房地产开发四期工程项目可行性实施报告.docx
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房地产开发四期工程项目可行性实施报告
房地产开发四期工程项目
可行性研究报告
第一章总论
第一节项目名称及建设单位
一、项目名称
某·**房地产开发四期工程项目
二、项目承办单位
单位名称：
**集团有限公司
法定代表人：
项目负责人：
联系：
三、项目地址
本项目位于柳园南路**综合区，东临**市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。
四、项目建设单位简介
**集团有限公司前身为**房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月。
截至2007年10月注册资金5019万元，总资产19566万元，净资产10317万元，实现销售收入13266万元，利润716万元。
公司现有职工120人，其中具有高中级专业技术职称的39人。
**集团有限公司是以房地产开发与经营为核心的“同心圆多棱角集约化发展”的企业集团公司。
公司自成立以来，已成功开发了古楼北商业街、**商住小区、园东商住小区、怡景花园商住小区和现在正在开发的**综合区，开发建设面积达60多万平方米。
公司集房地产开发经营、影视地产、生物制药等于一体，以“生存发展、诚信固本、拼搏奉献”为宗旨，“社会效益带动企业效益”为企业发展的战略方针，赢得了社会各界的广泛认可，多次被评为**市房地产行业先进企业、中国工商银行“省级重点客户”、“AA级信誉企业”、“放心房承诺企业”、“重合同守信誉企业”、“**市工商免检企业”等。
**集团已成为**市房地产行业颇具实力、最具竞争力、最具发展潜力的房地产开发企业之一。
集团公司董事长、总裁、中国特级管理大师**同志在全国首次倡导并打造影视地产，对我国旅游、地产、影视业等建设贡献卓越，并被国家评为2005年“中华十大建设英才”。
第二节可行性研究报告编制单位
一、编制单位名称
二、工程咨询资格证书编号
三、资质等级
四、发证机关
五、法定代表人
第三节可行性研究的依据与围
一、编制依据
1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、国家及省有关规、标准、规定；
3、城市居住区规划设计规（GB50180-93）；
4、建设单位提供的基础资料；
5、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规及规定。
6、《**市城市总体规划》
7、《城市居住规划设计规（GB50108-93）》
8、《城市居住区规划设计规（GB50220-95）》
9、《建设部城市居住小区试点综合评价容（实施方案）》
10、**市规划部门提供的1：
1000规划定位图
二、可行性研究报告的围
1、项目建设单位及建设项目概况；
2、建设项目必要性分析；
3、项目的节能方案分析；
4、项目的建设条件分析；
5、项目的环境和生态影响分析；
6、项目投资估算，测算项目产品成本和经济效益，并进行不确定型分析、风险性分析，提出财务评价结论；
7、确定项目实施进度；
8、项目风险分析；
9、项目的结论与建议。
第四节项目概况
一、项目名称
某·**房地产开发四期工程项目
二、建设性质
新建
三、项目选址
本项目位于柳园南路以东，东临**市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。
四、项目主要建设容与建设规模
项目规划总用地面积为9295平方米，建设容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。
五、项目进度计划安排
项目建设期为1年，计划2010年12月完成前期手续，2011年1月至3月进行工程设计及工程招标，2011年4月动工建设，争取在2011年12月底竣工验收。
六、项目投资估算及资金来源
本项目总投资为4575.34万元，其中：
土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87万元；建设期利息89.10万元。
七、资金来源
资金来源主要包括项目资本金和银行贷款两部分，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。
八、销售收入
本项目预计销售收入为5270.16万元。
第五节主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标详见下表
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
一
项目规划总用地
平方米
9295
二
总建筑面积
平方米
15330
1
其中：
地上
平方米
12252
2
地下
平方米
3078
三
容积率
1.65
四
绿化率
%
35.5
五
项目总投资
万元
4575.34
六
资金筹措
1
项目资本金
万元
3075.34
2
银行贷款
万元
1500
七
预计销售收入
万元
5270.16
八
投资利润率
%
41.58
九
建设期
年
1
第二章**市住房发展现状与建设规模
第一节**市住房发展现状
随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。
同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。
城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。
2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。
**市的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着**市城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长，预计在未来3－5年**市的房地产企业会高速发展，市场前景广阔。
市政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。
加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。
城区有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。
近两年来，伴随着房价的飙升，已经与**市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希望城区能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。
为满足不同收入层次居民住房需求，住房建设和房地产业发展和经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。
依据《**市城区住房建设规划》（2008-2012），至2012年市城区常住人口达到62万，人均使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期，市城区住房总需求约为410万元平方米。
2008年，**市房地产业运行质量进一步提高，全市房地产开发完成投资29.25亿元，新开工面积161.06万平方米，竣工商品房面积149.85万平方米，销售面积87.71万平方米。
住宅建设品质和水平明显提升，1个项目列入国家康居示工程，2个项目列入建设部A级住宅性能认定，2个项目被评为“省优秀住宅小区”称号。
面对巨大的住房需求潜力，预计2010年**市全市房地产市场依然会持续增长。
从市统计局提供的最新数据看到，2009年，全市房价走势大盘已定，年初、年末与上年同期相比涨幅都比较大，1月份后涨幅陆续走低，到5月份降到谷底，之后开始陆续上扬，11月份涨幅与1月份持平，12月份涨幅略高于11月份，整体呈现阔V字形。
相关统计数据显示，2009年全市房地产价格涨幅同比呈现阔V字形。
具体走势为，1月份，全市房屋价格同比上涨5.3%，以后的4个月出现同比涨幅逐月缩小的趋势，直至5月份涨幅达到最小，1至5月份同比涨幅依次为：
5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。
6月份开始又出现上涨，6至12月份同比涨幅依次为：
2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。
2009年**市多措并举稳定房地产市场，计划完成房地产开发投资26亿元，其中完成住宅开发投资20亿元，保持商品住房价格基本稳定。
据分析，2009年年初，国际金融出现动荡的趋势对**市这种三线城市来说只是概念上的影响。
而随着全球金融危机逐步向实体经济蔓延，其波尾开始触及**市房地产市场，加上自然灾害等导致国经济出现减缓趋势，就业、未来收入不稳定的预期，影响居民的住房消费信心，购房者观望情绪浓重。
2009年5月以后，由于国经济企稳回升，购房者看到等待、观望仍不见房价大幅回落，于是下决心购房。
购房者的增多致使我市房地产市场逐步回暖，房价涨幅也逐步回升。
本项目地址为**市柳园南路，东接**市大学，南临小运河，北至柳园办事处家属院，处于**市中轴线的南展中心区。
随着**市城市规划的实行，行政中心将南移，新的城市格局即将形成，使得本区域具备了较强的升值潜力。
**集团有限公司投资开发的“**房地产开发”四期工程以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。
第二节项目建设主要容及建设规模
项目规划总用地面积为9295平方米，建设容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。
第三章建设条件及场址选择
第一节**市概况
**市地处经济发达的省，居鲁西，临、，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。
代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济、邯济铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。
**市不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与、等陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。
**市既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的中心城市。
**市总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。
其中，少数民族38个，约有6.73万人。
市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。
耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。
属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。
气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463-2741小时之间，无霜期200天左右。
**市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。
**市历史悠久、文化灿烂。
早在原始社会就有先民在此繁衍生息、从事农业生产。
市境发现了距今约六七千年的8座龙山文化城，它们是迄今为止全国发现的最大的龙山文化城。
可见，古济水西岸是当时一个极其重要的政治文化中心。
明清两代是**市历史上的辉煌时期，元至元二十六年（1289）到明永乐九年（1411）间曾数次兴工开复会通河，纵贯中国南北的大运河为**市的发展繁荣带来勃勃生机，临清、**市（今之东昌府区）成为沿运河九大商埠之一。
**市是国家历史文化名城，自然资源与人文景观相互交融形成了丰富的旅游资源。
名胜古迹2700多处，有旅游开发价值的景观有470多处。
国家级重点文物保护单位3处，省级重点保护单位15处，特别是**市城区独具“江北水城”特色，素有“中国北方的威尼斯”之称。
**市经济发展迅速、百业俱兴。
2007年，实现国生产总值839.45亿元，第一产业增加值138.84亿元，第二产业增加值491.95亿元，第三产业增加值208.66亿元，一、二、三产业结构比例为29.5∶43.5∶27.0。
人均国生产总值15312元。
工农业总产值573.47亿元。
实有耕地面积553183公顷，农业人口人均占有耕地1.84亩，农林牧渔业总产值163.01亿元，粮食产量423.87万吨，棉花产量8.47万吨,油料产量27.70万吨,水果产量34.99万吨,蔬菜产量743.66万吨,肉类总产量39.20万吨,禽蛋产量30.10万吨,大生畜年末存栏150.55万头,水产品产量39.08万吨,农民人均纯收入2353元,农民人均生活消费支出1492元。
全部工业总产值453.45亿元，其中，规模以上工业总产值393.40亿元。
全市工业企业1301个，大中型工业企业102个（国有工业企业53个），小型企业260个。
国有工业企业87个、总产值965123万元，集体工业企业57个、总产值299471万元，股份合作工业企业12个、总产值114154万元，股份制工业企业84个、总产值1026504万元。
外商及港澳台工业企业16个、总产值130033万元，中央工业企业1个、总产值9577万元，省属工业企业2个、总产值52438万元。
出口总额12628万美元、比上年增长38.1%，进口总额4527万美元、比上年减少10%。
全社会固定资产投资103.37亿元、比上年增长19.9%;实际利用外资额3660万美元，比上年增长45.3%。
公路客运量1779万人,公路货运量881万吨，电信业务总量126862万元,邮政业务总量15218万元。
**市近期发展目标是：
到2012年，全市生产总值年均增长15%，五年翻一番，突破2000亿元；地方财政收入年均增长16%以上，达到90亿元，翻一番，力争突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，翻一番，突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%以上，翻一番，突破600亿元。
三次产业结构调整为10：
60：
30。
高新技术产业产值比重均提高2个百分点以上。
“江北水城、运河古都”在国外的知名度更高、影响力更大、对区域的辐射带动力更强。
突出抓好“两城一河”，启动古城区保护开发，着力打造全国著名的“水中古城”；加快建设经济开发区工业新城，形成全市新的经济增长极；搞好徒骇河开发，打造独具特色的城市风情带；加大城中村改造力度，改善居民居住条件。
城乡面貌焕然一新，初步建成环境优美、生态良好的宜居城市，城镇化率到45%以上。
第二节建设条件
一、地理位置
**市地处西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。
地处北纬35o47’-37o02’和东经115o16’-116o32’之间，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
二、自然条件
1、地质
全市地质构造属华北地台（Ⅰ）的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜（Ⅱ1），东部为鲁西台背斜（Ⅱ2）。
辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区（Ⅲ1）和黄隆断区（Ⅲ2）；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区（Ⅲ3）。
其次，自西向东又分7个四级构造单元：
馆陶凸起区（Ⅳ1）、临清凹陷区（Ⅳ2）、新集凸起区（Ⅳ3）、莘县凹陷区（Ⅳ4）、桑阿凸起区（Ⅳ5）、阳谷凸起区（Ⅳ6）、东阿凹陷区（Ⅳ7）。
区分布许多断裂，其走向一般呈北东向。
较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、**市断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。
自**市有历史记载（1479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。
**市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。
据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。
2、地貌
**市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。
全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高27.5m（高唐县东北部）。
**市境地貌主要为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地6种类型。
3、气候
**市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。
大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。
全市年平均气温为13.1℃，在地理位置的变化上，气温由西北向东南逐渐增高。
气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份平均气温为-2.5℃，是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份平均气温为26.7℃，为全年中最热的月份。
年平均降水为578.4mm，时空分布不均。
其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，为371.8mm，占全年降水量的64.3%；春、秋两季降水占全年降水量的32.6%。
全市光资源充足，年太阳总辐射为120.1-127.1千卡/cm2,有效辐射为58.9-62.3千卡/cm2，在全省属中高值区。
全市气候资源比较丰富，同时，自然灾害出现频繁，主要气象灾害有旱涝、冰雹、大风、干热风、低温连阴雨、霜冻等，每年都造成不同程度的危害。
三、自然资源
1、土地资源
全市总面积1297．03万亩，利用土地面积1251．16万亩，占总面积的96．5％。
其中，耕地953．94万亩，占利用地面积的76.2％；园林18．02万亩，占利用地面积的1．4％；林地27．7万亩，占利用地面积的2．1％；居民、工厂、机关用地153．6万亩，占利用地面积的11．9％；交通用地35．43万亩，占利用地面积的2．7％；水域42．44万亩，占利用地面积的4．8％。
未利用土地45．87万亩，占总面积的3．5％，主要是沙荒和盐碱荒地。
2、水资源
**市水资源包括地表水和地下水两部分。
地表水主要来源于天然降水和入境客水。
据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为566．7毫米，产水总量为48．7亿立方米。
其中形成地表径流3．69亿立方米，通过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前，入渗补给地下水9．81亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为自然蒸发所消耗。
过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河诸河道多年平均径流量为366．22亿立方米，其中黄河349．58亿立方米，占沿境河道径流量的95．45％。
其它入境水资源很少，徒骇河、马颊河多年平均径流量0．32亿立方米，仅在汛期入境。
市浅层地下水的水文地质条件较好。
除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸——淡、淡——咸——淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的93．1％。
其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的81．9％。
中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。
据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为221．98亿立方米，其中浅层地下水为219．74亿立方米，中深和深层地下水为2．24亿立方米，分别占98．9％和1．1％。
在浅层地下水资源中，因补给困难，更新缓慢，不得轻易开采的净储量为206，40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为13．34亿立方米。
根据市水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为22．97亿立方米，其中当地水资源为7．72亿立方米（地表水径流0．26亿立方米，地下水7．46亿立方米），沿境河道水资源可利用量为15．25亿立方米（国家每年分配引黄水量13．65亿立方米，金堤河、卫运河仅1．6亿立方米左右），其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利用量很少。
3、矿产资源
境矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。
煤炭：
阳谷——茌平煤田，面积2297．6平方公里，预测储量（E+F级）217亿吨。
该矿田—1000米；**市煤矿区，按—1100米以浅煤层计算储量，C级3．44亿吨，D级9．42亿吨；旦镇煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量1．39亿吨；冠县——堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。
见煤深度1600—2600米，预测储量14亿吨。
石油和天然气：
据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐大部，**市、临清中部，茌平西部和冠县东部。
中原油田三部油区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约4333亿立方米；冠县凹陷生油区，面积约1100平方公里，顶板埋深1688米，生油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。
四、地震及烈度
根据中华人民国国家标准《建筑抗震设计规》（GB50011-2001）和《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。
五、交通运输条件
**市是交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。
**市铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。
从**市出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达国际机场，4小时可达海港，沿京九线4小时可到达北京。
火车平均运行速度120公里/小时。
六、外部水电供应条件
**市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。
1、给水
主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为**市自来水公司，供水普及率将达到100％。
根据**市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。
2、排水
本项目排水实行雨污水分流体系。
为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。
3、供电
本项目用电由开发区供电部门统一解决本项目用电。
第四章建设工程方案
第一节总体规划方案
一、土地现状与评价
本项目从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，规划居住规模约为600人。
该地区工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。
场地分析：
项目规划用地9295平方米，规划用地围的地势较平坦，无障碍建筑物，适宜居住小区的建设。
环境分析：
规划用地地块依托多所教育机构，如**市大学、**市一中、文轩中学等学校，文化气息浓厚，交通便利。
技术分析：
项目竣工后可提供15330平方米高品质住宅。
二、项目规划依据及理念
1、规划依据
（1）《中华人民国城市规划法》
（2）《城市规划编制办法》
（3）《城市居住区规划设计规》（GB50180-93）
（4）《住宅设计规》
（5）《建筑设计防火规》
（6）《中华人民国城市规划法》
2、规划设计理念
采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。
从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。
休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：
（1）空间环境：
提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。
（2）生态环境：
注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、运河、小品与绿化融为有机整体。
（3）文化环境：
融合居住文化、运河文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。
突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。
（4）职能环境：
预计住宅建筑设计在信
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