空置房管理规定.docx
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空置房管理规定
空置房管理规定
空置房管理办法
2008-09-0919:
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1.目的
为了使管理处空置房得到规范管理，保证房态信息的准确性、及时性，并维护其正常功能。
规范空置房的管理以及费用收取工作，有效控制管理风险,改善物业环境。
2.范围
适用于已办理接管验收的空置房的管理。
适用于公司所属项目的空置房管理工作。
3.职责
3.1管理处指挥中心负责空置房钥匙的统一保存及管理。
3.2管理处客服中心负责空置房房号的提供及相关资料的核对修改，并对空置房
的现场管理进行抽查。
3.3管理处环境组负责空置房室内卫生的清洁及设施完好情况的检查并及时报
修。
3.4管理处维修事务组负责空置房室内设施的维修。
3.5租售中心负责出租、出售及二手房等信息的提供。
3.1客户服务部门负责对空置房进行全面管理、监督工作
3.2保洁部门负责空置房的定期保洁工作，保持空置房的清洁。
3.3治消部门负责对空置房进行定期检查和巡视。
3.4工程部门负责空置房的修缮工作，保证空置房内外主体、设施、设备的完好
4.方法和过程控制4.0管理要点
4.1空置房的定义
4.1.1开发公司委托管理，在待租或待售期间的房屋。
4.1.2开发公司已售，但未交付业主使用的房屋。
4.1.3已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上的房屋。
4.2空置房的登记建档
4.2.1各项目客户服务部门应告知已交付使用房屋的业主，在房屋出现空置前，到客户服务部门进行登记，填写《空置房登记表》，明确空置时间。
经双方确定后，切断水、电、气。
对于从公共通道能全览室内的商铺等房屋，要求业主在空置前做好房屋的清洁工作。
4.2.2各项目客户服务部门应做好负责房屋状态的登记、收集、分析，及时编制、修订《项目空置房权属
清册》，发财务、治消、工程等部门。
4.3空置房管理服务费用收取
4.3.1开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋的物业管理服务费用。
按《物业服务合同》约定的收费标准收取。
4.3.2已交付业主使用，但在使用过程中空置时间在一月以上房屋的物业管理服务费用。
在前期管理服务阶段，按《前期管理服务协议》中约定的收费标准向业主收取，未签订《前期管理服务协议》的按《前期物业服务合同》约定的收费标
准收取。
项目召开业主大会会议，选举产生的业主委员会与公司签订《物业服务合同》后，其管理服务费用按《物业服务合同》中约定的收费标准收取。
4.4空置房的维护
4.4.1空置房的检查和日常巡查
每月客户服务部门应适时组织或安排相关人员，对和骏公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行一次全面检查，检查内容包括：
环境卫生、安全情况，主体、设施、设备的完好情况，并填制《空置房服务记录表》，如果存在问题及时安排相关人员整改。
空置房的日常巡查由治消巡逻人员负责，巡逻人员应从室
外查看空置房门窗是否完好，室内是否有异常情况，倾听室内是否有异常声响等，发现异常及时向主管领导汇报，并及时通知客户服务部门。
对开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋，治消部门应安排人员每周至少进行一次入室巡查，发现异常及时通知客户服务部门。
4.4.2空置房的保洁
各项目应定期安排保洁人员对开发公司委托管理并在待租或待售期间的房屋以及已售但未交付业主使用的房屋进行保洁，保洁内容包括墙体除尘、除蛛网；玻璃清洁；地面扫拖；消杀等项目。
保洁人员在进入空置房前，应检查空置房外围是否有异常
情况，门窗、门锁是否完好；进入房屋后应检查房屋主体、
设施、设备是否完好，若有异常情况，应及时通知客户服务部门处理。
保洁完工后，应填写《空置房服务记录表》。
4.4.3空置房的修缮
客户服务部门在接到治消部门、保洁部门的空置房维修信
息后，应及时告知工程部门与相关单位衔接解决，并进行督促和跟进。
4.5空置房的利用
4.5.1客户服务部门应重点把控《项目空置房
权属清册》中空置房的信息，及时掌握可以能出租或转让的房源信息，积极开展房屋中介服务。
4.1空置房分三种情况：
4.1.1已办理接管验收但并未售出的房屋；
4.1.2房屋已售出但未办理入住手续；
4.1.3房屋已办理入住手续但未进行装修及投入使用。
4.2上述空置房中，前两种由物业公司进行维护管理，其管理费用：
4.2.1未售出的空置房由开发商全额支付；
4.2.2已售出的空置房，交付前由开发商承担管理费；交付后由业主自“入住通知书”生效之日起全额支付。
4.3已办理入住手续而未装修及投入使用的空置房的维护管理，原则上由业主自行负责，物业公司予以必要的协助。
4.4空置房的钥匙由指挥中心负责按《钥匙管理规定》进行保存及领用管理。
4.5租售中心每周五将本周出租（包括承租人相关资料）、出售及二手房等信息书面报与管理处客户服务中心及安全事务组；管理处客户服务中心专第2页共2页门负责人每周将入住、出租、退房等信息资料与电脑存档的空置房资料
核对修改，编制《空置房号统计表》，并及时传递至各专业组。
4.6管理处客户服务中心委派专人每月对空置房状态进行现场抽查核对，抽查比率不少于30%。
如实际检查房态和档案记录不相符，客户服务中心专门负责人负责与有关部门核对并做必要的协调工作。
4.7如在检查过程中，发现有重大问题时，客户服务中心应及时通告相关部门进行处理。
4.8空置房室内卫生的保洁由环境事务组组织每月打扫一次。
4.9环境事务组负责空置房卫生的同时，检查室内水、电、气等设施状况，并于《空置房检查记录表》上予以记录；发现异常及时报修，相关记录每月交于客服组保存。
4.10通燃气及供暖试运行时，维修组组织对相关空置房进行检查,发现异常及时处理，并在《空置房检查记录表》中予以记录。
6.0记录
《空置房登记表》
《项目空置房权属清册》
《项目空置房检查记录表》
空置房屋管理标准作业规程
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规范空置房屋的管理工作，确保空置房屋管理的质量。
1.0使用范围
适用于各物业处已接管的空置房屋的（不含托管房屋）日常
管理。
2.0职责
3.1服务中心负责对空置房屋的使用管理及房屋档案资
料管理。
3.2维修部负责制定空置房屋的巡查、修缮计划及实
施。
3.3保洁部负责制定空置房屋的清洁计划及实施。
3.4公司财务部负责空置房屋物业管理费的收取。
3.0程序要点
4.1空置房屋的使用及房屋档案资料管理。
4.1.1经物业处接管的空置房屋，由服务中心档案资料员
根据房屋接管验收记录进行建档。
4.1.2根据巡查情况，对空置房屋出现的问题应及时安排
相应的部门进行处理。
4.1.3对空置房屋的钥匙外借进行管理，具体内容参见
《钥匙委托管理标准作业规程》。
4.1.4档案资料员应将每月的空置房屋使用动态，包括：
已出售、房屋使用情况等，登记在《空置房屋动态表》中，每
月5日前报物业处经理确认后，存入《房屋档案中》保存。
4.1.5空置房屋管理费用征收办法：
接管房屋按物业管理服务费收费标准的50%向房地产开发商计征管理费。
4.2空置房屋的巡查、修缮计划及日常实施
4.2.1维修部主管应于每季度25日前根据空置房屋的状
况制定空置房屋维护管理计划，内容应包括：
a）维护管理的项目；
b）维护管理的频率；
c）维护管理的措施。
4.2.2空置房屋维护计划报物业处经理审核后，汇入物业处季度工作计划中报分管总经理审批。
4.2.3经分管总经理审批通过后的维护计划由维修部负责实施。
4.2.4空置房屋日常维护
a）维修员根据计划对空置房屋进行日常的巡检，巡检情况登记于《余房巡查记录》，记录中检查人应准确登记，如出现人员变更应在备注中标明。
b）巡查内容
——根据房屋使用说明及房屋竣工验收标准，对空置房屋进行维护，保证房屋使用功能的正常发挥。
如出现问题应按照《业主接待工作标准作业规程》中“维修、售后”类问题处
理办法进行操作
——参照有关电器说明书，定期将电器打开试运行，以保证电器良好的工作状态，还应及时关闭电源。
——根据季节变化定时对空置房屋进行开窗通风、散热。
必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花板发霉、木制品生虫及变形。
——对于精装修的房屋应在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在夏、秋季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。
——空置房屋内的清洁情况。
如出现问题应上报服务中心，由保洁部进行处理。
——空置房屋内的防火、防盗工作。
如出现问题可应报服务中心，由保安部进行处理。
4.2.5未销售房屋的巡查记录每年汇总一次上交物业处保存至业主档案。
4.2.6如房屋已销售，应随《房屋验收单》一同转入业主档案。
4.3空置房屋日常清洁
4.3.1保洁部主管应于每季度25日前根据空置房屋的状况制定空置房屋清洁计划，内容应包括：
a）清洁项目
b）清洁频率
4.3.2空置房屋清洁计划报物业处经理审核后，汇入物业
处季度工作计划中报主管副总经理审批。
4.3.3经主管副总经理审批通过后的清洁计划由保洁部负责实施。
4.3.4
空置房屋日常清洁
a）
保洁员根据计划对空置房屋进行清洁，清洁效果记入
《日常工作检查表》。
b）
具体清洁标准，参照《室内公共区域清洁标准作业规
程》。
4.4
本规程执行作为相关员工效绩考评的依据之一。
5.0
记录
5.1
《项目月份空置房屋动态表》
5.2
《余房巡查记录》
6.0
相关支持文件
6.1
《业主接待工作标准作业规程》
6.2
《钥匙委托管理标准作业规程》
6.3
《室内公共区域清洁标准作业规程》
空置房管理标准作业规程目的规范空置房的管理工作，确保空置房管理的质量。
适用范围适用于物业管理处已接管的空置房管理。
职责服务中心主管负责空置房管理的组织、监督工作。
管理员负责依据本规程实施空置房的日常管理工作。
程序要点空置房的登记建档：
经管理处接管的空置房由服务中心主管安排管理员进行登记造册。
管理员将空置房登记在《空置房登记表》内。
管理员制作《空置房动态表》，每月25日前报服务中心主管备案。
空置房维护计划的制定服务中心主管应于每年12月31日前根据空置房的状况制定空置房维护管理计划，内容应包括：
维护管理的项目；维护管理的频率；维护管理的措施；维护费用预算。
空置房维护计划报管理处经理审核后，汇入管理处年度工作计划中报公司总经理审批。
经总经理审批通过后的维护计划由服务中心负责具体组织实施。
空置房的维护空置房由服务中心管理员进行日常管理。
管理员根据季节变化定时对空置房进行幵窗通风、散热。
必要时应进行烘干处理，防止墙面、天花发霉、木制品生虫及变形。
对房内五金配件需定期加油保养。
对于精装修的房屋在夏季到来之前对西晒房间进行遮阳，防止木器干裂；在梅雨季节应注意防潮，防止木器发霉、变形。
参照有关电器使用说明书，定期将电器打幵试运行，以保持电器良好的工作状态，还应注意及时关闭电源。
管理员每月定期通知保洁部进行一次例行清洁。
对于精装修的房屋保洁部应视情况定期对木器、大理石、
金属器具进行打蜡、防护处理。
管理员巡楼时应注意空置房的防火、防盗工作。
如发现空置房内有异常情况应及时向服务中心主管汇报。
管理员每次巡楼后应将空置房的维护管理状况记录在工作记录中，
每半年汇总一次上交管理处保存，保存期直至空置房售出后一年。
本规程执行情况作为服务中心主管、管理员绩效考评的依据之一。
记录1、《空置房登记表.》2、《空置房动态表》相关支持文件1、
《自有物业出租标准作业规程》2、《楼宇巡查标准作业规程》楼宇巡查管理标准作业规程一、目的规范楼宇巡查工作，保障小区正常的工作和生活秩序。
二、适用范围适用于服务中心的楼宇巡查工作。
三、职责服务中心主管负责楼宇巡查的组织、管理工作。
服务中心管理员负责依照本规程实施楼宇巡查工作。
四、程序要点1、
服务中心主管应于每月月底制定下月的巡查楼宇工作方案，内容应包括责任区域的巡查安排及巡查的内
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