乐山市某酒店项目商业计划书doc 18页.docx

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乐山市某酒店项目商业计划书doc18页

乐山市某酒店项目商业计划书（doc18页）

部门：

xxx

时间：

xxx

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乐山市峨边彝族自治县

黑竹沟大酒店项目

计

划

书

项目部

乐山市峨边县黑竹沟大酒店

策划单位：

黑竹沟酒店项目部

策划时间：

二○○九年十月

项目背景

黑竹沟位于乐山市峨边彝族自治县境内，面积约180平方公里，生态原始、物种珍稀、景观独特神奇，二○○○年二月二十二日被国家林业局批准为国家级森林公园。

随着乐山市将黑竹沟景区定位为“我国一流的生态、户外旅游区和观光、度假、健身、避暑胜地”的旅游胜地，前来峨边黑竹沟旅游的人数大幅度增加，这在很大程度上加重了景区的接待负担。

因此，峨边黑竹沟生态资源开发股份有限公司决定投资人民币1600万元将黑竹沟大酒店建设成为一幢集休闲、商务、娱乐为一体的标准化酒店。

此项目建筑面积6362.8平方米，建设工期为14个月，要求工期2009年11月1日开工。

项目简介

峨边黑竹沟生态资源开发股份有限公司根据黑竹沟景区的统一规划，决定在在黑竹沟沟口投资一块地皮，所投资的地皮整体呈矩形，东西长，南北短，实测占地面积1500平方米，项目计划建设一幢集休闲、商务、娱乐为一体的标准化酒店。

大楼共6层，其中地下停车场一层，主楼共五层一楼为接待大厅、餐厅、娱乐室、酒店办公室，二至五楼为客房。

建筑配套设施有中央空调和电梯及周边绿化。

地下停车场面积1060平方米，可停车100辆，各个配套项目已向有关单位征询，可配套解决。

该酒店的接待大厅面积156平方米，餐厅面积356平方米，娱乐室面积436平方米，客房总面积4237平方米，办公室面积120平方米。

预计将于2011年1月9日结束项目。

项目目标与目标描述

（1）交付物成果。

设计建设一幢具备一流设施的标准化酒店，总共建筑面积6362.8平方米。

（2）工期要求。

2009年11月1日至2011年1月9日，历时14个月。

（3）成本要求。

总投资1600万元。

为了使项目各相关方和项目团队成员准确理解项目内容，明确项目目标，项目部用简洁的表格形式对项目进行了描述，如下表：

项目名称黑竹沟酒店建设项目

项目目标14个月完成酒店的设计、建造工程，总投资1600万

交付物一幢总建造面积6362.8平方米，具有一流设施的标准化酒店

交付物完成准则工程建设、建造、室内和室外装修及周边绿化要求

工作描述主体结构、公用系统、高档设施、室外道路和绿化工程

工作规范依据国家建设建筑工程的有关规范

所需资源估计人力、材料、设备的需求预计

开工日期2009年11月1日

工程设计完成日期2010年1月4日

基础工程完工日期2010年3月25日

重大里程碑主楼完工日期2010年9月1日

安装工程完工日期2010年10月21日

装修工程完工日期2010年12月20日

户外工程完工日期2011年12月20日

工程验收日期2011年1月9日

项目经理审核意见：

按要求保质保量完成任务

签名：

陈利红日期：

2009年11月1日

项目组织管理机构设置

项目组织结构形式

为了保证黑竹沟大酒店建设项目顺利进行，需要公司各部门共同协作，实现项目总目标。

按照项目经理负责制的要求，公司通过内部招聘的方式委派一名项目经理负责项目，并按照项目经理的要求与需要，组调个部门人员组成项目机构对项目进行管理。

该建设项目组织形式，采用矩阵式组织。

如下图：

项目经理主要负责和领导项目从开工到竣工的全过程施工生产经营的管理，是公司在该项目上的领导者，项目经理下面设置项目办公室、技术组、计划采购组、费用组、质量组、作业队六个部门，从而使项目经理通过下属的部门，了解项目的信息，使得项目经理根据执行决策，从而更好更快的完成该项目。

项目重大里程碑

参照本项目的建设目标要求和时间限制，结合项目的特点和各方面的约束要求，经研究确定了本项目的重要里程碑事件并制作出了针对本项目的重大里程碑事件关系的里程碑计划图如下。

项目里程碑计划图

说明：

为满足业主尽快建成此酒店以缓解景区目前紧张的旅游接待需求，缩短项目工期和减少项目投资成本，项目办决定采取轮班制休假条列，也就是要确保工程每天开工（特殊因素除外）。

项目工作分解

由于本项目所涉及的范围比较广、工程量大、工作内容多等特点，为清晰明确地反映项目的德工作范围，经项目组研究，按照工作分解结构的原理对本项目进行了较为详细地分解，经过与业主协商讨论，确定了本项目的具体工作范围，用工作分解结构示意图表示如下：

项目责任分配

为有效提高项目在执行过程中的效率，方便在项目实施过程中对工程进行有效的协调、监督和管理。

经项目部研究决定实施责任到人的分工制度，以下为该项目的责任分配矩阵。

黑竹沟大酒店项目责任矩阵

任务名称

项目办

技术部

计划部

采购部

质量部

建筑队

责任人

项目管理1100

▲

★

★

★

★

陈利红

勘察设计1200

★

▲

★

罗志中

实地勘察1210

★

▲

○

罗志中

方案讨论1220

★

▲

罗志中

初步设计1230

★

▲

罗志中

施工图完整设计1240

★

▲

罗志中

基础工程1310

★

★

吴朝政

土方1311

★

○

▲

吴朝政

基础1312

★

○

▲

吴朝政

主体工程1320

★

★

吴朝政

地下室1321

★

○

▲

吴朝政

主楼工程1322

★

○

▲

吴朝政

安装工程1330

★

★

吴朝政

电梯安装1331

★

★

○

▲

尹晓龙

管道工程1332

★

★

○

▲

尹晓龙

空调通风设备安装1333

★

★

○

▲

尹晓龙

电气工程1334

★

★

○

▲

尹晓龙

消防工程1335

★

★

▲

尹晓龙

装修工程1340

★

★

陈友峰

室外装修1341

★

○

▲

陈友峰

室内装修1342

★

○

▲

陈友峰

室外工程1350

★

★

陈友峰

室外道路1351

★

○

▲

陈友峰

室外照明1352

★

★

○

▲

陈友峰

室外绿化工程1353

★

★

○

▲

陈友峰

工程验收1360

▲

★

○

陈利红

注：

▲－负责，★－参与，○－监督，※－审批

人力资源及费用计划

为了确保整个项目的顺利进行，明确整个项目期间的人力资源的需求状况，了解到什么时候需什么资源、需要多少资源，以便以前做好安排。

同时也对费用的支付情况预先有一个初步的预算安排，到什么时候需要多少费用，到那个时间点为止，总共计划支付多少费用。

项目根据本项目的费用目标，结合进度，经过反复研究和详细测算，确定的项目的预算费用如下图

黑竹沟大酒店项目人力资源及费用分解图

任务名称

工日

工期/天

资源名称

人力资源数目/人

固定投入/万元

人力费用/万元

总费用/万元

项目拟定1100

勘察设计1200

实地勘察1210

1000

10

工程师

100

10

6

16

方案讨论1220

1000

10

工程师

100

5

6

11

初步设计1230

900

15

工程师

60

5

5.4

10.4

施工图完整设计1240

1500

30

工程师

50

10

9

19

基础工程1310

土方1311

4000

40

工人

100

25

12

37

基础1312

12000

40

工人

300

45

36

81

主体工程1320

0

地下室1321

16000

40

工人

400

100

48

148

主楼工程1322

48000

120

工人

400

466

144

610

安装工程1330

电梯安装1331

2000

40

工人

50

25

6

31

管道工程1332

2700

45

工人

60

20

8.1

28.1

空调通风设备安装1333

5000

50

工人

100

185.5

15

200.5

电气工程1334

2000

40

工人

50

20

6

26

消防工程1335

1000

20

工人

50

24

3

27

装修工程1340

室外装修1341

7000

70

工人

100

40

21

61

室内装修1342

9000

60

工人

150

75

27

102

室外工程1350

室外道路1351

8000

20

工人

400

25

24

49

室外照明1352

3000

20

工人

150

20

9

29

室外绿化工程1353

4000

20

工人

200

30

12

42

工程验收1360

4000

20

管理人员

200

10

12

22

项目管理1400

10000

管理人员

200

20

30

50

小计

142100

3220

1160.5

439.5

1600

工程师/（元/工时）

60

管理人员/（元/工时）

50

工人/（元/工时）

30

以下为各项费用按月分配的直方图：

甘特图和网络计划图

为了准确的编制项目的进度计划，项目部依据项目的工作分解结构和费用资源等各种约束限制条件，编制了网络计划图。

以便于准确的反映项目工作的逻辑关系和其他进度信息，工作图具有直观易懂的特点，对于进行资源的优化配置发挥很大的作用。

其中甘特图和网络计划图及代号解释如下：

黑竹沟大酒店项目甘特图

酒店建设双代号网络示意图

代号解释及简单工时

项目关键路径

通过对结合项目甘特图对项目网络计划图项目组确定了本项目的关键路径如下：

实地勘测-方案讨论-初步设计-施工图完整设计-土方-基础-地下室-主楼工程-空调通风设备-室内装修-工程验收

项目成本曲线

项目成本是执行项目的基础，是项目能否取得成功，达到预期效果的主要因素。

项目组根据项目各个阶段的费用分配情况绘制了项目的成本曲线图和累积成本曲线图如下：

通过本图可以看出项目主要费用集中发生在7—12月，这是因为这个时期是项目主要的建设时期，包括主体工程和安装装修工程，在制定费用控制计划的时候要着重考虑该时段的费用执行情况。

项目参数汇总

针对本项目的各项特点，项目部决定对项目的进度计划和费用计划每周进行一次检查，通过检查将项目进展状态的各项数据用挣值分析法进行分析。

如果项目出现偏差要查明原因，采取果断的措施，及时对计划作出调整。

在每月月末将项目的BCWS、BCWP、ACWP值测算后记录到项目参数表中，本项目已经进行到开工后的第10个月，测算出的所有参数如下图所示：

项目的各种参数汇总

项目进度费用控制计划

根据项目的参数记录表，项目组绘制了项目的进度偏差曲线及费用偏差曲线如下：

从上图可以看出计划价值（BCWS）高于项目的实现价值（BCWP），项目实施的进度延误。

项目的实现价值（BCWP）高于项目的实际费用（ACWP）说明项目费用由结余。

从项目参数汇总表可以看出项目在执行到第10个月，即安装工程完工后，装修工程开始10天的测算数据如下

BCWS：

941.9万元BCWP：

924万元ACWP：

850万元

SV=BCWP-BCWS：

924-941.9=-17.9万元（项目进度延误）

CV=BCWP-ACWP：

924-850=74万元（表示费用结余）

EAC=BCWS×ACWP/BCWP：

1600×850/924=1471.5万元

通过以上各个数据可以看出黑竹沟大酒店的项目实施效率较高，但是进度较缓慢，项目组根据有关规定，采取了加大投入增加作业人员等方法来提高项目进度，以确保项目达到预期的要求。

项目风险评估及应对计划

为了准确估计项目可能遇到的风险，项目部编制了规范的表格，在项目检查时，有过程控制小组成员填写。

下面是我们组针对这个项目预测风险，如表1-1。

对于项目的风险，我组制定了相应的应对策略，主要采取回避、转移、缓和、接受等方法，主要的应对措施有：

（1）跟踪识别风险，

（2）识别其余风险，（3）相应的改变风险计划，（4）风险计划的顺利进行，（5）评估风险计划的效果。

项目组对每个阶段的风险识别表进行讨论，制定了相应的措施，如表1-2：

项目风险识别表

项目风险应对计划表1-2

项目进度管理过程

项目部在项目执行的过程中，通过从技术、资源、组织措施和管理措施等方面出发，通过项目的进度报告和、重大突发性事件报告、项目变更申请报告、项目执行状态报告、项目关键点检查报告和项目完工报告等一系列报告来监控项目的执行状态，通过与项目的计划进行对比，分析出已经出现和可能出现的偏差，权衡已经造成的和可能造成的影响，从而采取与之相对应的应对措施以保证项目的顺利进行，其中项目的控制过程和方法如下图所示：

项目控制图解

按期望目标对进度计划进行编制和更新

实施进度计划

资源

组织措施

管理措施

技术措施

动态监控

对比分析

与进度计划不符

对策

干扰分析

与进度计划相符符

干扰分析

执行计划

进展状态报告

项目关键点检查报告

工作名称

主楼工程

抄送部门

项目部

关键点名称

水泥强度

检查时间

2010-8-8

检查实施人

伊晓龙

任务编码

1322

报告日期

2010-8-10

报告份数

2

检查的项目内容

水泥规格、质量是否符合设计要求，混合是否副合设计和规范要求

实际进程描述

与计划进程相比

存在的问题

水泥土混合结构，部分达不到施工规范要求

建议与预测

加强施工人员管理，增加人员投入

检查结果

进展比较顺利

检查负责人：

伊晓龙签字：

伊晓龙日期：

2010-8-13

项目执行情况报告

任务负责人审核意见：

查明原因，采取措施签名：

罗志中日期：

2010-9-3

设备、安装

潜在的风险分析及建议

增加人员后，能保证工期

任务完成估测

正常

现在技术状况

需增加人员

现在人员配备状况

延期

任务能否按期完成

是

提交物是否能满足性能要求

5天

投入工作时间+未完成工作的计划时间与计划总时间相比

拖期5天

实际进度与计划进度相比

2

状态报告份数

2010-9-1

报告日期

1322

任务编码

主楼工程

任务名称

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