弥勒房地产市调报告.docx

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弥勒房地产市调报告

2012弥勒房地产市调报告

梁家文

二零一二年十一月

第一部份：

房市政策

一、货币政策

A.通货澎涨形势严竣，回收流动性的货币政策延续

B.从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制

二、行业政策

◆限购：

✓新国十条：

北京

✓国五条：

23个城市出台限购令

✓国八条：

42个城市出台新版限购令

“限购”扼制投资“源头”,数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%，库存量处于高位运行状态。

◆限贷：

✓新国十条：

首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高；

✓国五条：

首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷；

✓国八条：

二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮。

“限贷”卡住资金“要害”,2012年尽管两次下调银行准备金率，释放近9000亿元资金刺激消费，3次下调银行利率，但仅针对则需宽松的银行政策，并未改变房市成量下降，库存量加大的趋势，房地产开发商资金进一步趋紧，资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。

◆限价：

✓国八条：

608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价。

“限价”扼住涨价“咽喉”，以深圳为例，该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨，7月份旋即进一步细化限价房地产政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。

这种调整取得了明显成效，国家统计局数据显示，7至9月，深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。

◆保障房：

✓新国十条：

580万套；

✓国五条：

年末基本建成60%；

✓国八条：

1000万套，11月底全部开工。

保障房“降温”房地产市场“渴求”，2010-2015年中国计划新建保障性住房3600万套，覆盖面达到20%左右。

2010年，城镇保障性安居工程开工590万套，基本建成330万套；2011年，开工1043万套，基本建成432万套；2012年1-10月份，全国城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，意味着2012全年障房新开工和基本建成量已经提前达标。

保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。

分析：

1）

限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市；

2）限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题；

资格客户＝买得起房的客户-资格已消耗客户（以下数据仅供参考）

A、买得起房的客户——家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户

总价

首付

贷款

月供

月供收入比

月收入

年收入

弥勒县需住家庭

买得起的家庭

450000

135000

315000

2200

30%

7333

87996

45093户

13527

B、资格已消耗的客户——已购房客户数量÷人均房屋套数÷流动水平

1996-2012年房屋供应套数

有房的人人均拥有房屋套数

有房的人名额消耗

人口流动率

已经买过房的家庭数

15615

0.8

7495

10%

9369

C、资格客户：

13527-9369＝4158

结论：

13527/4158＝3.25，即要获得同样的效果需要付出3倍以上的努力，成交率必将大大降低，成交周期也将大大拉长。

3）后市预测：

✓7月底，国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实调控政策执行与项督查，日前，国务院房地产调控督查组刚刚迒京，按照督查组对之前房地产调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制房地产市场全面反弹的压力，新的调控政策暂时没有出台的必要。

返是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。

房地产调控大方向上是从紧，限贩、限贷政策不会有太大发化，投资和投机性需求的抑制也会继续。

✓由于政策对刚性需求的支持，以首次置业和首次改善为主的刚需客户成为各家开发商的争夺点。

✓房产税的征收已成定局，顺序为先征收持有环节，再征收交易环节。

第二部份：

房市概况

一、全国市场

“十八大”于11月8日召开，维持约一周的会议成为新闻和生活的中心，房地产行业似乎也安静了下来。

毋庸置疑，闷声发财、融资买地是房地产企业当前的主要动作。

1、地产投资据国家统计局11月9日公布的数据显示，2012年1-10月份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。

其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。

房地产开发投资回升有滞后现象，但最近几个月表现一直平稳。

从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。

2、地产销售1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。

其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业用房销售面积增长3.0%。

商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。

3、销售价格2012年10月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势，10月涨幅环比持平。

其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌。

南京也在上涨之列。

10月南京住宅均价12125元/平方米，环比上涨0.39%。

二手房市场南京则出现了下跌态势，环比跌幅为0.07%，均价为17145元/平方米。

4、资金方面1-10月份，房地产开发企业本年到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。

其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。

房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。

5、新增存量：

8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。

其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。

土地：

2012年1-8月，总成交6918.8亩，成交金额188.3042亿元。

去年同期23564.18亩，402.447亿元相比，成交量缩水53.21%。

6、土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。

2012年1-10月306个城市土地交易23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%，即便是年底两月均创今年月度最高交易额，也很难达到去年水平。

2012年1-10月各城市及典型企业可监控土地交易情况列表

项目

类别

土地宗数（块）

建设用地面积（万平方米）

土地出让金（亿元）

相比2011年

城

市

一线城市

814

3368

1377

-51.53%

二线城市

9231

38050

7229

-34.82%

三、四线城市

13595

51381

5421

-35.23%

合计

23640

92799

14027

-37.10%

开

发

企

业

万科

79

1804

423

-7.70%

保利

39

993

282

23.6%

龙湖

28

631

182

103.14%

恒大

64

2028

134

-8.46%

合计

210

5456

1021

10.62%

分析：

土地出让金下降与企业的拿地积极性有关，据相关统计数据显示，这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，进而说明大多数中小企业拿地积极性不够，是土地出让金下降的根本原因。

具体来看，2012年1-10月万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取210宗，土地出让金1021亿元，与去年全年相比增加10.62%，加上余下两个月的数据，预计这四家企业全年拿地额度可能会同比增加20%以上。

　　　土地出让金是政府财政的重要组成部分，倘若同比出现明显下降的话，不利于地方政府的收支平衡，在此压力之下，或许年底两月地方政府将有新一轮的推地意愿；但是，预计开发商拿地积极性并不会高昂，表现在大型开发企业基本完成年度土地储备任务，中小型开发企业受政策不确定因素的作用，可能继续观望。

因此，未来一段时间内，政府积极推地的同时，土地底价交易将成为常态，并同时可能出现流标、流拍的现象，土地市场表现恐难活跃起来。

二、昆明市场

1、房产销售：

2012年1-7月，昆明市场累计供应商品房预售面积625.91㎡。

累计成交备案商品房面积361.19万㎡。

进入2012，昆明楼市全面进入滞涨待跌状态，1月金尚俊园7600元/平米的均价引发抢贩，2月江东禧瑞都以6600元/平米价格再次引起关注。

同一时段，东南板块的欢乐城，格拉斯香水小镇则以6500元/平米的均价入市，取得不俗销售业绩。

从2月份开始，昆明住宅成交均价就一路下行。

到6月份，降至7421元，创年内新低，7月房价探底回升，部分楼盘开始小幅往上调价，成交均价重新回到4月份以前水平。

2012二三季度的昆明楼市出现“小阳昡”，市场供应在3月份集中增多。

经历秋季房交会铜九铁十的惨淡后，目前昆明楼市成交量基本处于高位，大量的刚需释放拉动市场，开发商在价格方面有所让步,由单一转向买方市场。

2、土地市场：

2012年1-8月，总成交6918.8亩，成交金额188.3042亿元。

去年同期23564.18亩，402.447亿元相比，成交量缩水53.21%；

3、昆交会：

108个参展项目主城区参展楼盘58个，多数项目是属于城中村改造项目。

郊县参展楼盘27个，地州楼盘21个，省外项目2个，分别为俊发成都项目和海南项目。

在售楼盘超过55个，房源供应量充足

参展昆明在售楼盘提供住宅物业总体均价为8165元/平方米，同比上届展前统计住宅均价8063元/平方米小幅上涨。

郊县参展住宅均价4700元/平方米。

其中，安宁太平统计普通住宅均价6180元/平方米，进郊区县普通住宅均价为4600元/平方米。

地州参展在售楼盘普通住宅价格区间在3200元—6500元/平方米，均价4400元/平方米。

从地州参展在售楼盘价格来看，元阳县楼盘的普通住宅均价为3000元/平方米左右，大理普通住宅均价6500元/平方米左右

参展项目套内价格区间主要集中于7000-9000元/㎡，占比41%，7000元/㎡以下房源有所增加，而9000-11000元/㎡房源大幅下滑。

三、蒙自市场

2011年蒙自市新楼盘主要集中在新城片区和景观河五大中心片区，尽管蒙自新房容置率高达70%，但全年销售整体仍在60%左右，近15%的人口流动率即是空置率的主要原因，也是成交率的保证条件，所以少数楼盘在2012年仍然创造了开盘销售过70%的热销场面年。

但随着房市打压政策力度的影响逐步加大，各开发商普遍都放慢了推售节奏。

2012年蒙自新增11个项目，其中9个通过审批，2个待审。

新增房源和存量房源的增加，使房市销售难度相较2011年增大很多。

1、地产投资：

2012年蒙自新开工投资项目建设进度较快，但重点项目数量少，且建设跟进乏力。

1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共103个，其中今年新增项目63个，新开工项目完成投资15亿元，占全市已完成投资额的43.76%，建设进度较快。

但项目投资规模较小，全市固定资产投资库中（不包括房地产业），计划总投资5千万元以上的重点项目有33个（本年新增11个），其中过亿元的重大支撑项目有10个（本年仅新增2个）。

多数结转去年的在建重点项目，由于资金筹措困难，资金短缺，导致工程进度缓慢，个别项目出现停工现象等不利因素严重制约了固定资产投资的增长。

但整体房地产投资保持较快增长。

今年上半年，全市房地产开发完成投资额15.53亿元，同比增长42.33%，完成22亿元年度计划的70.6%，下半年每月平均需完成投资1亿元，房地产开发投资增速进一步放缓，固定资产投资压力增大。

2、量价趋势：

蒙自主流房价集中在3855元/平，但成交房价多集中在3600-3700元之间，少数楼盘如君悦天下准现房销售匀价有望历史性突破4000元，达到4300元的高度。

随着价格的攀升，许多开发商不得不降低主力户型的面积区间，以寻求总价的普遍市场认可，单套户型面积最小至30平，而主力区间控制在了80-110平，占到整个市场的近65%，总价主要集中在32-45万之间。

蒙自部份在售待售项目

片区

项目名称

业态

体量

规划户数

主力户型（㎡）

住房均价

预售时间

销售率

景观河片区

恒基国际

住宅/别墅

173000

1300

70-100

3760

2012-1

70%

景观河片区

君悦天下

普通住宅

245638

1864

110-130

4100

2012-12

二期待售

景观河片区

创泰·御景

普通住宅

45000

470

86-110

3720

2012-4

90%

景观河片区

奥林国际

普通住宅

74520

550

90-110

3900

2012-3

80%

景观河片区

水岸丽城

普通住宅

140000

674

81-123

3850

2012-8

45%

景观河片区

景观河小区

普通住宅

47952

550

90-100

3800

2012-12

待售

景观河片区

红河新视界

普通住宅

75000

800

50-110

3800

2012-11

待售

景观河片区

星河兰苑

普通住宅

38000

354

92-126

3890

2012-9

60%

景观河片区

新都会

普通住宅

6840

120

30-57

4000

2012-12

待售

北京路新市政区

凤凰雅苑

普通住宅

705003

537

60-90

3780

2011-9

70%

片区

项目名称

业态

体量

规划户数

主力户型（㎡）

住房均价

预售时间

销售率

北京路新市政区

巴黎小镇

普通住宅

25000

160

90-140

3200

2011-9

50%

北京路新市政区

瑞泰溪苑

普通住宅

19000

180

98-126

3700

2012-7

90%

北京路新市政区

万联名景

住宅/别墅

15000

178

89-116

3600

2013-5

待售

北京路新市政区

湖光雅苑

普通住宅

57000

370

100-120

3800

2012-9

40%

北京路新市政区

文汇苑

普通住宅

45000

320

80-100

3600

2012-8

70%

北京路新市政区

瑞泰俊园

住宅/公寓

14500

280

30-59

3800

2013-3

待售

北京路新市政区

瑞泰绿洲

别墅

35964

142

200-340

5500

2013-6

待售

北京路新市政区

创泰御翠湾

普通住宅

80000

714

100-120

3800

2012-12

待售

统计

1842417

9563

80-110

3855

3、蒙自房交会：

以“转变与发展”为主题的2012红河第七届房交会于2012年11月9日～13日在蒙自市红河体育馆举办，吸引了31个房地产项目参展，分别为蒙自14个、个旧7个、开远2个、建水3个、河口1个、弥勒1个，沪西2个，其中在售项目12个，共约17000套，累计面积约185万平，其中蒙自和个旧参展在售项目价格约为3600-4000元/平，开远约为2500-3000元/平；待售项目19个，约10600套，累计面积约119万平。

本次展会以住宅项目为主，其次为旅游项目和商业项目，会展活动以抽奖、礼品发放和表演活动集聚人气，但人流量较少，据该参展项目有关人士介绍，整个会展人流量不足2011年的30%，会展较为冷清。

四、房市观点

✓2012楼市吹响熄灯号，僵持或将延续到明年初

从第一季度的平淡开场，到第二三季度的高潮迭起，至四季度第一个月的逐渐开始下行，9、10月的楼市传统销售旺季已然落幕，全国54个大中城市新房成交较7、8月下滑约一成，在供应量缩减、信贷收紧、经济增速放缓等诸多因素的综合作用下，最后两个月的行情，无论是楼市还是土地市场，只能平淡收场。

预计2012年四季度甚至明年一季度或更长一段时间内，以小幅优惠或微幅降价将成为主流和趋势，僵持或将延续至明年年初。

“旺季不旺，淡季不淡”是今年楼市的显著特点，在金九相对暗淡后，银十也未有起色，上市量明显下降，刚需盘推盘意愿降低；销售量小幅下降，改善需求未出现释放增多迹象；成交均价受结构影响，上升势头暂缓。

市场疲态逐步显现，剩下的最后两个月只能是平淡收尾。

✓2012刚需、博弈、降价震荡楼市

2012年，无论是从各楼盘推售的产品类型来看，还是销售成绩单上的优秀楼盘来看，刚需对于2012年的楼市的确起到了非常关键的作用。

于是，在刚需产品、刚需人群占据了主流市场的2012年，也被戏称为“刚需年”。

“限购”的严格执行将大量具备购买能力的消费者排除在了有效需求之外，购买资格被剥夺，令住宅投资行为受到遏制的同时，也波及到改善性需求；以贷款记录为衡量依据的“限贷”则将置业门槛大大抬升；紧缩的货币政策逐步收紧开发商的资金链……调控政策的叠加，使得2012年的楼市谍影重重，也使得有“房票”的刚需们在这一年购房享受到不错的礼遇。

“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

”2012年，中央对房地产调控数度表态，但与此对应的是，全国有30余个城市通过“微调”方式打“擦边球”，内容涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。

这样的博弈在今年较为突出。

降价，是2012年全国楼市较为显著的现象。

一季度降价潮首先从一线城市开始，辐射至二三线城市，最终形成全国降价趋势。

以昆明为例，1月15日，金尚俊园以均价7600元/平方米的价格逆市开盘，开盘当天所推房源全部售罄。

此举犹如一枚重磅炸弹，在昆明楼市炸开了锅。

此后一段时间的昆明房价犹如产生了多米诺骨牌效应，在一片降价声中，先有广基·锦悦四季打出“7”字头房价，又有禧瑞都突破“6”字底线。

而后，东盟森林喊出“房价回到十年前，以3800元/平方米起拍价竞拍”；南市区奥宸·中央广场3980元/平方米、北市区山林洋房玉器城同样是3980元/平方米……这些都强烈地拨动购房者敏感的神经。

✓楼市调控下，“跑量”房企或赢2012年大势

于2012年年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。

从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。

截止2012年11月，万科已经销售金额过千亿；中海1-10月累计销售额1006.8亿元港元，均提前完成年度销售目标。

万科、中海等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，“跑量”房企跑赢2012年大势。

在2012年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。

因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。

房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。

第三部份：

弥勒房市

一、弥勒概况

1、经济概况：

2012年前三季度全县实现地区生产总值1264626万元,按可比价计算（下同）,比上年同期增长11.2%，其中：

第一产业实现增加值89141万元，增长9.9%；第二产业实现增加值1028226万元，增长11.8%；第三产业实现增加值147259万元，增长7.9%。

2、财政收入：

截止2012年9月末，全县实现财政总收入132178万元，比去年同期增长5.8%。

在财政总收入中，地方公共财政预算收入完成68282万元，比上年同期增收4222万元，增长6.6%，地方公共财政预算支出完成142043万元，同比增长19.4%。

3、金融市场：

至2012年9月末，全县金融机构人民币各项存款余额1353387万元，其中：

储蓄存款余额666872万元。

全县金融机构人民币贷款余额813540万元，比去年同期增长16.43%，其中：

短期贷款余额299274万元，同比增长29.83%；中长期贷款余额511746万元，同比增长10.45%。

4、人口：

截止2010年11月1日，全县总人口为539725人，共144247户，平均每个家庭户的人口为3.61人；居住在城镇的人口为216969人，占总人口的40.2%；居住在乡村的人口为322756人，占总人口的59.8%。

其中弥勒镇常住人口为162335人。

5、居民收入：

 2012年1-9月，县域在岗职工平均工资25863元，同比增长0.3%。

城镇居民人均可支配收入达14849元，比上年同期增长20.1%，农民人均现金收入6355元，比上年同期增长21.2%。

。

6、固定投资：

2012年1-9月，全县共完成固定资产投资539994万元。

其中：

城镇投资完成445686万元，同比增长33.15%；房地产投资完成94308万元，同比增长47.9%。

7、房产投资：

2012年1-7月房地产开发完成投资83609万元，同比增长68.6%。

其中：

住宅投资60441万元，同比增长40.8%，占投资的72.3％；商业营业用房投资15212万元，同比增长174.1%，占投资的18.2％；办公楼投资18万元，占房地产投资0.02%；其他投资7938万元，同比增长,608.1%，占投资的9.5％。

房地产开发投资中住宅投资仍然占主体。

8、地产建设：

1-7月，全县房地产房屋施工面积1039750平方米，同比增长17.3%，其中：

住宅施工面积794145平方米，同比增长37.5%；商业营业用房施工面积150788平方米，同比下降13.9%；其他房屋施工面积94587平方米，同比下降,29.2%。

新开工面积291358平方米，同比增长100.5%。

其中住宅165837平方米，同比增长15.9%；商业营业用房88109平方米，同比下降43.1倍。

二、土地供应

随着高速路的开通，昆河路拓宽降低工程的完成，加上温泉片区，湖泉片区道路交通的完善，县城可开发用地大量呈现，使之土地市场的异常活跃；城市开发热点围绕一湖，两线（湖泉