房地产开发四期工程项目可行性实施报告.docx

1、房地产开发四期工程项目可行性实施报告房地产开发四期工程项目可行性研究报告第一章 总论第一节 项目名称及建设单位一、项目名称某*房地产开发四期工程项目二、项目承办单位单位名称：*集团有限公司法定代表人：项目负责人：联系： 三、项目地址本项目位于柳园南路*综合区，东临*市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、项目建设单位简介*集团有限公司前身为*房地产开发有限公司，公司成立于1994年4月。截至2007年10月注册资金5019万元，总资产19566万元，净资产10317万元，实现销售收入13266万元，利润716万元。公司现有职工120人，其中具有高中级专业技术职称的39人。*集团有限公司是

2、以房地产开发与经营为核心的“同心圆多棱角集约化发展”的企业集团公司。公司自成立以来，已成功开发了古楼北商业街、*商住小区、园东商住小区、怡景花园商住小区和现在正在开发的*综合区，开发建设面积达60多万平方米。公司集房地产开发经营、影视地产、生物制药等于一体，以“生存发展、诚信固本、拼搏奉献”为宗旨，“社会效益带动企业效益”为企业发展的战略方针，赢得了社会各界的广泛认可，多次被评为*市房地产行业先进企业、中国工商银行“省级重点客户”、“AA级信誉企业”、“放心房承诺企业”、“重合同守信誉企业”、“*市工商免检企业”等。*集团已成为*市房地产行业颇具实力、最具竞争力、最具发展潜力的房地产开发企业之

3、一。集团公司董事长、总裁、中国特级管理大师*同志在全国首次倡导并打造影视地产，对我国旅游、地产、影视业等建设贡献卓越，并被国家评为2005年“中华十大建设英才”。第二节 可行性研究报告编制单位一、编制单位名称二、工程咨询资格证书编号三、资质等级四、发证机关五、法定代表人第三节 可行性研究的依据与围一、编制依据1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；2、国家及省有关规、标准、规定；3、城市居住区规划设计规（GB50180-93）；4、建设单位提供的基础资料；5、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规及规定。6、*市城市总体规划7、城市居住规划设计规(GB50108-93)8、城市居住区

4、规划设计规(GB50220-95)9、建设部城市居住小区试点综合评价容(实施方案)10、*市规划部门提供的1：1000规划定位图二、可行性研究报告的围1、项目建设单位及建设项目概况；2、建设项目必要性分析；3、项目的节能方案分析；4、项目的建设条件分析；5、项目的环境和生态影响分析；6、项目投资估算，测算项目产品成本和经济效益，并进行不确定型分析、风险性分析，提出财务评价结论；7、确定项目实施进度；8、项目风险分析；9、项目的结论与建议。第四节 项目概况一、项目名称某*房地产开发四期工程项目二、建设性质新建三、项目选址本项目位于柳园南路以东，东临*市大学，南临小运河，北临柳园办事处家属院。四、

5、项目主要建设容与建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设容为多层住宅楼3栋，规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。五、项目进度计划安排项目建设期为1年，计划2010年12月完成前期手续，2011年1月至3月进行工程设计及工程招标，2011年4月动工建设，争取在2011年12月底竣工验收。六、项目投资估算及资金来源本项目总投资为4575.34万元，其中：土地费用为2296.9万元；工程费用为1548.37万元；前期费用为482.52万元；建设单位管理费用为64.92万元；销售费用30.66万元；预备费用为62.87

6、万元；建设期利息89.10万元。七、资金来源资金来源主要包括项目资本金和银行贷款两部分，其中项目资本金3075.34万元，占投资总额的67.2%；申请银行贷款1500万元，占投资总额的32.8%。八、销售收入本项目预计销售收入为5270.16万元。第五节 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标详见下表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目规划总用地平方米9295二总建筑面积平方米153301其中：地上平方米122522 地下平方米3078三容积率1.65四绿化率%35.5五项目总投资万元4575.34六资金筹措1项目资本金万元3075.342银行贷款万元1500七预计销售收入万元52

7、70.16八投资利润率%41.58九建设期年1第二章 *市住房发展现状与建设规模第一节 *市住房发展现状随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两面。*市的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两

8、年来，贯彻市委、市政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着*市城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长，预计在未来35年*市的房地产企业会高速发展，市场前景广阔。市政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。城区有很大一部分人居住条件较差，属于棚户区或旧住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与*市人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多人希

9、望城区能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。为满足不同收入层次居民住房需求，住房建设和房地产业发展和经济社会发展相协调，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用。依据*市城区住房建设规划（2008-2012），至2012年市城区常住人口达到62万，人均使用面积不低于30平方米的规划要求，规划期，市城区住房总需求约为410万元平方米。2008年，*市房地产业运行质量进一步提高，全市房地产开发完成投资29.25亿元，新开工面积161.06万平方米，竣工商品房面积149.85万平

10、方米，销售面积87.71万平方米。住宅建设品质和水平明显提升，1个项目列入国家康居示工程，2个项目列入建设部A级住宅性能认定，2个项目被评为“省优秀住宅小区”称号。面对巨大的住房需求潜力，预计2010年*市全市房地产市场依然会持续增长。从市统计局提供的最新数据看到，2009年，全市房价走势大盘已定，年初、年末与上年同期相比涨幅都比较大，1月份后涨幅陆续走低，到5月份降到谷底，之后开始陆续上扬，11月份涨幅与1月份持平，12月份涨幅略高于11月份，整体呈现阔V字形。相关统计数据显示，2009年全市房地产价格涨幅同比呈现阔V字形。具体走势为，1月份，全市房屋价格同比上涨5.3%，以后的4个月出现同

11、比涨幅逐月缩小的趋势，直至5月份涨幅达到最小，1至5月份同比涨幅依次为：5.3%、4.7%、3.6%、2.9%、2.2%。6月份开始又出现上涨，6至12月份同比涨幅依次为：2.6%、2.8%、4.2%、3.8%、4.9%、5.3%、6.3%。2009年*市多措并举稳定房地产市场，计划完成房地产开发投资26亿元，其中完成住宅开发投资20亿元，保持商品住房价格基本稳定。据分析，2009年年初，国际金融出现动荡的趋势对*市这种三线城市来说只是概念上的影响。而随着全球金融危机逐步向实体经济蔓延，其波尾开始触及*市房地产市场，加上自然灾害等导致国经济出现减缓趋势，就业、未来收入不稳定的预期，影响居民的住

12、房消费信心，购房者观望情绪浓重。2009年5月以后，由于国经济企稳回升，购房者看到等待、观望仍不见房价大幅回落，于是下决心购房。购房者的增多致使我市房地产市场逐步回暖，房价涨幅也逐步回升。本项目地址为*市柳园南路，东接*市大学，南临小运河，北至柳园办事处家属院，处于*市中轴线的南展中心区。随着*市城市规划的实行，行政中心将南移，新的城市格局即将形成，使得本区域具备了较强的升值潜力。*集团有限公司投资开发的“*房地产开发”四期工程以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。第二节 项目建设主要容及建设规模项目规划总用地面积为9295平方米，建设容为多层住宅楼3栋，

13、规划总建筑面积15330平方米，包括地上面积12252平方米，地下室面积3078平方米；绿地面积3300平方米。第三章 建设条件及场址选择第一节 *市概况*市地处经济发达的省，居鲁西，临、，位于华东、华北、华中三大行政区交界处。代表中国商业文明的京杭大运河和代表农业文明的黄河在此交汇，贯穿中国南北的京九铁路和连接祖国东西的胶济、邯济铁路及高速公路在此相交形成“黄金大十字”。 *市不仅起着辐射和带动鲁西经济发展的中心作用，而且也是与、等陆省份进行经济、技术、文化交流的重要通道。*市既可利用东部沿海的先进技术，还可利用东部省份的丰富资源，是中国重要的交通枢纽、能源基地、陆口岸和辐射冀鲁豫交界地区的

14、中心城市。*市总人口557.52万人，人口密度每平方公里640人。其中，少数民族38个，约有6.73万人。市境地处黄河冲击平原，地势西南高、东北低。耕地面积553183公顷，人均耕地面积1.49亩。属于暖温带季风气候区，半干燥大陆性气候。气候适宜，光照充足，全年光照时数在2463-2741小时之间，无霜期200天左右。*市辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市，下辖126个乡、镇、办事处，6516个村委会。*市历史悠久、文化灿烂。早在原始社会就有先民在此繁衍生息、从事农业生产。 市境发现了距今约六七千年的8座龙山文化城，它们是迄今为止全国发现的最大的龙

15、山文化城。可见，古济水西岸是当时一个极其重要的政治文化中心。明清两代是*市历史上的辉煌时期，元至元二十六年（1289）到明永乐九年（1411）间曾数次兴工开复会通河，纵贯中国南北的大运河为*市的发展繁荣带来勃勃生机，临清、*市（今之东昌府区）成为沿运河九大商埠之一。*市是国家历史文化名城，自然资源与人文景观相互交融形成了丰富的旅游资源。名胜古迹2700多处，有旅游开发价值的景观有470多处。国家级重点文物保护单位3处，省级重点保护单位15处，特别是*市城区独具“江北水城”特色，素有“中国北方的威尼斯”之称。*市经济发展迅速、百业俱兴。2007年，实现国生产总值839.45亿元，第一产业增加值1

16、38.84亿元，第二产业增加值491.95亿元，第三产业增加值208.66亿元，一、二、三产业结构比例为29.543.527.0。人均国生产总值15312元。 工农业总产值573.47亿元。 实有耕地面积553183公顷，农业人口人均占有耕地1.84亩，农林牧渔业总产值163.01亿元，粮食产量423.87万吨，棉花产量8.47万吨,油料产量27.70万吨,水果产量34.99万吨,蔬菜产量743.66万吨,肉类总产量39.20万吨,禽蛋产量30.10万吨,大生畜年末存栏150.55万头,水产品产量39.08万吨,农民人均纯收入2353元,农民人均生活消费支出1492元。 全部工业总产值453.

17、45亿元，其中，规模以上工业总产值393.40亿元。全市工业企业1301个，大中型工业企业102个（国有工业企业53个），小型企业260个。国有工业企业87个、总产值965123万元，集体工业企业57个、总产值299471万元，股份合作工业企业12个、总产值114154万元，股份制工业企业84个、总产值1026504万元。外商及港澳台工业企业16个、总产值130033万元，中央工业企业1个、总产值9577万元，省属工业企业2个、总产值52438万元。 出口总额12628万美元、比上年增长38.1%，进口总额4527万美元、比上年减少10%。全社会固定资产投资103.37亿元、比上年增长19.9

18、%; 实际利用外资额3660万美元，比上年增长45.3%。公路客运量1779万人,公路货运量881万吨，电信业务总量126862万元,邮政业务总量15218万元。*市近期发展目标是：到2012年，全市生产总值年均增长15%，五年翻一番，突破2000亿元；地方财政收入年均增长16%以上，达到90亿元，翻一番，力争突破100亿元；全社会固定资产投资年均增长20%，翻一番，突破1000亿元；社会消费品零售总额年均增长15%以上，翻一番，突破600亿元。三次产业结构调整为10：60：30。高新技术产业产值比重均提高2个百分点以上。“江北水城、运河古都”在国外的知名度更高、影响力更大、对区域的辐射带动力

19、更强。突出抓好“两城一河”，启动古城区保护开发，着力打造全国著名的“水中古城”；加快建设经济开发区工业新城，形成全市新的经济增长极；搞好徒骇河开发，打造独具特色的城市风情带；加大城中村改造力度，改善居民居住条件。城乡面貌焕然一新，初步建成环境优美、生态良好的宜居城市，城镇化率到45%以上。第二节 建设条件一、地理位置*市地处西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。地处北纬35o 47-37 o02 和东经115o 16-116 o32之间，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。二、自然条件1

20、、地质全市地质构造属华北地台()的一部分，聊考断裂带又将全市分为2个二级构造单元，其西部为辽冀台向斜(1)，东部为鲁西台背斜(2)。辽冀台向斜中有2个三级构造单元，即临清坳断区(1)和黄隆断区(2)；鲁西台背斜中有1个三级构造单元，即茌平坳断区(3）。其次，自西向东又分7个四级构造单元：馆陶凸起区(1)、临清凹陷区(2)、新集凸起区(3)、莘县凹陷区(4)、桑阿凸起区(5)、阳谷凸起区(6)、东阿凹陷区(7)。区分布许多断裂，其走向一般呈北东向。较大的断裂为聊考大断裂，其次有冠广断裂、冠县断裂、堂邑断裂、*市断裂、茌平断裂、东阿断裂、馆陶断裂、马陵断裂，另外还有许多小断裂。自*市有历史记载（1

21、479-2003）的500年来，共发生地震64次，皆属轻微地震，无建筑损坏现象，最高四级。*市属黄河冲积平原的一部分，除东阿沿黄河一带不足50米高的10座孤山有古生界奥陶系灰岩出露处，其余均为新生界第四系所覆盖。据钻探揭露，第四系以下有上第三系明化镇组、冠陶组；下第三系东营组、沙河街组、孔店组；古生界石炭二迭系、奥陶系、寒武系，还有古生界变质岩等。2、地貌*市属黄河下游冲积平原，由于历史上黄河多次决口、改道泛滥冲积，上游携带物质沉积不均，境因而形成岗、坡、洼相间的微地貌类型。全境地势西南较高，东北稍低，平均坡降为1/7500，海拔高度在22.8-47.8m之间，最高49m（莘县西南部），最高2

22、7.5m（高唐县东北部）。*市境地貌主要为河滩高地、决口扇形地、缓平坡地、浅平洼地、背河槽状洼地、沙质河槽地6种类型。3、气候*市属于温带季风气候区，具有显著的季节变化和季风气候特征，属于干旱大陆性气候。大陆地度62.8-64.8，年干燥度为1.7-1.9.春季干旱多风，回暖迅速，光照充足，太阳辐射强；夏季高温多雨，雨热同季；秋季天高气爽，气温下降快，太阳辐射减弱。全市年平均气温为13.1，在地理位置的变化上，气温由西北向东南逐渐增高。气温的季节变化明显，冬季气温最低，1月份平均气温为-2.5，是全年中最冷月份；夏季气温最高，7月份平均气温为26.7，为全年中最热的月份。年平均降水为578.4

23、mm，时空分布不均。其中，冬季降水量最少，为17.9mm，占全年降水量的3.1%；夏季降水最多，为371.8mm，占全年降水量的64.3%；春、秋两季降水占全年降水量的32.6%。全市光资源充足，年太阳总辐射为120.1-127.1千卡/cm2,有效辐射为58.9-62.3千卡/cm2，在全省属中高值区。全市气候资源比较丰富，同时，自然灾害出现频繁，主要气象灾害有旱涝、冰雹、大风、干热风、低温连阴雨、霜冻等，每年都造成不同程度的危害。三、自然资源1、土地资源全市总面积129703万亩，利用土地面积125116万亩，占总面积的965。其中，耕地95394万亩，占利用地面积的76.2；园林1802

24、万亩，占利用地面积的14；林地277万亩，占利用地面积的21；居民、工厂、机关用地1536万亩，占利用地面积的119；交通用地3543万亩，占利用地面积的27；水域4244万亩，占利用地面积的48。未利用土地4587万亩，占总面积的35，主要是沙荒和盐碱荒地。2、水资源*市水资源包括地表水和地下水两部分。地表水主要来源于天然降水和入境客水。据全市14个代表雨量站1956-1996年实测，多年平均降水量为5667毫米，产水总量为487亿立方米。其中形成地表径流369亿立方米，通过各级河沟泄入徒骇河、马颊河、卫运河或被截留在河渠闸前，入渗补给地下水981亿立方米，其余大部分转化为土壤水，为自然蒸发

25、所消耗。过境水资源比较丰富，黄河、金堤河、卫运河诸河道多年平均径流量为36622亿立方米，其中黄河34958亿立方米，占沿境河道径流量的9545。其它入境水资源很少，徒骇河、马颊河多年平均径流量032亿立方米，仅在汛期入境。市浅层地下水的水文地质条件较好。除淡水广泛分布外，还有微咸水与淡水相间分布，构成水化学垂直分带的咸淡、淡咸淡及全淡型结构，淡水分布面积占总面积的931。其中，适宜开发利用的浅层淡水占总面积的819。中层和深层地下水亦有较好的开发利用条件。据全市1990年评估，多年平均地下水资源总量为22198亿立方米，其中浅层地下水为21974亿立方米，中深和深层地下水为224亿立方米，分

26、别占989和11。在浅层地下水资源中，因补给困难，更新缓慢，不得轻易开采的净储量为206，40亿立方米，参与大自然循环，逐年更新综合补给量为1334亿立方米。根据市水利工程设施、调蓄能力及地下水补给条件，全市多年平均水资源可利用总量为2297亿立方米，其中当地水资源为772亿立方米(地表水径流026亿立方米，地下水746亿立方米)，沿境河道水资源可利用量为1525亿立方米(国家每年分配引黄水量1365亿立方米，金堤河、卫运河仅16亿立方米左右)，其它徒骇河、马颊河等入境水，因以拦蓄力低，可利用量很少。3、矿产资源境矿产资源主要有煤炭、石油、天然气、石膏、石灰石、饮用矿泉水和温泉水等。煤炭：阳谷

27、茌平煤田，面积22976平方公里，预测储量(E+F级)217亿吨。该矿田1000米；*市煤矿区，按1100米以浅煤层计算储量，C级344亿吨，D级942亿吨；旦镇煤矿区，煤质为气煤、肥煤、天然焦、无烟煤等，探明此矿储量139亿吨；冠县堂邑煤炭预测区，面积700平方公里。见煤深度16002600米，预测储量14亿吨。石油和天然气：据勘察，油、气储集地段分布在莘县、高唐大部，*市、临清中部，茌平西部和冠县东部。中原油田三部油区，探明石油储量3000万吨，天然气储量1万亿立方米；莘县凹陷生油区，面积约2600平方公里，生油岩体约4333亿立方米；冠县凹陷生油区，面积约1100平方公里，顶板埋深168

28、8米，生油岩体厚度2000米左右，体积2117亿立方米。四、地震及烈度根据中华人民国国家标准建筑抗震设计规（GB50011-2001）和中国地震动参数区划图（GB18306-2001），抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g。五、交通运输条件*市是交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。*市铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从*市出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达国际机场，4小时可达海港，沿京九线4小时可到达北京。火车平均运行速度120公里/小时。六、外部水电供应条件*市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城

29、市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。1、给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为*市自来水公司，供水普及率将达到100。根据*市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。2、排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。3、供电本项目用电由开发区供电部门统一解决本项目用电。第四章 建设工程方案第一节 总体规划方案一、 土地现状与评价本项目从实际情况出发，在充分

30、考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，规划居住规模约为600人。该地区工业少，空气清新，环境幽静，具有得天独厚的建设条件。场地分析：项目规划用地9295平方米，规划用地围的地势较平坦，无障碍建筑物，适宜居住小区的建设。环境分析：规划用地地块依托多所教育机构，如*市大学、*市一中、文轩中学等学校，文化气息浓厚，交通便利。技术分析：项目竣工后可提供15330平方米高品质住宅。二、项目规划依据及理念 1、规划依据(1)中华人民国城市规划法(2)城市规划编制办法(3)城市居住区规划设计规(GB50180-93)(4)住宅设计规(5)建筑设计防火规(6)中华人民国城市规划法 2、规划设计理念采用

31、现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面： (1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。 (2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、运河、小品与绿化融为有机整体。 (3)文化环境：融合居住文化、运河文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。 (4)职能环境：预计住宅建筑设计在信