恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究报告.docx

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恒大南桥镇华亭小区项目可行性研究报告

恒大南桥镇华亭小区项目

可行性研究报告

摘要

●对华亭小区项目，本报告提供了两种方案进行研究：

方案1毛容积率为1.0、方案2毛容积率为1.3。

●经研究，两种方案都是可行的。

方案的选择最终取决于政府的规划容积限制。

●研究设定条件：

1土地投标报价暂按65万元/亩计算，考虑到实际投标地价的未确定性，报告对地价进行了敏感变动分析。

②报告先详细研究了方案1即毛容积率为1.0的可行性，然后对方案2进行了比较研究。

总目录

摘要

正文

一、项目概况

1、项目法人概况

2、项目概况

二、项目建设的必要性

三、市场分析与预判

1、上海市房地产市场现状

2、项目区域市场分析

3、供需分析及价格预测

四、建设方案与市政配套

五、项目建设周期及工程进度安排

六、投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算

2、单位成本估算

3、资金筹措

七、项目财务评价

1、现金流量分析

2、财务净现值和内部收益率

3、投资回收期

八、风险分析

1、盈亏平衡分析

2、敏感性分析

九、其他备选方案

一十、结论

一、项目概况

1、项目法人概况

上海恒大房地产开发经营有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制为有限责任公司，2002年5月改制成上海恒大房产股份有限公司，注册资金8281万元，目前进入上市辅导期。

上海恒大房产股份有限公司，作为较早涉足房地产行业的专业公司，多年来坚持“以房养林、以林促房、发展新型园林绿色产业，提高恒大商品房品位”的开发理念，在恒大花木世界已投入7000多万元资金，绿化种植面积近3000余亩，各种树木40余万株，把“以人为本，注重环境建设，营造融自然景观、休闲、服务、居住功能为一体的新世纪人居生态环境”，作为公司不懈追求的目标。

2001年底在三林地区相继开发了恒大小区、恒大星级公寓、恒大华城、恒大翰城等住宅小区，总面积逾70余万平方米。

其中开发的恒的星级公寓获浦东新区规划设计作品展评商品房建筑奖、上海市最佳房型奖、上海市完整街坊奖；恒大华城自1998年开发以来，一直名列浦东新区年度预售面积排行榜前十位，上海市年度预售面积排行榜五十强；2001年度恒大华城荣获浦东新区预售面积排行榜第一位、上海市预售面积排行榜第四位；恒大华城上河苑获2001年度上海市完整街坊奖、上海市优秀四高小区奖；恒大翰城获2000年上海市世纪品位楼盘规划设计奖。

恒大已在奉贤落户，企业的发展目标是：

恒大的品牌得到奉贤人民的承认，奉贤区的整体对外形象的提升，从而带动奉贤的房地产业上一个新的台阶，土地拍卖的价格也必然会有上升的空间。

2、项目概况

⏹华亭小区项目位于上海市奉贤区南桥镇，在南奉公路以南、西至环城东路、南至亭大公路、东至建设中的莘奉高速公路。

总用地面积1481.57亩，是奉贤区迄今为止规模最大的住宅小区，采用一次中标三批供地的土地供应方式。

第一期

2003年9月底

育秀路以北约479.19亩和小区外，撤队带征地112.59亩

第二期

2004年6月底

环城南路以北约577.35亩。

第三期

2005年6月底

剩余全部土地约425.05亩和小区外撤队带征地约129.11亩。

⏹华亭小区毛容积率控制在1.0——1.3。

二、项目建设必要性

上海外围郊区化建设将成为“十五”时期的建设重点，一城九镇以及十一个中心镇的开发建设，将对市区人口进行有效的分流。

同时，区域人口的增长将释放出极大的住宅消费量。

华亭小区的开发和管理，将对奉贤区中心城（南桥镇、江海镇）以及各集镇的住宅建设和管理产生重要的影响，对全区投资环境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。

因此该住宅小区建设将会本着“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”的四高原则，力求把该小区建设成现代化高品位的生态居住区，努力为南桥镇（甚至是上海郊区）的城市化建设做出贡献。

三、市场分析与预测

1、上海市房地产市场现状

邓小平同志南巡讲话成为上海市房地产业第一个发展周期的动因（1992——1999年）。

第一个周期特点是起点低、增建过快、上市量集中、消化吸纳量不足。

经历了5年扩张3年萎缩后，新的一轮周期从2000年起动，扩大内需和投资的财政政策成为主要动因，特点是起点高、增速平稳，目前市场正处于上升期的平台中。

供需关系将是决定房地产市场发展走势的主要因素，目前上海房地产市场的投资需求与消费需求都比较旺盛，在上海经济连续两位数增长，旧城改造城镇化进程加快，房地产市场全面放开等利好因素的带动下，市场将保持一个较高的需求状态。

总体上看，上海房地产市场依然存在上升空间，上海房地产市场当前高位运行，其稳步发展态势至少可以持续至“十五”期末，不会发生大的波动。

2、项目区域市场分析

（1）、奉贤房地产市场发展相关数据

⏹房地产销售

⏹住宅房地产开发情况

（2）、市场概述

⏹“十五”期间，奉贤区进入了城乡一体化发展的历史新阶段，整个城市化建设不断加速，众多的住宅开发商加入到奉贤“圈地运动”中。

⏹市场需求旺盛，在未来一段时间内，整体市场将处于上行阶段，需求的阶段性高峰预计在2005年出现。

⏹南桥镇是奉贤区的主要中心镇（城市化水平在奉贤区内属于目前最高），也将是未来人口导入的主要城镇，这对房地产住宅的开发而言，无疑是最为有利的。

3、供需分析及价格预测

（1）、供求分析

⏹需求分析

影响需求变动的主要因素，可以归纳出以下几个方面：

经济因素——人均收入水平（房价收入比）、行业景气度

市场因素——房地产发展周期规律、价格水平

社会因素——人口变数、生活质量的提高程度、城市化发展水平

政策因素——具体政策措施颁布实施

经济因素

Ø奉贤区人均年收入及房价收入比

人均收入（元）

房价收入比

1999年

12816

5.2

2000年

13539

5.4

2001年

15375

5.2

分析：

南桥当地的房价收入比维持在相对稳定的水平，对消费有很好的促进作用。

Ø行业景气度（万元）

1999年

2000年

2001年

第一产业

75990

79449

85230

第二产业

447340

4985532

561707

第三产业

259915

286284

321092

分析：

第三产业比重加大。

第三产业显示出较为强劲的后发力，而第一产业所占比重逐年降低。

市场因素

Ø周期与价格的变动情况直接影响消费需求量的变化。

正常角度考虑，需求量的变化和周期、价格变化成正比关系。

社会因素

Ø人口的变动增加以及生活质量的提高无疑会刺激消费需求，而城市化水平提高对人口变动和生活水平也起到拉升作用。

⏹需求测算

按人口变化和需求变化对市场近阶段住宅消费的需求量进行估算。

Ø南桥人口变动情况

1999年

2000年

2001年

户籍人口

87741

88889

88708

常住人口

——

99307

125362

Ø人均居住面积情况

2000年

人均居住面积17.93M2

预测2002年

人均居住面积20M2左右

Ø需求量估算

已知条件：

2000年——2001年南桥住宅总建筑面积（307万M2）。

需求量=12.5万*（20/0.7）—307万=50万左右

注：

20/0.7表示由居住面积换算到建筑面积，其他数值参考来源与《奉贤年鉴》。

Ø结论：

在当前国民经济稳定发展的前提下，基于稳定的人口导入量以及不断提高的物质生活需求考量，南桥当地的住宅年度需求量将在50万左右。

⏹供给分析

通过对当地房地产市场的初步调研，据不完全统计：

分类

区域

在售量体

去化量体

未售量体

近阶段预推量体

运河以南

55余万

50-52万

3-4万

30万（预计）

运河以北

15余万

12万

2-3万

10万（预计）

总计

40万左右

从市场现有隐性预推案量来看在40-50万方左右，但根据推案期来看，一年内完全公开的可能性不大。

再者，虽然目前南桥镇当地土地资源较为充裕，但由于受每年用地指标的限定，短时期内市场依然将呈现供给小于需求的局面，消费者持币待购的现象较为普遍。

因此，在年推案量有限，消费稳定的拉动下，市场将保持继续上扬的态势。

⏹市场小结

在早期的经济建设带动和供给量不足双重影响下，南桥镇房地产住宅价格上升快速，2001年至2002年平均水平上涨300元/平米左右。

后期市场供给量会有所增大，供求得以基本平衡，促使价格的走势趋稳。

但在价格上行的惯性作用下，近期内价格将依然呈现较高的上行速率，初步预计，平稳期将会出现在2004年到2005年，而后期市场在经济条件趋好的基础下，呈现波动型上扬的状态。

（2）、价格预判

⏹上海全市商品住宅价格走势

1996年至2002年上半年上海市住宅年平均涨幅2.8%。

⏹南桥当地市场情况

2001年上半年

2001年下半年-2002年上半年

2002年中期

2003年上半年

（预计）

市场均价

（元/M2）

1800-2000

2200-2300

2400-2500

2800-3000

Ø2001年–2002年上半年住宅市场供给量不足，市场供求结构失衡，在消费需求的刺激下，价格平均涨幅在400元/M2左右。

Ø2003年预推案量放大，将与当地的消化量初步吻合，因此在供求平衡的前提下，预计价格走势将日渐趋稳，在种种利好因素的引导下，平稳上升。

⏹价格预测

从市场价格的基本走势，考虑到供求关系的影响，结合南桥部分2003年预推楼盘的价格进行预测。

预计：

2003年上半年南桥镇平均价格水平，在正常情况下达到：

2800-3000元/M2。

结合上海全市1996年至今相对完整的价格运作周期，平均年涨幅在3%左右。

预计2005年——2006年市场平均价格水平3500元/M2左右。

（3）小结

就华亭小区项目而言，在恒大理念、品牌的保障下，如在2003——2004年推案，价格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%区域行情可行度较高。

到2006年左右，在社区的完善经济形势下利好趋势，整体价格可保证在3600-3800元/M2左右。

四、建设方案与市政配套

华亭小区项目定位于中高档现代化住宅小区，是集商业、服务、教育、娱乐为一体的综合性社区，详细的建设方案见投标文件中的小区《规划设计方案》。

对于相应的市政配套情况如下：

公建配套面积不超过15万平米，其中商业配套设施建筑面积40000平方左右。

另农贸市场不小于3600平米，会所不小于3000平米，48班中小学一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套设施面积严格遵守《华亭小区控制性详细规划》和奉贤住宅发展局《关于南桥镇华亭小区建设和管理意见》执行。

五、项目建设周期及工程进度安排

按照项目建设方案，华亭小区毛容积率按1.0计，小区建筑面积98.77万平方米，其中住宅建设面积83.77万平方米，公建配套按15万平方米计（公建配套中包括4万平方米商业面积）。

项目建设工程周期的进度安排将结合市场消化能力进行合理调控，按正常需求测算当地市场水平，本项目年消化力10万平米左右。

按施工进度每次开工15万平米，建设周期以18个月测算。

建设进度与预期销售进度见下图。

建设进度

住宅总建设量83.78万平方米，每年建设15万平米，2004年开始

年份

预期销售进度

六、投资估算与资金筹措

1、项目总投资估算

⏹投资估算按以下成本构成计算：

前期工程费用

直接投资土建及建筑安装工程费用

市政配套工程费用

利息

税金

间接投资销售费用

管理费用

不可预见费用

⏹项目总投资约26.59亿元，其中前期工程费用（主要是土地成本）9.19亿元，建安投资8.10亿元，应缴税金1.76亿元。

⏹具体投资费用细目参见表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。

—表6-1—前期工程费用估算表

序号

项目

单价

工程量

总额

备注

数值

单位

数值

单位

数值

单位

一

土地费用

出让地块费用

万元/亩

1034.44

亩

67238.60

万元

区内带征费用

万元/亩

447.13

亩

13861.03

万元

区外带征费用

万元/亩

220

亩

2420.00

万元

二

规划设计费用

100

元/M2

83.77

万M2

8377

万元

三

勘测可研费用

四

小计

91896.63

万元

—表6-2—建筑安装工程费用估算表

序号

项目

单价

工程量

总额

备注

数值

单位

数值

单位

数值

单位

住宅建安费用

900

元/M2

83.77

万M2

75393.00

万元

土建及安装

商铺建安费用

1400

元/M2

万M2

5600.00

万元

土建及安装

小计

80993.00

万元

说明①住宅中小高层与多层量体之比按0.15控制；②商铺面积取自《控规》统计。

—表6-3—市政配套工程费用估算表

序号

项目

单价

工程量

总额

备注

数值

单位

数值

单位

数值

单位

大市政配套费用

220

元/M2

83.77

万M2

18429.40

万元

基础设施配套

400

元/M2

83.77

万M2

33508.00

万元

小计

51937.40

万元

直接投资合计

224827.03

万元

—表6-4—项目间接费用估算表

序号

项目

标准

基数

总额

备注

数值

单位

数值

单位

数值

单位

贷款利息

元/M2

83.77

万M2

6701.60

万元

综合税金

83.77

万M2

17591.70

万元

项目管理费用

224827.03

万元

2248.27

万元

不可预见费用

224827.03

万元

4496.5406

万元

营销费用

83.77

万M2

8795.85

万元

小计

39833.96

万元

—表6-5—项目投资费用估算汇总表

序号

项目

投资额（万元）

比重（%）

备注

直接投资

前期工程费用

91896.63

34.72%

建筑安装费用

80993

30.60%

市政配套工程费用

51937.4

19.62%

合计

224827.03

84.95%

间接投资

贷款利息

6701.60

2.53%

应缴税金

17591.70

6.65%

营销费用

8795.85

3.32%

其他费用

6744.81

2.55%

合计

39833.96

15.05%

项目总投资

264660.99

100%

2、单位成本估算

⏹本报告成本估算方法：

将项目各项投资成本费用（包括直接投资和间接投资）测算到项目开发产品（主要是住宅产品）的每平方米建筑面积。

⏹经测算，本项目开发产品平均单位成本为3116元/m2，投资收益率达到11%。

⏹成本估算表见附表6-6。

—表6-6—华亭小区项目成本估算表

单位：

万元、万平方米、元/平方米建筑面积

序号

工程费用名称

总金额

工程量

楼面价格

备注

一

前期工程费用

土地成本

83519.63

83.77

997.01

毛容积率按1.0算

建筑、规划设计费

8377.00

83.77

100.00

勘察测量、可行性研究等

小计

91896.63

1097.01

二

建筑安装工程费用

建安成本

80993.00

87.70

923.52

包括住宅成本和商铺成本

小计

80993.00

923.52

三

各类配套工程费用

大配套

18429.40

83.77

220

人防工程建设

3350.80

83.77

供电站、电力增容费

10890.10

83.77

130

通讯设备增容费

1675.40

83.77

有限电视配套

837.70

83.77

技防智能化

3350.80

83.77

绿化

3350.80

83.77

室外总体

4188.50

83.77

给水排水

1675.40

83.77

煤气增容等

4188.50

83.77

小计

51937.40

620.00

四

直接投资额合计

224827.03

83.77

2640.53

五