩下都是3房.4房，销售状况较好
户型参数
主力户型
190——260㎡联排
畅销户型
206㎡联排
朝向布局
一梯户数
主力户型
设计特色
联排别墅采用四套一排，房屋开间较窄，进深较长，中央采取天井取光的方式
价格参数
多层均价
3300
最低价
最高价
联排别墅
最低价
最高价
独立别墅
8500
最低价
8000
最高价
10000
车位均价
车位租金
物管费用
1元
项目规划
项目总规划是由别墅和小高层洋房组成，现在一期主要开发别墅，其中联排别墅一共三排72套，山顶豪华独立别墅24套，二期的小高层236户在售中。
主要卖点
价格，江景，半山别墅
广告语/定位语
区内设施
游泳池，会所
周边设施
芙蓉山，武江
道路交通状况
门前沿江有一条百旺大道，交通状况一般
主要买家
经商人士
综合评价
该项目位于武江边上，芙蓉山下，依山傍水，风景很好，而且价格较低，联排别墅的价格比洋房贵不了多少，价格是他一个很大的卖点，同时本身楼盘品质也不错，所以销售情况较好。
（6）龙洲岛菲斯艾伦二期
开发组合
项目名称
龙洲岛菲斯艾伦二期
销售电话
具体地址
韶关市浈江区龙洲岛
建筑设计
发展商
韶关悦华房地产开发公司
整合推广
世帮纵横（深圳）
策划代理
同致行（深圳）
物业管理
悦华金地物管
项目基本参数
占地面积
30万
总户数
250
物业类别
联排小高层
建筑面积
32万
首推日期
2007-6-16
楼距
容积率
1.14
交楼日期
2008-1-1
地上车位
绿化率
交楼标准
毛坯
地下车位
销售情况
洋房近190套卖掉60%左右剩余都是8楼以上的单位未售，别墅六十多套还剩下6套左右，销售情况较理想。
户型参数
主力户型
联排（203—260㎡）
洋房三房二厅
畅销户型
联排和三房
一梯户数
二梯四户
主力户型
设计特色
联排三层，洋房方正，大开间客厅，明厨明卫，落地飘窗，有景观阳台和生活阳台
高层均价
3400
最低价
最高价
4000
别墅均价
最低价
最高价
9500
车位租金
只租不售，流动性的60元/月，固定的120
物管费用
1元洋房
折扣优惠
一次98与按揭99（再额外97）买房赠送价值5000元笔记本电脑，另外可以参加丰田汽车抽奖活动。
项目规划
项目占据整个龙洲岛，一期于2005年开发，主要是多层洋房，二期由六十多套别墅和184套小高层洋房组成，小高层位于中央，别墅位于周边临江处
主要卖点
江景，岛景，品质，价格
广告语/定位语
升华岛居的梦想
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