物业服务手册doc.docx

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物业服务手册doc

陕西能源

SHAANXIENERGY

秦达物业

QINDAPROPERTY

物业服务手册

RENLTYSERVICEMNAUAL

白鹿溪谷

秦达物业真诚为您服务

QinDapropertysincerely

foryourservice

《秦达物业籃蔦聽廳QINDAPROPERTY

4a致业主书

尊敬的秦达•白鹿溪谷业主：

在您的热切期盼下，“秦达•白鹿溪谷”终于交付给您使用了，西安秦达物业管理有限责任公司热忱恭贺您乔迁新居从这一刻起，秦达物业公司的全体员工将向您提供竭诚、周到、全面的优质服务，由此掀开您尊贵生活的新篇章。

为把“秦达•白鹿溪谷”建设成一个安全、文明、和谐、舒适、优美的高尚生活社区，我们已高标准、高要求地做好了入伙前的各项准备工作。

为使您的物业达到投资保值和升值的效果，我们将围绕您展开灿烂生活中的点点滴滴服务：

机敏的秩序维护员为您维持24小时良好的公共秩序：

灵巧的保洁员、绿化工悄然为您装点纯净、清脆的居住环境：

敬业的物业管理事务人员为您衬托出生活的精致与高尚。

为使“秦达•白鹿溪谷”成为省内乃至全国养生、养老、低密住区的经典之作，我们将对“秦达•白鹿溪谷”采取封闭式管理方法，并严格遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》对“秦达•白鹿溪谷”进行规范化、专业化管理。

本手册属指引性质，旨在向您阐明《临时管理规约》的要点及一般守则，同时根据“秦达•白鹿溪谷”的实际情况，依据国家及

地方政府的有关规定，向您介绍本住宅小区物业管理的相关情况，如物业相关常识、居住安全等公共设施设备维护使用及安全措施。

如您有任何疑问，欢迎随时提出，我们将尽力为您解决。

请您在入住前务必仔细阅读本手册，明确你我双方的权利、责任和义务。

并衷心希望您在签订《临时管理规约》、鉴悉《物业服务手册》后，在我们为您提供周到热情的服务过程中，得到您大力支持与真诚合作。

希望通过我们对“秦达•白鹿溪谷”的管理服务，能让您体会到真正意义上的安居乐业、老来无忧，体会到实实在在地幸福与美好的惬意生活。

我们衷心期望，通过我们全心全意的服务，为您营造出一种新型的生活方式，在“秦达•白鹿溪谷”中，建立起一种融洽和谐、友好互助、尊老敬老的人文氛围。

我们将竭诚为您服务，让愉悦闪亮您生活的每一天!

西安秦达物业管理有限责任公司

总秦达物业

QINDAPROPERTY&丄=秦达物业公司简介、「上2

西安秦达物业管理有限责任公司由陕西秦龙电力股份有限公司

和陕西秦达房地产开发有限公司共同出资于2005年12月成立的专

业从事物业管理的现代企业，注册资本金300万元，位于高新区唐延路43号。

拥有物业管理三级资质，承接管理面积超过50万平米，

八「讣“-*S肚J击％

目前管理的项目有陕西秦达创业中心，北郊明能苑小区，蓝田白鹿

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溪谷项目。

我们走过了十年，十年中已磨练出一支专业高效的物业

，「八*I'"t.i卜$丄'■/T、、q

管理队伍，公司始终坚持“优质服务，业主至上”的服务理念，建

曲甬立了一套有自己特色的管理制度和服务标准体系，已通过IS09001:

2008国际质量管理体系认证；GB\TI9001:

2008国家质量管理体系认证，向规范化、专业化、优质化发展，努力为业主提供更优质的

at

物业服务，减少业主的后顾之忧。

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秦达？

白鹿溪谷项目部下设客户服务中心、秩序维护、工程维修、

环境维护等多个部门，人员坚持“最优”原则配置，管理人员均为经过专业培训，并经多年实际工作的磨练，具有丰富的物业管理经验，操作性员工经过严格培训，全员持证上岗，按岗分工，遵照项

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目部指令工作。

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气一叮相信在全体同仁不懈努曾，，通过诚挚的服务，科学的■理,

不断的创新，将为您营造出优雅、舒适、安全、和谐的生活环境。

WrjQK^rIv”Ji

愿幸福、温馨永远伴随您!

冬—目录宀歩

物业相关常识

物业管理服务的目的2

物业的有关名词解释2

物业管理费的构成3

空置房屋4

友情提示

物业管理服务6

房屋使用须知6

公共环境8

绿化景观9

宠物饲养10

坐厕、地漏11

花卉浇水10

公共设施11

居住安全

公共安全13

门禁安全14

燃气安全17

用电安全18

用水安全18

高空安全19

应急须知20

常用电话26

物业相关常识

Propertyrelated

Knowledge

秦达物业真诚为您服务

物业管理服务的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值、增值，并为物业所有人或使用人提供优质服务，

努力创造清洁、舒适、安全、方便的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的和谐统一及持续发展。

1、物业管理服务

是指物业服务企业依据物业管理合同约定，对物业进行

管理和为物业产权人、使用人提供服务的活动。

2、城市住宅区物业（以下简称物业）

是指城市住宅区房屋及相关的共用设施、设备、场地。

3、自用部位和自用设备

是指户门以内水、电、煤气、供暖自用管线、门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚和阳台等。

4、共用部位

是指一栋住宅楼中产权人公用的主体承重结构（基础、内外承重墙体、梁、楼板、柱、屋顶等）、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面等。

5、共用设备

是指住宅小区或住宅内产权人共用的给排水管道、落水

管、暖气、煤气线路、公共照明、电梯、安全监控系统、避雷装置、消防设施、邮政信箱、二次加压水泵、水箱等设备和共用设备使用的房屋。

6、共用设施

是指物业管理服务区域内的产权人公用的非市政道路、路灯、庭院灯、草坪灯、建筑小品、化粪池及化粪池以内的排水管道、垃圾房、停车场、公用绿地等设施。

7、维修基金

购房人在购房后须按建筑面积交纳维修基金，该基金存

入西安市住房维修资金管理中心指定的代办银行帐户内。

维修基金专项用于房屋公用部位、公用设备设施的维修

养护及更新。

业主的房屋室内自用部位和自用设备维修由业主自己负责，费用自理（工程质保期内的除外）

物业管理费的构成

根据国家有关法规，作为业主应按期交纳足额物业管理服务费，物业管理企业将管理服务费用于以下方面的支出：

1、支付物业工作人员的工资及福利费用；

2、支付小区公共设施、设备的日常运行、维修与保养费用；

3、支付环境清洁卫生、绿化养护费用；

4、支付秩序维护及消防保障费用；

5、支付社区文化活动费用；

6、支付办公费用；

7、支付法定税费；

8、其它法律允许的合理支出。

一、空置房屋的定义

空置房屋是指，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业。

二、空置房屋的确认方式

1、开发建设单位在售出商品房并达到支付条件，应向

物业买受人开具入伙通知书；

2、开发建设单位入伙通知书中所载明的收楼时间与业

主实际收楼之日的空置期间的物业服务费用，由物业向业主

业主收取。

友情提示

Helpfulhints

最美白鹿原•养生在溪谷

1、房屋维修管理。

2、物业共用部位的维修、养护和管理。

3、物业共用设备设施的运行、维护、养护和管理。

4、装饰装修管理

5、物业共用部位的环境卫生管理。

6、停车场及车辆停放管理。

7、公共绿化的养护和管理。

8、公共秩序维护、安防、消防等事项的协助管理。

9、社区文化活动。

10、特约服务。

翟丄二房屋使用须知6^^

本物业内的各住房（除会所、老年公寓外）只能作住宅使用，不能作为工业、商业或其他用途。

在本物业管理服务范围内，同时禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、所有阳台禁止封闭。

根据多数客户的统一要求和开发商的同意，可按照开发商审定批准的封闭方案统一样式封闭。

4、禁止安装太阳能热水器；

5、违章搭建、私设摊点；

6、在物业任何共用部位或非物业管理企业指定位置，如外墙、栏杆等处晾晒衣物、菜品、鱼类等物品，倾倒或抛弃垃圾、杂物；

7、违反有关规定在包括露台、阳台、车库等任何位置处堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害、恶臭物质，发出超标噪声、振动，聚众喧哗，进行引火、燃放烟花爆竹等活动或高空抛物；

8、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画或改变外墙面颜色、围栏颜色（如在门窗、外墙面等处张贴宣传广告、在玻璃窗上张贴报纸等）；

9、不得在小区内燃烧纸钱或进行其它形式迷信活动；

10、不得在本物业区域内任何位置搭建门斗、雨棚、遮阳棚、凉亭、仓库、防护栅栏等建筑物、构筑物；不得在阳台、露台内砌池、铺土、进行养鱼（观赏性鱼类除外）、种菜等；不得在公共场所私自种植树木、花草、蔬菜等植物；不得破坏房屋的防水层和保护层；

11、用物业从事违法犯罪、危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

12、法规禁止的其他行为。

服务中心设有专业的保洁队伍，承担小区所有公共场所

及房屋共用部位的清洁卫生和垃圾清运。

1、区域内环境卫生的管理，设有专职人员负责检查、监督。

业主（户）及外来人员应与服务中心共同搞好小区的环境卫生管理工作；

2、保洁人员将严格执行小区卫生管理的规章制度，做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量；每个管辖区域都有专人负责，并明确清扫保洁的具体内容、时间和质量要求；

3、小区内的公共道路、场地等周围区域做到清洁，及时清除杂物及道路和楼前的积雪、积水，确保业主（户）能正常通行；

4、小区的生活垃圾实行袋装化，杜绝各种乱扔乱倒现象，由保洁部门负责统一清运，做到日产日清；

5、保持楼宇内的楼梯、大厅、天台、电梯间、公用卫生间、公共停车场、公共娱乐等场所的卫生清洁，杜绝出现乱写、乱画、乱贴广告等现象；

6、业主（户）在办理装修时应遵守装修的管理规定，装修垃圾应当堆放在指定地点，统一清运；

7、全体业主（户）都有权利和义务维护小区卫生环境，对肆意破坏小区环境卫生的行为要进行制止、批评；协助服务中心维护小区内环境卫生，共创文明社区。

绿化景观-J丄

保护小区绿化景观是全体业主（户）应尽的责任和义务，

白鹿溪谷提倡“保护绿化环境，创造美好家园”的社会风尚。

1、服务中心设立专职绿化管理人员，对小区内的花、

草、树木和各处景观进行养护管理，敬请小区内所有业主

（户）和外来人员配合物业管理服务人员搞好小区绿化管理工作。

2、小区内的全体业主（户）和外来人员均有责任和义务爱护小区内的一草一木，请勿进入花坛采花、破坏或私自占用绿地、花草树木、景观设施。

3、行人、车辆请勿损坏或穿越草坪、花坛；凡需在绿化带内架设或铺设管线的施工人员应事先向服务中心申报，经审批后，由专人现场监督，方可施工，如未经同意而擅自动工者，服务中心将按有关规定处理。

4、业主（户）不可在草坪玩耍、踢球或在草地上放养动物、家禽；不得向绿化带内乱扔垃圾、杂物和乱倒污水；不允许在花园内进行乱搭乱建、种植农作物等违章行为。

5、爱护小区内的景观设施，不准损坏、攀登小区内的凉亭、休息椅、警示牌、路灯等设施，不得在树木上捆扎凉衣绳晾晒衣物和被褥等。

陕西能源

SbiAANXIFNFROY

业主（户）在日常生活中，请勿将不易腐烂的杂物（如：

布、塑料制品、装修材料等）投入坐厕和地漏内，以免造成排水管淤塞，由此造成的损失由责任住户负责修缮。

FA"「花卉浇水•、匸"

住户给阳台花卉浇水时请勿溢出，以免污损楼宇外立面并影响楼下住户及行人。

最好为花盆配备取水盘。

彳―.公共设施..・「2

业主（户）应积极配合、协助，爱护小区内的公共设施，并保证社区公共设施的使用、保养和维修的正常进行，共同打造一个安全、文明、和谐的环保社区。

公共设施包括机房、泵房、管道、停车场、道路、告示栏、园林绿化地、公共照明、供水、供电、秩序维护、消防系统、交通车辆管理系统等。

居住安全

Livingsafety

关爱筑家•缔造品味生活

勺、厂.公共安全宀「2

结合小区的实际情况，特制定本规定。

1、服务中心设有专职的秩序维护队伍，协助公安机关负责小区公共区域24小时的安全管理服务，努力维护业主（户）在公共区域内的人身、财产安全及小区的公共安全秩序；

2、小区内的全体业主（户）和外来人员应自觉遵守国家制定的法律法规和服务中心制定的有关管理规定，积极配合小区秩序维护员搞好小区的安全管理工作；

3、小区内业主（户）应有高度的安全防范意识，对身份不明的“三无”人员严禁入内，外来人员要按小区管理规定办理登记手续；

4、小区内严禁打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、传播淫秽物品或进行邪教迷信活动；

5、小区所有人员要积极主动地同一切不法行为做斗争，配合服务中心管理服务人员预防和制止各类违法案件的发生；

6、遇到突发事件和危险事件，小区业主（户）应及时通知服务中心及有关部门，并采取妥善的措施，确保人身安全和财产不受损害；

7、对违法违纪者，情节严重的应移交公安机关处理。

r，•门禁安全厂上“

物业中心设有专人负责24小时的全程值班和巡逻。

小区配套可视对讲系统、门禁监控系统、周界报警系统及智能型呼叫中心系统。

由于装修人员的临时出入和其他外来人员的进入，特别提醒各业主（户）：

1、请您爱惜并正确使用安保设备，进出大门时请留意门锁是否锁好，请教育小孩勿玩弄安保设备，以免造成误报或设备失灵；

2、进入大门时请您提防陌生人跟进，发现可疑情况，请及时拨打求助热线与监控中心联系，或拨打服务中心热线电话；

3、遵守西安市户籍管理制度，凡是留宿的客人以及出租房屋的承租人，外籍居住人士均需到公安机关办理登记或办理居住证明；

4、装修期间，装修人员及临时出入人员须到服务中心备案，领取服务中心发放的装修临时出入证，凭证进入小区，外运物资请业主（户）到服务中心办理放行手续。

心秦达物业

翱勰QINDAPROPERTY隐虹二消防安全匸診

为了保护小区业主（户）的生命财产安全，加强消防管理工作，结合小区实际情况特别制定本则：

1、坚持贯彻“预防为主、防消结合”的方针，逐级建立健全防火责任制，服务中心设有专人负责小区消防安全管理工作，负责监督检查小区的消防安全；

2、任何单位或个人需在小区内动明火施工，必

须先通知服务中心秩序维护部门，并按规定办理动火作业手续和采取切实有效的防火安全措施，动火施工后应立

即清理现场。

私自动火作业，将按小区管理规定处理，并追究法律责任；

3、禁止在楼道、走廊、消防设施及井盖周围堆放杂物，以确保公共通道畅通和消防设施的应急使用；

4、任何单位和个人都不得损坏、挪用消防设备、消防水源和消防器材；

5、严格遵守安全用电、用气规定，严禁超负荷用电，

严禁乱接乱拉线；

6、禁止业主（户）在小区内存放易燃易爆等危险品，

私家车库内应自备灭火器材；

7、禁止业主（户）未经批准擅自在小区内烧纸、燃放鞭炮；

&发生火警时应立即通知服务中心及有关部门，关闭煤气阀门和电源总开关，并拨打火警电话119，请勿使用电

梯，应沿安全通道及时疏散。

为了维护小区道路交通秩序，加强车辆管理，确保业主（户）人身及财产不受损害。

依据《中华人民共和国道路交通条例》及省市有关规定，特制定本则：

1、本小区的业主（户）和外来人员都有维护本小区内道路交通秩序的责任和义务，必须遵守本小区的有关规定，并积极配合物业管理服务人员的管理和指挥；

2、所有车主不应以任何理由将车辆驶入或停放在人行方砖步道、绿化地带，如有违者，对所造成的损坏应予以赔偿；

3、机动车进入本小区内禁止鸣笛，不准损坏或移动路牌和交通标志；

4、进入小区的机动车限速行驶，时速为5KM/h以内；

5、禁止在小区内学习驾驶、试车或酒后驾车；

6、地上社区道路明确禁止停放任何机动车辆，如需装卸货物及乘车人上、下车时，其驾驶员不应离开车辆，装卸货物须在一个小时内完成。

7、小区内所有车辆存放须按规定存放在私家车库（位）内或公共停车场内，否则，出现的一切后果由车主自负；

&进入小区的一切车辆严禁携带易燃易爆等危险品，如因车辆漏水、漏油等原因造成路面、方砖污染，由车主承担清洁责任和赔偿经济损失；

9、小区内的行人及车辆均须注意交通安全，出现严重的交通事故应及时通知服务中心及有关部门处理；

10、任何单位或个人未经服务中心允许，严禁擅自挖道施工，违者服务中心有权责令其停工并恢复原样，按小区有关规定予以处理；

11、对违章车辆及人员，服务中心工作人员有权处理，视其情节按小区规定处理或移交公安部门。

映西能源

5HAANXIENERGY

秦达物业

QINDAPROPERTY

1、装修期间，严禁使用电梯运送装修物料或超长、超宽、超大及超重的物品；

2、严禁易燃、易爆危险品进入电梯；

3、请您注意看护好幼儿，不要让其单独进出电梯，以免发生危险；

4、如乘电梯被困或遇紧急情况，请使用电梯内呼救系统与监控中心联系；

5、一旦发生火灾时，请您务必不要使用电梯，请走消防通道。

1、遵守燃气安全使用之相关规定，请勿擅自更改燃气管道；

2、定期检查燃气管接口有无渗漏，使用燃气泄漏报警装置；

3、装修期间请注意对燃气管道的保护；

4、一旦发生燃气泄露，请冷静关闭阀门，迅速打开门窗，到室外求助，切勿在室内开灯、打电话或使用电器。

装修时，请您务必仔细阅读住宅使用说明书，确保安装的电器容量不超过规定的负荷。

如室内电路发生故障，请及时联系服务中心，服务中心将派专业技术人员协助您进行处理。

1、家用电器使用，请先阅读使用说明，按照使用说明规范使用；

2、如安装电热水器及淋浴设备，建议购买达到国家质量认证的产品，并聘请专业安装队伍进行安装，以免发生危险；

3、家中有孩子的业主，最好将家中平时不用的插座用专用的封口盖封住；教育家人和孩子不要用湿手触摸开关和拔插头；

4、雷雨天气，请谨慎使用电器；

5、一旦发生触电事故，应及时关闭电闸或用木棒、竹竿等不导电的用具将电线、电器挑开，或将触电者脱离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源；切勿用身体接触触电者，以免自身触电。

用水安全八「厂

1、遵守供水部门相关规定，请勿擅自更改给排水管道；

2、业主（户）装修时最好由装修施工单位作供水管道打压试验，发现问题可立即要求施工单位返修；

<«=秦达物业

陕西能源QINDAPROPERTY

SHAANXIENERGY弋■鼻y・1

3、洗手间等重要位置不可随意破坏防水层，如有改动，必须认真做好防水处理并作闭水试验，确认无滲漏；

4、业主（户）维修给排水设备时，须由执有执照的技工或请服务中心维修技术人员进行。

自来水是利用水压输送至各住户，因此，即使是轻微的漏水亦足以引起住宅单位水浸。

外出时，须检查是否已将水龙头关紧。

若住宅单位因漏水而导致公众地方或其他住宅蒙受损失时，责任业主（户）须负责承担赔偿责任。

“高空安全

请勿高空抛物，并请您妥善放置阳台及周边物品，以免落下伤及行人及车辆。

在狂风暴雨来临前要全面检查自家阳台和窗户，将在阳台和窗台堆放的物品移入室内，如发现窗户、阳台栏杆有松动现象，应及时进行维修。

高空抛物将会危及他人生命，造成严重的法律后果，服务中心将定期提醒广大业户提高安全防范意识，加强秩序维护巡查，对常有高空抛物的楼栋进行24小时录像监控，一旦得到相关证据，将按小区管理规定处理，并追究其法律责任。

应急须知

Theemergencynotice

精心绘美景•用爱建家园

<«=秦达物业

籃聽盪QINDAPROPERTY

本小区的业主（户）如遇紧急情况，除向有关部门报告外，请您及时通过客厅和主卧室内的紧急求助按钮（提示：

装修时应避免破坏）与服务中心值班人员联系，我们将在最短的时间内就近呼叫有关人员，赶到现场，给予您尽可能的援助。

火警厂

1、一旦发现火情，请您保持冷静，立即拨打火警“119”，并通知服务中心；

2、正确使用附近有效的灭火器具进行扑救；

3、关闭室内的电源总开关、煤气开关；

4、电器起火要先断电再灭火，不能用水扑救；

5、紧急情况下，应采取有效的疏散措施，首先确保人身安全。

盗窃.7’

1、当遇到行动可疑的人员或异常情况，应立即通知服务中心的相关人员前去查询；

2、切勿让陌生人进入室内或跟随进单元内，外卜出时将所有门窗关好，切勿在家中存放过量现金，以防窃匪有机可乘；

3、与邻近住户互相相识，保持联系，以便紧急时相互呼应；

4、当发现住宅被窃时，应立即报警“110”，并通知服务中心；

5、保护好现场，不要触动盗窃者可能触及的室内物品；

6、积极配合警方的工作，提供可疑线索。

水浸.-<

1、如发现水浸，请您立即通知服务中心进行维修；

2、关闭总水阀，电源总开关；

3、将室内贵重物品移开水浸处，并及时通知邻近业主（户）。

程〜停电4^1

1、若住宅单位发生停电故障，请您及时通知服务中心维修；

2、保持冷静，切勿私自尝试维修；

3、夜间停电时，请勿随意活动。

地震「厂

1、保持镇定，切勿惊慌，不要盲目外逃或跳楼;

2、准备手电及备用电池，并携带手机等通讯工具;

3、躲在固定的支撑物或结构下寻求掩护；

4、地震后应在服务中心的统一安排下有秩序地疏散。

色秦达物业

籃恩聽憊QINDAPROPERTY

气体泄漏-J丄.

1、请您立即通知服务中心及有关部门，关闭有关气体供应总阀门；

2、将门窗打开，让空气流通；

3、切勿触及电源开关，动用明火等，避免引发爆燃；

4、离开气体泄漏的房间。

.触电”7’广

1、注意事项

（1）学习掌握安全用电知识；

（2）用电设备及线路如发生故障，应请专业维修人员进行修理；

（3）教育未成年人不要乱动用电设备和开关、插座、线路；

（4）不得超负荷用电，如需增加电容量，必须向供电部门办理。

2、紧急处理办法

（1）如果电源开关在附近，应立即切断电源；

（2）如果电源开关较远或位置不明时，可以用绝缘手钳或用干燥把柄的刀、木棍等工具切断电线，须防止断电后的电线触及人体；

（3）如果一时无法切断电源，救助者应穿上胶鞋或站在干燥的木椅上，用干燥木棍、竹竿等不导电物

体，挑开受伤者身上的电线，尽快将其与电源隔离进行救助；

（4）如果是在高处触电，还要采取安全措施，以免切断电源后，触电者高空坠落；

（5）如果触电者伤势不重，神智清醒或虽然一度昏迷，请在其未失去知觉时安静休息，不能走动，并密切关注其伤变；

（6）如果触电者伤势严重，失去知觉，呼吸停止，但