弥勒房地产市调报告.docx

1、弥勒房地产市调报告2012弥勒房地产市调报告梁家文二零一二年十一月第一部份：房市政策一、 货币政策A. 通货澎涨形势严竣，回收流动性的货币政策延续B. 从国际、国内形势来看，通胀继续走高的压力在舒缓，但未能有效抑制二、 行业政策 限购： 新国十条：北京 国五条：23个城市出台限购令 国八条：42个城市出台新版限购令 “限购”扼制投资“源头”,数据显示，截至11月底，北京、上海、深圳、广州、济南、南京、厦门、杭州8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与2010年同期相比，增长约38.44%，库存量处于高位运行状态。 限贷： 新国十条：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍

2、，三套大幅提高 ； 国五条：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停贷 ； 国八条：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分银行首套首付提至四成，利率优惠逐步取消甚至上浮。 “限贷”卡住资金“要害”, 2012年尽管两次下调银行准备金率，释放近9000亿元资金刺激消费，3次下调银行利率，但仅针对则需宽松的银行政策，并未改变房市成量下降，库存量加大的趋势，房地产开发商资金进一步趋紧，资金紧张将促使房地产企业进行一场房地产市场大洗牌。 限价： 国八条：608城市出台房价控制目标，发改委督促销售过程明码标价。 “限价”扼住涨价“咽喉”，以深圳为例，该市4月份实施限价房地产政策之初房价仍旧上涨，7月份旋即

3、进一步细化限价房地产政策，除了分片区限价外，还分户型限价，并且要求“月度环比零增长”。这种调整取得了明显成效，国家统计局数据显示，7至9月，深圳新建商品房地产住宅价格指数连续3个月环比零增长，10月则环比下跌0.1%。 保障房： 新国十条：580万套 ； 国五条：年末基本建成60%； 国八条：1000万套，11月底全部开工 。 保障房“降温”房地产市场“渴求”， 2010-2015年中国计划新建保障性住房3600万套，覆盖面达到20%左右。2010年，城镇保障性安居工程开工590万套，基本建成330万套；2011年，开工1043万套，基本建成432万套；2012年1-10月份，全国城镇保障性安

4、居工程新开工722万套，基本建成505万套，意味着2012全年障房新开工和基本建成量已经提前达标。保障性住房建设规模扩大使得住房房地产市场供给结构有所改善，有望对房价调控起到釜底抽薪的作用。 分析：1) 限贷政策继续抑制低支付能力者入市，限购继续抑制投资需求入市；2) 限贷政策下市场形式更加严峻，资格客户稀缺和信贷额度紧张将是我们面临的2大难题；资格客户 买得起房的客户 - 资格已消耗客户（以下数据仅供参考）A、 买得起房的客户 家庭月收入30%能够支付平均房价月供的客户总 价首付贷款月供月供收入比月收入年收入弥勒县需住家庭买得起的家庭450000135000315000220030%7333

5、8799645093户13527B、 资格已消耗的客户已购房客户数量人均房屋套数流动水平1996-2012年房屋供应套数 有房的人人均拥有房屋套数 有房的人名额消耗 人口流动率 已经买过房的家庭数 156150.8749510%9369C、 资格客户：13527-93694158结论：13527/41583.25，即要获得同样的效果需要付出3倍以上的努力，成交率必将大大降低，成交周期也将大大拉长。3) 后市预测： 7月底，国务院派出8个督查组对16个省市贯彻落实调控政策执行与项督查，日前，国务院房地产调控督查组刚刚迒京，按照督查组对之前房地产调控所做的初步判断，严格落实现有政策的执行，便能遏制

6、房地产市场全面反弹的压力，新的调控政策暂时没有出台的必要。返是督察组的意见，目前尚不清楚决策层面的态度和批复。房地产调控大方向上是从紧，限贩、限贷政策不会有太大发化，投资和投机性需求的抑制也会继续。 由于政策对刚性需求的支持，以首次置业和首次改善为主的刚需客户成为各家开发商的争夺点。 房产税的征收已成定局，顺序为先征收持有环节，再征收交易环节。第二部份：房市概况一、 全国市场“十八大”于11月8日召开，维持约一周的会议成为新闻和生活的中心，房地产行业似乎也安静了下来。毋庸置疑，闷声发财、融资买地是房地产企业当前的主要动作。1、 地产投资据国家统计局11月9日公布的数据显示，2012年1-10月

7、份，全国房地产开发投资57629亿元，同比名义增长15.4%，增速与1-9月份持平。其中，住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.9%。房地产开发投资回升有滞后现象，但最近几个月表现一直平稳。从2011年10月-11月的30%以上过热增长逐渐回落，增速维持在大约15%已4个月。2、 地产销售1-10月份，全国商品房销售面积78743万平方米，同比下降1.1%，降幅比1-9月份缩小2.9个百分点；商品房销售额46301亿元，增长5.6%，增速比1-9月份提高2.9个百分点。其中，住宅销售面积下降4.8%，办公楼销售面积增长10.1%，商业营业

8、用房销售面积增长3.0%。商品房销售额34011亿元，增长2.2%，1-7月份为下降0.5%；其中，住宅销售额增长2.3%，办公楼销售额下降1.9%，商业营业用房销售额增长5.7%。3、 销售价格2012年10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%，自今年6月之后连续5月维持上涨趋势，10月涨幅环比持平。其中56个城市环比上涨，42个城市环比下跌。南京也在上涨之列。10月南京住宅均价12125元/平方米，环比上涨0.39%。二手房市场南京则出现了下跌态势，环比跌幅为0.07%，均价为17145元/平方米。4、 资金方面1-10月份，房地产开发企业本年

9、到位资金76397亿元，同比增长11.6%，增速比1-9月份提高1.5个百分点。其中，定金及预收款20337亿元，增长16.1%；个人按揭贷款8075亿元，增长19.5%。房地产开发企业到位资金增长速度也是连续4个月上升，从7月的6.2%回升到目前的11.6%。5、 新增存量：8月末，商品房待售面积31957万平方米，比7月末增加290万平方米。其中，住宅待售面积增加79万平方米，办公楼增加19万平方米，商业营业用房增加112万平方米。土地：2012年1-8月，总成交6918.8亩，成交金额188.3042亿元。去年同期23564.18亩，402.447亿元相比，成交量缩水53.21%。6、

10、土地市场，1-10月份，房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月份扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。2012年1-10月306个城市土地交易23640宗，土地出让金14027亿元，与去年全年相比减少37.10%，即便是年底两月均创今年月度最高交易额，也很难达到去年水平。2012年1-10月各城市及典型企业可监控土地交易情况列表项目类别土地宗数（块）建设用地面积（万平方米）土地出让金（亿元）相比2011年城市一线城市81433681377-51.53%二线城市9231380507229-34.82%三、四

11、线城市13595513815421-35.23%合计236409279914027-37.10%开发企业万科791804423-7.70%保利3999328223.6%龙湖28631182103.14%恒大642028134-8.46%合计2105456102110.62%分析：土地出让金下降与企业的拿地积极性有关，据相关统计数据显示，这与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，进而说明大多数中小企业拿地积极性不够，是土地出让金下降的根本原因。具体来看，2012年1-10月万科、保利、龙湖、恒大等全国标杆企业共计获取210宗，土地出让金1021亿元，与去年全年相比增加10.62%，加上余下两个月的

12、数据，预计这四家企业全年拿地额度可能会同比增加20%以上。土地出让金是政府财政的重要组成部分，倘若同比出现明显下降的话，不利于地方政府的收支平衡，在此压力之下，或许年底两月地方政府将有新一轮的推地意愿；但是，预计开发商拿地积极性并不会高昂，表现在大型开发企业基本完成年度土地储备任务，中小型开发企业受政策不确定因素的作用，可能继续观望。因此，未来一段时间内，政府积极推地的同时，土地底价交易将成为常态，并同时可能出现流标、流拍的现象，土地市场表现恐难活跃起来。二、 昆明市场1、 房产销售：2012年1-7月，昆明市场累计供应商品房预售面积625.91。累计成交备案商品房面积361.19万。进入20

13、12，昆明楼市全面进入滞涨待跌状态，1月金尚俊园7600元/平米的均价引发抢贩，2月江东禧瑞都以6600元/平米价格再次引起关注。同一时段，东南板块的欢乐城，格拉斯香水小镇则以6500元/平米的均价入市，取得不俗销售业绩。从2月份开始，昆明住宅成交均价就一路下行。到6月份，降至7421元，创年内新低，7月房价探底回升，部分楼盘开始小幅往上调价，成交均价重新回到4月份以前水平。2012二三季度的昆明楼市出现“小阳昡”，市场供应在3月份集中增多。经历秋季房交会铜九铁十的惨淡后，目前昆明楼市成交量基本处于高位，大量的刚需释放拉动市场，开发商在价格方面有所让步,由单一转向买方市场。2、 土地市场：20

14、12年1-8月，总成交6918.8亩，成交金额188.3042亿元。去年同期23564.18亩，402.447亿元相比，成交量缩水53.21%；3、 昆交会： 108个参展项目主城区参展楼盘58个，多数项目是属于城中村改造项目。郊县参展楼盘27个，地州楼盘21个，省外项目2个，分别为俊发成都项目和海南项目。 在售楼盘超过55个，房源供应量充足 参展昆明在售楼盘提供住宅物业总体均价为8165元/平方米，同比上届展前统计住宅均价8063元/平方米小幅上涨。郊县参展住宅均价4700元/平方米。其中，安宁太平统计普通住宅均价6180元/平方米，进郊区县普通住宅均价为4600元/平方米。 地州参展在售楼

15、盘普通住宅价格区间在3200元6500元/平方米，均价4400元/平方米。从地州参展在售楼盘价格来看，元阳县楼盘的普通住宅均价为3000元/平方米左右，大理普通住宅均价6500元/平方米左右 参展项目套内价格区间主要集中于7000-9000元/，占比41%，7000元/以下房源有所增加，而9000-11000元/房源大幅下滑。三、 蒙自市场2011年蒙自市新楼盘主要集中在新城片区和景观河五大中心片区，尽管蒙自新房容置率高达70%，但全年销售整体仍在60%左右，近15%的人口流动率即是空置率的主要原因，也是成交率的保证条件，所以少数楼盘在2012年仍然创造了开盘销售过70%的热销场面年。但随着房

16、市打压政策力度的影响逐步加大，各开发商普遍都放慢了推售节奏。2012年蒙自新增11个项目，其中9个通过审批，2个待审。新增房源和存量房源的增加，使房市销售难度相较2011年增大很多。1、 地产投资：2012年蒙自新开工投资项目建设进度较快，但重点项目数量少，且建设跟进乏力。1至6月份纳入固定资产投资统计的项目共103个，其中今年新增项目63个，新开工项目完成投资15亿元，占全市已完成投资额的43.76%，建设进度较快。但项目投资规模较小，全市固定资产投资库中（不包括房地产业），计划总投资5千万元以上的重点项目有33个（本年新增11个），其中过亿元的重大支撑项目有10个（本年仅新增2个）。多数结

17、转去年的在建重点项目，由于资金筹措困难，资金短缺，导致工程进度缓慢，个别项目出现停工现象等不利因素严重制约了固定资产投资的增长。但整体房地产投资保持较快增长。今年上半年，全市房地产开发完成投资额15.53亿元，同比增长42.33%，完成22亿元年度计划的70.6%，下半年每月平均需完成投资1亿元，房地产开发投资增速进一步放缓，固定资产投资压力增大。2、 量价趋势：蒙自主流房价集中在3855元/平，但成交房价多集中在3600-3700元之间，少数楼盘如君悦天下准现房销售匀价有望历史性突破4000元，达到4300元的高度。随着价格的攀升，许多开发商不得不降低主力户型的面积区间，以寻求总价的普遍市场

18、认可，单套户型面积最小至30平，而主力区间控制在了80-110平，占到整个市场的近65%，总价主要集中在32-45万之间。蒙自部份在售待售项目片 区项目名称业态体量规划户数主力户型（）住房均价预售时间销售率景观河片区恒基国际住宅/别墅173000130070-10037602012-170%景观河片区君悦天下普通住宅2456381864110-13041002012-12二期待售景观河片区创泰御景普通住宅4500047086-11037202012-490%景观河片区奥林国际普通住宅7452055090-11039002012-380%景观河片区水岸丽城普通住宅14000067481-1233

19、8502012-845%景观河片区景观河小区普通住宅4795255090-10038002012-12待售景观河片区红河新视界普通住宅7500080050-11038002012-11待售景观河片区星河兰苑普通住宅3800035492-12638902012-960%景观河片区新都会普通住宅684012030-5740002012-12待售北京路新市政区凤凰雅苑普通住宅70500353760-9037802011-970%片 区项目名称业态体量规划户数主力户型（）住房均价预售时间销售率北京路新市政区巴黎小镇普通住宅2500016090-14032002011-950%北京路新市政区瑞泰 溪苑普

20、通住宅1900018098-12637002012-790%北京路新市政区万联名景住宅/别墅1500017889-11636002013-5待售北京路新市政区湖光雅苑普通住宅57000370100-12038002012-940%北京路新市政区文汇苑普通住宅4500032080-10036002012-870%北京路新市政区瑞泰 俊园住宅/公寓1450028030-5938002013-3待售北京路新市政区瑞泰 绿洲别墅35964142200-34055002013-6待售北京路新市政区创泰 御翠湾普通住宅80000714100-12038002012-12待售统计1842417956380-

21、11038553、 蒙自房交会： 以“转变与发展”为主题的2012红河第七届房交会于2012年11月9日13日在蒙自市红河体育馆举办，吸引了31个房地产项目参展，分别为蒙自14个、个旧7个、开远2个、建水3个、河口1个、弥勒1个，沪西2个，其中在售项目12个，共约17000套，累计面积约185万平，其中蒙自和个旧参展在售项目价格约为3600-4000元/平，开远约为2500-3000元/平；待售项目19个，约10600套，累计面积约119万平。 本次展会以住宅项目为主，其次为旅游项目和商业项目，会展活动以抽奖、礼品发放和表演活动集聚人气，但人流量较少，据该参展项目有关人士介绍，整个会展人流量不

22、足2011年的30%，会展较为冷清。 四、 房市观点 2012楼市吹响熄灯号， 僵持或将延续到明年初从第一季度的平淡开场，到第二三季度的高潮迭起，至四季度第一个月的逐渐开始下行，9、10月的楼市传统销售旺季已然落幕，全国54个大中城市新房成交较7、8月下滑约一成，在供应量缩减、信贷收紧、经济增速放缓等诸多因素的综合作用下，最后两个月的行情，无论是楼市还是土地市场，只能平淡收场。预计2012年四季度甚至明年一季度或更长一段时间内，以小幅优惠或微幅降价将成为主流和趋势，僵持或将延续至明年年初。“旺季不旺，淡季不淡”是今年楼市的显著特点，在金九相对暗淡后，银十也未有起色，上市量明显下降，刚需盘推盘意

23、愿降低；销售量小幅下降，改善需求未出现释放增多迹象；成交均价受结构影响，上升势头暂缓。市场疲态逐步显现，剩下的最后两个月只能是平淡收尾。 2012刚需、博弈、降价震荡楼市2012年，无论是从各楼盘推售的产品类型来看，还是销售成绩单上的优秀楼盘来看，刚需对于2012年的楼市的确起到了非常关键的作用。于是，在刚需产品、刚需人群占据了主流市场的2012年，也被戏称为“刚需年”。“限购”的严格执行将大量具备购买能力的消费者排除在了有效需求之外，购买资格被剥夺，令住宅投资行为受到遏制的同时，也波及到改善性需求；以贷款记录为衡量依据的“限贷”则将置业门槛大大抬升；紧缩的货币政策逐步收紧开发商的资金链调控政

24、策的叠加，使得2012年的楼市谍影重重，也使得有“房票”的刚需们在这一年购房享受到不错的礼遇。“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。”2012年，中央对房地产调控数度表态，但与此对应的是，全国有30余个城市通过“微调”方式打“擦边球”，内容涵盖税费优惠、购房补贴等多个方面。这样的博弈在今年较为突出。降价，是2012年全国楼市较为显著的现象。一季度降价潮首先从一线城市开始，辐射至二三线城市，最终形成全国降价趋势。以昆明为例，1月15日，金尚俊园以均价7600元/平方米的价格逆市开盘，开盘当天所推房源全部售罄。此举犹如一枚重磅炸弹，在昆明楼

25、市炸开了锅。此后一段时间的昆明房价犹如产生了多米诺骨牌效应，在一片降价声中，先有广基锦悦四季打出“7”字头房价，又有禧瑞都突破“6”字底线。而后，东盟森林喊出“房价回到十年前，以3800元/平方米起拍价竞拍”；南市区奥宸中央广场3980元/平方米、北市区山林洋房玉器城同样是3980元/平方米这些都强烈地拨动购房者敏感的神经。 楼市调控下，“跑量”房企或赢2012年大势于2012年年初以来楼市政策“微调”，以及开发企业“以价跑量”，整体房地产市场成交量得以逐步复苏，并且呈现出“回暖”的行情。从已公布的部分房企的年第三季度报来看，已经有数十家房企完成全年的70%以上的目标或接近完成70%，有的房企

26、甚至已经销售达到千亿，可能再度上调年度销售目标。截止2012年11月，万科已经销售金额过千亿；中海1-10月累计销售额1006.8亿元港元，均提前完成年度销售目标。万科、中海等以高速周转为主要特征的房企销售业绩进入千亿军团，“跑量”房企跑赢2012年大势。在2012年楼市限购延期的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企将在“逆势扩张”的市场背景下立于不败之地。因此，这个阶段也就是房地产行业洗牌或房企之间的分化的阶段。房地产行业洗牌或房企之间的分化过程中，大开发商既要做大鱼，也要做快鱼，大型开发商通过高速周转策略提高开发和销售速度，不仅要跑得快一些，更要想法设法扩大自己的市场份额，甚至兼

27、并在资金面遇到发展瓶颈的中小开发商，快速进行规模化扩张，抢占行业第一军团的席位。第三部份：弥勒房市一、 弥勒概况1、 经济概况：2012年前三季度全县实现地区生产总值1264626万元,按可比价计算(下同),比上年同期增长11.2%，其中：第一产业实现增加值89141 万元，增长9.9%；第二产业实现增加值1028226万元，增长11.8%；第三产业实现增加值147259万元，增长7.9%。2、 财政收入：截止2012年9月末，全县实现财政总收入132178万元，比去年同期增长5.8%。在财政总收入中，地方公共财政预算收入完成68282万元，比上年同期增收4222万元，增长6.6%，地方公共财

28、政预算支出完成142043万元，同比增长19.4%。3、 金融市场：至2012年 9月末，全县金融机构人民币各项存款余额1353387万元，其中：储蓄存款余额666872万元。全县金融机构人民币贷款余额813540万元，比去年同期增长16.43%，其中：短期贷款余额299274万元，同比增长29.83%；中长期贷款余额511746万元，同比增长10.45%。4、 人 口：截止2010年11月1日，全县总人口为539725人，共144247户，平均每个家庭户的人口为3.61人；居住在城镇的人口为216969人，占总人口的40.2%；居住在乡村的人口为322756人，占总人口的59.8%。其中弥勒

29、镇常住人口为162335人。5、 居民收入：2012年1-9月，县域在岗职工平均工资25863元，同比增长0.3%。城镇居民人均可支配收入达14849元，比上年同期增长20.1%，农民人均现金收入6355元，比上年同期增长21.2%。6、 固定投资：2012年1-9月，全县共完成固定资产投资539994万元。其中：城镇投资完成445686万元，同比增长33.15%；房地产投资完成94308万元，同比增长47.9%。7、 房产投资：2012年1-7月房地产开发完成投资83609万元，同比增长68.6%。其中：住宅投资60441万元，同比增长40.8%，占投资的72.3；商业营业用房投资15212

30、万元，同比增长174.1%，占投资的18.2；办公楼投资18万元，占房地产投资0.02%；其他投资7938万元，同比增长,608.1%，占投资的9.5。房地产开发投资中住宅投资仍然占主体。 8、 地产建设：1-7月，全县房地产房屋施工面积1039750平方米，同比增长17.3%，其中：住宅施工面积794145平方米，同比增长37.5%；商业营业用房施工面积150788平方米，同比下降13.9%；其他房屋施工面积94587平方米，同比下降,29.2%。新开工面积291358平方米，同比增长100.5%。其中住宅165837平方米，同比增长15.9%；商业营业用房88109平方米，同比下降43.1倍。二、 土地供应随着高速路的开通，昆河路拓宽降低工程的完成，加上温泉片区，湖泉片区道路交通的完善，县城可开发用地大量呈现，使之土地市场的异常活跃；城市开发热点围绕一湖，两线（湖泉