韶关市房地产市场调研报告.docx

1、韶关市房地产市场调研报告韶关市房地产市场调研报告2008年5月18日1.韶关市社会现状及发展分析（一）城市概况1、地理位置三河六岸的韶关市 韶关市地处粤北，西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，东面与河源市接壤，西连清远市，南邻广州市、惠州市。被称为广东的北大门。京广铁路贯穿全省、京珠高速公路和106国道南北向贯穿全市、323国道东西向贯穿全市。107国道、105国道分别经过本市北部和东南部。全市土地面积18463平方公里， 市区面积由339平方公里2、发展历史1949年9-10月，粤北各县陆续解放，11月广东省设北江临时行政委员会，辖韶关市、曲江县等17县市。1950年1月更名北

2、江专区。1952年撤销北江专区，设立粤北行政区。1956年撤销粤北行政区，设立韶关专区。1970年专区更名地区。1975年11月韶关市升为地级市，辖曲江县。1983年地市合并称韶关市。3、人口状况2006年末全市常住人口292.94万人。户籍人口为320.32万人，比上年增加1.66万人。其中非农业人口125.88万人；农业人口194.44万人。韶关市少数民族以瑶族、畲族为主，还有满、回、京、苗、黎、白、侗、土家等，共31个。瑶族主要分布在乳源瑶族自治县、曲江县和始兴县，畲族主要分布在南雄市和始兴县。4、社会文化背景韶关历史悠久，文化古老，源远流长，早在10万前，就有粤北先民活动生息。现韶关市

3、境内地区，春秋属荆州、扬州，战国为楚国南疆，秦属南海郡地，汉初为南越北境。公元前111年设曲江县，包括现韶关市大部分地区，县治在今市区。 公元265年三国孙吴设始兴郡，辖曲江、始兴等6县（范围大体上是今粤北地区），治所在曲江（在今市区）。南朝以后设州领郡今市境基本市属东衡州。隋开皇九年公元年改东衡州为韶州。取州北名胜韶石山之韶字为州名，以后历朝沿袭。明清两朝在今韶关市区设关收税故俗称韶关。民国时期先后设广东省南韶连绥靖区、南韶连道、岭南道、南韶连行政区、北区、西北绥靖区、第二行政督察区等。2、韶关市社会经济发展概况1）.国民生产总值2006全年地区生产总值393.83亿元，增长12.4，增幅比

4、上年提高2.5个百分点。其中：第一产业增加值63.04亿元，增长3.4；第二产业增加值174.19亿元，增长15.4；第三产业增加值156.60亿元，增长13.2。按常住人口计算，人均生产总值13460元（按现行汇率折算为1683美元），增长11.5。三次产业结构由2005年的17.5：42.5：40.0调整为16.0：44.2：39.8，第一产业下降1.5个百分点，第二产业上升1.7个百分点。年份200420052006GDP（亿元）32535039383增长率13599%124%从上表可以看出，韶关市的经济增长水平较慢，经济总量不高，经济发展总体上还处于一个较低的阶段。与珠三角城市的发展还

5、存在很在差距。2）.社会消费水平城市居民家庭人均消费性支出9018元，比上年增长8.8%年份2004年2005年2006年居民家庭人均消费性支出7532元8286元9018元增长率88%127%88%3）.社会消费品零售总额全年社会消费品零售总额164.63亿元，增长16.2。其中：城市消费品零售额131.78亿元，增长16.3；农村消费品零售额32.85亿元，增长16.0。分行业看：批发零售贸易业零售额141.71亿元，增长16.2；餐饮业零售额22.81亿元，增长16.4。年份2004年2005年2006年社会消费品零售总额（亿元）12941416416463增长率142%145%162%

6、4）.韶关工业基础雄厚韶关是广东的重工业城市，工业基础雄厚。五、六十年代和七十年代，国家先后把韶关作为华南重工业基地和广东战略后方来建设，建立起韶关钢铁厂、韶关冶炼厂、韶关挖掘机厂、凡口铅锌矿、大宝山矿等一大批骨干工业企业，奠定了韶关工业在当地经济中的基础地位。七十年代，韶关已成为广东重要的工业基地。八十年代以来，韶关的工业得到了进一步发展。近几年，韶关工业紧紧围绕“建设粤北经济强市”的目标，因地制宜，突出特色，依托资源优势，积极培育以冶金、电力、烟草为主的支柱产业。目前基本形成了初具特色的以采掘、有色金属冶炼、钢铁工业、铸锻件、建筑材料等资源型行业组成的重点产业，以机械制造、轻工、石油化工、

7、电力等行业为主的加工工业，以电子信息技术、机电一体化、新材料等行业为主体的高新技术产业三大类工业门类综合类工业城市。2006年全市实现工业增加值155.22亿元，同比增长15.7%；规模以上工业增加值完成136.28亿元，利税75.1亿元，主营业务收入443亿元。三大支柱产业冶金、电力、烟草完成工业增加值98.6亿元，同比增长19%。其中，韶钢集团年产钢能力已突破500万吨，跻身世界钢铁企业100强之列；韶冶集团经过三次的技改，生产能力现已达到年产铅锌20万吨水平，连续多年被列入全国500家最大工业企业和最佳效益企业；韶关发电厂经过六期的工程建设，现安装机组9台，总容量为924MW，年发电67

8、.3亿千瓦小时；韶关卷烟厂2004年年产突破30万大箱的生产能力，是“全国500家最大工业企业之一”，“广东省工业企业200强之一”。5）.转移工业园概况韶关市出口产品结构进一步优化，机电产品、纺织服装、玩具、高新技术产品出口增长较快，规模以上外资工业实现增加值23亿元，外商投资企业吸纳就业近5万人。这与珠三角地区共建产业转移工业园在全省率先取得突破，始兴、乐昌、浈江的产业转移工业园通过省认定，一批制造业、农业、旅游业项目成功获得对接，韶关已成为国内外客商的热点投资地区。3、韶关市城市发展规划1）.城市定位努力把韶关市区建设成为最适宜人居住、创业和休闲的粤北现代化中心城市。2）.芙蓉新城区开发

9、工程由于韶关自身的地理特点限制（沿江发展，两条江将韶关市分成三个区域，相互之间联系都靠桥，而目前市内的桥的交通情况也不是很方便），和各方面发展情况的综合因素，政府在西南区域发展芙蓉新城区。规划建设项目10项，估算投资74亿元。重点建设韶关市新行政中心、韶关新火车站、西联新区汽车站、韶关大道、芙蓉大道、西联大道、韶关大道至芙蓉山隧道道路、韶关第二饮用水源工程等项目。3）.韶关市“十一五”期间住房建设年度计划年度商品住房保障性住房合 计新建商品住房（万平方米）经济适用住房（万平方米）公共租赁住房（含廉租住房） （万平方米）200663.9611.72.3478200777.914.252.8595

10、200894.317.253.451152009115.6221.154.231412010140.2225.655.13171合计49290186004.韶关市房地产市场调研分析1）、韶关市近年固定资产投资分析年份2004年2005年2006年固定资产投资总额（亿元）129171421016898基本建设投资377745339019更新改造投资405449861876近几年固定资产投资平稳增长，韶关市的固定投资大都用在基本建设和更新改造上，房地产开发投资比例相对较小。2006年是芙蓉新城发展最重要的一年，各种基础设施建设都进入实质性发展阶段，基本建设投资比上年增长94%。2）、韶关市近年房地

11、产投资分析年份2004年2005年2006年房地产开发投资 （亿元）10811131682韶关市近年的房地产投资也有较大的增加，不过由于韶关房地产开发本身的起步比较低，所以房地产开发总投资也不高。3）、韶关市近年房地产市场总体情况（一）历年房地产开发情况年份2004年2005年2006年房屋施工面积（万）43987 41849 55344 增长率52%47%304%房屋竣工面积（万）19255 19101 18768 增长率89%08%71%近两年韶关的房屋竣工面积呈逐年下隆的趋势，2006年竣工面积受2005年开工面积下降影响有所减少，但是2006年的房屋开工面积有较大幅度的增加，预计在20

12、07年及2008年的房屋供应量将会有所增加。（二）历年房地产销售状况年份2004年2005年2006年商品房销售面积（万）8221 9471 10282 增长率152%86%商品房销售额 （亿元）1071311 1637增长率309%225%249%近几年韶关市商品房销售面积涨势平缓，涨幅明显小于销售额增长速度，说明近几年韶关的商品房价格上涨速度较快，从上图可以看出2006年价格上涨速度最快，因为2006年销售面积增长率明显小于上一年，而销售额增长率却高于上一年。4）、韶关市房地产市场发展状况（一）老市区板块 韶关市的市区俗称小岛市区，原来由北江区和浈江区组成， 2003年北江区撤消并合并入浈

13、江区。与其他城市一样，韶关市市区的房地产开发主要是旧城改造，因涉及原产权户的拆迁问题，整片开发的难度很大，大多数项目的用地面积都比较小，仅适宜开发单体楼。 （二）武江区板块 武江区板块与小岛市区仅隔着一条武江，但就是这一江之隔，消费者的消费型态完全不同，小岛市区的商品房以单体高层商住楼为主，消费者看重的主要是便利的生活和低廉的价格；而西河板块的楼盘多是有一定规模的小区，购买西河楼盘的消费者在追求生活便利的同时，更注重小区的居住环境。西河板块目前在售的楼盘有山水华府、金碧园、汇展华城、盈翠皇庭、沃尔玛广场、龙珠华庭、汇洋威尼斯等多个项目。是韶关市目前最热门的商品房开发区域。 （三）浈江区板块 浈

14、江区板块是韶关市的物流集中地，汇集了四通批发市场、水果批发市场、蔬菜批发市场、粮油批发市场等韶关市最大的批发市场；同时也是韶关市汽车和汽车配件的集散地。从商业开发来看，浈江区几乎可以说是亿泰物流的天下，从武江大桥到南郊四公里，沿江的可开发用地绝大部分都被亿泰物流拿了下来，亿泰物流以开发商贸物业为主，其开发的汽车城已完工，目前众多商家正在经营之中，而另一个在建项目亿泰商业广场将以经销家私家具为主，大型家私企业金海马已成为该广场中最大的业户。 与浓郁的商业氛围相比，浈江区板块的商品房市场相对要冷很多。在韶关人看来，浈江区生活配套、教育配套和医疗配套等不完善。再加上浈江区南郊离韶钢和韶冶两大厂区的距

15、离较近，受两大厂区的污染最严重，因而，绝大部分市区和西河的居民都不愿意在南郊置业，南郊的商品房消费群主要以南郊本地居民及韶钢、韶冶的中高层管理人员为主。浈江区板块目前在售的楼盘有南枫碧水园、森林观邸、江山花园等四个项目，除南枫碧水园因项目规模大，小区绿化多，社区成熟而销售较好外，其他项目的销售状况都不太乐观。 （四）西联板块 从地形看，韶关市的未来城市发展空间只能向西南方向伸展，目前西河地区的发展已趋于成熟，并正在向西联地区发展，为带动新城区的发展，韶关市政府将韶关市政府及有关行政机关迁到西联地区，并出台了相关方案。虽然市政府到底迁不迁，何时迁等问题现在还没有结论，但不管如何，西联地区将是韶关

16、市下一个房地产开发热点区域，目前已有蓉山翡翠湾、龙洲岛菲斯艾伦等高档层次项目在售。是韶关市高档居住区之一。（五）曲江区板块 曲江区楼盘主要是以江畔花园为主，是多年开发成熟的社区。5）、房地产市场发展前景分析现在韶关市区较小，人口也不是很多，对商品房的需求量有限，目前韶关全市区在售楼盘都只有十几个左右，而且好多还是早几年前开发的。韶关市对周边城市的吸引力不是很强，辐射面不是很广，客户群主要以本地为主，外来人口购房者少。但是新城区的发展预计会获得更多的发展机会，老城区置业动向会发生一些转移，二次置业者可能会增多，区域发展起来后辐射力加强，也可吸引更多的周边城市客户来韶关买房。5.韶关市目前在售及周

17、边楼盘调研表（见附件）（1）山水华府开发组合项目名称山水华府销售电话具体地址武江区工业西路建筑设计发展商韶关市富康物业有限公司物业管理富康物业项目基本参数占地面积84500总户数1680户物业类别多高层住宅建筑面积250000首推日期2006容积率252交楼日期现楼地上车位 绿化率40%交楼标准毛坯地下车位1：1销售情况目前在售的三房.四房的户型都比较多，销售状况一般户型参数主力户型高层四房、多层三房畅销户型三房二厅朝向布局南北和东南一梯户数二户、三户、四户主力户型设计特色面积较大，分区不明显，公共通道少，卧室门直接开向厅里价格参数多层均价最低价3150（电梯）最高价4100高层均价最低价26

18、80（楼梯）最高价折扣优惠目前没有优惠管理费1元项目规划项目总共分二期开发，四个组团，呈扇形排布，目前一期两个组团已售完，二期大部分已建好，在售中。主要卖点居住环境、地段及周边配套广告语/定位语区内设施会所，游泳池，幼儿园周边设施公园，移动大楼，富康酒店、道路交通状况项目位于武江区东西南主干道工业大道旁，交通较方便主要买家韶关市国家公务员，个体户等综合评价该项目是目前韶关市较大的花园式洋房住宅项目，依靠较好的地理位置和成熟的社区环境，在当地市场有较大的影响力。（2）志兴金碧园开发组合项目名称志兴金碧园销售电话具体地址武江区新华北路57号建筑设计发展商韶关志诚房地产开发公司景观设计项目基本参数占

19、地面积2万左右总户数500物业类别小高层住宅建筑面积首推日期2006年底楼 距容积率交楼日期2007年底地上车位绿化率交楼标准毛坯地下车位销售情况目前在售有2房到4房，销售状况不是很理想，销售人员的服务水准及态度都非常差。户型参数主力户型三房二厅（130-150）畅销户型三房二厅朝向布局一梯户数两梯五户，两梯六户主力户型设计特色设计较大众化，分区较合理，阳台大而多，有的是全通的超长阳台价格参数多层均价最低价最高价高层均价最低价2630最高价别墅均价最低价最高价车位均价车位租金150物管费用09元折扣优惠一次性9.8折，（层差价每平方50元）项目规划项目分两期开发，现在在售的一期只有两栋小高层，

20、二期有8栋小高层洋房，分别为15层和18层不等，为二梯四户的格局主要卖点户型，性价比广告语/定位语凌驾于优势之上的高度区内设施基本没有周边设施流花宾馆，电视大学，环保局道路交通状况位于主干道新华北路到头的位置，位置较偏，交通状况一般主要买家公务员、企事业单位职工、经商人士综合评价该项目较小，地理位置一般。（3）幸福家园开发组合项目名称幸福家园销售电话具体地址武江区工业中路幸福街1号建筑设计中国华西建筑工程设计发展商韶关宏顺实业发展公司景观设计销售代理物业管理项目基本参数占地面积一期13139总户数358物业类别小高层建筑面积48000首推日期2006年5月楼 距容积率交楼日期现楼地上车位车位2

21、00多摩托位300绿化率交楼标准毛坯地下车位销售情况在售只有3房，其它户型基本没有户型参数主力户型三房二厅（全是）畅销户型三房二厅朝向布局东西，南北一梯户数一梯四户主力户型设计特色所有的户型都是三房二厅，但面积相差很大，从136182都有，公共空间很大价格参数多层均价最低价最高价高层均价最低价2600最高价4000左右车位均价车位租金120物管费用1元折扣优惠一次性98折，按揭99折项目规划项目分二期，一期已建成入住，二期差不多入伙主要卖点居住环境，品质广告语/定位语一生追求 幸福家园区内设施中心广场，儿童乐园，游泳池周边设施地质中学，第二医院，中行，东明广客隆道路交通状况项目隔主干道工业路有

22、几百米距离，以前交通不是很方便，但开发商自己修了一条路到小区内（幸福路），交通状况可以主要买家公务员、企事业单位职工、经商人士综合评价该项目地理位置一般，但周边生活配套较成熟，小区内居住环境和品质较好，建筑外墙色调较好（4）金泽园开发组合项目名称金泽园销售电话具体地址武江区桥西路建筑设计发展商韶关金福园置业公司景观设计销售代理物业管理韶关金福园物业管理项目基本参数占地面积10万总户数1500物业类别多层小高层建筑面积20万首推日期三期去年底楼 距容积率2交楼日期现楼地上车位绿化率交楼标准毛坯地下车位销售情况尾盘销售阶段，剩下少量的低楼层（3房两厅140）户型参数主力户型三房二厅畅销户型三房二厅

23、朝向布局南北向居多一梯户数一梯四户主力户型设计特色入户花园，有的客厅与餐厅横向并排，卧室在另一侧布置，有的是整套中央由客厅与餐厅分成两部分，左右两边都是卧室价格参数多层均价最低价最高价高层均价最低价2460最高价车位均价车位租金100物管费用1元折扣优惠按揭99项目规划项目总共由三期组成，主要由小高层组成，有小部分多层，绕中央区域回形布置，一期18栋713层，二期7栋13层，三期18栋713层主要卖点大型社区，内部环境广告语/定位语韶关首个金色生活领地区内设施幼儿园，会所，泳池，水景广场周边设施惠福超市，翠景园酒店，明远堂大药堂道路交通状况项目西边临芙蓉东路，东面离江边路较近，但里面的道路都较

24、窄，小商店较多，有些杂乱，交通一般主要买家公务员、企事业单位职工、经商人士综合评价此项目属于韶关较早开发的楼盘，以前凭借较低的价格入市，目前已形成一定的规模和居住氛围，项目周边居住生活配套齐全（5）蓉山翡翠湾开发组合项目名称蓉山翡翠湾销售电话具体地址武江区百旺大道建筑设计发展商佛山新宏建景观设计销售代理物业管理新宏建物业管理项目基本参数占地面积54000总户数356物业类别别墅建筑面积65300首推日期2007-1-27楼 距容积率12交楼日期部分今年底，部分2008年绿化率交楼标准毛坯地下车位销售情况一期共推出72套别墅基本上已经售罄，剩下都是3房.4房，销售状况较好 户型参数主力户型190

25、260联排畅销户型206联排朝向布局一梯户数主力户型设计特色联排别墅采用四套一排，房屋开间较窄，进深较长，中央采取天井取光的方式价格参数多层均价3300最低价最高价联排别墅最低价最高价独立别墅8500最低价8000最高价10000车位均价车位租金物管费用1元项目规划项目总规划是由别墅和小高层洋房组成，现在一期主要开发别墅，其中联排别墅一共三排72套，山顶豪华独立别墅24套，二期的小高层236户在售中。 主要卖点价格，江景，半山别墅广告语/定位语区内设施游泳池，会所周边设施芙蓉山，武江道路交通状况门前沿江有一条百旺大道，交通状况一般主要买家经商人士综合评价该项目位于武江边上，芙蓉山下，依山傍水，

26、风景很好，而且价格较低，联排别墅的价格比洋房贵不了多少，价格是他一个很大的卖点，同时本身楼盘品质也不错，所以销售情况较好。（6）龙洲岛菲斯艾伦二期开发组合项目名称龙洲岛菲斯艾伦二期销售电话具体地址韶关市浈江区龙洲岛建筑设计发展商韶关悦华房地产开发公司整合推广世帮纵横（深圳）策划代理同致行（深圳）物业管理悦华金地物管项目基本参数占地面积30万总户数250物业类别联排小高层建筑面积32万首推日期2007-6-16楼 距容积率1.14交楼日期2008-1-1地上车位绿化率交楼标准毛坯地下车位销售情况洋房近190套卖掉60%左右剩余都是8楼以上的单位未售，别墅六十多套还剩下6套左右，销售情况较理想。户

27、型参数主力户型联排（203260）洋房三房二厅畅销户型联排和三房一梯户数二梯四户主力户型设计特色联排三层，洋房方正，大开间客厅，明厨明卫，落地飘窗，有景观阳台和生活阳台高层均价3400最低价最高价4000别墅均价最低价最高价9500车位租金只租不售，流动性的60元/月，固定的120物管费用1元洋房折扣优惠一次98与按揭99（再额外97）买房赠送价值5000元笔记本电脑，另外可以参加丰田汽车抽奖活动。项目规划项目占据整个龙洲岛，一期于2005年开发，主要是多层洋房，二期由六十多套别墅和184套小高层洋房组成，小高层位于中央，别墅位于周边临江处主要卖点江景，岛景，品质，价格广告语/定位语升华岛居的梦想区内设施会所，超市，休闲娱乐广场等周边设施岸上才有道路交通状况项目唯一