常德市水产品综合批发大市场可行性实施报告.docx
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常德市水产品综合批发大市场可行性实施报告
水产品综合批发大市场
可
行
性
研
究
报
告
目 录
附表：
1、投资计划及资金筹措表
2、经营收入和经营税金及附加估算表
3、总成本费用估算表
4、借款还本付息表
5、损益表
6、全部投资财务现金流量表
7、资金来源与应用表
8、资产负债表
9、敏感性分析表
附图：
1、市水产品综合批发大市场总平面布置图
2、市水产品综合批发大市场区域位置图
附件：
1.中澳农业科技发展有限公司企业法人营业执照
2.中澳农业科技发展有限公司组织机构代码证
3.中澳农业科技发展有限公司税务登记证
4.中澳农业科技发展有限公司验资报告
5.中国农业银行红星分行银行询证函
6.中国农业银行省分行关于水产品综合批发大市场的资信证明
7.市鼎城区人民政府关于水产品综合批发大市场规划选址和用地意见
8.市鼎城区委常委关于城建工作专题办公会议纪要
9.市鼎城区委、区政府工作调度会议纪要
10.市鼎城区人民政府区长办公会议纪要
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
水产品综合批发大市场
1.1.2建设单位
企业名称：
中澳农业科技发展有限公司
注册地址：
省市芙蓉区芙蓉中路
法人代表：
王罗文
注册资金：
壹仟零捌拾万元
业务围：
农副产品的研究、生产、加工、销售；农产品的物流、贸易、市场的开发与管理；农业信息软件的研究、开发、生产、销售；农业科技项目的推广、培训、咨询；特种种植、养殖业的研究与开发。
1.1.3建设地点
省市鼎城区福广村
1.1.4建设容与规模
本项目规划总用地200亩，总建筑面积98000平方米，其中：
水产品综合交易区68300平方米，冷冻储藏库12800平方米，水产品加工区5200平方米，水产品检验检测中心500平方米，水产品展销中心4400平方米，信息及管理综合楼3000平方米，地下停车场3000平方米，污水处理站600平方米，物业管理用房200平方米。
项目建成后年总交易量100万吨，年交易额100亿元。
1.1.5投资估算与资金筹措
项目总投资9237万元。
其中：
固定资产投资8827万元，建设期利息180万元，流动资金230万元。
资金来源为建设单位自筹4237万元，银行贷款5000万元。
1.1.6建设总工期
项目建设期为2年，自2008年4月-2010年4月。
1.1.7财务效益指标
项目投资利润率14.73%，投资利税率16.73%，所得税后财务部收益率13.65%，所得税后全部投资回收期为8.3年。
1.2编制依据和研究围
1.2.1编制单位
编制单位：
省国际工程咨询中心
法人代表：
匡竹述
资格等级：
甲级
证书编号：
工咨甲1030123001
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.2.2编制依据
1.《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》；
2.国家发改委《现代农业示项目建设规划（2007-2010）》；
3.商务部《农产品出口“十五”发展规划》；
4.农业部《全国渔业发展第十一个五年规划》；
5.农业部《“十一五”时期全国农产品市场体系建设规划》；
6.《省国民经济和社会事业“十一五”发展规划》；
7.市委、市人民政府《关于大力推进农业产业化的决定》；
8.《市国民经济和社会发展“十五”计划和2010年远景规划》；
9.市鼎城区人民政府区长办公会议纪要；
10.国家和省、市有关部门颁布的政策、法律和法规；
11.国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
12.建设单位提供的有关基础资料。
1.2.3研究围
通过对洞庭湖区域水产品资源优势和流通优势的预测，论证本项目建设的必要性；通过市场调查和预测分析，确定项目建设方案和投资规模，并提出主要设备选择意见；估算项目总投资，提出资金来源和筹措方式；评价项目的经济效益、社会效益和环境效益，分析项目抗风险能力；据此提出结论性意见，供审批部门和投资主体决策参考。
1.3主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
数据
备注
1
总占地面积
㎡
133200
合200亩
2
总建筑面积
㎡
98000
3
建筑密度
%
52
4
容积率
0.74
5
绿地率
25%
6
总投资
万元
9237
7
建设期
年
2
8
劳动定员
人
362
9
投资利润率
%
14.73
10
投资利税率
%
16.73
11
全部投资回收期
年
8.3
所得税后
12
财务部收益率
%
13.65
所得税后
1.4研究结论与建议
a）水产品综合批发市场的建设符合国家产业政策。
项目的建设对加快我国农副产品市场建设、完善市场流通链、推进农业现代化和新农村建设、全面落实科学发展观、加强“三农”工作、调整农业产业结构、增加财政税收和社会就业、将资源优势转化为经济优势、促进农业经济可持续发展、维护社会稳定具有十分重要的意义。
b）市地处洞庭湖区西部，是省水产品资源十分丰富的鱼米之乡，同时也是全国水产品重要集散地。
由于现有桥南水产品批发市场规模偏小，设施简陋，管理混乱，已不能适应市场发展需求。
为了改变现有水产品交易市场状况，大力推进水产品市场流通，市鼎城区委、区政府决定将原有的桥南水产品市场搬迁，并通过招商引进中澳农业科技发展有限公司异地择址建设水产品综合批发市场。
c）项目选址位于鼎城区金霞路以南，桃花源路以西的福广村围。
东临桃花源路和319国道，南邻规划建设中的农产品物流中心，西临沅江和规划建设中的滨江路，北靠规划建设中的物流中心仓储区。
项目总规划占地面积200亩，总规划建筑面积98000㎡，主要包括水产品综合交易区68300平方米，冷冻储藏库12800平方米，水产品加工区5200平方米，水产品检验检测中心500平方米，水产品展销中心4400平方米，信息及管理综合楼3000平方米，地下停车场3000平方米，污水处理站600平方米，物业管理用房200平方米。
市场拟建地交通、土地、水电等外部基础条件良好。
d）项目总投资9237万元，其中：
固定资产投资8827万元，建设期利息180万元，流动资金230万元。
资金来源为建设单位自筹4237万元，银行贷款5000万元。
项目投资利润率14.73%,投资利税率16.73%，所得税后财务部收益率13.65%，所得税后全部投资回收期为8.3年，项目有较好的经济效益。
同时，该项目能为市提供较稳定的税收和财源，并能安排近2800人就业，有较好的社会效益。
建议国家将本项目列入农业产业化开发重点支持项目计划，并给予资金和优惠政策支持。
2建设背景及其必要性
2.1建设背景
农业部在《全国渔业发展第十一个五年规划》中提出，至“十一五”期末，我国水产品总产量将达到6000万吨，年均增长3.3％，人均水产品占有量44公斤，人均水产品消费量12公斤。
随着城乡居民消费水平的提高，国特色水产的消费呈现大众化之势，其市场需求会逐步增加。
鲍鱼、海胆、虾、蟹等特色水产，因味道鲜美、营养丰富而备受称誉，在国外市场上十分畅销。
世界水产品消费量在未来30年将进一步增加，而水产品供给的增加将主要来自以中国为首的亚洲发展中国家。
由于世界围海洋渔业资源呈衰退趋势，未来国际水产品消费市场的缺口将主要依赖养殖产品补充。
我国渔业具有养殖生产规模大、技术先进、劳动力资源丰富、加工能力强等优势，未来发展前景广阔。
省农牧渔业总产值将达到2200亿元，农牧渔业增加值1520亿元，年均递增4％以上。
作为我国淡水渔业主产区，渔业产量连续十几年销售量增长都在10％以上。
按省渔业发展规划，市“十一五“期间渔业总产量将发展到100万吨，市埸需求旺盛。
目前，市水产品产量占全省的17.2％，居全省各市州第2位，渔业产值占全省的22．6％，居第1位，初步实现了从渔业大市向渔业强市的转变。
因此，市利用当地丰富的水产资源，抓住农业产业结构战略性调整契机，调增渔业养殖水面，提高渔业比重，完善水产品市场体系建设，通过招商引资，搬迁现有桥南水产市场，择址新建水产品综合批发大市场，提升水产市场品位，逐步形成区域化布局，专业化生产，规模化经营。
2.2建设必要性
2.2.1项目建设有利于加快市农业产业结构调整
市是我国重要的商品粮基地，同时也是省渔业强市。
长期以来，由于市场流通不畅，农产品生产效益低下，严重制约了农民收入的增加和农村经济的发展。
所以，本项目的建设，对优化区域农业产业结构，提高第三产业比重，加快农副产品市场建设，提高农副产品市场竞争力，提升地区产业经济水平，对解决“三农”问题和维护社会稳定发挥了重要作用。
2.2.2项目建设有利于加快市水产品市场体系建设
我国水产品市场体系建设虽然取得了长足的进步，但与发达国家比较成熟和完善的水产品批发市场体系相比较，还存在着明显的差距和不足。
水产品批发市场设施简陋、服务功能单一的问题仍然突出，制约市场发挥更大的作用；农民进入市场的组织化程度低，市场主体呈小规模、大群体格局，流通效率不高，抗市场风险能力弱；农产品市场管理相关法律制度不健全，维护市场秩序工作难度大；农村商品流通的信息化建设处于起步阶段；这些因素都对农产品市场体系建设提出了严峻挑战。
因此，扩大市埸规模，强化信息流通，完善农产品市场体系日显其紧迫性。
市是省最大的重要的水产品生产地，有丰富的水产资源和宽阔的养殖水面。
项目所在地鼎城区养殖水面近20万亩，其周边地区的水产养殖水面近60万亩，加上洞庭湖地区的水产养殖业，该地区己形成全国淡水资源鱼类的重要原产品供应基地，据相关部门统计与测算，该项目潜在的产品资源产量达百万吨左右。
市桥南商贸城始建于1994年，原规划为桥南大市埸。
经过十三年的努力，已经形成为一个国影响力非常大的水产专业市埸和一个初具规模的综合农贸市埸。
桥南商贸城水产市埸运行十余年，培育了一大批有规模和十富经验的经营户，目前有水产经营户100余家，固定运输车辆600余台，以及配套的经营服务商近300家，并有成规模的农贸市埸为周边的2万居民提供生活服务。
水产市埸目前已经形成了庞大的销售网络，其产品已销往全国20余省，50多外地市及的绝大部分地市，并形成了有地方特色的专营销售渠道，多年积累的较丰富的信息资源这是该项目又一基础。
桥南商贸城水产市埸运行发展至今，因缺乏整体规划，市埸经营业门面严重不足，埸道路太窄，货运汽车、小车转向困难，运进货车和运出货车，现在市埸拥挤不堪，众多经营商户和产品已经无法入市，该市埸急待扩容。
加之市埸管理粗犷，市埸信息滞后，环境卫生差等问题，严重制约当地水产品的经营销售，影响了该行业快速发展，因而急需改造。
因此，必须依靠有较强经济实力的企业集团或投资商投资，对其升级改造，可以快速摆脱目前市埸困境，剔除严重制约现有市埸发展的不利因素，迅速成为乃至国家级水产品信息物流示基地。
3市场分析及预测
3.1市场供求现状
是一个农业大省，农产品种类丰富，农、牧、渔业比较发达，全省“十一五”规划水产品年产量220万吨。
市2007年水产品总量35万吨，比2006年同期增长12％万吨，实现养殖业产值143亿元，其中渔业产值占全省的22.6％，居全省第1位。
市渔业发展稳步上升，优质鱼多、名贵鱼多，名优特养殖面积继续扩大，渔业养殖结构进一步优化，精养、套养、网养等规模加大。
四大家鱼等常规水产发展稳定，珍珠、龟鳖等特种养殖发展加快。
四大家鱼外养殖品种主要有鳜鱼、乌鳢、大口鲶、加州鲈、斑点叉尾回、黄颡鱼、鳝鱼等，有一批渔业精品名牌，如汉寿太白青虾、鼎城鳜鱼、洞庭珍珠、汉寿甲鱼、澧州北王鱼、洞庭大闸蟹等。
其中淡水育珠面积已达31．7万亩，每年珍珠原珠产量达800—1000吨，占全省95％，育珠面积占全国的50％以上，养殖技术处于全国领先水平。
目前，洞庭湖区常规水产品价格基本稳定，部分品种价每年略有上涨。
特种水产品价格上升较快，特别是龙虾价格高达7元／公斤，平均收购价在5元／公斤。
市水产品已销往北京、上海、等全国20多个省市和50多个地市。
到2010年，市水产品产量将达到60万吨，实现养殖业产值75亿元，占农业总产值比重65％以上。
同时，市也是我国重要的水产品生产和流通基地。
加快水产品综合批发大市场建设，完善水产品流通、储藏、运输、质量监督检测、市场信息网络等配套功能，有利于解决洞庭湖区水产品流通和集散。
3.2市场供求分析
2007年市发展特种水产养殖面积29．63万亩，占全市总水面的25．05％，商品产量达5991吨，占全市水产品总产量的2．47％，产值达6亿元，占渔业总产值的34．58％。
甲鱼养殖实行温棚育苗、大塘以低质鱼喂养的生态养殖。
汉寿县的甲鱼养殖面积达3.1万亩，商品甲鱼产量1000吨以上。
蛙类养殖0.86万亩，商品产量1031吨；虾蟹养殖面积7.49万亩，商品产量589吨。
珍珠养殖是独具特色的强势产业，2006年养殖面积达14.3万亩，年末吊珠蚌13579万个，年产珍珠166.5吨,占全国珍珠产量的10％左右；2007年发展到15.62万亩,吊养蚌15500万个，其中安乡7万亩，吊蚌8000万个，鼎城5.2万亩，吊蚌4500万个，汉寿3万亩，吊蚌3000万个。
预计今年全市珍珠产量可达180吨。
随着区域特色渔业的规模发展，培育出了一批渔业精品名牌，如汉寿太白青虾、鼎城鳜鱼、洞庭珍珠、汉寿甲鱼、澧州北王鱼、洞庭大闸蟹等。
2007年市水产品优质品率达到68.37％以上，其中优质鱼类比重达63.85％。
2007年全市名贵鱼养殖面积28.14万亩，比2006年增加11.91万亩，占全市养鱼总面积的23.79％，养殖品种主要有鳜鱼、乌鳢、大口鲶、加州鲈、斑点叉尾回、黄颡鱼、鳝鱼等，名贵鱼产量35975.1吨，比2006年增加24755.1吨，增幅达2.2倍，名贵鱼占全市水产品总产品总量的比重由3.38％上升到14.81％。
市鳜鱼养殖面积达1.9万亩，产商品鳜鱼1099吨，鼎城区专塘养鳜亩产312.6千克，混养亩产27.5千克。
乌鳢养殖面积6.45万亩，产量2969吨。
全市发展名贵鱼网箱236.6亩,占全市网箱总面积14.71％。
澧县网箱养鳜每平方米产鱼44．25千克，产值2274．4元，纯利润1389.6元。
桃源县利用水库网箱养斑点叉尾回，每平方米产鱼46千克，产值839元，纯收入373元。
安乡网箱养鳝，每平方米产鳝6.3千克，产值210元，纯利84.1元。
3.3目标市场定位
建设一个国际性的水产品交易和信息物流平台，打造一个国家级水产品专业物流集散中心，努力扩大市场占有份额，发挥批发市场的龙头和桥梁作用，带动市和湘西北地区农产品物流经济发展，为水产品走向全国和国际市场铺设一条信息物流高速公路。
3.4市场竞争力分析
a）本项目的建设将是市唯一的水产品综合批发大市场，利用市优厚的水产养殖优势，将水品销售扩展到省其它地区，外省及国外，具有明显的市场竞争优势。
b）本项目是市定点建设的水产品综合批发市场，对市的经济发展有着重要的促进作用，得到了市委、市政府和鼎城区政府的大力支持，搭建了良好的政府平台。
c）项目将做好市场统一规划，加强科学管理，建设一流的电子商务信息系统和商品质量检验检测系统，树立良好的品牌形象，提高运营效率，并利用原桥南水产品综合批发大市场多年运营形成的固定供销渠道，为增强市场竞争力提供了坚实的基础。
4项目选址与建设条件
4.1项目选址
始建于2300年前的战国时代，古称武陵、朗州、鼎州、宋代（公元1117年）始名，沿用至今。
因产物丰腴，交通便捷，兵家必争之史实而留下“天下粮仓、云贵门户”之美称。
市地处西洞庭湖滨，是我国著名的渔米之乡，渔业产值占省的22.6％，居全省第1位，是省的渔业大市和渔业强市。
鼎城区位于市区外围，陆路、水路、空中交通优势明显，紧临319国道和207国道，六条高速公路均在该地交汇，区域有两个三千吨级的码头，水路可经洞庭湖入长江，直达省外主要港口。
该区是我国一个农业生产重点基地，粮、棉、油、鱼、猪等多项农产品产量居全国百强，其中珍珠养殖10万亩，年产量40万公斤以上，是久负盛名的鱼米之乡。
区养殖水面近20万亩，周边地区水产养殖水面近60万亩，加上洞庭湖地区的水产养殖业，该地区己形成了我国淡水资源鱼类的重要原产品供应基地，水产品总量逐年增加，2007年产量35万吨，比上年增长12％，四大家鱼等常规水产发展稳定，珍珠、龟鳖等特种养殖发展加快，名优特养殖面积继续扩大，渔业养殖结构进一步优化，精养、套养、网养等规模加大。
同时，鼎城区也是一个商贸强区，区域的桥南大市场是中南五省重要的物资集贸中心之一，年交易额过百亿元。
水产品综合批发大市场拟建于市鼎城区福广村。
东临桃花源路和319国道，南邻规划建设中的农产品物流中心，西临沅江和规划建设中的滨江路，北靠规划建设中的物流中心仓储区。
总规划占地面积200亩，总规划建筑面积98000㎡。
主要包括水产品综合交易区、冷冻储藏库、水产品加工区、水产品检验检测中心、水产品展销中心、信息及管理综合楼、地下停车场、污水处理站和物业管理用房等建设容。
项目初步选址方案由市鼎城区委、区政府组织规划、国土等职能部门联合研究确定。
该选址方案符合国家有关产业政策和用地原则，在充分考虑城市发展总体规划的前提下，利用地域优势和交通优势，水、电、通讯、环保等基础设施条件能满足项目建设需要。
4.2建设条件
4.2.1自然条件
a）气候条件。
该地区属属温带季风性湿润气候，雨量充沛。
年均气温：
16.5℃，年最高温度：
39℃，年最低气温：
-8℃；年平均相对湿度81％；年均降雨量1310毫米，日最大降雨量195．5毫米；年日照时数1530—1870小时；年无霜期265—285天；夏季主导风向东南风、北风，全年主导风向为北风。
b）工程地质条件。
市属于小平原地区，该地区地质稳定，110米以下为石灰岩层，无自然地震，土色为深咖啡色，地下不在地表5米以下。
本地区地震基本烈度为六级。
4.2.2交通条件
市是中国60个高速公路枢纽城市之一，是省除省会长涉外同时拥有铁路、高速公路、机场、水运的陆城市。
a）铁路方面：
项目区长铁路客运站3公里，货运站2公里。
b）公路方面：
区域有6条高速公路和2条国道通过。
至高速公路已经建成，至（）、市至（）高速公路已经开工，市至荆州、至、至的高速公路即将动工建设。
国道319和国道207横穿其中。
c）水路方面：
项目区有沅江、澧水两条河，可全年通航。
沿江有36座码头，其中港有2座500吨级码头，1座千吨级集装箱码头。
水路南抵，北通，经洞庭湖入长江，上达，下抵上海。
d）航空方面：
紧邻项目区的机场可起降波音737、757大型客机，并已开通至北京、上海、、、等航线。
4.2.3用地条件
拟建场地位于市鼎城区福广村，属市城市建设规划用地围。
项目总用地面积133200㎡（200亩），用地围现为农民菜地和闲置用地，属农村集体土地，由鼎城区统一征收后使用。
政府对于拆迁人口通过一次性给予安置费补偿的办法，保证安置户购买到不低于原有水平的住房，并另外给予土地补偿。
为解决部分拆迁户人员的工作安置问题，对批发市场门面，优先出租、出售给拆迁户经营。
另外，在同等条件下优先招聘部分拆迁户人员为市场工作人员。
政府可根据项目施工进度计划，在一次性规划的前提下，土地征用可分年度有计划、分步骤实施。
4.2.4原材料供应
项目所在地水产品资源丰富，原材料供应充足。
近几年来，市新增养殖水面29.7万亩，其中四大湖区如安乡新增6万亩，鼎城新增6万亩，汉寿新增4万亩，澧县新增3.1万亩。
目前全市养鱼水面达118.29万亩，其中池塘60.17万亩，湖泊27.91万亩，水库22.95万亩，河沟7.26万亩。
同时，全市发展网箱1602亩，约4.5万口，为项目的渔业资源供应奠定了良好的基础。
5建设容及建设规模
5.1市场功能与经营围
本市场设计遵循“功能齐全、配套完善、管理科学、服务一流”的原则，市场具有以下主要功能：
a）信息功能：
对市各县、区、乡、省、省外水产品、干货、畜产品等的产、供、价格、质量、品种信息及本市场幅射围区的需求等通过市场信息管理系统来实现。
b）批发交易功能：
按设计规模设置海产品、淡水鱼类、贝类及干货等分类存放批发场所。
c）检验检测、计量功能：
成立水产品质量检测室，配置水产品农药残留量和其它有害物质的检测设备，建立质量管理制度，把好进货和销售关。
设有专门质检人员；不准销售假冒伪劣和有害物质超标的水产品。
规物价，实行明码标价，配备专兼职物价员监管；定期检测计量器具，保证合格率达100％；短斤少两。
埸配置电子地磅，方便车装称重。
d）消防安全功能：
对水产品综合批发市场的消防场地、道路、给排水、污水垃圾处理等基础设施建设进一步加大投资力度，保障市场购物群众的人身财产安全。
g）管理服务功能：
市场采用先进的信息自动化系统，对办公、商务管理（交易、仓储等）、物业管理、会展等提供管理与服务。
市场还具有对买、卖双方协调、代办运输、生产服务等方面的服务功能。
另外，市场管委会同有关部门协调，在市场设有工商、税务、银行、保险、中介等机构，对买卖双方进行一条龙服务。
市场经营围主要包括海产品、淡水鱼类、贝类产品及干货产品的批发、零售，并从事水产品信息咨询、市场咨询、会展、广告等服务。
5.2建设容与建设规模
项目总规划占地面积200亩，总规划建筑面积98000㎡，主要包括水产品综合交易区68300平方米，冷冻储藏库12800平方米，水产品加工区5200平方米，水产品检验检测中心500平方米，水产品展销中心4400平方米，信息及管理综合楼3000平方米，地下停车场3000平方米，污水处理站600平方米，物业管理用房200平方米。
根据拟定的规模及市场的功能与定位，本项目主要建设容见下表：
建设容一览表
序号
功能区
项目名称
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
1
淡水养殖交易区
交易大棚
21000
21000
市场门面
8000
16000
2
海水养殖交易区
交易大棚
5000
5000
市场门面
5000
10000
3
干货交易区
交易大棚
6300
6300
市场门面
5000
10000
4
水产品加工区
收购贮存场
600
600
净洗场
800
800
分割车间
1000
1000
加工车间
1000
1000
分级包装车间
1800
1800
5
冷冻储藏区
恒温贮存库
3200
12000
消毒车间
500
机房
300
6
综合楼
信息及办公用房
600
3000
7
展销中心
水产品超市
2100
1400
水产品展示中心
3000
8
检测、检验中心
500
500
9
地下停车库
3000
3000
10
污水处理站
600
600
11
物业管理用房
200
200
合计
65700
98000
6工程技术方案
6.1总图运输
6.1.1编制依据
拟建地地形图、城市总体规划、国家现行规、标准。
6.1.2工程地质条件
市场选址位于市鼎城区319国道与桃花源机场路交汇处福广村。
场地地势平坦，地质情况简单，无不良工程地质现象。
根据《中国地震动参数区划图》，查得项目区地震地峰值加速度小于0.05g，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度为VI度。
6.1.3物流运输条件
该项目东临319国道和桃花源路机场高速，西临沅江。
石长铁路、长常高速、常高速贯穿境，离机场仅12公里，车站码头一应俱
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