土地估价师土地估价实务模拟题25doc.docx

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土地估价实务模拟题25

一、单项选择题

1、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为（）。

A.路线价估价法B.标准宗地估价法

C.成本逼近法D.基准地价系数修正法

2、我国宗地地价评估有三大基本方法，不包括（）o

A.市场比较法B.收益法

C.成本法D.剩余法

3、收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的

供应潜力是指（）资料的收集与调整。

A.城镇土地供应潜力B.城镇区位C.分等基本D.区域土地供应潜力

4、土地等级评定或土地条件均值区划分以（）现状为准。

A.工业用地B.住宅用地

C.城镇土地D.农村土地

5、某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，

使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为（）万元

（假设其收益为客观收益）。

A.450B.475C.500D.550

6、城镇（）是基准地价相对稳定和不断演化的前提。

A.土地位置B.土地质量

C.土地利用的相对合理性和变化性D.土地收益

7、既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（）。

A.环境因素B.宗地基础设施条件

C.城市规划限制D.土地使用年限

8、收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的

供应潜力的是指对（）资料的收集与调整。

A.城镇土地供应潜力B.城镇区位

C.分等基本D.区域土地供应潜力

9、气温和（）对土地来说实际上构成了其外部环境，但是对于农作物或其他绿色植物的生长和发

育来说，则是不可或缺的基本条件。

A.光照B.降水C.肥料D.pH值

10、土地估价时点具备的情况不包括（）。

A.当前价值时点B.既往价值时点

C.预期价值时点D.未来价值时点

11、城市地价监测指标中，地价指数通常以地价水平值比值的（）倍表示。

A・10B.30C.50D.100

12、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为（）o

A.几何代数B.线性代数

C.多元微分方法D.采用微分方程或差分方程

13、房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。

A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费

14、由于承租土地使用权作为财产比出让土地使用权投资风险大，收益不确定性高，因此在采用收

益还原法评估时，所选用的还原率-•般应比出让土地使用权还原率高（）个百分点左右。

A.1B.2

C.3D.5

15、不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为（）

价格。

A.所有权B.使用权C.抵押权D.转让权

16、假设开发法乂称剩余法，是（）的变种。

A.市场比较法B.成本法

C.收益还原法D.路线价法

17、基准地价评估应按照同一市场供需圈内，土地（）相同、等级一致的土地应具有同样的市场

价格的原理进行。

A.价值B.使用价值

C.成本D.潜力

18、下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（）。

A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法

B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位

C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等

D.一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利用地

19、按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

对于

这几种出让方式，在进行底价评估时应采用（）价值标准。

A.出让合同B.成本C.完全产权D.公开市场

20、下列属于面状分布形式的土地因素的特征的是（）o

A.所依附的客体在城镇中占地面积小

B.仅对其自身客体所在位置产生影响

C.通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系

D.在空间分布上聚集现象明显

21、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。

A.最差B.最低C.居中D.最高

22、不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是（）o

A.市场结构不同B.折旧现象不同

C.地价上升速度呈缓慢趋势D.地价主要由地产需求决定

23、影响不动产价格的行政因素中，（）直接影响着地价水平。

A.土地制度B.住房制度

C.不动产价格政策D.税收政策

24、营销分析是运用（）技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们

的需要为开发商提供建议的一种研究。

A.市场营销B.市场策划

C.市场预测D.市场细分

25＞政府抑制不动产价格的措施不包括（）。

A.制定最高限价B.制定标准价格

C.控制土地供应量D.建立并完善不动产交易管理制度

26、下列不属于土地分等资料收集与调查的是（）资料的收集与调查。

A.区域基础设施B.分等基本

C.城镇区位D.区域土地供应潜力

27、对某宗居住用地价格进行评估的试算结果分别为：

收益还原法1030元/平方米，市场比较法1000

元/平方米，假设开发法990元/平方米。

按当地土地市场的实际情况和土地估价实务经验，各方法试算结果对最终估价结果的重要性程度分别为：

收益还原法50%,市场比较法30%,假设开发法20%。

则该宗地土地价格可确定为（）。

A.990元/平方米B.1000元/平方米

C.1007元/平方米D.1013元/平方米

28、下面是某土地估价师为某评估项目收集到的有关资料的一部分，其中，（）不属于一般因素资料的范畴。

A.某城市2006年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷

B.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行《闲置土地处置实施办法》

C.某房产经纪公司2006年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗

D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85%

29、一般来讲，工业用地受（）因素影响较大。

A.环境质量B.繁华程度C.地形坡度D.交通运输条件

30、在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础下，应具有同样价格，即（）原理。

A.等价B.替代C.均价D.平均

二、多项选择题

31、在城镇土地分等中，下列分等对象的因子评价指标与其土地质量之间存在正相关关系的因子有（）o

A.人口密度B.城镇对外辐射能力

C.区域农业人口人均耕地D.区域固定资产投入强度

E.区域国内生产总值

32、环境因素分为（）环境因素。

A.自然B.位置

C.社会D.经济

E.区域

33、利用路线价法评估宗地地价，一般需进行加价或减价补正的有（）o

A.正三角形宗地B.平行四边形宗地

C.平行边与临街线一致的梯形宗地D.平行边与临街线垂直的梯形

34、下面是关于土地估价假设条件的说法，（）属于假设条件应说明的范围。

A.估价对象土地使用年期为无限年期，估价时设定为40年

B.估价对象土地现状用途为发电厂，估价时设定为工业

C.估价对象现状容积率为0.8,估价时设定为1.2

D.估价对象现状为国有划拨土地使用权，估价时设定为国有出让土地使用权

E.估价对象不在基准地价覆盖范围内，估价时参照了城市末级地基准地价

35、剩余法中估算开发商的合理利润的计算基数一般为（）。

A.不动产的总价B.预付总资本

C.建筑费专业费D.房地产售价

36、城镇土地分等定级中，土地收益测算的原则为（）。

A.测算以货币形态的土地收益为主

B.测算必须从企业利润入手

C.测算统一以商服业利润为计算的标准

D.宗地地价作为测算级别差异时，能较好反映土地的经济特性

37、一般来说影响商业企业利润的因素有（）。

A.土地等级B.占用土地面积

C.资金量D.劳动投入量

E.土地肥沃程度

38、综合计算土地利用系数的步骤有（）。

A.根据指定作物的单产量，计算标准粮实际产量

B.计算样点的综合土地利用系数

C.编制土地利用系数等值区

D.计算各等值区的土地利用系数

E.修订指定作物土地利用系数等值区

39、基础资料汇编内容应涉及分等对象所在区域的（）条件、因素因子评价指标的原始数据和标

准化处理的数据、市场资料数据、有关文件和技术处理说明。

A.自然B.社会

C.人文D.经济

E.政治

40、全国社会经济统计指标的水平指标包括（）。

A.职工平均工资B.人均居住面积

C.人均住房指数D.人口密度

E.家庭规模

41、按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，下列房屋拆迁不需要进行补偿的有（）o

A.尚有半年到期的临时用地上的简易房屋

B.平房屋顶搭建的屋顶棚屋

C.占用公共设施用地建造的商业店铺

D.住宅小区建设的车棚

E.没有取得建设用地规划许可证而建成的房屋

42、由于不动产的位置（）等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同

类的不动产供求状况。

A.不变性B.固定性

C.区域性D.同类性

E.稀缺性

43、地价监测报告体系主要包括（）。

A.旬度报告B.月度报告C.季度报告D.年度报告

E.专题报告

44、经营性企业在经营过程中的总费用包括（）。

A.销售成本B.销售费用C.销售税金D.经营利润

45、安全利率一般可选用（）o

A.一年期投资年利率B.一年期投资回报率

C.一年期的银行定期贷款利率D.一年期的银行定期存款利率

E.同一时期的一年期国债年利率

46、资料收集分为（）等多种形式。

A.普遍调查B.抽样调查

C.实地调查D.典型调查

E.现场询问

47、影响地价的环境质量主要包括（）环境。

A.人文B.社会

C.自然D.城市

E.经济

48、选择定级因素的原则包括（）原则。

A.主导因素B.差异性

C.最有效使用D.绝对稳定性

E.可行性

49、属于中心地体系的基本模型的是（）原则。

A.区位B.市场

C.交通D.行政

E.经济

50、成本法投资回报率考虑因素为（）。

A.开发土地的类型B.开发周期的长短

C.土地的面积D.开发土地所处的政治经济环境

三、情景分析题

某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2,交纳的土地出让金为30元/m2,该宗地土地开发程度已达到、'五通一平〃（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。

2009年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费（含税费）平均为10万元/亩，、'五通一平〃土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变。

根据上述材料，回答问题。

51、该宗地于2009年12月31日的单位地价为（）元/静。

A.320.69B.342.58

C.418.76D.360.50

52、下列各项费用中，不属于土地取得费的是（）o

A.劳动力安置费B.土地平整费

C.拆迁费D.征地费

53、利用剩余法所计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（）费用。

A.最高B.最低

C.合理D.总

54、反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据

的地价形式是（）地价。

A.宗地B.出让

C.基准D,标定

55、下列对土地估价描述不正确的是（）。

A.土地估价依据的理论与方法与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

C.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生的深刻影响

D.土地估价必须充分收集土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

四、计算题

56、某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。

已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%o目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。

试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

57、某单位于2001年11月以有偿出让方式取得A地块50年土地使用权，并于2003年月在此地块上建成建筑物B。

A地块面积2000m2,建筑面积2500m2,当时出让地价为100万元，建筑造价为300万元，其经济耐用年限为48年，残值率为4%o2006年11月该单位为与外商合资，需将该房地产评估作价，据调查，2001-2006年该地区物价指数平均每年上涨8%,目前该地块周围地区征地等各项费用为20万元/亩.土地开发费为2亿元/km2,当地银行贷款年利率为12%,土地开发周期平均为一年,土地开发投资回报率为15%,当地土地增值收益率为15%,土地还原率为10%,目前该类建筑的重置价为1500元/仃，试根据上述资料评估该单位房地产现值。

58、某市一综合大厦，于2005年10月底建成，用途为综合，其中1〜3层为商场，建筑面积为400011?

；4〜10层为写字楼，建筑面积为7500静，建筑总容积率为4。

该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。

2008年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下（基础设施条件略）的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/（仃.口）（静指建筑面积，下同），写字楼的实际租金为3.5元/（静.日）i同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为：

商场5.0元/（m2.日）（可出租面积占建筑面积的75%）,出租空置率为5%；写字楼为4.0元/（m2-日）（可出租面积占建筑面积的70%）,空置率平均为20M各类物业出租的费用一般为：

年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费为30元/静（建筑面积），年保险费为重置价的2如该大厦为框架结构，重置价为3000元/静（建筑面积），经济耐用年限为50年，残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。

答案:

一、单项选择题1、C2>D3^D4、C5、D6、C7>B8^D9、B10>C11>D［解析］掌握

［试题解析］本题考查重点是对''地价指数的表示方法〃的掌握。

城市地价动态监测中，地价指数主臀是反映在不同时点的地价水平与某一时点地价水平比较的相对关系，以地价水平值比值的100倍表示。

因此，本题的正确答案为Do12>D13、A14、A15、D16>B17、

B18^D19、B20、B21>D22、C23、A24、

D25、C26、A

27、C应当是收益还原法为30%,市场比较法为50%。

28、C29、D［解析］熟悉

［试题解析］本题考查重点是对''工业用地地价影响的因素〃的熟悉。

一般来讲，商业用地特别注重营业环境和收益状况；居住用地特别注重环境优美；工业用地特别注重交通运输和水、电等条件。

因此，本题的正确答案为D。

30、B

二、多项选择题

31、ABDE32>AC33、AC

34、ABCD

35、AB

36、ABCD

37、

ABC38>BCD39、ABD

40、AB

41、BCD

42、BC

43>CDE

［解析］掌握

［试题解析］本题考查重点是对、'地价监测报告的体系〃的掌握。

地价动态监测报告体系主要包括：

年度报告、季度报告和专题报告。

因此，木题的正确答案为CDE。

44、ABCD45、DE［解析］掌握

［试题解析］本题考查重点是对''安全利率的概念〃的掌握。

安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。

因此，本题的正确答案为DE。

46、ABD47、AC48、ABE49、BCD50、ABD

三、情景分析题

51、A52、B53、A54>D55、C

四、计算题

56、审题

（1）将题目浏览一遍，构思解题方法。

（2）仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。

（3）在具体细节上要留意：

①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各己知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。

（%1）方法选择与解题思路

1.方法选择

从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。

2.解题思路

先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率.采用适当公式求得估价时点的土地价格。

（三）公式与计算步骤

1.适用公式

计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式：

a=vxr

计算土地价格时，需采用有限年期公式：

P=a/rx[1-1/（l+r）n]

2.计算步骤

（1）选择计算方法：

本题适用于收益还原法

（2）总收益计算：

采用客观收益，以30元/月计一

年总收益=30x450x12=162000（元）

（3）计算出租总费用：

_

年税金=20x450=9000（元）

年管理费=30x450x12x5%=8100（7G）

年维修费=1500x450x3%=20250（元）

年保险金=1500x450x0.3%=2025（7G）

年折旧费=1500x450/49=13775.5（元）

年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5（元）

（4）计算房屋年纯收益：

房屋年纯收益=房屋现值x房屋还原率=（房屋重置价一年折旧费x已使用年限）x房屋还原率=（1500x450-13775.5x3）x6%=38020.4（元）

（5）计算土地纯收益：

土地纯收益=总收益一总费用一房屋纯收益=162000-53150.5-38020.4=70829.1（元）

（6）计算1998年11月土地价格土地总价：

_

P=a/rx[1-1/（l+r）n]=70829.l/5%x[1-1/（1+5%）46]=1266429.0（元）

n=50-4,r=5%o

单位地彳介=1266429・0divide500=2532・86（元/平方米）

（四）难点与常见错误分析

本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。

计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。

计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧;当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。

题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。

土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。

题目中土地使用年期为50年，即从1994年起至2044年月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。

常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年，或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。

57、1.解题思路与方法选用

根据题意，需估价的是一宗新开发的土地，适宜选用成本逼近法评估。

对已有房屋的估价适宜采用重置价格折I日法。

2.解题步骤

第一步：

采用成本逼近法计算土地使用权现值。

（1）土地取得费=20万元/亩=300元/广

（2）土地开发费=2亿元/km2=200元/n?

（3）计算利息。

300x[（1+12%）xl-1]+2007U/m2x[（1+12%）xQ.5-l]=47.67（元/廿）

（4）计算开发利润=（300+200）xl5%=75（元/静）

（5）成本地价：

（1）+

（2）+（3）+（4）=622.67（元/n?

）

（6）±地出让增值收益=622.67x15%=93.40（元/静）

（7）计算土地使用权现值。

目前剩余年期为45年，即土地使用权现值为：

（622.67+93.40）x[1-1/（1+10%）45]=706.25（元/静）

（8）土地使用权总价=706.25x2000=1412500（元）

第二步：

用重置成本折旧法计算房屋现值。

因为出让期满，土地及地上建筑物由政府无偿收回，使用者得不到残值。

因此，全部重置价必须在使用年期内折旧完毕。

年折旧费=重置价/耐用年限=1500x2500/48=78125（元）

建筑现值=重置价-年折旧费x已使用年限=1500x2500-78125x3=3515625（元）

第三步：

计算房地产现值。

房地产现值=土地使用权现值+建筑物现值=1412500+3515625=4928125（元）58、

1.解题思路与方法选用

先运用收益还原法计算房地产总价，再利用重置成本法计算房屋现值，最后从房地产总价中扣除房屋现值即得到土地价格。

2.[解题步骤]

第1步：

计算大厦房地年总收益一

商场年，总4攵益=5・0x4000x75%x（1-5%）x365=5201250.00（元）

写字楼年总收益=4.0x7500x70%x（1-20%）x365=6132000.00（元）

房地年总收益=5201250.00+6132000.00=11333250.00（元）

第2步：

计算房地出租年总费用_

年总管理费=11333250.00x5%=566700.00（元）

年总维修费=3000x（4000+7500）x8%=2760000.00（元）

年总税费=30x（4000+7500）=345000.00（元）

年保险费=3000x（4000+75